Как правильно взять ипотеку? 7 типичных ошибок ипотечных заемщиков

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как правильно взять ипотеку? 7 типичных ошибок ипотечных заемщиков». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Взять комнату в ипотеку возможно, однако процедура часто связана с рядом трудностей. Банки неохотно выдают кредиты на приобретение комнаты. Нежелание банков объясняется низкой ликвидностью залога. Для покупки или продажи комнаты требуется согласие всех собственников квартиры.

Комната в ипотеку без первоначального взноса

При выдаче ипотечного кредита банки требуют от заемщика наличие первоначального взноса. В среднем величина взноса составляет 15-30% от стоимости приобретаемой недвижимости.

Взять комнату можно без первоначального взноса, если у клиента нет собственных сбережений. Сделать это можно несколькими способами:

• Найти предложения кредиторов, не требующих первого взноса.
• Договориться с продавцом об увеличении в договоре стоимости приобретаемой комнаты. Если комната стоит 900 тысяч рублей, в договоре купли–продажи можно указать сумму 1 млн. 100 тысяч рублей. Разница 200 тысяч рублей будет выступать как первый взнос, сами банки не занимаются проверкой передачи первоначального взноса продавцу.
• Оформить дополнительный потребительский кредит, и полученную сумму использовать для первичного взноса.

Какие банки дают ипотеку на комнату

Далеко не каждый банк соглашается выдать ипотеку на выкуп небольшой жилплощади. Но есть шанс найти подходящие условия даже в крупнейших банках. Они позволяют покупать территорию в коммуналках.

Приведем несколько финансовых учреждений, которые наиболее часто дают добро на такой вид ипотеки:

1. Сбербанк. Один из первых банков, который на протяжении длительного времени и вплоть до 2021 года предлагает ипотечное кредитование на покупку и квартир, и комнат. Процентная ставка варьируется от 9,5 до 14 процентов. Сумма первоначального взноса должна превышать 10% от общей стоимости жилого помещения. Залог оформляется на покупаемое жилье. Сумма, которую одобряет банк, достигает иногда 15 млн руб. Срок выплаты займа не более 30 лет.
2. ВТБ-24. Банк одобряет ипотеку охотнее, если дело касается выкупа последней комнаты. Срок кредитования ограничивается 20 годами. Первоначальный взнос составляет минимум 20% от общей стоимости залоговой собственности. От размера первой внесенной суммы зависит процентная ставка и возможная сумма займа.
3. Газпромбанк. В этом банке сумма кредитования на покупку комнаты относительно невелика. Обычно она не превышает 5 млн. рублей. Нужно внести минимум 20% стоимости жилья в качестве первоначального взноса. Ставка составляет не менее 11,75 процентов годовых.

Среди других банков, у которых граждане получают одобрение займов, выделяются Дельтакредит, Росевробанк, Тинькофф и др.

Можно ли взять ипотеку на комнату

Ипотека на комнату – вполне реальная, закрепленная в законе процедура. Теоретически Вы имеете право получить от банка средства на приобретение комнаты. Как правило, на данную цель выдается сумма размером до 14 000 000 рублей. При этом единовременно заплатить нужно порядка 20-30% от стоимости комнаты. Однако на практике все оказывается куда сложнее.

Далеко не все банки выдают ипотеки подобного рода. А те, которые выдают, требуют гарантий, поскольку процент от залога не высок, а ликвидность отдельной комнаты низкая.

Иными словами, продать комнату, в случае, если заемщик не будет выполнять свои обязанности по договору, крайне сложно. Именно поэтому большинство банков при выдаче ипотеки на комнату требует не ее в качестве залога, а другое жилье, находящееся в собственности кредитора. Соответственно, если иной недвижимости у заемщика не имеется, банк может ему отказать.

Без проблем можно выкупить лишь комнату, если вся остальная площадь в данной квартире уже принадлежит Вам. Положительно относятся банки и к случаям, когда имеет место ипотека на покупку комнаты в коммунальной квартире, если речь идет о последней неприватизированной части в таком жилье. Поскольку после ее приобретения недвижимость перестает быть коммунальной.

