Квартиры с торгов по банкротству.

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Квартиры с торгов по банкротству.». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Значительная часть аукционных квартир продается с обременениями, рассказали «РБК-Недвижимости» риелторы и юристы. «Основная проблема — огромные счета по оплате коммунальных услуг и как результат отсутствие отопления, света и электричества, — объясняет Мария Понаморева. — Приобретатель в первую очередь сталкивается с проблемой отражения долгов за коммунальные услуги по лицевому счету. За списанием долга приобретатели обращаются в управляющую компанию, к поставщикам услуг и в суд. Сравнительно недавно судебная практика в том вопросе встала на сторону добросовестных покупателей, но она немногочисленна».

Долги, жильцы и другие сюрпризы

Квартира наследует долги от предыдущих владельцев, которые не считали нужным оплачивать коммунальные услуги. «В судебных спорах по данной категории дел новый собственник должен будет установить, что существующая задолженность по коммунальным платежам является задолженностью предыдущего собственника, а новый собственник не обязан ее оплачивать», — добавляет Понаморева.

Этапы при покупке квартиры с торгов по банкротству

Сперва квартиру с торгов по банкротству оценивают. Если учитывать рыночную стоимость, начальная цена лота всегда ниже. Далее те, кто планирует покупку, делают ставки, повышая установленную цифру.

Обычно на этом этапе торгов организатор продает около 60% всех выставленных на продажу в торговую сессию объектов недвижимости. Экономия средств для покупателя составляет приблизительно 10-15%. Лот по установленной цене может также никого не заинтересовать. В таком случае начинается второй этап.

Далее стартовую стоимость снижают от начальной приблизительно на 10-20%. На втором этапе выгода для покупателя будет составлять приблизительно 30% от рыночной стоимости. Самыми прибыльными считаются заключительные торги. На них можно купить жилье в два-три раза ниже рыночной стоимости.

На третьем этапе цена лота не повышается, а снижается. Происходит это до тех пор, пока не появляется желающий купить недвижимость. В результате можно приобрести квартиру на 50-70% ниже.

Какое имущество выгодно покупать на торгах по банкротству?

Как рассказала юрист юридической фирмы GRATA International Жанна Жигалова, на аукционе по банкротству можно найти не только недвижимость — земельные участки, объекты незавершенного строительства, квартиры, — но и автомобили, цифровую и бытовую технику, дебиторскую задолженность и право на заключение договоров. По ее словам, действительно выгодно приобретать через торги недвижимость и машины, поскольку сделать покупку можно с существенной выгодой.

При покупке на аукционе дебиторской задолженность покупатель должен знать, что, возможно, он в будущем и не получит желаемого результата при взыскании. Продажа дебиторской задолженности не всегда говорит о ее неликвидности, обычно ее выставление на торги говорит о наличии специальных сроков на проведение процедуры банкротства и невозможности затягивания процедуры банкротства, — предостерегла эксперт.

Юрист Илья Артемьев рекомендует тщательно изучить лот и провести маркетинговое исследование, чтобы избежать финансовых потерь. В частности, он советует проверить, не была ли изначально завышена цена имущества.

Лот нужно оценить на предмет ликвидности и коммерческой привлекательности. Удобнее выбирать имущество, находящееся в территориальной доступности от вас, чтобы можно было непосредственно осмотреть и оценить объект потенциальной покупки, а также привлечь эксперта для оценки его стоимости, — уточнил специалист.

Также имеет смысл обратиться к организатору торгов, запросив у него фото объекта и документы по нему, плюс изучить отчет оценщика (его можно найти на ЕФРСБ) и по возможности лично осмотреть имущество.

Покупка ценных бумаг и предприятия имеет свои нюансы. Здесь необходимо привлекать специалиста по рынку ценных бумаг, юриста и независимого аудитора, чтобы оценить доходность ценных бумаг и получить отчет due-diligence о текущих делах компании, — отметил Илья Артемьев.

Что нужно знать, покупая имущество на торгах?

