Национальный правовой Интернет-портал Республики Беларусь
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Национальный правовой Интернет-портал Республики Беларусь». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Квартиры на соответствие планировки техпаспорту никто не проверяет. Но зачастую контролирующие органы узнают это от работников ЖЭСа, которые посетили квартиру, или от недовольных соседей, которые могут пожаловаться.
Официальное оформление перепланировки после работ
Для завершения остается три этапа: проверить технические характеристики, пройти приемку и зарегистрировать изменения.
Чтобы оформить перепланировку официально необходимо подать заявление о проверке технических характеристик в агентство госрегистрации и земельному кадастру. После проверки выдадут ведомость технических характеристик, которую нужно предъявить позже.
Потом необходимо получить акт приемки. Для этого необходимо обратиться с заявлением в коммунальную службу или исполком. Комиссию назначает исполком, принять работу она должна не позднее чем через 30 дней после подачи заявления. В комиссию входят и разработчики проекта и технический надзор.
Последнее — это новый технический паспорт квартиры, в котором будут отражены все изменения. Его составляют в агентстве по госрегистрации и земельному кадастру после приемки. Вы должны подать заявление и заплатить за изготовление.
Что делать после завершения работ по перепланировки?
Как только эти работы заканчиваются, нужно оформить соответствующие изменения. Сначала обратиться в агентство по государственной регистрации и земельному кадастру с заявлением о проверке технических характеристик и выдаче ведомости этих характеристик.
После этого направляемся в ЖРЭО, другую организацию по эксплуатации жилищного фонда или исполком, где составляется акт приемки выполненных работ по перепланировки. Приемочной комиссии понадобятся такие документы, как ведомость технических характеристик, разработанный и согласованный проект (если он требовался), договор строительного подряда (если их выполнял подрядчик), договор на осуществление технического надзора (если требовался проект) и акты на скрытые работы (если такие проводились).
Далее снова обращаемся в агентство по государственной регистрации и земельному кадастру, чтобы там составили новый технический паспорт и зарегистрировали изменения недвижимого имущества.
Что делать, если все же решился на перепланировку?
− Для начала нужно разработать проект. Это можно сделать как самостоятельно на бумаге или в какой-нибудь программе, так и с помощью дизайнера, − рассказывает Ангелина Сакевич. — После этого собираем все необходимые документы. Обязательно понадобятся паспорт собственника жилья, технический паспорт, свидетельство о государственной регистрации, лицевой счет с указанием зарегистрированных на жилой площади лиц, нотариально заверенное согласие на внесение изменений от всех зарегистрированных в квартире лиц и проект планируемых работ, оформленный в свободном виде.
Следующий этап — идем в администрацию по месту нахождения квартиры, там обращаемся в службу «Одно окно», пишем заявление на разрешение перепланировки с перечисленным списком документов.
Специалист в области жилой недвижимости Центра недвижимости «ЦентрСити» обращает внимание, что рассмотрение заявки — услуга платная: «Её стоимость составляет половину базовой величины, оплатить можно в любом банке или через систему ЕРИП».
Как узаконить перепланировку: инструкция
Итак, вы внесли несанкционированные изменения в процессе ремонта, а затем решили их легализовать. Признать перепланировку законной можно только через суд.
Для этого необходимо следовать плану.
- Соберите необходимые документы. Понадобятся выписка из реестра, новый техпаспорт (заказать в БТИ или МФЦ), справка из СЭС и проект квартиры, который готовит специалист проектного бюро.
- Оповестите отдел архитектуры местной администрации о совершенных изменениях в здании.
- Напишите исковое заявление в суд и приложите к нему документы — в первую очередь выписку, подтверждающую право собственности, договор о владении имуществом либо свидетельство о праве на наследство. Также потребуются технический паспорт квартиры, заключение санитарно-эпидемиологической службы и проект, составленный специалистом строительной компании.
Что важно учитывать в ходе перепланировки?
Желание сделать свой дом более уютным и функциональным похвально. Но не стоит спешить. Каждый шаг необходимо продумать, от этого зависит в том числе ваша безопасность. Примеры того, что делать категорически нельзя:
- Сносить стены при объединении комнаты с балконом и превращать его в отапливаемую зону
- Полностью разбирать покрытия между этажами двухуровневых квартир
- Переносить, демонтировать несущие конструкции: балки, перекрытия
- Переносить трубопровод, коммуникации, вентиляционные шахты
- Объединять гостиную с кухней с газовой плитой
Когда строительные работы будут закончены, вам будет нужно обратиться в кадастровое агентство, чтобы специалист проверил технические характеристии жилища и предоставил вам ведомость.
