НДФЛ по новым правилам: получение недвижимости в дар и дальнейшая продажа
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «НДФЛ по новым правилам: получение недвижимости в дар и дальнейшая продажа». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Получить имущественный вычет лицо имеет право в ИФНС или у работодателя после получения в Инспекции уведомления о праве на льготу в текущем году. Наиболее частым вариантом является предъявление вычета в одной декларации с получением дохода.
Способы представления документов для налогового вычета
Льгота предоставляется непосредственно в ИФНС или у работодателя, выступающего налоговым агентом при выплате заработка сотруднику. Представление пакета документов в ИФНС производится лично либо представителем, почтой, путем использования сайта государственных услуг.
| Особенности | В ИФНС | В ИФНС через сайт | У работодателя – налогового агента |
| Подача декларации | Представляется | Представляется | Не представляется |
| Копии документов | Прилагаются | Прилагаются в заверенном ЭЦП виде | Представляются |
| Срок проверки | 3 месяца | 3 месяца | 1 месяц |
| Основание получения | Заявление, представляемое в пакете документов или после проверки | Заявление, формируемое в электронном виде после проверки | Заявление работодателю |
| Срок получения | 1 месяц после подачи заявления | 1 месяц после формирования заявления | В текущем месяце получения дохода |
| Год применения | По истечении года получения имущества | По истечении года получения имущества | В текущем году |
| Плюсы | Возможность точного определения суммы к вычету по истечения года | Быстрота представления | Оперативность |
| Минусы | Отсутствие информации об окончании проверки до истечения 3 месяцев | Необходимость получения ЭЦП | Неполная сумма вычета с возвратом остатка через ИФНС |
Получение имущественного вычета у налогового агента в случае принятия имущества в дар возникает редко в связи с возникновением дохода в виде стоимости недвижимости. Применив одновременно с декларированием доходов вычет, налогоплательщик уменьшает величину обязательств перед бюджетом.
Сроки представления отчетности в Инспекцию
Представление декларации с указанием полученного дохода и заявленного вычета осуществляется не позднее 30 апреля года, следующего за получением имущества (ст. 229 НК РФ). При попадании дня сдачи на нерабочий день предельной датой представления считается следующий рабочий день. Декларация, поданная до 24 часов, считается представленная по сроку.
При пропуске срока подачи отчетности к лицу применяются штрафные санкции, установленные ст. 119 НК РФ. Размер штрафа равен 5% от суммы налога, указанного в декларации с учетом предельной суммы в размере 30%. Минимальная величина составляет 1 000 рублей.
Представлять декларацию при получении дохода в натуральном виде при дарении необходимо даже в случае отсутствия налога к уплате в бюджет.
Порядок оформления возврата НДФЛ
Порядок оформления возврата не отличается от того, что проходят налогоплательщики, получающие возврат налога за недвижимость, на момент процедуры находящуюся у них в собственности. Документы в налоговую инспекцию предоставляются такие же:
- свидетельство о регистрации права собственности и иные документы, подтверждающие владение жилой недвижимостью;
- квитанция об оплате и иные документы, подтверждающие, что собственник понёс расходы при приобретении жилой недвижимости;
- справка о доходах по форме 2-НДФЛ (предоставляется работодателем по запросу сотрудника);
- декларация по форме 3-НДФЛ (заполняется самостоятельно или нанимаемым консультантом);
- заявление на возврат налога (составляется непосредственно при обращении в ИФНС);
- иные документы в зависимости от требований территориального отделения налоговой службы (чаще всего запрашивают копии паспорта и ИНН).
Если даритель перед сделкой получил имущественный вычет, но не исчерпал лимит средств, подлежащих возврату, то за ним сохраняется право получить остаток вычета с новой недвижимости. В отношении сделки дарения норма работает так же, как и в случае сделки купли-продажи: если после сделки гражданин приобретёт новый объект недвижимости, то сможет получить с него имущественный вычет на недостающую сумму. Если на момент совершения сделки дарения даритель ещё не возвратил подоходный налог в полном объёме – он имеет право продолжать процедуру возврата.