Подготовка к покупке на аукционе и выбор лота зависит от целей приобретения имущества. Для новичка, который при этом не намерен ограничиваться разовым участием в торгах, а планирует заработать, специалисты советуют отказаться от приобретения сложных, дорогостоящих и непонятных с юридической или маркетинговой стороны лотов. Также не стоит выбирать имущество, которое находится от вас слишком далеко, например в другом регионе. На первом этапе имеет смысл отдать предпочтение относительно недорогим товарам, которые не будут нести для вас значительных финансовых рисков.

Специалист юридической службы «Единый центр защиты» отметил, что торги могут скрывать всевозможные подводные камни: лоты нередко имеют различные обременения или являются не свободными от притязаний третьих лиц (что бывает, например, когда не было реализовано право преимущественной покупки доли в праве собственности иными сособственниками).

Сюда же можно отнести и возможную недобросовестность арбитражных управляющих, что тоже нужно анализировать, привлекая к процессу выбора и покупки лота юриста, особенно на первых порах, — сообщил Илья Артемьев.

Главной ошибкой новичков в торгах, по словам специалиста по банкротству Жанны Жигаловой, является то, что они смотрят исключительно на цену имущества, а не на его характеристики. Также впервые участвующие в аукционах граждане часто ошибаются при внесении задатка или и вовсе о нем забывают.

Покупая имущество на торгах, гражданин должен быть осведомлен о характеристиках имущества, их можно запросить у арбитражного управляющего, направив ему на электронную почту специальное письмо. Также необходимо изучить правила площадки, в частности по внесению задатка и оформлению заявлений на участие. На сегодняшний день, существует много курсов, которые учат правилам участия в торгах в банкротстве, но, к сожалению, они не дают полного объема материала и не учат навыкам участия, поэтому все познается только на практике, — констатировала юрист.

Илья Артемьев также указал на многочисленные ошибки новичков, приводящие к отсутствию желаемого результата и потере времени. Помимо неподготовленности участника, проигнорировавшего изучение теоретических основ процедуры и подготовки необходимых документов, эксперт назвал спешку и необдуманность действий конкурсанта.

И, наконец, фатальным может оказаться чрезмерное доверие и уверенность в том, что закон защитит от мошенников. Получение полных знаний об участниках процедуры и их роли позволит избежать корыстного обмана. К примеру, распространенным является ситуация, когда некоторые недобросовестные участники начинают требовать отступные за свой уход с торгов. Новички зачастую соглашаются на такую авантюру, желая беспрепятственно выкупить лот, — подытожил юрист.

Шаг 2. Получение электронной подписи.

Так как торги по банкротству проходят в электронном виде, участникам торгов необходимо подтверждать свои действия удаленно посредством электронной подписи (ЭП).

Электронная подпись — это набор символов, с помощью которого идентифицируется личность визирующего документ. ЭП записывается на защищенный носитель, внешне напоминающий флешку, работа с ЭП требует установки специального ПО на компьютер.

5 млн. электронных подписей использовалось в РФ в 2018 году.

Участникам торгов по банкротству электронная подпись нужна для регистрации на электронных торговых площадках (ЭТП), подачи документов и подписания договоров в случае выигрыша.

Для участия в торгах по банкротству необходима самая защищенная электронная подпись — квалифицированная электронная подпись (КЭП). Она приравнивается по значимости к собственноручной подписи и печати на бумажном носителе.

Приобретая КЭП, нужно проконсультироваться со специалистами по вопросу установки и настройки специального ПО.

Шаг 5. Подача заявки на участие, внесение задатка.

Размещение заявки не нужно откладывать на последний момент. Как правило рекомендуют делать это за 3-5 дней до начала торгов. Временной люфт нужен на случай, если будет обнаружена нехватка документов, ошибка при регистрации и т.п.