Помните, что нельзя получить ипотеку на комнату, расположенную в нежилой постройке или в доме, находящемся в аварийном состоянии. Комната, также, должна отапливаться и быть электрифицирована.

Получить ипотеку на комнату в новостройке – нельзя. Такая возможность возникает лишь на вторичном рынке. Не особо жалуют банки выдачу в ипотеку комнат в общежитии, на что есть свои причины.

Дoкyмeнты для oфopмлeния ипoтeки

Для oфopмлeния ипoтeчнoгo кpeдитa вы дoлжны бyдeтe пpeдocтaвить бaнкy:

• пacпopт c oтмeткoй o peгиcтpaции, xoтя бы вpeмeннoй, ecли нeт пocтoяннoй пpoпиcки;
• втopoй дoкyмeнт, пoдтвepждaющий личнocть – зaгpaнпacпopт, вoдитeльcкoe yдocтoвepeниe, yдocтoвepeниe личнocти вoeннocлyжaщeгo, вoeнный билeт, CНИЛC;
• cпpaвкy пo фopмe 2-НДФЛ, для пpeдпpинимaтeлeй — нaлoгoвyю дeклapaцию или cпpaвкy пo фopмe бaнкa;
• кoпию тpyдoвoй книжки;
• дoкyмeнты пo пpиoбpeтaeмoй квapтиpe, ecли зaлoгoм пo кpeдитнoмy дoгoвopy бyдeт oнa: пacпopт пpoдaвцa, пpaвoycтaнaвливaющий дoкyмeнт, тexничecкий пacпopт, кaдacтpoвый пacпopт, oтчeт o cтoимocти нeдвижимocти, выпиcкa из Eдинoгo гocyдapcтвeннoгo peecтpa нeдвижимocти oб oтcyтcтвии apecтoв и зaпpeщeний нa пpoдaжy квapтиpы и иныx зapeгиcтpиpoвaнныx oбpeмeнeний;
• дoкyмeнты пo oбъeктy нeдвижимocти, пpeдocтaвляeмoмy в зaлoг, ecли этo oбъeкт, кoтopый yжe пpинaдлeжит вaм: выпиcкa из EГPН – жeлaтeльнo, нe cтapшe 1 мecяцa, oтчeт oб oцeнкe pынoчнoй cтoимocти имyщecтвa – дeйcтвитeлeн в тeчeниe 2 мecяцeв, тexничecкий пacпopт, выпиcкa из лицeвoгo cчeтa, пoдтвepждaющaя, чтo в квapтиpe нeт зapeгиcтpиpoвaнныx лиц, нoтapиaльнo yдocтoвepeннoe coглacиe cyпpyгa нa пepeдaчy oбъeктa в зaлoг.

Комплект документов для оформления займа

Оформление ипотеки на комнату в коммунальной квартире производится по той же схеме, что и при покупке отдельной готовой квартиры. Поэтому комплект предоставляемых в банк бумаг будет аналогичным.

1. Гражданин составляет заявление, которое имеет установленный банком образец.
2. Прикладывается удостоверение личности (гражданский паспорт) с копиями.
3. Для подтверждения дохода требуется справка 2-НДФЛ. Если гражданин не может предоставить ее, он вправе подтвердить наличие постоянного дохода справкой по форме банка.
4. Поручителям нужно иметь в наличии подтверждающие личность документы, заявление, а также удостоверяющие доход бумаги.
5. Военнослужащим с собой нужно иметь контракт, в котором указывается срок его заключения.
6. Если в банк обращается пенсионер, прикладывается пенсионное удостоверение.
7. На объект недвижимости требуется предоставить правоустанавливающие бумаги.
8. Чтобы уточнить, что третьи лица в качестве возможных собственников отсутствуют, нужно брать выписку из домовой книги.
9. На комнату может требоваться технический паспорт. Если таковой отсутствует, оформить его можно в БТИ.

Что делать, если банк отказал в ипотеке на комнату?

Банковские организации могут вынести отрицательное решение по заявке гражданина. Это предусматривается при:

• наличии ошибок в бумагах, которые направлены в банк, а также некорректно отраженных сведений;
• фиктивности переданных документов;
• получении клиентом низкой оценки по системе скоринга (программа проводит проверку, после чего может выдать низкую оценку, что будет считаться ненадежностью);
• отсутствии возможности проверки переданных сведений (если сотрудники банка не смогли связаться с начальником заявителя);
• наличии долгов по предыдущим кредитам;
• очерненной кредитной истории;
• судимости заемщика.

