Меняем «однушку» на «двушку» с сохранением ежемесячного платежа по ипотеке
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Меняем «однушку» на «двушку» с сохранением ежемесячного платежа по ипотеке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Конечно, можно найти опытного риэлтора, юриста и финансиста, которые сами будут искать лучшие варианты для обмена жилья. Но человек со средними доходами не сможет оплачивать работу этих специалистов. Это значит, что всю информацию придётся искать самостоятельно. Плюс ко всему, собирать кучу справок, подписывать договора, консультироваться с менеджерами различных банков по поводу условий ипотеки, искать объявления по продаже и обмену жилья. Совмещать эти дела с официальной работой практически нереально. Важно заранее осознать всю сложность процедуры обмена квартиры с доплатой в ипотеку. Изучать информацию лучше заранее в интернете, а оформлением бумаг заниматься, находясь в отпуске.
Обмен (будем использовать этот укоренившийся в обиходе термин) считается довольно сложной операцией. Дело здесь не в процедуре: набор документов не отличается от купли-продажи.
Главное затруднение возникает при подборе адекватного объекта (одного или нескольких). На вторичном рынке более или менее близкий эквивалент — редкость. Комбинация большого количества параметров (включая возраст дома, перепланировки, необходимость ремонта, характер отделки, наличие неисправностей, репутация соседей и т. д.) делает каждый лот если и не уникальным, то куда менее стандартизированным по сравнению с жильем в новостройках. Привязка к определенному району, высотности, строительному материалу еще сильнее сужает выборку. Кроме того, вкусы и цели у людей, участвующих в обмене, совпадают довольно редко. И это еще одна причина, почему прямой обмен уступает место альтернативным типам сделок.
Плюсы альтернативных сделок
Схема альтернативной сделки на протяжении многих лет была не самой востребованной. Хотя за последний год доля таких сделок выросла, по оценкам аналитиков «НДВ Супермаркет Недвижимости», с 35% до 50%, что связано с нестабильностью на рынке — резким ростом цен. «Люди боятся продать свою квартиру и остаться без жилья, потому что за время поиска новой недвижимости она может вырасти в цене и им просто не хватит вырученной суммы. Поэтому даже те лоты, которые изначально идут как свободные, часто на саму сделку выходят, как мы называем, «паровозом», то есть одновременно покупается и продается несколько квартир», — пояснила Елена Мищенко.
Кроме того, в рамках альтернативной сделки мoжнo пpиoбpecти жильe пo цeнe нижe рынка, поскольку пpoдавцы aльтepнaтивныx квapтиp часто cнижaют cyммy. Плюс для продавца-покупателя — нe нyжнo cнимaть жильe, мoжнo cpaзy пepeexaть в нoвyю квapтиpy.
Обмен квартиры на квартиру с доплатой
При совершении сделки, в которой не обойтись без доплаты, факт и размер последней необходимо указать в договоре мены. При этом человек, которому полагается доплата, должен при совершении сделки обязательно написать расписку о получении денежных средств.
К слову, обменять свою квартиру с доплатой можно и на другие виды недвижимости, включая земельный участок, дом и даже комнату. В каждом из этих случаев также нужно помнить о расписке.
Следует понимать и то, что доплатой могут служить не обязательно деньги. В качестве доплаты принимаются новый ремонт, мебель, нежилые объекты в виде кладовой, гаража или места в паркинге и даже движимое имущество.
Существуют и другие схемы обмена недвижимостью, на которых остановимся ниже.
Военная ипотека: есть ли шанс обменять квартиру
Еще сложнее процедура, если квартира оформлена по военной ипотеке. Фактически, жилье находится в двойном залоге: у банка и у Росвоенипотеки. Но и в этом случае есть два способа решить вопрос с обменом.
Если ситуация, когда необходимо обменять квартиру, связана с непосредственным переводом военнослужащего в другой город для прохождения службы, то договором предусмотрен обмен по программе «Переезд». Процедура – аналогична вышеизложенной по равноценному обмену, происходит смена залога. Единственное требование – жилье, выбранное для переезда, должно быть аналогично залоговому имуществу и находиться в месте службы военнообязанного.
В другом случае процедура требует погашения, как ипотечного кредита, так и суммы отчислений Росвоенипотеки по ЦЖЗ. После снятия обременения военнослужащий вправе оформить договор на продажу квартиры. На новое жилье можно оформить новый договор военной ипотеки.
Какие документы понадобятся
Для осуществления обмена залоговой ипотечной квартиры необходимо подготовить следующий комплект бумаг:
- паспорт заемщика (с копиями каждой страницы);
- документы, подтверждающие стабильную занятость клиента и его текущий стаж;
- документы, подтверждающие платежеспособность (минимум за последние полгода);
- документы на приобретаемую квартиру.