Заявка на участие должна сопровождаться платежным документом, подтверждающем внесение задатка. Без внесения задатка участие в торгах невозможно. Размер задатка определяет организатор торгов и указывает его в документации к лоту. Как правило, размер задатка составляет 5% от стоимости лота. Задаток вносят все участники торгов, что является гарантом их намерений приобрести выставленное на торги имущество.

Реквизиты для перевода задатка указываются в документации. В случае проигрыша, задаток возвращается участнику. Срок возврата также должен быть прописан в документации к лоту.

Не забывайте, что все отправляемые документы должны быть заверены электронной подписью.

Как купить дом или земельный участок должников на аукционе в Москве

На торги выставляется самое разное имущество банкротов, как земельные участки, готовые квартиры, так и недострои, коттеджи. Искать на площадке можно собственность абсолютно в любом городе. Инструкция для всех площадок одинакова – в поисковой строке (она есть на всех сайтах) нужно указать область поиска Москву и МО, а потом просто просмотреть доступные предложения.

Условно недвижимость должников делится на 3 типа:

1. Находящееся в залоге. Такую квартиру могли заложить владельцы, когда брали кредит или оформляли ипотеку, а в результате не выполнили обязательства и банк изъял помещение и реализует его в уплату долга.
2. Арестованное. Арест тоже может быть наложен за долги, в том числе и по кредиту, но в таком случае дом не являлся предметом залога. Часто его применяют после судебных разбирательств в качестве конфискации. Иногда накладывают арест и иные государственные организации, например, судебные приставы.
3. «Чистое» имущество, которое ничем не обременено. Подобные экземпляры на торги попадают обычно при банкротстве ИП или юрлица. Организация или предприниматель обанкротились и эта собственность распродается для погашения задолженности перед кредиторами. С подобными строениями возникает меньше всего проблем при оформлении.

Как не попасться в ловушку?

Ситуаций, когда владельцы квартир остаются с правом проживания в них, достаточно много. Например, они отказываются от приватизации, но сохраняют за собой право на проживание в квартире даже при смене владельца. Такие дела очень трудоемкие, рассматриваются в суде годами.

Если квартира залоговая и принадлежит вторичному фонду, то безопаснее всего пойти в паспортный стол и взять справку о количестве жильцов в ней. В случае с новостройками еще проще, ведь эти данные отображены при регистрации в госреестре.

Еще обременение возникает по вине компаний, которые ликвидируются или банкротятся. Например, компания предоставляла свое жилье работникам (по договору социального найма). В случае ликвидации или банкротства компании выселить таких людей очень сложно. По закону это можно сделать в том случае, если им предоставят другое жилье, не хуже прежнего.

Финальной ловушкой является сам процесс торгов. Да, начальная цена лота всегда ниже среднерыночной. Но в процессе торгов людьми овладевает азарт, и они не могут остановиться, даже если приблизились к рыночной цене или вовсе превысили ее. В итоге покупатель получает квартиру с непрозрачной историей, да еще весьма недешево.

Каким способом реализуют имущество

Для того чтобы продать имущество банкрота, организуются:

1. Аукцион, в котором можно участвовать всем физическим и юридическим лицам. Ограничения могут устанавливаться на предметы, изъятые из свободного оборота, требующие наличия специального права пользования, например, оружия. В аукционе побеждает участник, предложивший самую высокую цену за лот.

2. Закрытый конкурс, в ходе которого реализуются памятники искусства и объекты культурного наследия. Право владения получает участник, который даст согласие на выполнение условий, предусмотренных договором купли-продажи.

Но что же все-таки нужно сделать? Все расписано по этапам:

1. Оформить электронную подпись для участия в торгах – около 5000-6000 рублей в зависимости от количества площадок и фирмы-изготовителя.
2. Найти объект недвижимости или другое имущество, которое хотите приобрести.
3. Пройти аккредитацию на электронной площадке, на которой выставлена на торги эта собственность. Процедура достаточно проста – вы заполняете заявление, передаете копии своих документов и подписываете их электронной подписью, полученной на первом шаге.
4. После аккредитации необходимо детально изучить документы на объект, которые прикреплены к лоту.
5. Дальше нужно связаться с арбитражным управляющим и выехать на просмотр объекта (крайне желательно, если стоимость имущества большая).
6. Потом надо перечислить на счет организатора торгов задаток (10-20% от стоимости имущества).
7. При открытии очередного этапа торгов подать заявку, если выигрываете – перевести оставшуюся стоимость покупки.
8. На финальной стадии оформить документы купли-продажи.

