Как разделить земельный участок и находящийся на нем жилой дом?
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как разделить земельный участок и находящийся на нем жилой дом?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если в общей долевой собственности нескольких владельцев находится один земельный участок, то каждый из них вправе выделить свою долю в самостоятельный объект. Регламент этой процедуры закреплен ЗК РФ в статье 11.5.
Что такое выдел земельного участка
Если при выделе земельного участка образуются 2 части, то одна из них — вновь образованная, подлежащая учету. Вторая часть преобразовывается с сохранением в измененных границах идентификационного показателя — прежнего кадастрового номера.
Порядок выдела земельного участка в натуре из состава общей долевой собственности происходит по запросу одного из участников на следующих основаниях:
- при согласии, полученном от всех совладельцев;
- по решению суда, если один или несколько собственников против или площадь выделяемого объекта противоречит нормам Земельного кодекса.
Ставить землю на кадастровый учет нужно по месту жительства. Если у вас два участка, тогда каждый из них должен стаять на учете. Соответствующий пакет документов можно подать лично организации или выслать письмом с уведомлением. Благодаря расписке из почты, о том, что документы вручили получателю, вы можете не переживать за свои ценные бумаги.
Однако если вы подали все документы самостоятельно, тогда организация предоставит вам расписку о получении с перечнем документов, подписью и датой.
С вас требуются следующие документы:
- Заявление о кадастровой регистрации.
- Чек об уплате госпошлины, для прохождения этой процедуры.
- Документация о межевании земли.
- Копия документа, подтверждающего право на собственность объекта.
С момента подачи документов до постановки на кадастровый учет может пройти 20 дней. Процедура завершается в тот момент, когда орган кадастрового учета поставит соответствующий номер в государственный кадастр недвижимости. После этого, владельцу дадут на каждый участок отдельный кадастровый паспорт.
Раздел земельного участка в собственности по соглашению сторон
Если собственники объекта недвижимости согласны на раздел, отсутствуют законодательные ограничения в части площади, наличия проезда и т. д., процедура образования нескольких земельных участков предполагает выполнение следующих этапов:
- Заключение соглашения между собственниками. На законодательном уровне формат документа не зафиксирован. Но в нем обязательно нужно обозначить, на каких условиях будет проходить раздел, кому и какой участок будет принадлежать. Дополнительно нужно привести ссылку на документ-основание для возникновения права собственности на объект недвижимости. Например, если собственник один, в 2022 году он может использовать следующий образец заявления о разделе земельного участка. На его базе можно подготовить и соглашение, если собственников несколько:
Раздел многоконтурного земельного участка
В практике землепользования встречаются многоконтурные участки. Это — особые образования, в которых граница может включать в себя несколько замкнутых контуров. Например, пастбище или луг может располагаться через дорогу от основного двора или даже через улицу. Часть территории может вообще не быть земельным участком (озеро, пруд, заболоченная местность) либо не принадлежать к общей площади многоконтурного объекта.
В составе такого участка могут находиться земли, принадлежащие государству или муниципалитету. Объект может появиться вследствие объединения, перераспределения иных участков, выдела со стороны структур, обладающих такими полномочиями.
Порядок раздела многоконтурных земельных участков ничем не отличается от такой же процедуры в отношении иных объектов. Необходимо также соблюсти условия в части наличия проезда, сохранения разрешенного вида использования и категории земель. Усложняется только процедура межевания. Вместе с этим растут затраты на оплату услуг кадастрового инженера.
Какие документы потребуются для регистрации права собственности на образованные участки
Если раздел проведен на практике, вновь образованные участки необходимо поставить на кадастровый учет и зарегистрировать право собственности на них. Для этого в региональное подразделение Росреестра передают следующие документы:
- соглашение, подписанное сособственниками в присутствии нотариуса;
- судебное решение о разделе спорного земельного участка в натуре (при наличии);
- паспорта владельцев;
- свидетельство о праве собственности на первоначальный участок или выписку из ЕГРН. Также потребуются иные документы, подтверждающие, что конкретный гражданин либо купил участок, либо получил его в наследство и т. д. Как вариант, это может быть постановление местного органа власти о выделении участка в бессрочное пользование или о приватизации и т. д.;
- межевые планы с обозначением измененных земельных участков, составленные в соответствии с согласием на раздел;
- постановление о присвоении вновь образованным объектам почтовых адресов;
- кадастровые паспорта, межевые планы.