Это основной комплект документов. Дополнительно банк может затребовать ИНН, военный билет, СНИЛС, свидетельство о заключении/расторжении брака, согласие от супруга/супруги на сделку и т.д.
Что касается документов на приобретаемую квартиру, то здесь потребуются:
- правоустанавливающие бумаги (свидетельство о праве собственности);
- выписка из домовой книги с указанием всех прописанных в конкретном объекте недвижимости;
- кадастровый паспорт жилплощади;
- справка из управляющего органа об отсутствии долгов за услуги ЖКХ (например, справка из ТСЖ);
- отчет об оценке недвижимого имущества, выполненный аккредитованной оценочной компанией.
Уточненный список необходимой документации может несколько отличаться в зависимости от выбранного банка.
Согласно Гражданскому Кодексу РФ, покупатель квартиры может обменять при соблюдении условий обмена, определенных банком. С процессуальной точки зрения это будет процедура замены залога, поэтому обмен может производиться только на равноценную жилплощадь (статья 345 ГК РФ). Если вы покупали однокомнатную квартиру в ипотеку, то обменять ее сможете только на равную по площади.
Детали банк может устанавливать по своему усмотрению. Могут устанавливаться условия по сроку ипотеки, оценочной стоимости квартиры (иногда требуется дисконт в размере 20-30% от остатка долга) и т.д. Важно соблюсти все условия. Даже при нарушении хотя бы одного пункта банк уже не даст обменять ипотечную квартиру, поэтому клиенту придется искать варианты.
Документы для согласования сделки и ее заключения
Для осуществления обмена нужно подготовить следующие бумаги:
- ксерокопию и оригинал паспорта РФ;
- СНИЛС;
- ксерокопию ИНН;
- справку о составе семьи;
- если ипотека оформлена на обоих супругов – письменное согласие мужа или жены;
- свидетельство о заключении брака или о разводе (если имеется);
- свидетельство о рождении детей младше 14 лет;
- ксерокопию лицевого счета;
- выписку из банка о состоянии счета, отсутствии просрочек и штрафов;
- заявление на обмен недвижимости;
- ипотечный договор;
- правоустанавливающие бумаги на новую жилплощадь.
Альтернативные варианты обмена/продажи, основные шаги сделки
Как только банк даст добро, нужно приступать к поиску подходящей квартиры. Она должна удовлетворять требованиям обеих сторон. Затем следует найти того, кто купит старую квартиру. Однако нужно учесть, что мало кто захочет приобретать квартиру в залоге.
Важно! Банк обязательно проверить доходы нового заемщика. Он должен быть платежеспособным.
Далее вы продаете квартиру, а вырученными деньгами закрываете долг по ипотеке. Банк, в свою очередь, снимает с квартиры обременение. После этого вы покупаете новое жилье и оформляете с кредитной организацией договор о соразмерном увеличении суммы ипотеки. После того, как имущественные права на квартиру будут зарегистрированы на вас, жильем получает статус залогового имущества.
Есть еще один метод, когда берется займ, а потом, используется, чтобы погасить действующую ипотеку. Для этого понадобится собрать пакет всех документов для оформления нового займа.
Если банк не против, то выдает вам займ на короткий срок. Им вы оплачиваете уже имеющийся кредит и квартира более не под залогом. После этого нужно найти покупателя на квартиру. Полученные с этого деньги уйдут на погашение краткосрочного займа. То что останется, вы тратите на покупку нового жилья и первоначальный взнос за него.
Обмен квартиры по военной ипотеке
Можно ли поменять ипотечную жилплощадь на другую военнослужащему? Самый сложный случай – смена жилья, полученного военнослужащими по спец. программе.
Такие квартиры находятся в залоге сразу у двух организаций: банка и Росвоенипотеки.
Но при этом существуют случаи, когда такая сделка предусмотрена договором.
Если военного переводят на службу в другой город, то по договору сделка осуществляется в соответствии с пунктом «Переезд». Процедура проводится по схеме равноценного обмена. Кредитные организации производят замену залогового объекта.
Если обмен производится на большую или меньшую жилплощадь, то потребуется применение схемы с погашением кредитной суммы и суммы отчислений в Росвоенипотеку.
Обременение снимается, затем оформляется новый ипотечный договор.
Обмен ипотечной квартиры – сложный и достаточно рискованный процесс. Для получения гарантированного результата целесообразнее обратиться за помощью в осуществлении задуманного к сотрудникам надёжного агентства недвижимости.
Как увеличить шанс получения разрешений со стороны банков
Обмен будет более успешным, если выполнено большинство требований из следующего списка:
- Выполнение всех требований кредитора. Иногда это касается и места расположения – район должен быть достаточно хорошим. Хорошо, если банковское отделение кредитора есть рядом.