Подноготная тренингов по участию в торгах по банкротству

Почему же так много людей ведутся на сладкоголосые речи про «миллионные быстрые заработки без усилий» на торгах по банкротству?..

Все очень просто. Во-первых, люди всегда желали и будут желать легкого заработка, ничего не делая. И сколько бы их не убеждали в обратном, упорно продолжают верить в это сладкое заблуждение.

И, во-вторых, именно это неиссякаемое человеческое желание и культивируется небезызвестными тренерами (внимание!) — с помощью НЛП техник на своих бесплатных вебинарах, где они продают свой «полный тренинг» по участию в торгах по банкротству за 100.000 рублей.

Если вы хоть раз были на таком бесплатном вебинаре из серии «Как купить квартиру за 5% рыночной стоимости на торгах по банкротству?», наверняка вы слышали в ходе вебинара многократное повторение таких «магических» слов и фраз, как:

• это легко и просто…
• каждый сможет…
• можно без денег, без вложений, без затрат…
• меньше делать — больше получать…
• сейчас — самое время…
• только сейчас…
• успейте, торопитесь, быстрее, скорее…
• скоро лавочка закроется…
• остался всего год, потом тема умрет…
• отзывы счастливых участников…
• тренинг окупиться с первой же сделки…

И иже с ними. Создается такая ситуация, что к концу вебинара уже просто невозможно не купить последующий трехмесячный тренинг! И уже начинает крутиться мысль, что вот здесь можно временно взять из НЗ, занять, взять кредит… Главное успеть сейчас. А то потом будет поздно. Ведь окупится же! Сразу, с первой сделки!

Все эти «ключевые фразы» – это и есть НЛП техники на вебинарах по торгам по банкротству. Теперь вы сможете их распознать и принять трезвое и осознанное решение – надо вам этот тренинг за сто тысяч или можно найти всю ту же информацию по участию в аукционах по продаже имущества должников в открытом доступе (как сделала я, например).

Возможно и окупится, конечно. Но не у всех. Еще точнее – у единиц. И именно от этих единиц вам предоставят отзывы. Так, что у вас создастся впечатление, что успешных сделок – каждая первая и у каждого первого.

Юридическая консультация

Перед участием в торгах юристы рекомендуют сопоставить стартовую цену лота со стоимостью аналогичных объектов. Предпочтение профессионалы отдают:

• жилью, принадлежащему городу и продающему квартиры на аукционе в силу законодательного ограничения на реализацию иным способом;
• жилым помещениям в новостройках, когда дом сдан в эксплуатацию, а потенциальный покупатель имеет возможность осмотра объекта и сопоставления информации в реальности со сведениями, размещёнными на торговой площадке.

Как происходит продажа имущества банкрота

После признания должника банкротом конкурсный управляющий производит инвентаризацию всего имущества принадлежащего банкроту (попросту составляет список всего имущества). Затем он обращается к лицензированному оценщику который проводит оценку рыночной стоимости имущества и составляет отчет в котором указывается стоимость каждой позиции имущества. Теперь все готово к продаже.

Продажа происходит в несколько этапов:

1. Аукцион. Имущество выставляется на торги по цене указанной в отчете оценщика. Кто предложит большую цену тот и выиграл. Чаще всего желающие принять участие в аукционе не находится.
2. Повторный аукцион. Все как и в первый раз, но начальная цена имущества уже на 10% ниже чем на Первоначальном аукционе. В повторном аукционе принимать участи обычно так же никто не спешит. Разве что лот совсем вкусен.
3. Публичное предложение. И вот лот доживает до публички. На публичном предложении конкурсный управляющий совместно с комитетом кредиторов устанавливает длительность интервала и величину снижения. Например интервал длиться 7 дней, а величина снижения цены составляет 20 000 рублей. Это означает, что каждую неделю лот будет дешеветь на 20 000 рублей. И так будет происходить пока не закончится срок проведения публичного предложения (устанавливается на комитете кредиторов). Публичное предложение может длиться от нескольких месяцев до года.

