Выделение доли в квартире через суд
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Выделение доли в квартире через суд». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Человек, впервые столкнувшийся с жилищными спорами, чаще всего не представляет, с чего начать. Для вас мы подготовили пошаговую инструкцию, которая призвана упростить процедуру установления права на долю собственности.
В каких случаях выделение доли невозможно
Иногда без выдела доли не обойтись. Например:
- если супруги разводятся и планируют делить совместно нажитое имущество;
- если недвижимость получена в качестве наследства, но наследников несколько;
- если один из собственников хочет распоряжаться своей частью, например, продать ее или сдать в аренду.
Порой продажа доли собственности является единственным выходом в сложившейся жизненной ситуации. Для того чтобы хозяин мог распорядиться своей частью, необходимо, чтобы она была определена в натуральном выражении. А на практике это не всегда возможно. Например, определить физическую часть имущества не получится, если это:
- Затруднит доступ других собственников в места общего пользования, например, на кухню или в ванную.
- Повлечет за собой перепланировку, которая может создать угрозу жизни жильцов.
- Делает непригодным для проживания другие помещения имущества. Например, согласно статье 16 ЖК РФ, если в комнате нет окна, то она не является пригодной для проживания.
- Нарушит законные интересы организаций, например, кредитного учреждения (если квартира находится в залоге у банка), либо отдельных граждан, например, проживающего в квартире инвалида, которому будет ограничен доступ к местам общего пользования.
Как выделить долю в квартире?
Когда требуется выделить долю в натуре и определить порядок пользования, собственники могут пойти двумя путями.
Первый — это договориться между собой и просто пользоваться недвижимостью в соответствии с договоренностями. Документально это соглашение не оформляется.
Второй вариант применяется в случае, если договориться полюбовно не удалось. Тогда владельцам приходится обращаться в мировой суд.
Понадобятся следующие документы:
- правоустанавливающие документы на имущество,
- паспорт,
- исковое заявление о выделении долей в натуре.
Когда суд «выделяет доли в натуре», он не выделяет отдельные объекты права, а просто фиксирует порядок пользования. После этого собственник пользуется имуществом так, как определил суд. Если вторая сторона каким-то образом этому препятствует, тогда можно обращаться к судебным приставам о понуждении в исполнении решения суда.
На практике суд отнимает много сил и времени, а итог получается примерно такой же, как и при соглашении. Разделить финансово-лицевой счет в Москве на данный момент невозможно.
Различают два основных варианта выдела доли в приватизированной квартире:
- Натуральная доля
Считается переводом доли в имущественный эквивалент, равный жилой комнате. Новообразованное помещение должно иметь отдельный вход, кухню, санузел и др. Выдел доли в натуре уместен в случае с разделом частного дома или просторной квартиры (3-комнатной и больше). Если брать во внимание выдел доли в натуре, то фактически – это превращение приватизированной квартиры в коммунальную. Соседями могут быть совершенно посторонние люди. Именно поэтому такой вариант подходит далеко не всем.
- Денежная или иная компенсация
Родственник, желающий выделить свою долю в натуральном размере, может получить финансовую компенсацию от других владельцев (п. 4 ст. 252 ГК РФ). Происходит замена выдела в натуре выплатой соразмерной суммы. Упомянутая доля остается в общей собственности, что означает автоматическое увеличение процентов всех совладельцев квартиры.
Различаются и способы выделения доли:
- Договорной режим – предполагает согласие всех собственников квартиры на отчуждение натуральной доли (комнаты).
- Судебный порядок – выделяющийся родственник имеет право отсудить свою часть через суд.
Сложности распоряжения долевой собственностью
Российское законодательство не ограничивает минимального размера долей собственности. Это открывает путь к бесконечному дроблению любых помещений.
«На одну квартиру могут претендовать собственники с мизерными долями, — объясняет Мария Литинецкая. — В судебной практике были случаи, когда владельцы, скажем, 1/40 квартиры требовали вселения в жилье и снятие препятствий, которые им чинили собственники половины или трети квартиры. Обычно суд назначает выплату компенсации, то есть фактически принуждает владельца большей доли согласиться на выкуп незначительной доли».
Надо понимать, что общая собственность нередко объединяет людей с противоречивыми интересами. Не все владельцы долевой собственности одинаково ответственно оплачивают коммунальные услуги и налоги. Один из владельцев может попытаться тайно или обманным путем продать свою долю. Возможны и другие конфликтные ситуации. Все спорные вопросы, касающиеся долевой собственности (даже если речь идет об оплате услуг ЖКХ), нередко решаются в суде.
Помощь юриста при выделении долей
Жилищное законодательство является сложной отраслью права, которая соприкасается с большим количеством смежных отраслей. Поэтому при совершении любых юридических действий, в том числе выделении доли в совместной собственности, необходимо пользоваться услугами юриста.
В консалтинговой компании ConsultGroup работают специалисты в области права, которые занимаются только жилищными вопросами. Глубокие познания в нормативно-правовых актах и огромный опыт их практического применения позволяет нам найти выход и оказать помощь клиенту в самой сложной ситуации.