Далее вам нужно обратиться в ЖЭУ для составлении акта приемки работ. Для комиссии нужно отдельно подготовить:
- Ведомость
- Проект
- Документы о технадзоре
- Договор о строительных работах (если был подрядчик)
Порядок узаконивания перепланировки
Порядок узаконивания перепланировки зависит от характера внесенных изменений:
- Если произведена замена балконного окна на дверь, перенесена розетка, заменены радиаторы отопления на аналогичные по мощности или вы убрали перегородку между спальнями, в органы исполнительной власти не нужно подавать проектную документацию. Достаточно предоставить план-схему. Такая работа не представляет сложности даже для людей без профильного образования, но получение разрешения на перепланировку и согласование потребует нескольких визитов в госорганы.
- Если увеличена площадь кухни или санузла, санузел перенесен или установлен новый, газовая плита заменена на электрическую для узаконивания необходимо предоставить проект. Его целесообразно заказать у профессиональных архитекторов, а не у студентов – это избавит вас от нескольких дополнительных визитов в контролирующие органы.
- При изменениях, затрагивающих несущие стены, утверждение самовольной перепланировки в Минске возможно только после проведения экспертизы проекта. И от качества его выполнения во многом зависит, признают ли такие изменения безопасными.
Специалисты нашей проектной мастерской имеют успешный опыт узаконивания различных изменений планировки квартир. И вам не придется ходить по инстанциям – закажите услугу, и, если мы беремся за работу – вы получаете разрешение на выполнение перепланировки.
Что делать, если все же решился на перепланировку?
− Для начала нужно разработать проект. Это можно сделать как самостоятельно на бумаге или в какой-нибудь программе, так и с помощью дизайнера, − рассказывает Ангелина Сакевич. — После этого собираем все необходимые документы. Обязательно понадобятся паспорт собственника жилья, технический паспорт, свидетельство о государственной регистрации, лицевой счет с указанием зарегистрированных на жилой площади лиц, нотариально заверенное согласие на внесение изменений от всех зарегистрированных в квартире лиц и проект планируемых работ, оформленный в свободном виде.
Следующий этап — идем в администрацию по месту нахождения квартиры, там обращаемся в службу «Одно окно», пишем заявление на разрешение перепланировки с перечисленным списком документов.
Специалист в области жилой недвижимости Центра недвижимости «ЦентрСити» обращает внимание, что рассмотрение заявки — услуга платная: «Её стоимость составляет половину базовой величины, оплатить можно в любом банке или через систему ЕРИП».
Я получил разрешение. Что дальше?
Начинайте перепланировку! Срок действия разрешения ограничен: всего 12 месяцев. Спустя год он утратит силу независимо от того, реконструировали объект или нет.
Когда работы будут закончены, нужно подтвердить, что вы все сделали в соответствии с проектом. Поэтому придется посетить еще несколько инстанций:
✓
БТИ (бюро технической инвентаризации). Специалист этой организации следит за тем, чтобы внесенные изменения соответствовали проектной документации. При отсутствии замечаний собственнику жилья в течение 10 дней выдается акт приемки
✓
Кадастровый отдел. Сюда предоставляется полученный в БТИ акт — на его основании делается паспорт жилого объекта, в котором отражается перепланировка помещений. Занимает эта процедура 30 дней
✓
Управление государственной регистрации кадастра. Здесь регистрируется паспорт и оформляется документ, подтверждающий право собственности
Как узаконить самовольную перепланировку / реконструкцию в Минске и Минском районе?
В первую очередь вам следует убедиться, что все проведенные изменения законны – то есть строительные нормы не нарушены.
Сделать это можно:
- обратившись в ЖРЭО, Администрацию района (где вам сразу могут сделать предписание о возврате планировки в проектное состояние или её утверждении в установленном законодательством порядке);
- проконсультировавшись в фирмах, в услуги которых входит согласование и узаконивание перепланировок, в том числе и самовольных.