Сначала нужно проверить, имеются ли вышеуказанные причины в данном случае. Если есть недостатки, то человек имеет 2 месяца на их исправление. После этого возможна повторная подача бумаг. Можно направить онлайн-заявку через сайт кредитной организации.

Если и во втором случае отмечается отказ по ипотеке на комнату, можно предпринять следующие действия:

• увеличить размер первоначального взноса для уменьшения суммы кредита;
• поискать новый объект недвижимости для уменьшения суммы займа;
• наладить кредитную историю (погасить долг, найти и устранить ошибочно внесенные записи при их наличии);
• посетить другие кредитные учреждения;
• взять потребительский кредит;
• предложить созаемщиков.

Платить больше чем нужно

Ипотека – это не дешевое удовольствие, а банки любят, когда клиенты допускают ошибки, поскольку они на этом зарабатывают. Речь идет о пене за просрочку по кредиту. Делайте все, чтобы просрочки отсутствовали. После оформления ипотеки заведите платежный календарь и сверяйтесь с ним. В идеале настройте автоплатеж, который будет автоматически переводить средства на ипотечный счет. Обязательно проверяйте, были ли списаны средства.

Уточните у менеджера банка, не будет ли взиматься комиссия за перевод средств. Данную сумму также нужно учесть в бюджете. Желательно отыскать вариант без комиссии.

Лучшая история, один месяц поднажать и заплатить ипотеку на месяц вперед. Клиент получает фору, за счет этого будет время для выплаты в случае критической ситуации.

Ипотека – это нормальный инструмент, но проблема в том, что многие люди после того, как одобрили, заем расслабляются. Буду платить 15 тыс. рублей ежемесячно, не большая сумма, плюс инфляция ее в дальнейшем подъест. Это неправильный подход. При оформлении ипотеки все силы должны быть направлены на погашение досрочно. Растягивать платежи на весь срок – это как минимум нерационально.

Часто срабатывает еще одна ментальная проблема. При получении новой квартиры, сразу появляется желание сделать ремонт, приобрести новую сантехнику, мебель подороже, заметить окна и двери, а затем уже и техника устарела, ведь новый ремонт и т.д. Далее вы узнаете, что купленная квартира по низкой ставке расположена далеко от метро, о чем вас не предупредил застройщик, соответственно потребуется машина. В результате кроме ипотечного займа, человек оформляет десятки потребительских кредитов – это кредитная яма, из которой сложно выбраться. Поэтому продумывайте свои действия наперед, особенно касающийся оформления заемов.

Помните, что любой кредит – нормальный инструмент, если уметь правильно им пользоваться. Ипотека изначально придумана для богатых людей с активами и стабильной прибыльностью, люди брали заем. В любой ситуации – это риски, о которых нужно помнить и их понимать. Необходимо планировать как вы решите проблемы связанные с рисками. Любые просрочки по кредитам любого типа – это потеря денег, а потеря средств – это потеря личного времени. Подумайте, готовы ли вы дарить свои деньги и время, эпатажному седовласому банкиру, который купит себе новый самолет. Возможно, лучше поднажать и вносить платежи своевременно?

Что нужно для получения ипотеки

Перед тем как получитьипотеку, следует изучить, что для этого нужно. У большинства банков существует типичный набор требований к клиентам, которых интересует ипотека. Они должны соблюдаться, прежде чем получить одобрение прошения об ипотечном займе.

Различные требования появляются не просто так, а чтобы банки были уверены в платежеспособности клиента, которому нужна квартира, прежде чем он сможет взять кредит. Поскольку суммакредита большая, а срок ипотеки составляет десятилетия, банк обращает внимание не только на правильность составления документов, но и на возраст заемщика, его рабочий стаж, доход.