Для получения консультаций по вопросу выделения долей и оформления заявки обращайтесь к нашим менеджерам по указанным на сайте телефонам.
Раздел совместно нажитого имущества: общие положения
Законом установлено, что имущество, приобретенное в браке одним из супругов, автоматически переходит в разряд совместно нажитого.
К общей совместной собственности относится не только недвижимое и движимое имущество, но также ценные бумаги, вклады в кредитных организациях, результаты интеллектуальной деятельности, доходы каждого из супругов от трудовой или предпринимательской деятельности.
Необходимо знать: если один из супругов занимался ведением домашнего хозяйства, осуществлял уход за детьми во время брака, за ним остается право на раздел совместно нажитого имущества.
При этом, если один из супругов по неуважительной причине не занимался трудовой деятельностью или домашним хозяйством, может встать вопрос об уменьшении его доли в совместном имуществе.
Исключения: к совместно нажитому имуществу нельзя отнести имущество, приобретенное супругами до брака, полученное в результате дарения, наследства, а также предметы личного пользования, денежные средства в рамках государственных целевых программ.
Раздел совместной квартиры через суд
Если супруги не могут договориться мирным путем, они обращаются в суд за разрешением спора.
Для начала супруг, который подает в суд исковое заявление о разделе квартиры, должен указать, каким образом он хочет разделить квартиру и в каких долях. В случае, если он считает, что вправе получить большую долю, он предоставляет документы или факты, это доказывающее.
В иске супругу необходимо указать сведения о сторонах спора, обстоятельства, на которых супруг основывает свои требования, а также цену иска.
К исковому заявлению супруг прилагает документы, подтверждающие, его право на обращение в суд. Если в наличии у него какого-либо документа нет, он может заявить ходатайство об его истребовании судом.
Список документов, необходимых для раздела квартиры:
- свидетельство о заключении брака и его расторжении;
- договор купли-продажи или иные документы о приобретении квартиры;
- документы, подтверждающие приобретение жилья в период брака.
Бывают случаи, когда суд отступает об законодательства и может присудить каждому из супругов разного размера доли в квартире.
Это может произойти при следующих обстоятельствах:
- наличие несовершеннолетних детей, которые остаются с одним из супругов;
- тяжелые материальные условия или отсутствия места иного проживания у одного из супругов;
- улучшение состояния квартиры за счет вложения в нее денежных средств мужа или жены.
После раздела квартиры бывшие супруги обращаются в Росреестр или МФЦ для регистрации изменений в праве собственности.
Перед тем, как приступать к разбору процесса выделения долей, нужно определиться с понятиями «выделение» и «разделение»:
- выделение – это процесс передачи части помещения собственнику по его требованию. Оставшаяся площадь продолжает принадлежать другим гражданам, участвовавшим в приватизации. Тем, кто в выделении доли не участвует, переоформлять право владения не нужно;
- разделение – это процедура раздела квартиры на несколько частей согласно количеству собственников. Каждый гражданин в результате потеряет право собственности и сможет вернуть его только после переоформления на принадлежащую ему часть.
Процедура определения долей регулируется ГК РФ и иными нормативными актами. Согласно ГК, можно выделить следующие особенности процесса выделения части в приватизированной квартире:
- Инициировать процесс может любой из собственников.
- Раздел имущества, расположенного в жилье, производится по соглашению между сторонами. Если участники не достигли согласия, то они могут обратиться в суд с просьбой вынести решение.
- При невозможности выделения части в натуре одному из владельцев могут выплатить денежную компенсацию. Такая ситуация возникает тогда, когда раздел может нанести ущерб другим собственникам (а иногда на выделение в натуре и вовсе наложен запрет). При этом получатель компенсации должен быть согласен на неё.
- Если разделённые доли оказались несоразмерными, то пострадавшая сторона может потребовать компенсацию потерянной площади.
- Если закон не предусматривает особого порядка раздела квартиры, то части будут равными.
- Доли в натуре определяют исключительно при наличии такой возможности.
Чем отличается отделение долей от раздела имущества
Чтобы не перепутать раздел недвижимого имущества с законным выделением его части, нужно сразу понять, что это два разных статуса недвижимости, два разных термина юридических манипуляций.
Когда осуществляется раздел имущества, то он происходит между супругами потому, что имущество было совместно нажито. Здесь главным критерием будет выступать оценка его стоимости с учетом специфики получения квартиры. Например, она была куплена по ипотеке под материнский капитал, тогда выделение доли в квартире, определяемой государством детям, обязательно. Это значит, супруги между собой не поделят имущество, пока ребенок (дети) не будут обеспечены собственными жилыми площадями.
