Как взять ипотеку: пошаговая инструкция и рекомендации

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как взять ипотеку: пошаговая инструкция и рекомендации». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Прежде чем выдать кредит, банк проверит, что вы надежный заемщик. Я не знаю как он это решает — у каждого банка собственные критерии, о которых он никому не говорит. Кредитным менеджерам нельзя о них рассказывать под угрозой увольнения — это коммерческая тайна. Но если в общих чертах, то, прежде чем заявку одобрят, вы пройдете 3 этапа.

Что банк потребует от заемщика

Документы:

• паспорт;
• водительское удостоверение;
• военный билет для мужчин;
• справки, подтверждающие доход: 2-НДФЛ, справка по форме банка, справки о ежемесячном получении пенсий или пособий, для предпринимателей – налоговые декларации, для дополнительного дохода — 3-НДФЛ, арендный договор и пр.;
• СНИЛС;
• ИНН;
• Свидетельство о браке;
• Свидетельства о рождении детей;
• Копию трудовой книжки, заверенная работодателем;
• Документы на имущество: выписка из ЕГРН, договор купли-продажи;
• Выписки из банка о количестве денег на счетах.

Первоначальный взнос — 20-50% от стоимости квартиры. Чем более, с точки зрения банка, вы надежный заемщик, тем меньше размер первоначального взноса.

Страхование жизни и здоровья обязательное требование по закону.

Подделывать справки о доходах. В интернете полно предложений о подделке справки 2-НДФЛ за несколько тысяч рублей. Это может помочь купить в кредит стиралку, но не обманет банк в случае с ипотекой.

Перед одобрением заявки банк свяжется с работодателем, указанным в справке: проверит вас через отдел кадров, уточнит в бухгалтерии размер дохода. Если справка окажется поддельной, в лучшем случае — вам откажут в ипотеке, в худшем — занесут в черный список, после которого с вами не захочет связываться ни один банк.

Иногда соискатели приносят подлинные справки с настоящего места работы, но с преувеличенным доходом.

Борис уже 5 лет работает менеджером и зарабатывает в среднем 60 000 ₽ в месяц. Но он побоялся, что банку его доход покажется небольшим и попросил начальство написать ему в справке 90 000 ₽. Банк усомнился, что простой менеджер столько зарабатывает, запросил выписку из пенсионного фонда и увидел несоответствия. В результате Борису отказали без права повторного обращения и теперь он не может получить ипотеку и в других банках. А если бы он не подделывал справку, а обратился к ипотечному брокеру или менеджеру банка, то легко мог бы найти выход: увеличить первоначальный взнос, продлить срок ипотеки, чтобы уменьшить платеж, найти поручителя или договориться с работодателем о повышении зарплаты.

Подписывать справки самому себе. На такую хитрость часто идут предприниматели, которые работают директорами в собственных компаниях.

Нельзя подписывать справки самому себе или членам семьи

Николай работает директором в собственной компании. Банк не примет справку об доходах, подписанную им самим. Наталья работает директором в ресторане мужа. Подписанная ею справка также не устроит банк. В подобных случаях заверить документ должен посторонний человек: главный бухгалтер организации, исполнительный директор или руководитель отдела кадров.

Как улучшить свои шансы на одобрение

Рассказать о неофициальных доплатах. Банки прекрасно знают, что многие их клиенты зарабатывают не только официально. Если ваши «серые» доплаты значительны и регулярны, честно расскажите о них банку. Тогда попросит принести вас Справку по форме банка, которая уточнит у работодателя ваш полный доход.

Справка по форме банка — конфиденциальная информация. Банк может использовать ее только как подтверждение вашего дохода

Банк не передаст эти данные в налоговую и не устроит проблем вашему работодателю. Его цель — понять сможете ли вы платить по кредиту или нет, а не жаловаться в ФНС. Если неофициальный доход окажется достаточным, банк одобрит ипотеку.

Подтвердить неофициальный доход. Бывает другой случай — когда даже официальный доход сложно подтвердить. Например, для репетиторов, почасовых специалистов, официантов.