Можно не подтверждать факт оплаты госпошлины. Но пока средства не будут зачислены в бюджет, вновь образованные участки не зарегистрируют. Если в Росреестр обращается не собственник, то у представителя должна быть доверенность, заверенная нотариусом.
Если пакет документов соответствует требованиям законодательства, то в установленные сроки собственники новых объектов получат выписки из ЕГРН.
Раздел долей земельного участка и виды разделов
Если участок находится в совместной долевой собственности, то каждый собственник имеет одинаковые права на данную землю, при этом не имеет значения размер доли собственника.
Право долевой собственности приобретается в результате приватизации участка двумя или более лицами. Основанием для приобретения этого права может стать суд, наследование и другие обстоятельства.
Право общего пользования землей возникает чаще всего между супругами и между родственниками. Но это в том случае, если речь идет о ранее проведенной государственной приватизации.
В случае развода или других мероприятий, в ходе которых будет принято решение о разделе данного земельного участка, все собственники будут находиться в равных условиях. Ни один из собственников не получает преимущественного права на данный участок.
Как разделить земельный участок на два участка по соглашению сторон
Для раздела необходимо:
- договориться с сособственниками о межевании участка и установлении его окончательных границ;
- воспользоваться услугами кадастрового инженера и оформить межевое дело, предусматривающее формирование двух объектов недвижимости.
- подписать соглашение, и, при необходимости оформить его у нотариуса.
Межевание проводится в присутствии собственников объекта, их представителей, а также соседей смежных участков. По завершению формированию границ и при отсутствии спора их определении кадастровый инженер устанавливает межевые знаки и готовит техническую документацию.
На основании межевого дела стороны подписывают соглашение о разделе земельного участка.
В нем указывают:
- дату оформления сделки;
- сведения о сторонах соглашения, их паспортные данные и другие идентифицирующие сведения;
- подробное описание раздела – указание границ сформированных участков, целей их использования, фактического местонахождения.
- порядок разделения и передачи сформированных земельных участков.
В межевом деле не указывается адрес объектов землепользования, а обозначается место их фактического нахождения. Для получения адреса потребуется обратиться в землеустроительный отдел местной администрации с заявлением о присвоении адреса земельного участка. К заявлению прилагаются копия межевого дела, соглашения или судебного решения о разделе участков.
Размежевание с точки зрения закона
Чтобы ознакомиться с юридическими нюансами раздела земли и размежевания территории, обратитесь к нормам Земельного кодекса (ЗК) РФ.
В нем изложены основные положения, в соответствии с которыми один участок земли можно разделить на две части. И эти 2 надела становятся самостоятельными участками в то время, как предыдущий объект права прекращает свое существование.
Это касается именно частных земель. Муниципальная собственность, отданная в пользование, или территории садоводческого хозяйства — делиться не могут.
Закон предусматривает выделение земли из общей площади в соответствии с долями. Это значит, что объект недвижимости не обязательно должен делиться на равнозначные половины. При этом, за участком сохраняются его характеристики (границы, кадастровый номер).
Чтобы узаконить полученные в результате разделения участки, необходимо обязательно придерживаться правил межевания, и зарегистрировать раздел в государственном реестре.
Пошаговая инструкция по разделу земли
Чтобы осуществить раздел земельного участка нужно пройти несколько этапов. Этапы могут отличаться в зависимости от ситуации.
- Вызвать кадастрового инженера, составить схему расположения ЗУ, сохранить требования к разделу: соблюсти минимальную площадь, установить границы вновь образуемых участков без наложения.
- Согласовать границы с собственниками прилегающих ЗУ, подписать акт о согласовании.
- Составить и подписать соглашение о разделе земельного участка. Скачать образец можно по ссылке выше.
- Подать документы на регистрацию.
- Присвоить адреса новым земельным участкам. Для этого нужно подать заявление в орган МСУ.
Сроки и место регистрации права собственности
Право собственности на участок регистрируется в Росреестре.