Для утверждения самовольной перепланировки / реконструкции вам понадобится от 1,5 месяцев (при условии, что этим занимается человек, знающий все нюансы и сам процесс) до 6 месяцев на следующие основные этапы:
- ведомость технических характеристик. Специалист БТИ выполняет обмер помещения и фиксирует все изменения. На основании его измерений будет составлен новый технический паспорт (в случае, если самовольно выполненная перепланировка не нарушает строительные нормы) со всеми внесенными изменениями. Срок – от нескольких дней до месяца.
- техническое заключение, подтверждающее законность изменений. Без этого документа невозможно получить новый технический паспорт. Услугу можно заказать в проектных организациях с соответствующими разрешениями на подобную деятельность. Стоимость – от 250 — 450 бел. руб (в зависимости от сложности) . Срок – около одной недели. Если затронуты несущие стены, к техническому заключению дополнительно прикладывают расчет несущих конструкций в случае, если было проведено усиление. Если усиление не делалось, то заключение будет отрицательным и вам будет отказано в узаконивании самоволки.
- уплата штрафа за самовольную перепланировку. Размер штрафа зависит от того, кто будет его выписывать: если ЖЭС, то зачастую штраф дают от 0,5 б.в, если Администрация района, то как правило, не меньше 10 б.в. и до 50 б.в.
- разрешение на утверждение самовольной перепланировки от Администрации района / города. Для этого собирается и подается в Администрацию района или города пакет документов и согласований (в каждом районе процесс узаконивания отличается тем, что где-то больше согласований, где-то меньше, например, в Ленинском районе нужно дополнительно подписать акты приемки в минимум 5-ти инстанциях). Срок – ок. 4х недель.
- получения разрешения от Администрации района / города и заказ нового тех паспорта и свидетельства о гос регистрации в БТИ.
Срок от 10 дней до 1 месяца.
Перепланировка ипотечной квартиры
В законах РФ нет нюансов, которые бы ограничивали перепланировку ипотечной квартиры. Обычно разрешение или запрет на изменения прописываются в договоре ипотеки. Если в договоре ничего не указано, хорошо. Но если в нем прописан запрет, придется ждать до полной выплаты кредита. Чаще в договоре говорится о необходимости в получении разрешения от банка. В этом случае хозяин квартиры должен предоставить:
-
заявление на разрешение перепланировки (согласование);
-
заключение страховой компании;
-
оценку специалистов с фиксированной стоимостью квартиры после перепланировки;
-
план изменений и согласие в БТИ.
Отказ в перепланировке дома
Причинами отказа могут стать:
- В согласовании перепланировки:
- несоответствие представленного проекта градостроительным нормам и санитарным требованиям, иным требованиям нормативных актов (в том числе по оформлению документов);
- наличие судебного акта об ограничении права хозяина или нанимателя жилья на его переустройство или перепланировку;
- заключение органа защиты культурного наследия о недопустимости перепланировки (переустройства);
- невозможность перепланировки в связи с техническим состоянием согласно решению проектной организации.
- В оформлении акта о завершении перепланировки:
- уведомление хозяином жилья о завершении работ по истечении срока, установленного в разрешении;
- несоответствие произведенных работ утвержденному проекту.
Кроме того, основанием для отказа в согласовании может стать подача документов в ненадлежащий орган (ст. 27 ЖК РФ).
При получении отказа в согласовании перепланировке или ее оформлении можно:
- заново собрать необходимый пакет документов;
- обжаловать отказ в судебном порядке.
Если удается обойтись без обращения в суд, процесс узаконивания перепланировки обычно занимает до 2 месяцев. В противном случае процедура может затянуться до полугода и более. Можно ориентироваться на следующие сроки:
- создание проекта перепланировки помещения – от 7 дней до 3 месяцев;
- сбор пакета документации – от 1 до 7 дней;
- рассмотрение заявления в МФЦ – до 45 дней;
- получение вынесенного МФЦ решения – не более 3 дней;
- ожидание дня судебного заседания – до 2 месяцев;
- вступление решения органов правосудия в силу – 1 месяц;
- процедура переоформления документации – от 3 дней.
После получения отказа в МФЦ у заявителя есть только 3 месяца для того, чтобы подать иск в суд.
Сколько будет стоить узаконивание?