Роман работает официантом и зарабатывает 70 000 ₽ в месяц с чаевыми. Но в справке 2-НДФЛ его доход 20 000 ₽. Если у Романа хорошая кредитная история, есть вклады или имущество для залога, банк может одобрить кредит. Роману надо будет лишь предоставить банку справку от работодателя о реальном месячном доходе.

В нашем случае работодатель отказался заверять официальный документ, и на помощь Роману пришла я. Я предоставила банку устное подтверждение о доходах клиента и этого хватило, чтобы ипотеку одобрили.

Открыть ИП, если никак не можете подтвердить доходы. Если работаете неофициально, банк откажет. Даже с хорошим доходом, большим оборотом по карте и миллионными счетами. Для него риск того, что вы потеряете работу слишком высок.

Открыть ИП и работать легально — лучший вариант для людей, которые никак не могут подтвердить свои доходы. Например, фрилансеров, репетиторов, ремонтников.

Если у вас будет ИП, через год-два работы в плюс, без долгов по налогам и страховым взносам банк сможет оформить вам ипотеку. Скорее всего, банк потребует внести первоначальный взнос в размере 40% от стоимости квартиры.

Предоставить хорошую кредитную историю. Если кредитная история подпорчена, исправить ее (то есть удалить негативную информацию) нельзя. Зато можно доказать банку, что исправились вы сами. Например, вовремя платите действующие кредиты.

Часто клиенты берут небольшие кредиты (вплоть до микрозаймов) и вовремя их гасят, чтобы банки видели, что они ответственные плательщики.

Закрыть действующие кредиты. Совокупные кредитные обязательства не должны быть больше 50% от вашего клиента. В идеале не больше 20-30%. Чтобы перестраховаться, перед подачей заявки закройте все кредиты и кредитные карты, которыми не пользуетесь.

Быть надежным предпринимателем. Банки не любят предпринимателей в качестве ипотечных заемщиков. Некоторые даже отказываются принимать от них заявки. Даже если предприниматель зарабатывает гораздо больше среднего наемного сотрудника с тремя детьми и кредитками, для банка он рисковый заемщик — считается, что бизнес может приносить нестабильный доход. Это странно, но на практике именно так.

Чтобы ИП одобрили ипотеку, он должен соответствовать требованиям банков:

• работать не менее полутора лет: считается, что за этот срок становится понятно, приносит ли бизнес прибыль или нет;
• стабильно зарабатывать круглый год: лучше 100 000 каждый месяц, чем миллион раз в год перед Новым годом;
• прозрачная отчетность и полный набор документов: банк должен видеть ваши налоговые и пенсионные отчисления, соответствие налогового режима реальной деятельности, отсутствие сомнительных операций. Предоставьте банку регистрационные документы и декларации за несколько отчетных периодов. Если данные управленческой отчетности и те, что вы изначально сообщали при подаче заявки не совпадут, банк добавит процентов или откажет в кредите.

Требования к заемщикам

Кредитные организации предъявляют к клиентам следующие требования:

• постоянный стабильный доход, платежеспособность, возможность погашать кредит в соответствии с графиком;

• хорошая кредитная история – сведения о том, что заемщик уже обращался в другой банк и своевременно и в полной мере погасил задолженность.

Помимо общих условий каждая банковская организация имеет критерии, влияющие на решение. К внутренним требованиям могут относиться:

• непрерывный рабочий стаж (2-3 года на одном месте);

• высшее образование, востребованная профессия, работа по специальности;

• наличие созаемщиков и поручителей;

• отсутствие маленьких детей – может стать дополнительным критерием в пользу кандидатуры заемщика;

• объем уже имеющейся долговой нагрузки (в норме – один-два небольших займа или пара кредитных карт);

• открытие стартапа – может понизить шансы на получение ипотеки;

• наличие дополнительной недвижимости делает заемщика благонадежным в глазах банка;

• плюсом будет высокий доход остальных членов семьи.