Гражданину необходимо подать заявку на регистрацию, приложив вышеперечисленный перечень документов.
Заявка должна быть рассмотрена за 18 дней.
За этот промежуток времени должностными лицами проводится анализ представленных заявителем сведений и выносится решение о возможности внесения данных об участке в государственный реестр.
Собственнику выдается выписка из ЕГРП относительно новых территориальных зон.
Таким образом, под разделом земельного участка подразумевается деление его на два и более отдельных участка, наделенных юридической самостоятельностью.
Раздел земли может происходить на основании мирного соглашения между собственниками, либо постановления суда.
При оформлении раздела участка нужно помнить о следующих моментах:
- Процедуры раздела участков регулируются положениями Земельного кодекса.
- Раздел должен производиться при наличии согласия всех собственников, либо постановления суда.
- Перед разделом необходимо провести межевание земли.
- Межевание может проводить только организация, имеющая соответствующую лицензию.
- После межевания необходимо получить адреса для новых участков.
- После присвоения адресов участки ставятся на кадастровый учет.
- Заявка на регистрацию права собственности на новый участок подается в Росреестр вместе с приложенными необходимыми документами
- Решение о постановке на регистрационный учет принимается в течение 18 дней.
Цели и условия раздела участка
Цель земельного раздела – сделать из одного участка земли два самостоятельных участка.
Под процедурой раздела участка понимают целый ряд мероприятий, которые заключаются в проведении подготовительных и кадастровых операций, регистрационных работ по оформлению раздела.
Когда процесс раздела завершается, единый участок перестает существовать.
Вместо него образуется два отдельных участка, наделенных по закону самостоятельностью.
Собственники разделенной площади получают право общей собственности на участки.
Разделение земельного участка на две части возможно при соблюдении следующих условий:
- После раздела каждая полученная площадь получает самостоятельность.
- Изначальное целевое назначение участка не должно изменяться.
- Площадь участка не должна быть меньше установленной законом минимальной нормы.
- У каждого участка должен быть свой подъезд или проход.
- Отсутствие законодательного запрета на раздел земли. Так, участки, предназначенные для ведения крестьянского хозяйства, не могут быть разделены на две части.
Судебная практика раздела земельных участков достаточно обширна, но чаще всего встречаются иски о разделе земли между супругами после развода и исковые требования о разделе земельного участка, полученного в наследство двумя наследополучателями. Рассмотрим каждый их них на примерах.
Пример 1
Супруги Наталья и Иван Л. В период брака купили жилой дом с участком земли размером 15 соток, предназначенным для ИЖС. После развода каждый из супругов хотел остаться проживать в доме и пользоваться земельным наделом, и, если дом они смогли разделить, оборудовав два отдельных входа, то с разделом земли зашли в тупик. Каждый из них хотел использовать более плодородный участок возле дома, предлагаю оппоненту забрать дальний участок, который до конца не был облагорожен.
После долгих споров Наталья подала исковое заявление в суд с требованием разделить ЗУ, находящийся в совместной собственности супругов, при этом она предлагала отдать ей более «лакомый» кусок земли, но меньший по площади, а супругу передать залежную землю «на задворках».
Суд, рассмотрев все обстоятельства дела, принял решение: разделить земельный участок, принадлежащий Наталье и Ивану Л. на правах долевой собственности в равных долях поровну, по 7,5 соток каждому, передав бывшим супругам по половине разработанного и половине целинного участков земли.
Пример 2
Два брата Николай и Алексей К. получили в наследство от отца участок земли под ИЖС площадью 6 соток и недостроенным домом. При этом Николай предлагал брату достроить дом для совместного использования его в дальнейшем под дачу. Алексей же предлагал продать землю вместе с недостроем и разделить вырученные средства, так как реальному разделу участок не подлежит ввиду его малой площади.
Для реализации задуманного Алексей подал исковое заявление в суд с требованием о продаже ЗУ и последующем разделе денежных средств поровну между ним и братом.
В судебном заседании Николай категорически отказался продавать недвижимость, мотивируя это тем, что земля и недостроенный дом – все, что осталось им в память об отце. Но Алексей был непреклонен.