У каждого владельца недвижимости случаи индивидуальны и отличаются видами планируемых работ. Если изменения глобальные, с демонтажем несущих перекрытий, в таком случае перепланировка будет стоить гораздо дороже, нежели незначительные изменения в помещении. Первая ситуация потребует обращения в многочисленные уполномоченные службы, сбора пакета документации, обращения к компетентным специалистам. Все это отнимает время и материальные средства.
Если вы хотите рассчитать стоимость услуг заранее, в таком случае рекомендуем учитывать расходы на следующее:
- обращение в БТИ;
- создание новых технических документов;
- получение разрешения – делать это нужно в нескольких инстанциях;
- создание документов по проекту;
- издержки суда;
- обращение к юристу;
- штраф – придется оплатить, если планировка проведена самовольно.
При подсчете стоимости процедуры учитывается оплата на получение разрешения в уполномоченных инстанциях, за разработку проекта и т. д. Практически всегда в процессе возникают непредусмотренные расходы – данный фактор тоже учитывается.
Что касается стоимости, то цена работ поэтапно будет такой (приблизительно):
- консультация специалиста – до 2 тыс. рублей;
- получение технического паспорта в БТИ – в пределах 2-7 тыс. руб.;
- составление проекта, по которому будет осуществлена перепланировка – в пределах 3-15 тыс. руб.;
- получение разрешения на работы от жилищной инспекции – порядка 30 тыс. руб.;
- получение разрешения через посредников – более 30 тыс. руб.;
- согласование документации по проекту – 5 тыс. руб.;
- сделать перепланировку законной в судебном порядке – 30 тыс. рублей.
Приведенные цифры – приблизительные, варьируются в зависимости от обстоятельств, при которых будет проведено узаконение, а также региона, где находится недвижимость.
Что случится, если перепланировка узаконена не будет?
Нельзя самовольно осуществлять перепланировку, особенно, если требуется проводить манипуляции с несущими стенами. Несоблюдение данного закона может негативно отобразиться на состоянии жилого здания, приведя его в аварийное состояние. Несоблюдение этих правил наказуемо, и может повлечь за собою такие меры пресечения:
- штраф – до 2500 рублей;
- могут потребовать прежний вид квартире за собственные деньги;
- если помещению не будет возвращен первоначальный вид, то могут наложить штраф повторно, в некоторых случаях двойной;
- принудительное выселение, после чего будет расторгнут договор найма – если квартира относится к органам местного самоуправления;
- наложение ареста, продажа недвижимости путем торгов.
В большинстве ситуаций процедуру оформления можно осуществить самостоятельно, но стоит учитывать, что придется потратить немалое количество материальных средств, времени и усилий. Можно скрыть факт выполненной перепланировки, но в такой ситуации владелец недвижимости теряет право распоряжаться недвижимостью по собственному желанию. Во время подготовки пакета документов для продажи/дарения станет известно о том, что была сделана перепланировка, и в таком случае все же придется зарегистрировать все проделанные работы.
Изменения, которые запрещены
Некоторые виды перепланировки и переоборудования нельзя согласовать ни при каких обстоятельствах. Все они могут нарушить безопасность дома или затруднить доступ к общим инженерным коммуникациям.
К перепланировкам, запрещенным в квартире, относятся:
- перепланировка в крупнопанельных домах с устройством проемов в несущих стенах (согласно Свода правил Республики Казахстан СП РК 3.02-101-2012* «Здания жилые многоквартирные»). Перепланировка квартир в многоквартирных домах с крупнопанельными несущими стенами допускается только за счет демонтажа ненесущих конструкций (встроенных деревянных шкафов, перегородок);
- перенос кухни или санузла так, чтобы они располагались над жилыми комнатами соседей (запрещено даже незначительное наложение зоны кухни или санузла на зону жилой комнаты ниже этажом);
- объединение балкона с квартирой и вывод на балкон центрального отопления;
- присоединение к квартире части подвала или крыши;
- пристраивание помещения к панельному дому;
- снос несущих стен или создание в них проходов;
- ликвидация или уменьшение вентиляционных каналов;заливка бетонной стяжки в домах, которые на это не рассчитаны (дома с деревянными перекрытиями или панельные «хрущёвки»);
- утепление полов за счет центральной системы отопления;
- перекрытие источника естественного света;
- закрытие доступа к стоякам и счетчикам;
- демонтаж межквартирных стен;
- перенос стояков водоснабжения.