- Кредитная история абсолютно чистая. То есть надо позаботиться об отсутствии просрочек.
- Минимум 2 года должно пройти с того момента, когда оформлена жилищная ссуда впервые. Иногда этот срок увеличивают, до половины времени действия всего договора.
- Для обмена предоставляют только ипотечную недвижимость, которая существует реально. Заёмщики не смогут переехать в жильё, если оно только находится на стадии строительства.
Ликвидность и стоимость жилплощади – дополнительные факторы, которые принимаются во внимание.
Порядок замены залога в Сбербанке
Сбербанк является крупнейшим кредитным учреждением, пользующимся высокой популярностью среди российского населения. Условия кредитования в нем отличаются минимальными процентными ставками, лояльным отношением к заемщикам и быстрыми сроками оформления.
Порядок замены залога в Сбербанке имеет ряд свои особенностей. В частности, к ним можно отнести следующие нюансы:
- обмен ипотечной квартиры на другую происходит по писменному заявлению клиента;
- заемщик предоставляет полный пакет документов на ипотеку на себя и всех созаемщиков и поручителей по действующей ипотеке (паспорта, справки, трудовые и т.д.);
- предоставляется пакет документов на квартиру, которая идет под замену (оценка, правоустанавливающие документы и т.д.);
- банк рассматривает такое заявление заемщика в срок до 30 дней;
- если решение Сбербанка положительное, то пописывается дополнительное соглашение к договору ипотеки о смене залога;
- происходит одновременная регистрация нового залога и снятие обременение по первой квартире в органах юстиции.
Кредитная организация может пойти навстречу заявителю и разрешить сделку, если заёмщик соответствует следующим требованиям:
- Ипотечный кредит выплачивается не менее 4-5 лет, а в некоторых банках требуют погашения не менее половины суммы.
- Клиент не имеет ни одной просрочки по выплатам.
- Жилплощадь находится вблизи какого-либо отделения банка.
Обмен через куплю-продажу
Наиболее трудный с документальной точки зрения вариант — двойная сделка. С учетом сложности поиска вариантов по обмену для многих ипотечников это наиболее подходящее решение. Порядок действий:
- находим покупателя на ипотечную квартиру;
- получаем согласие от банка на продажу залогового жилья;
- находим подходящую недвижимость для себя;
- получаем одобрение ипотеку на новое жилье;
- продаем ипотечную квартиру и расплачиваемся с банком по первому кредиту;
- приобретаем новое жилье с заключением нового договора ипотеки (банк может быть другой).
В этой схеме есть нюансы, которые следует учитывать с самого начала:
- банк снимает обременение с жилья только после полного погашения долга по займу. Для этого покупатель должен сделать предоплату в размере оставшейся задолженности, а сделка купли-продажи будет зарегистрирована только после снятия банковского обременения. Такая схема может отпугнуть покупателя, и придется продавать квартиру со значительным дисконтом;
- если вы подаете заявку на новую ипотеку до погашения первого займа, ваш доход должен быть достаточным для одновременной выплаты двух кредитов. Для надежности лучше подавать заявку на новую ипотеку уже после погашения старой.
При обмене ипотеки на ипотеку через двойную куплю-продажу инициатор сделки не ограничен в выборе нового жилья. Он может в обмен на старую квартиру получить новостройку или дом с участком — все зависит от его желания, возможностей и готовности банковских работников пойти ему навстречу. Если вы планируете брать дом в кредит, нужно сразу уточнять возможность приобретения участка по ипотеке. Некоторые банки готовы выдать деньги на приобретение дома если участок покупатель оплачивает из своего кармана.
Какие документы понадобятся
Для осуществления обмена залоговой ипотечной квартиры необходимо подготовить следующий комплект бумаг:
- паспорт заемщика (с копиями каждой страницы);
- документы, подтверждающие стабильную занятость клиента и его текущий стаж;
- документы, подтверждающие платежеспособность (минимум за последние полгода);
- документы на приобретаемую квартиру.
Это основной комплект документов. Дополнительно банк может затребовать ИНН, военный билет, СНИЛС, свидетельство о заключении/расторжении брака, согласие от супруга/супруги на сделку и т.д.
Что касается документов на приобретаемую квартиру, то здесь потребуются:
- правоустанавливающие бумаги (свидетельство о праве собственности);
- выписка из домовой книги с указанием всех прописанных в конкретном объекте недвижимости;
- кадастровый паспорт жилплощади;
- справка из управляющего органа об отсутствии долгов за услуги ЖКХ (например, справка из ТСЖ);
- отчет об оценке недвижимого имущества, выполненный аккредитованной оценочной компанией.