Соглашение о выделении доли в натуре в общей долевой собственности
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Соглашение о выделении доли в натуре в общей долевой собственности». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Человек, впервые столкнувшийся с жилищными спорами, чаще всего не представляет, с чего начать. Для вас мы подготовили пошаговую инструкцию, которая призвана упростить процедуру установления права на долю собственности.
Способы выделения доли
Существует три основных способа выделить долю собственности в натуральном выражении:
- Установить порядок пользования помещением. В этом случае речь идет о том, что одна из комнат по договоренности передается одному из собственников, но места общего пользования остаются доступными для всех жильцов.
- Разделить имущество. Это касается случаев, когда оценивается вклад каждого собственника в недвижимость, пропорционально чему разделяется совместно нажитое имущество.
- Продать, подарить или передать по наследству свою часть.
Когда все собственники помещения пришли в выводу о разделе, то будет достаточно лишь подписания соглашения. Типовой договор о выделении частей имущества в обязательном порядке должен содержать следующую информацию:
- Номер договора, дату и место подписания соглашения, наименование документа.
- Личные данные каждого собственника.
- Детальную информацию об объекте недвижимости с подтверждением регистрации и права собственности.
- Размер долей участников соглашения и способ их определения.
- Все имеющиеся сведения об обременениях, наложенных на собственность участников соглашения.
Договор необходимо подписать каждому собственнику, которого касаются нововведения. После заключения такого соглашения важно, чтобы государственные органы внесли соответствующие изменения в записи об объекте недвижимости.
В дальнейшем для изменения условий договора об определении долей необходимо взаимное согласие всех участников соглашения, всех, кто подписал его. В случае, если договориться мирно не получается, вопрос определения долей придется решать через суд.
Как выделить долю в квартире?
Когда требуется выделить долю в натуре и определить порядок пользования, собственники могут пойти двумя путями.
Первый — это договориться между собой и просто пользоваться недвижимостью в соответствии с договоренностями. Документально это соглашение не оформляется.
Второй вариант применяется в случае, если договориться полюбовно не удалось. Тогда владельцам приходится обращаться в мировой суд.
Понадобятся следующие документы:
- правоустанавливающие документы на имущество,
- паспорт,
- исковое заявление о выделении долей в натуре.
Когда суд «выделяет доли в натуре», он не выделяет отдельные объекты права, а просто фиксирует порядок пользования. После этого собственник пользуется имуществом так, как определил суд. Если вторая сторона каким-то образом этому препятствует, тогда можно обращаться к судебным приставам о понуждении в исполнении решения суда.
На практике суд отнимает много сил и времени, а итог получается примерно такой же, как и при соглашении. Разделить финансово-лицевой счет в Москве на данный момент невозможно.
Документы для оформления выдела в натуре машиноместа
Когда машиноместо оформляется как доля в праве общей долевой собственности, то каждый участник долевой собственности имеет право выделить в натуре свою долю, определив границы машиноместа, и зарегистрировать машиноместо, для этого понадобятся следующие документы:
- соглашение всех сособственников или решение общего собрания, которым будет определено, как пользоваться недвижимым имуществом, которое находится в общей долевой собственности или согласие иных участников долевой собственности
- техпаспорт на машиноместо с нанесением границ в паркинге для идентификации
- заявление о регистрации права собственности
- копия документа удостоверяющего личность
- квитанция об оплате госпошлины
Судебные споры по выделению долей в нежилом помещении имеют множество различных нюансов и, соответственно, достаточно сложны. Особенно сложно проходят процессы, где истец требует выделить имущество ответчика, в таких случаях суд чаще всего отказывает заявителю. Как гласит часть 2 ст. 252 ГК РФ, любой раздел имущества с выделом долей возможен только по требованию собственника выделяемой доли.
Например, сестры Ольга и Светлана Парфеновы являются совладельцами салона красоты. Ольга владеет долей размером в 1/3, а Светлана является собственницей 2/3 объекта недвижимости. Ольга совсем не занимается бизнесом, свалив все хлопоты по салону на плечи сестры, но и продавать свою часть Светлане отказывается.
Светлана решила подать исковое заявление о выделе доли Ольги с тем, чтобы отделить сестру от своего бизнеса. Но суд, рассмотрев материалы дела и заслушав показания сторон, отказал Ольге Парфеновой в разделе, так как владелица доли, равной одной трети салона, отделяться не желает, а без ее согласия это сделать нельзя.