Если на первой публички лот никто не купит, то проводится повторное публичное предложение на котором цена продолжает падать еще ниже. И так может происходить бесконечно, пока имущество кто-нибудь не купит. Иногда серии из публичных предложений длятся годами, пока имущество не начнет стоить «ниже плинтуса».

Именно на публичных предложениях возможна покупка имущества в 2-3 раза дешевле рынка.

Недвижимость с аукциона по банкротству

Какая недвижимость продаётся с аукционов по банкротству? Всякая разная! На торги по банкротству выставляются комнаты, квартиры, доли в квартирах, частные дома, садовые участки с домом, офисы, склады, гаражи, промышленные сооружения и целые заводы!

Нередко встречается продажа квартир, приобретенных в ипотеку физическими лицами, которые не смогли расплатиться по кредиту и банк изъял у них жильё. Разорившиеся предприятия распродают свои обветшалые активы буквально за бесценок, стоимость может снижаться в 100-1000 раз относительно оценочной!
Переживать о том, что сделка будет незаконной и у вас отберут купленную на аукционе недвижимость тоже не стоит. Весь процесс происходит под контролем нескольких государственных органов, в том числе арбитражного суда, службы судебных приставов, налоговой инспекции и некоторых других.

Несомненным минусом является невозможность для некоторых участников предварительного осмотра недвижимости на предмет физического состояния, а также документальной проверки (неприятным «сюрпризом» могут стать дополнительные задолженности, которые автоматически включаются в стоимость жилья). Покупая жилье на судебных аукционах, также нужно обращать внимание на согласие второго супруга, наличие несовершеннолетних детей, иначе вы можете быть втянуты в мучительные судебные разбирательства.
Еще один недостаток аукционов, который ограничивает количество их участников, это необходимость быстрой оплаты приобретенного на торгах жилья. Таким образом, участие в аукционах могут принять только те, у кого наличные есть «под рукой» и кто способен оплатить всю сумму в течение установленного условиями аукциона времени.

Аукционы, на которых продается имущество лиц, признанных банкротами, являются уникальным и очень интересным способом заработка.

Но стоит помнить, что покупка любого имущества на торгах представляет собой непростой процесс в юридическом плане. При этом нужно знать огромное количество тонкостей и нюансов.

Покупки в процессе торгов значительно отличаются от традиционного приобретения имущества.

Торги по банкротству могут стать прибыльным бизнесом в том случае, если решивший заработать таким образом обладает рядом качеств.

Основными среди них являются:

• возможность непрерывно отслеживать информацию о проводимых процедурах банкротства, а также об объявлении распродажи имущества;
• знания, а также определенный опыт приобретения имущества, а также участия в торгах;
• организаторские способности, которые помогают в совершении сделок купли-продажи.

Аукционы не могут быть отдельным независимым ни от чего видом бизнеса. Объясняется это тем, что далеко не всегда можно реализовать его. Даже несмотря на то, что аукционы проводятся большим количеством конкурсных управляющих, торги не являются системными и независимыми (в отличие от традиционных торгов купли-продажи).

Среди физических лиц как вид бизнеса приобретает все большую популярность приобретение имущества посредством участия в аукционах для последующей его перепродажи. Такая деятельность может приносить ощутимый доход.

Для этого потребуется иметь довольно большое количество информации, а также обладать коммерческой жилкой и предпринимательским талантом.

Похожие записи:

• Какие документы понадобятся для оформления пенсии
• Что входит в обязанности агронома
• Можно ли выйти раньше с электронный больничный лист