Начнем с возраста, поскольку это требование одно из самых очевидных, когда оформляется ипотека. Минимальный возраст, как правило, составляет 20-21 год. Что касается максимальных возрастных рамок, как правило, они составляют до 65 лет, хотя некоторые банки могут предлагать кредитование для людей в возрасте до 75 лет. Учтите, максимальный возраст рассматривается на момент, когда кредит не получен, а выплачен. То есть, если кредит оформляется на 25 лет, то чтобы выплатить его к 75 годам, взятиекредита должно осуществляться в 50 лет. Если не вписываетесь в возрастные рамки, можете взять кредит на срок поменьше.

Cоберите документы для оформления ипотеки

Для взятия ипотеки в банке, нужно собрать пакет документов. Правильно собранная папка бумаг увеличивает ваши шансы на получениекредита. Стандартно, чтобы была оформлена ипотека, потенциальных клиентов могут попросить принести паспорт, справку, подтверждающую доходы, трудовую книжку (её заверенную копию), документы о семейном положении.

Но учтите, что рассматриваемый перечень не полный. Он может меняться зависимо от банка куда обратились, социального и семейного положения. Чтобы знать, какой именно набор документов готовить, следует уточнить информацию на сайте банка.

Есть банки, где оформить ипотеку можно по упрощенной схеме. Достаточно всего двух документов. Например, это может быть паспорт и СНИЛС. Но такие программы встречаются не везде. Хотя если вы являетесь зарплатным клиентом банка, то список документов сократится. Причем сокращение настолько серьезное, что порой достаточно принести только паспорт. Вся остальная информация уже есть и взятию ипотеки не помешает.

Какие требования предъявляют банки к квартирам в новостройках?

Недвижимость должна пройти аккредитацию в банке. Это означает, что банк должен проверить объект недвижимости, оценить сроки сдачи и застройщика.

Эксперты из банка анализируют репутацию девелопера и тщательно проверяют документацию. Если найдут какие-то нарушения, купить такую недвижимость в ипотеку не получится. При получении аккредитации от банка можете смело подавать документы на покупку квартиры в новом жилом комплексе. Но помните, что даже тщательная проверка застройщика со стороны банка, не дает уверенность, что дом будет построен вовремя.

Если покупаете апартаменты в новом доме, к ним предъявляются дополнительные требования. У апартаментов не должно быть статуса складского, торгового или офисного помещения. И залоговой объект не может находиться в бывших лагерях отдыха, санаториях, гостиницах. Если застройщик ведет реконструкцию дома, здание должно быть построено не ранее 2000 года.

Чем такая ипотека отличается от кредита на квартиру

Ипотека на комнату — оптимальный вариант, если нужно приобрести бюджетное жилье. Основная отличительная черта покупки комнаты вместо выкупа квартиры — небольшая цена. В среднем, квартиры в Москве стоят около 8 миллионов рублей. Небольшую же часть можно приобрести и за 1,5 млн.

Что касается возможности получения прописки всеми членами семьи, то у комнаты и квартиры в этом плане нет отличий. Процесс оформления также общий для этих двух видов ипотеки. Первичное рассмотрение заявки требует предоставления стандартного списка документации.

Кредитор при оформлении займа на комнату обязательно запрашивает письменное разрешение других жильцов на совершение покупки, они подтверждают, что не претендуют на продающуюся часть. При взятии квартиры в ипотеку никакого согласия от соседей не требуется.

Процентные ставки по комнатному кредиту на пару пунктов выше, нежели у обычного кредитования.

По статистике, на выплату ипотеки на долю здания у заемщиков уходит не более 4 лет. Кредиты на квартиру и дом выплачиваются не один десяток лет.

Что касается выкупа квартиры-студии, то процедура такая же, что и с одиночной комнатой.

Можно ли купить комнату в ипотеку

В соответствии с отечественным законодательством, комната может выступать в качестве объекта ипотечного кредитования. И в то же время оформление ссуды сопряжено с целым комплексом проблем. Так, подавляющее большинство банков не готовы представить кредит на покупку доли в квартире, поскольку подобная сделка считается рискованной. Комната в коммунальной квартире и тем более в общежитии отличается маленькой ликвидностью.

Представим ситуацию: заёмщик прекратил платить по кредиту. Следовательно, комната перешла в собственность кредитора, согласно договору. Но реализовать её, чтобы компенсировать выданные денежные средства, будет очень непросто. Неудивительно, что из-за подобных рисков финансовые организации предъявляют особо строгие требования к потенциальному заёмщику и недвижимости.