Нашел подходящее жилье и застройщика. Как подобрать оптимальную ипотеку?

После того, как вы нашли подходящее жилье и рассмотрели существующие льготные ипотечные программы, нужно оценить свои финансовые возможности.

Ключевой параметр, на который надо ориентироваться — размер будущего платежа. Ежемесячные выплаты не должны заставлять вас экономить на базовых потребностях (питание, одежда, отдых). В этом случае даже незначительного ухудшения материального положения будет достаточно, чтобы ипотека стала «неподъемной». В среднем расходы по ипотеке не должны превышать 35–40% от семейного дохода.

Сколько времени займет получение ипотечного кредита?

Срок рассмотрения заявок колеблется от 2 часов (если клиент получает зарплату на карту банка) до нескольких суток (если возникают трудности с оценкой документов). Когда решение принято, заемщику обычно поступает СМС-сообщение или звонок от кредитора.

Если решение отрицательное, не стоит отчаиваться и отказываться от мечты о собственном жилье. Нужно спокойно и обстоятельно поговорить с представителем банка и уточнить причины отказа. Часто он вызван банальной нехваткой документов. Их можно прикрепить к делу и отдать заявку на повторное рассмотрение или обратиться в другой банк.

---

Оцените ваши финансовые возможности для получения ипотеки

Прежде чем взять ипотеку на квартиру следует выяснить, сможете ли вы её оплатить. Для этого нужно рационально оценить свой бюджет, учитывая разные факторы. Например, принимая во внимание, какой на имущество первоначальный взнос, сколько составляет общая стоимость недвижимости, сколько на момент оформления готовы внести и каким будет ежемесячный платеж. Поскольку его придется платить много лет, этот фактор нужно учитывать. Если платежи по кредиту больше 40% вашего общего бюджета, риск подобной кредитной программы довольно высокий.

Чтобы взять ипотеку, заемщику нужно не только тщательно просчитать программу, но и спрогнозировать дальнейшее развитие событий. Например, доход семьи за 15-25 лет может, как вырасти, так и упасть. Например, финансовые проблемы стимулирует рождение детей или потеря работы/работоспособности. Для таких случаев рационально подготовить финансовую подушку, позволяющую выплачивать кредит даже в сложные периоды. Минимального запаса должно хватить на 6 месяцев платежей.

Кредитная ставка, по которой выдается ипотека, также важный фактор. Она может отличаться от банка к банку, но в среднем взять деньги можно под 9,57% годовых. Первоначальный взнос может существенно сказаться на размере ставки, поскольку первоначальный взнос – это самый крупный платеж, составляющий весомую долю долга. Чем больше сделанный вами взнос, тем меньше ставка. Хотя банки устанавливают определенные лимиты, согласно которым первоначальный взнос должен иметь стандартизированный размер. Как правило, первоначальный взнос – это 10-15% от общей суммы, которую просят на покупку имущества.

Что касается валюты, в которой возьмёте кредит, лучше остановить свой выбор на той, в которой получаете доход, поскольку на конвертации можно много потерять. Не стоит обращать внимание на более выгодную процентную ставку. Если курс вырастет, ипотека не будет выплачена.

Изучите кредитный договор

Кредитный договор – это один из самых важных документов, когда оформляется ипотека, потому получив его и прежде чем подписывать, необходимо тщательно изучить текст. Иногда в договор включают малозаметные, но крайне невыгодные для заемщика пункты. Это редкая практика, но все же встречается.

Убедитесь, что в договоре есть вся информация. Например, что является предметом ипотеки, во сколько его оценили, в течение какого срока действуют обязательства, какой размер первоначальных взносов. Если рассматриваемой информации в договоре об ипотеке нет, документ не будет считаться действительным. Но могут быть и другие важные пункты, вроде дополнительных пошлин, комиссий, штрафов и т.п.

Иногда в договоре есть пункты, ограничивающие права заемщика на имущество после того как они решили взять кредит. Например, пока квартира в ипотеке её нельзя продавать, менять место жительства и т.п. Также жилье нельзя сдавать в аренду, делать ремонт, что предусматривает перепланировку.