Это выглядит следующим образом.
На что может рассчитывать даритель?
Какие, в свою очередь, права и обязанности могут возникать у дарителя квартиры?
В общем случае факт дарения человеком недвижимости не предполагает возникновения у него каких-либо особых прав и обязанностей, по крайней мере, с точки зрения налогового законодательства. Но у этого правила есть исключение: в случае, если даритель ранее купил квартиру, подаренную другому, за свой счет, то у него не исчезает право на получение имущественного вычета за эту квартиру.
Стоит отметить, что, в принципе, не имеет значения то, посредством какого механизма даритель освободил себя от владения квартирой — продал ее или, как в рассматриваемом сценарии, подарил. Не имеет значения и то, приходился ли одариваемый ему близким родственником. Право на имущественный вычет человеку дают однажды совершенные расходы на покупку объекта недвижимости. Данное право не отменяется при последующих сделках с квартирой.
При оформлении вычета за подаренную квартиру дарителю, вместе с тем, нужно будет уделить время для сбора документов, которые удостоверяют тот факт, что:
- он покупал соответствующую квартиру за свой счет;
- он был полноправным собственником данной квартиры.
Каковы общие условия получения налогового вычета?
Первым условием является уплата налога на доходы физических лиц. Ведь если не была произведена налоговая выплата в бюджет, то никак, соответственно, невозможно получить ее назад (например, при передаче квартиры в дар близкому родственнику нельзя получить налоговый вычет, ведь он не выплатит НДФЛ в бюджет).
Вторым условием будут реальные расходы, произведенные налогоплательщиком. Ведь именно для их частичной компенсации и предназначен налоговый вычет. Сами по себе расходы на уплату налога никакой компенсации не несут. Но есть нюанс. Полученную в дар квартиру можно продать и купить за счет этих денег новую недвижимость. Ведь как раз на приобретение жилья имущественный вычет предусмотрен.
Третье условие – размер вычет не должен ни в коем случае превысить величины уплаченных в бюджет налогов.
И четвертое – необходимо подать декларацию по установленной форме 3-НДФЛ в установленные сроки.
Только при соблюдении обоих условий возможно предоставление данной налоговой льготы.
Кто вправе получить возмещение НДФЛ за квартиру
Возмещение плательщику НДФЛ, обусловленное реализацией или приобретением недвижимости, предусматривается статьей 220 Налогового кодекса РФ (НК). Данной льготой могут законно воспользоваться следующие субъекты – физические лица:
- продавец по соглашению купли-продажи жилья (подпункт 1 пункта 1 статьи 220 НК), обязанный перечислить налог с дохода от данной реализации. Ему разрешается уменьшить базу для НДФЛ на 1000000 рублей или подтвержденные затраты, обусловленные приобретением проданной квартиры;
- покупатель по сделке купли-продажи жилплощади (подпункты 3-4 пункта 1 статьи 220 НК), являющийся плательщиком НДФЛ. Он вправе оформить НДФЛ-вычет на сумму 2000000 рублей (максимум), и, соответственно, вернуть себе из бюджета максимум 260000 рублей (13% от 2000000). Помимо этого, он может вернуть ранее перечисленный НДФЛ (максимум 390000 рублей), оформив вычет 3000000 рублей для кредитных процентов, если помещение покупалось через целевую жилищную ссуду (ипотеку).
Преференции, перечисленные выше, предусматриваются законодательством для граждан – продавцов и покупателей жилплощади. При этом они должны являться налоговыми резидентами РФ, уплачивающими НДФЛ (13%).
Что касается ситуации дарения, то даритель бесплатно и без дополнительных условий передает свою квартиру в собственность одаряемого. Это значит, что у сторон этой сделки отсутствует право на налоговый вычет при заключении договора дарения. Между тем, оба подписанта дарственной могут оформить данную льготу, если с этой недвижимостью они заключали сделки купли-продажи (до или после дарения).