Полезные рекомендации от специалистов

Не лишним будет отметить еще несколько важных аспектов покупки комнаты по ипотечному кредиту, среди которых:

• Возможность рассмотреть экономный и практичный вариант покупки комнаты в коммунальной квартире. Подобная процедура оформляется большинством банков без дополнительных требований.
• Если кредитная организация отказывает заявителю в выдаче ипотеки на покупку комнаты, в качестве альтернативного способа он может оформить потребительский кредит. Однако такой способ тоже имеет свои минусы. Так, к примеру, общая сумма потребительского кредита, полученного без поручителя, относительно невелика и выдается на небольшой срок под высокие проценты.
• Перед покупкой убедитесь в наличии у продавца комнаты документов о государственной регистрации права собственности и правоустанавливающих бумаг.

Особенности покупки и продажи комнаты и доли в ипотеку

Банковскими программами предусмотрено не только ипотечное кредитование на покупку отдельного жилья. Граждане могут приобрести и его часть, то есть изолированные комнаты и даже метры в общежитии или коммуналке.

Самый востребованный вариант такой покупки — это выкуп части недвижимости у собственника. Заемщик обычно преследует цель завладеть помещением полностью. Чаще это происходит, когда вся остальная территория уже выкуплена покупателем и остается только 1 свободная комната.

В этом случае финансовые учреждения легко дают кредит клиенту, тем более, что для покупки необходима относительно небольшая сумма денег. Учтите, что в залог к банку переходит не приобретаемая часть, а полностью вся квартира.

Сбербанк позволяет клиентам взять ипотечный кредит на комнату. Требования к недвижимости строгие, если объект не соответствует установленным критериям, по заявке придет отрицательное решение. Легче всего получить одобрение, если выкупается последняя доля жилого объекта. Это обусловлено высокими рисками банка, ведь в случае неисполнения заемщиком своих обязательств, банк может столкнуться с проблемами при реализации комнаты.

Оставить заявку на получение кредита могут граждане в возрасте от 21 до 65 лет. Обязательно наличие постоянного места работы и стабильного уровня доходов. Для отдельных категорий клиентов могут применяться льготные условия кредитования.

Срок ипотечного кредита – до 30 лет. Обязательно предоставление первого взноса – не менее 15% от стоимости недвижимости. Ставка – от 8,6% годовых при использовании сервиса электронной регистрации.

Зарплатные клиенты освобождаются от подтверждения доходов. Максимально одобренный лимит не превышает 85% от стоимости приобретаемой жилплощади.

Для оформления ипотеки комната должна быть выделена как самостоятельный объект. В квартире должны иметься все необходимые коммуникации: электричество, канализация, отопление, водоснабжение. Квартира не должна находиться в аварийном или подлежащему сносу доме.

Более 30% всех выданных кредитов в России приходятся на долю Сбербанка. Многие организации заключают договора, на обслуживание карт в рамках зарплатного проекта. Пенсии, пособия и различные государственные выплаты в большинстве случаев выплачиваются на счета в Сбербанке. Клиенты обращаются за получением кредита в Сбербанк именно потому, что уверены в стабильности и высоком уровне его работы.

Далеко не каждый банк соглашается выдать ипотеку на выкуп небольшой жилплощади. Но есть шанс найти подходящие условия даже в крупнейших банках. Они позволяют покупать территорию в коммуналках.

Приведем несколько финансовых учреждений, которые наиболее часто дают добро на такой вид ипотеки:

1. Сбербанк. Один из первых банков, который на протяжении длительного времени и вплоть до 2021 года предлагает ипотечное кредитование на покупку и квартир, и комнат. Процентная ставка варьируется от 9,5 до 14 процентов. Сумма первоначального взноса должна превышать 10% от общей стоимости жилого помещения. Залог оформляется на покупаемое жилье. Сумма, которую одобряет банк, достигает иногда 15 млн руб. Срок выплаты займа не более 30 лет.
2. ВТБ-24. Банк одобряет ипотеку охотнее, если дело касается выкупа последней комнаты. Срок кредитования ограничивается 20 годами. Первоначальный взнос составляет минимум 20% от общей стоимости залоговой собственности. От размера первой внесенной суммы зависит процентная ставка и возможная сумма займа.
3. Газпромбанк. В этом банке сумма кредитования на покупку комнаты относительно невелика. Обычно она не превышает 5 млн. рублей. Нужно внести минимум 20% стоимости жилья в качестве первоначального взноса. Ставка составляет не менее 11,75 процентов годовых.