Нельзя чтобы в договоре были пункты о платных дополнительных услугах, что предоставляет банк. Эти пункты противоречат закону, потому следует либо убрать их из договора, либо сменить банк, где оформляется ипотека, и больше с рассматриваемой организацией не сотрудничать. Также убедитесь, что размеры первоначальных взносов соответствуют стандарту.

Обязательное страхование, не такое «обязательное». Получить страховку нужно для заложенного имущества, но не более. Потому если банк навязывает услуги по страхованию, это также плохой знак. Нельзя включать в договор запрет на досрочное погашение ипотеки, когда квартира уже куплена.

Часто случается так, что человек не соответствует требованиям именно этого конкретного банка (гражданство, возраст, трудовой стаж, наличие регистрации). В этом случае стоит поискать программу с менее жесткими условиями. О них можно узнать на сайте самой организации. При этом проверять данный список рекомендуется перед подачей заявки, так как нередко его составляющие меняются.

«У крупнейших кредитных организаций с государственным участием довольно высокие требования — учитывается только «белая» зарплата, трудовой стаж на последнем месте работы не менее полугода; к тому же эти банки чрезвычайно тщательно проверяют кредитную историю, а наличие ценного залога, надежного поручителя могут игнорировать. Многие банки из второго, третьего десятка национального рейтинга могут предлагать программы ничуть не хуже, а требования у них будут ниже (к примеру, трудовой стаж от 3 и даже менее месяцев)», — рассказывает директор по продажам Seven Suns Development Алексей Бушуев.

Кстати, если к покупке планируется квартира в новостройке, пул банков только условно ограничен теми, что аккредитовали проект. В случае, когда все банки, кредитующие покупателей этого ЖК, отказали, заемщик может в частном порядке обратиться в другой банк, где он получил предварительное одобрение ипотеки, с просьбой рассмотреть выбранную им новостройку. Нечасто, но все же иногда это приводит к успеху, считает Алексей Бушуев.

Как подтвердить доход при получении ипотеки?

Для подтверждения официального трудоустройства и ежемесячной оплаты, вам нужно предъявить в банк справку 2-НДФЛ. При отсутствии справки 2-НДФЛ, придется доказать банку, что работает в компании не менее шести месяцев. Менеджеры могут позвонить вашему работодателю и узнать, действительно ли вы трудоустроены и по какой причине вы не можете предъявить справку.

Для тех, кто трудится неофициально и работает удаленно, нужно предъявить в банк декларацию из налоговой. Потребуется подтверждение страховых выплат и нужно будет взять выписки о поступлении денег на вашу банковскую карту. При отсутствии регистрации в налоговой, даже выписки с банковской карты не будут выступать доказательством дохода для банка. А если работаете официально и подрабатывает, то выписка с карты о поступлении денег будет считаться подтверждением дополнительного дохода.

Как повысить шансы на одобрение ипотеки

Наличие непогашенного кредита усложняет ситуацию. Сотрудники банка будут скрупулезно проверять заемщика, задавая дополнительные вопросы.

Простые и важные рекомендации, чтобы повысить шансы на одобрение ипотечного займа:

1. Заранее собрать все необходимые справки, чтобы подтвердить свой доход (официальный или неофициальный) и платежеспособность.

2. Сообщить банку о займах, которые имеются на данный момент. Если кредит взят для внесения первоначального взноса на ипотеку, также нужно сказать об этом.

3. Проверить собственную кредитную историю, сделав запрос в любом банке. При возможности закрыть имеющуюся задолженность досрочно.

4. Убедиться, что нет иных долговых обязательств (штрафы, алименты и т. п.), если таковые есть – погасить их.

5. Привлечь надежных созаемщиков и поручителей, которые должны представить данные о своем доходе.

6. Посетить сразу 2-5 банков, оставив в каждом стандартную заявку. В каждом учреждении свое правило для принятия решения по кредиту. Поэтому если в одном банке отказали, остается вероятность, что в другом будет принято положительное решение.