Если речь идет о выделе имущественной доли в квартире, тогда подразумевается, что участники могут иметь в собственности лишь свою часть. Остальная же (оставшаяся) часть будет принадлежать другим проживающим. Такое происходит в случаях равнодольного дележа общей жилплощади, по каждому из проживающих и зарегистрированных лиц. Чтобы понимать, как выделить долю в квартире натуральным образом, лучше обращаться за советом к юристу или нотариусу. В целом же отличия между разделом и выделением доли недвижимого имущества можно представить в таблице.
|
Раздел |
Доля |
| Собственник после проведения процедуры будут иметь каждый свое жилье, отдельное помещение. |
Долевой владелец будет иметь право автономно жить на той жилплощади, которая выделена для него. |
|
Квартира перестаёт классифицироваться как общее имущество жильцов. |
Остальная часть квартиры, не выделенная в долю, остаётся в общем имуществе и пользовании у жильцов. |
Рассчитать площадь, которая положена по закону каждому из собственников квартиры, очень просто. Для этого нужно разделить общую площадь на количество человек. Такой метод работает в любом случае, если иное не предусмотрено законом.
Исключения возможны в тех ситуациях, если собственник за свой счет сделал в помещении ремонт или осуществил другие неотделимые улучшения. В таком случае он имеет право на увеличение своей доли сообразно с израсходованными средствами.
Также по теме: Как исправить кадастровую ошибку в судебном порядке?
Если жилье было приватизировано супругами во время брака, им принадлежат равные доли. Все дети также имеют право на равные части недвижимого имущества. Исключения могут быть сделаны, если соответствующие пункты есть в брачном контракте. Если же приватизировал квартиру только один из супругов, он и является ее единственным владельцем.
После определения долей совладельцы могут разделить все лицевые счета для оплаты коммунальных услуг.
Правовое регулирование
Теоретически совладелец долевой собственности вправе требовать выделения доли в натуре из совокупного имущества (п.3 ст.252 ГК РФ). При невозможности достижения компромисса между сособственниками к решению вопроса должен подключиться судебный орган.
Однако вышеуказанный пункт содержит оговорку о компенсационной выплате в денежном эквиваленте, если выдел в натуральном выражении:
- запрещён законодательными актами;
- невозможен технически без причинения несоизмеримого ущерба.
Руководствуясь Постановлением ВАС РФ №8 от 01.07.1996 г. под ущербом понимается невозможность дальнейшего использования в соответствии с целевым назначением, значительное ухудшение общего технического состояния или существенные неудобства в процессе эксплуатации. Выдел доли в квартире в натуре означает разделение одного жилого помещения на несколько индивидуальных объектов, пригодных для жилья.
Технически можно ли выделить долю в квартире, определяется это возможностью выполнения ряда условий:
- оборудованием персонального входа в выделенную территорию;
- подведением обособленных коммуникаций к «мокрой зоне» (кухне, ванной комнате);
- обеспечением изолированности жилой площади.
Если совладельцам не удалось достичь компромисса в процессе переговоров, то придётся выделить долю в квартире через суд несогласным с предложенным разделом сособственникам. Однако инстанция вправе назначить компенсацию в принудительном порядке в определённом размере, часто исходящем из кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Разделение недвижимости на доли
Прежде чем рассмотреть вопрос выделения доли в квартире, обратим внимание на следующее: процесс разделения квартиры на доли и выделение доли немного разные процессы:
- Выделение – это процедура, по результатам которой один из собственников получает свою долю в собственности недвижимостью. При этом все остальные владельцы являются собственниками всей оставшейся части. Остальные лица не переоформляют свое право собственности;
- Разделение – это процесс, в результате которого вся недвижимость разделяется на определённые части между всеми владельцами. Все субъекты во время процедуры теряют свое право на объект недвижимости и получают его только после оформления в виде некой части.
Вне зависимости от того, что происходит – выделение или разделение недвижимости – возможно два варианта решения проблемы:
- Соглашение о выделе доли в натуре( образец можно скачать);
- Судебные разбирательства.
Выдел доли в квартире в натуре. Судебная практика
Выдел в натуре – это специальная процедура, в результате которой реализуется переход от общей собственности к индивидуальной.
Говоря простым языком, жилая площадь преобразуется (например, путём перепланировки) таким образом, что кто-то из собственников получает во владение выделенную площадь квартиры.
При этом стоимость такой части соответствует доле этого лица в общей собственности.
В случае, если квартира стоит 4 млн. рублей и является общей долевой собственностью, то один из собственников с правом одной четверти имеет возможность выделить себе в натуре площадь, стоимость которой равна 1 млн. руб.
В реальной жизни почти никогда не удаётся точно произвести выдел. Поэтому кто-то из сторон обычно доплачивает недостающую стоимость другой – так положено по закону.
Гражданский кодекс РФ гласит, что каждый собственник волен сам решать судьбу своей доли при условии соблюдения интересов других участников права, если речь идёт о жилье.
С долевой собственностью обычно возникает меньше проблем, т.к. соотношение площади каждого уже определено.
Участники совместной собственности при необходимости могут определить долю каждого из них путём составления соглашения. Часто в таких случаях имущество делится на равные части между всеми проживающими на данной площади, но это не правило, и закон не устанавливает таких требований.
Если прийти к решению, удовлетворяющему интересы каждой из сторон, в процессе мирных переговоров не удаётся, то этот вопрос решается в судебном порядке.