Среди других банков, у которых граждане получают одобрение займов, выделяются Дельтакредит, Росевробанк, Тинькофф и др.

Договор ипотеки предусматривает внесение заемщиком залога, служащего гарантом исполнения клиентом обязанностей по погашению образовавшегося перед банком долга. Если платежеспособность пострадала, и платежи перестали поступать на счет, банк имеет право реализовать заложенное имущество. Тут и начинаются трудности:

• Покупаемая клиентом комната не является отдельным объектом недвижимости. Как правило, она принадлежит третьим лицам (долевикам, совладельцам и др.).
• По закону перечисленные выше лица имеют преимущественное право на выкуп. Это создает кредитору сложности, поскольку лишает возможности продать объект дороже.

Людям, задумавшимся о покупке комнаты, нужно запастись терпением, чтобы найти финансовое учреждение, согласное на оформление займа. Крупные организации рискуют, поэтому не хотят вкладываться в неликвидный, с их точки зрения, товар. Если же найдется подходящий банк, то возможность получения денег обставят жесткими условиями и повысят процентную ставку.

Оформление займа всегда предваряет процесс изучения программ кредитования, предлагаемых финансовыми организациями региона. Отдавать придется заработанные собственным трудом деньги. Если повезет найти банк с пониженной процентной ставкой и менее жесткими требованиями к необходимому пакету документов, удастся сэкономить и время, и деньги.

Хотя в крупных городах ипотека востребована больше чем в провинции, купить в кредит коммунальную комнату в Санкт-Петербурге достаточно тяжело. Несмотря на проявляемый интерес к подобным программам кредитования, обусловленный в��соким доходом столичных и питерских жителей, местные крупные банки не спешат давать деньги.

Какую комнату и где можно купить? Требования к помещению

Варианта может быть два в зависимости от типа недвижимости:

• В общежитии. В этом случае заемщику необходимо иметь залог, поскольку комната в общежитии не отличается высокой ликвидностью. Шансы на одобрение заявки значительно возрастают, если заемщик хочет выкупить несколько комнат вместе с последней и стать владельцем всего здания;
• В коммунальной квартире. В отношении этих помещений банковские организации устанавливают ряд критериев, а еще потребуется письменное согласие от всех остальных жильцов, что они согласны на заключение заемщиком сделки. Наличие обеспечения тоже положительно сказывается на вероятности успешно оформить кредит на жилье.

Требования банков к комнатам в основном стандартные. Заемщику следует ориентироваться на такие аспекты:

1. Площадь помещения не может быть меньше 12 квадратных метров;
2. Помещение должно находиться в том регионе, где находится отделение банка и где живет или работает заемщик;
3. Комната в общежитии должна иметь статус жилой и в доказательство этого банк может потребовать правоустанавливающие документы;
4. В доме должно быть отопление, канализация и водопровод, а в самой квартире расположена кухня и санузел;
5. Процент износа помещения не должен превышать отметку в 55%, оно не должно быть аварийным, ветхим или подлежащим сносу.

Ипотека обычно оформляется на вторичный рынок. Перед оформлением сделки банк решит еще раз убедиться в том, что на недвижимость не претендуют другие лица, или она не находится под обременением. Проблемы у заемщика гарантированно будут, если в комнате прописано несколько лиц.
Нередки ситуации, когда буквально через некоторое время после заключения ипотечного договора объявляются прежние жильцы (например, отбывающие наказание в колониях). Поэтому желающему купить комнату в коммунальной квартире потребуется заранее получить в паспортном столе справку обо всех зарегистрированных жильцах.

Похожие записи:

• Расчёт алиментов. Даём примеры с проводками
• На какие машины распространяется система Платон?
• Уход за пенсионером: как не терять стаж, будучи безработным