Налоговый вычет: общая формулировка и правила предоставления
Налоговый вычет дает возможность вернуть часть уплаченных в государственную казну налогов обратно их владельцу. В учет берется общая сумма, выплаченная за один календарный год. Больше, чем было уплачено, гражданин получить не сможет.
Для налогового вычета не имеет значение является ли человек индивидуальным предпринимателем или он трудится на предприятии, главное – сам факт уплаты налога на доходы, ставка которого составляет 13%. Для физических лиц это означает необходимость официального трудоустройства и отчисление налогов с заработной платы.
Оформление вычета осуществляется в:
- Конце года. В таком случае гражданину будет переведена единоразовая сумма на расчетный счет в банке.
- В любой период. Данное действие подразумевает не перечисление средств на счет, а фактическое уменьшение налогооблагаемой базы.
В последнем варианте гражданин подает документы на налоговый вычет в ФНС, получает на руки решение, которое в дальнейшем предоставляет работодателю. При последующем расчете заработной платы, размер налогов будет уменьшен.
Перечисление денежной суммы, как указано в первом варианте, происходит всего один раз. Гражданину необходимо успеть подать документы до ноября месяца, иначе придется ждать следующего года. Возвращенная сумма может быть потрачена на любые цели.
Налоговый вычет не может превысить суммы налога, уплаченную гражданином за отчетный период. Если полагающаяся сумма вычета больше выплат, возможна подача документов ежегодно до тех пор, пока она не будет полностью покрыта.
Почему нельзя получить налоговый вычет при дарении квартиры родственникам
Законодательство РФ предусматривает упрощенную процедуру регистрации права собственности в случае его перехода по договору дарения от одного родственника к другому. Каждая из сторон освобождается от уплаты налогов на доходы. Единственное за что им придется заплатить – составление дарственной у нотариуса и госпошлину в Росреестре. Как правило, итоговая сумма не превышает пяти тысяч рублей.
Таким образом, одариваемому лицу нет необходимости оплачивать подоходный налог с полученной в дар недвижимости. Однако, если в дальнейшем подаренная квартира будет продана, а на вырученные средства куплена другая недвижимость, гражданин сможет воспользоваться правом на вычет.
В подобных ситуациях необходимо учитывать наличие постоянного места работы и отчисление взносов в налоговую. Без их уплаты рассчитывать на вычет нельзя.
Определении близкородственных связей при дарении
Лица, состоящие в близком родстве, имеют право на получения имущества по договору дарения без дополнительного налогообложения. При получении дохода в натуральной форме от родственника не требуется уплачивать НДФЛ. Право на вычет у лица не возникает. Порядок определения родства установлен в Семейном Кодексе. Родственниками в целях реализации положений ст. 217 НК РФ признаются:
- Супруги, состоящие в официально зарегистрированном браке.
- Родители – кровные или усыновившие лицо.
- Дети – собственные или усыновленные.
- Бабушки, дедушки, внуки.
- Братья и сестры, состоящие в полнородном или неполнородном родстве.
При получении имущества от родственника близкородственную связь необходимо подтвердить документально. Предъявляются свидетельства о рождении, браке, решение суда и прочие документы. В ином случае доход, полученный в результате дарения имущества, необходимо задекларировать, исчислить налог и уплатить в бюджет по истечении года возникновения обязательств.
Необходимые документы
Какие документы нужно подготовить, чтобы воспользоваться налоговым вычетом? Список документов является стандартным и включает следующие бумаги:
- заявление на предоставление имущественного вычета;
- паспорт;
- справка о доходах с официального места работы, заполненная по форме 2-НДФЛ;
- заверенный нотариально договор купли-продажи или долевой собственности на недвижимость;
- заполненная налоговая декларация по форме 3-НДФЛ;
- выписка из ЕГРН;
- документы – чеки, расписка, квитанции, банковская выписка, подтверждающие факт оплаты за квартиру;
- акт приема-передачи (является необязательным при ДКП);
- свидетельство о браке (при наличии);
- реквизиты банковского расчетного счета для зачисления средств;
- договор кредитования и справка о начисленных процентах по ипотеке за год (если недвижимость приобретается в кредит).