Придерживайтесь этих простых рекомендаций и один из банков одобрит вашу заявку на ипотечный кредит.

После переезда я примерно рассмотрела все наши доходы и расходы. Подумала, на чем можно экономить. И купила сейф в виде книжки. Это самое забавное.

Экономила просто. Муж получал зарплату и я оставляла примерно 10 000 рублей на расходы, остальное убирала в сейф. Обязательное условие – убрать примерную сумму будущего платежа по ипотеке. Если получится, то сэкономим больше, если не получится, то хотя бы я буду знать, что платить ипотеку мы сможем.

Удобство денег в виде налички в сейфе невозможно недооценить. Они лежат в коробочке, их оттуда так просто не достанешь (я специально ключ унесла в другую комнату). То есть все стихийные и не очень нужные покупки сразу отменились.

Стали меньше ходить в магазин. Нет, мы не перешли на доширак, все питание осталось почти в том же порядке. Но игрушки детям стали покупать чуть реже, не просто так, а за достижение (придумывали какое-то, если не было реальных, хотя бы раз в неделю, чтобы порадовать). Но по сравнению с ежедневными «купи, купи» и тратами на то, во что никто играть не будет – идеально.

Какие документы нужны?

При подаче заявки в банк потребуется паспорт, справка о зарплате, СНИЛС и копия трудовой книжки. Если вы получаете зарплату через банк, где планируете взять ипотеку, подтверждать доход и занятость с помощью справок необязательно. Мужчины призывного возраста должны предоставить военный билет. При наличии дополнительного дохода желательно подготовить документы, подтверждающие его размер (справки по форме банка, декларации, выписки со счетов).

Если вы приобретаете жилье в строящемся доме, после одобрения заявки потребуется договор долевого участия в строительстве, а также полный пакет учредительных документов по застройщику (Устав, решение или протокол о создании и т. д.).

При покупке недвижимости на вторичном рынке надо предоставить:

• отчет оценочной компании;
• документ-основание возникновения прав собственности у продавца, например, договор купли-продажи;
• свидетельство о праве собственности продавца на недвижимость (при наличии);
• выписку из ЕГРН;
• выписку из домовой книги;
• технический и кадастровый паспорт.

Является ли это гарантией выдачи кредита?

Учитывая сказанное выше, становится понятным, что в подавляющем большинстве случаев предварительное одобрение заявки не является гарантией принятии положительного решения о выдаче кредита. Более того, по сути, это означает только начало серьезной проверки заемщика и предоставленных им сведений. Естественно, дальнейшее развитие событий, а именно то, будет ли одобрена выдача займа или получен отказ в осуществлении финансовой сделки, напрямую зависит от результатов проведенной проверки.

Однако, некоторые банки практикуют для своих постоянных клиентов рассылку сообщений о предварительном одобрении кредита. В этом случае указывается сумма в рублях, которая будет выдана гарантированно, если заемщик подаст заявку. В подобной ситуации статус «Предварительно одобрен» фактически означает положительное решение со стороны банка.

Чтобы дали ипотеку, нужно соответствовать критериям кредитной организации. Поэтому прежде чем одобрить кредит, благонадёжность заёмщика проверяют по некоторым пунктам:

общая оценка кредитных рисков на основании данных, представленных в заявке;

проверка подлинности документов и корректности указанных сведений — подтверждение дохода, места работы и др.;

кредитная история, наличие действующих кредитов;

трудовой стаж и специфика профессии;

репутация — судимости, публикации, упоминания в социальных сетях, СМИ и так далее.

На первом этапе данные обрабатывает скоринговая программа, которая автоматически определяет уровень риска на основании статистических данных. После этого документацию передают в службу безопасности. Окончательное решение о выдаче принимает кредитный комитет.

Похожие записи:

• Районные коэффициенты и северные надбавки
• Оплата больничного листа после увольнения
• Меры социальной поддержки многодетным семьям