Судья предложил братьям следующий вариант раздела: земельный участок и строение остаются в единоличной собственности Николая, который, в свою очередь, выплачивает Алексею половину стоимости дома и земли под ним. Братья согласились на такой вариант раздела и подписали мировое соглашение.
Этапы раздела участка
Процедура раздела участка включает ряд этапов:
- Заключение договора с организацией, имеющей лицензию на проведение межевания земли (определение границ участка).
- Получение согласия других собственников на проведение межевания.
- Получение постановления суда (при отсутствии возможности достижения договоренности между собственниками).
- Предоставление кадастровому инженеру организации правоустанавливающих документов.
- Установление инженером границ участка. Установление границ должно производиться в присутствии собственников, либо их представителей, имеющих доверенность. Инженер установит границу раздела участка и границы двух новых образуемых участков. Границы закрепятся специальными знаками. Также, специалист определит площадь исходной земли и двух новых участков. По результатам работы будут составлены чертежи границ и сформировано межевое дело (акт установления границ, чертеж, ведомость вычисления площади).
- Присвоение адресов двум образовавшимся участкам. Для этого нужно написать заявление в органе архитектуры и градостроения, приложив к нему соответствующие документы (межевое дело, правоустанавливающие документы, кадастровый паспорт на исходный участок, мирное соглашение или постановление суда).
- Постановка двух новых участков на кадастровый учет. Для этого нужно обратиться в Росреестр с заявлением, паспортом, межевым делом, постановлением о присвоении адреса. Заявление можно подать не только лично, но и по почте, через портал государственных услуг, в МФЦ. Органы кадастрового учета в течение 10 дней с момента получения заявления должны поставить новые участки на учет. Затем гражданам выдаются паспорта на образовавшиеся земельные участки.
Чем выдел отличается от раздела
Необходимо различать выдел земли в натуре от раздела земельного участка (ЗУ).
Выдел в натуре – выделение из общей долевой собственности отдельного участка земли. При этом, согласно ст. 11.5 Земельного кодекса РФ, оставшийся первичный надел по-прежнему будет в собственности остальных совладельцев, а новый вторичный перейдет в личное владение тому, кому была выделена доля.
Выдел, в отличие от раздела, возможен только из долевой собственности.
Раздел земельного надела подразумевает прекращение совместной или долевой собственности на первичный участок и образование новых самостоятельных частей. При этом вся территория делится между всеми собственниками поровну (или на неравные части, если доли не равны) и создаются новые вторичные паи, полностью самостоятельные друг от друга. Каждому вторичному участку земли согласно ст 11.4 ЗК РФ присваивается свой уникальный кадастровый номер.
Итак, после выдела доли первичный участок остается, изменяются только его границы, а после раздела он фактически ликвидируется, и вместо него создаются несколько новых самостоятельных земельных наделов.
Для того, чтобы из общей долевой собственности выделить физически отдельный ЗУ необходимо соблюдение некоторых условий.
- Отсутствие значительного ущерба первичному ЗУ. Если исходный ЗУ понесет значительный ущерб, то процедура выдела будет признана незаконной, либо остальные совладельцы могут вообще запретить процедуру в судебном порядке.
- В ситуации, когда часть предполагаемой к выделу земли в общей доле собственности слишком мала, и не может быть выделена физически, остальные совладельцы обязаны выкупить выделяемую долю (согласно п. 4 ст. 252 ГК РФ). При этом размер выкупа определяется судом, либо мировым соглашением.
- К каждому из вторичных ЗУ должен быть обеспечен беспрепятственный проход и проезд транспортных средств. Другими словами, ни один из наделов не должен находиться внутри других, либо быть отрезан от дороги, прохода, проезда другими ЗУ, либо естественными преградами.
- Все границы вторичных ЗУ не должны иметь общих площадей (территориальных пересечений).
Кроме этого, законодательством определено, что фактический размер вновь созданного ЗУ не обязательно должен быть равен идеальной доле. Это может произойти из-за особенностей ландшафта, когда уже в ходе размежевания выясняется, что какое-либо естественное препятствие не позволяет выделить участок строго по долевой пропорции (п. 5 ст. 13 ФЗ № 1001).