Сроки представления отчетности в Инспекцию
Представление декларации с указанием полученного дохода и заявленного вычета осуществляется не позднее 30 апреля года, следующего за получением имущества (ст. 229 НК РФ). При попадании дня сдачи на нерабочий день предельной датой представления считается следующий рабочий день. Декларация, поданная до 24 часов, считается представленная по сроку.
При пропуске срока подачи отчетности к лицу применяются штрафные санкции, установленные ст. 119 НК РФ. Размер штрафа равен 5% от суммы налога, указанного в декларации с учетом предельной суммы в размере 30%. Минимальная величина составляет 1 000 рублей.
Представлять декларацию при получении дохода в натуральном виде при дарении необходимо даже в случае отсутствия налога к уплате в бюджет.
Кто обязан задекларировать доход и заплатить налог
После регистрации перехода права собственности в Росреестре, у новоиспеченного собственника возникнет обязательство по декларированию полученного дохода и уплате соответствующего размера налога. Именно с этого момента налоговой инспекцией будет отслеживаться сроки предоставления декларации и уплаты НДФЛ.
Правило просто, в общем нужно знать две вещи:
- ДАРИТЕЛЬ никаких налогов не платит;
- ОДАРЯЕМЫЙ должен осуществлять платеж налога обязательно от своего имени. Именно он получатель дохода (в материальном виде, в виде квадратных метров в недвижимости) и его размер равен стоимости объекта недвижимости.
Налоговый резидент платит по ставке 13%, нерезидент — 30% от номинальной стоимости.
- Непосредственно договор на дарение недвижимости или ее доли
Здесь без вариантов: даритель оформляет дарственную, регистрирует сделку и передает свое имущество в полное владение получателю подарка – безвозвратно.
- Обещание
Заключается договор, по которому даритель может обещать подарить имущество конкретно указанному лицу. Но здесь есть варианты – дарителю можно не выполнять обещание, если, по прошествии какого-то времени, у него ухудшились жилищные условия, или состояние здоровья и из-за чего уровень жизни значительно снизится. Или же тот, кому было дано обещание, совершил противоправные действия в отношении своего благодетеля-дарителя или его семьи (захотел убить, например).
- Пожертвование
Что такое договор дарения, и какой налог взимается при заключении данного соглашения?
Самый удобный способ передачи квартиры и иного недвижимого имущества, если не требуется плата, – это договор дарения. Зачастую дарением заменяют передачу недвижимости по завещанию. Ведь данный вид соглашения гораздо сложнее оспорить, чем завещание. Это применяется, когда даритель желает передать свою недвижимость не родственникам и не хочет, чтобы его законные наследники оспорили его волю.
Еще договор дарения применяют, когда хотят скрыть куплю-продажу недвижимости. Допустим, чтобы избежать раздела имущества при разводе, ведь полученное в дар имущество является личной собственностью одаряемого супруга.
ВАЖНО . Но, несмотря на безвозмездную природу договора дарения, для получателя дара он влечет расходы, и достаточно существенные. Ведь ставка налога на доходы в 2019 году для физических лиц, даже для граждан РФ, весьма существенная – 13 %. Иностранцы и граждане РФ, постоянно проживающие в другом государстве более 183 суток платят и того больше – целых 30 % от стоимости подаренного имущества.
Налоговая база при взимании налога на дарение может быть определена как рыночной стоимостью, так и кадастровой. Либо ценой, указанной в договоре. Для того, чтобы договорная цена заведомо не занижалась, на нее наложено определенное ограничение. Размер договорной цены не может быть менее 70 % от стоимости, определенной оценщиками Росреестра.