Чаще всего споры по фактическому выделению части помещения происходят между предпринимателями, особенно если их взгляды на ведение дела кардинально отличаются и они вынуждены делить и бизнес, и помещение.
В подавляющем числе дел по разделу нежилой недвижимости судебные иски заканчиваются назначением выплаты денежной компенсации, так как фактический выдел доли чаще всего невозможен, либо имеется другая серьезная причина невозможности фактического раздела.
Суд откажет в удовлетворении исковых требований, если:
- Отсутствует техническая возможность выделения доли.
- Доля не может быть выделена ввиду того, что ее обособление невозможно из-за небольшого размера.
- Совладелец не желает использовать свою долю совместно с другими бизнесменами.
Любая юридическая проблема сугубо индивидуальна, не найдется двух полностью одинаковых ситуаций, в каждой из них при внешней похожести будут свои нюансы. Поэтому какие-то базовые варианты или общеизвестные примеры вряд ли подойдут к вашему конкретному случаю, а непрофессиональное их применение может значительно усложнить ситуацию.
Именно поэтому, хотя бы на первом этапе процедуры по выделу доли нежилого помещения в натуре, желательно обратиться к опытному юристу, занимающемуся юридическими вопросами, связанными с недвижимостью.
Вы можете обратиться к дежурному юристу нашего сайта, позвонив по телефонам, указанным ниже, либо написав сообщение он-лайн.
Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда
:
- опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
- напишите вопрос в форме ниже;
- позвоните Москва и Московская область
- позвоните Санкт-Петербург и область
Как видно из предыдущих параграфов, перечень подлежащих выяснению обстоятельств достаточно обширен и большинство из них связаны с техническими вопросами. Соответственно, стороны должны представить суду необходимые доказательства.
Единственным доказательством в данном случае является заключение эксперта, как лица, который обладает специальными знаниями в области строительства. Несмотря на то, что ГПК РФ определяет, что ни один из видов доказательств не имеет обязательной силы, сам же ГПК РФ и не оставляет никаких иных вариантов, кроме экспертного заключения.
Почему? Да потому, что для выяснения технических вопросов нужны специальные знания. А никто, кроме эксперта, согласно процессуальным нормам, этими знаниями не обладает. Стороны могут быть сколько угодно уверены в своей правоте, но без заключения эксперта ни один судья положительное решение по выделу доли в натуре не примет.
Инициатором проведения экспертизы должны быть стороны (истец или ответчик, в зависимости от ситуации) путем подачи соответствующего ходатайства, которое будет рассмотрено судом. Если стороны не будут ходатайствовать о проведении судебной экспертизы, суд самостоятельно экспертизу не назначит, а просто откажет в иске за отсутствием необходимых доказательств и всё.
Однако, тут есть хитрый момент.
Суд не отдает предпочтение каким-либо отдельным доказательствам. Поэтому, если истец заранее обратится к эксперту, получит заключение с необходимыми выводами и с этим заключением не будет спорить другая сторона — суд примет его в качестве необходимого доказательства и положит в основу решения. В этом случае назначать судебную экспертизу не придется.
В зависимости от ситуации, такой вариант выглядит более предпочтительным.
Во-первых, он в разы экономней. Внесудебная экспертиза может быть в три раза дешевле судебной.
Во-вторых, при внесудебном обращении к эксперту истец будет застрахован от неожиданностей. Если вдруг заключение будет отрицательным и невыгодным истцу, всегда можно попробовать обратиться к другому эксперту. Или вообще отказаться от обращения в суд.
Тонкая сторона судебной экспертизы.
Заключение эксперта — это главное доказательство, которое суды принимают при вынесении решения о разделе недвижимости. Главное.
Если судебная экспертиза будет поручена недобросовестному или неграмотному эксперту, то у участников дела могут быть серьезные проблемы. А оспорить заключение эксперта очень и очень сложно. Это достаточно специфическое доказательство, прямого способа опровержения которого ГПК РФ не предусматривает.
Поэтому, в этом вопросе нужно быть крайне аккуратным. Чтобы потом не было мучительно больно.
Разделение недвижимости на доли
Прежде чем рассмотреть вопрос выделения доли в квартире, обратим внимание на следующее: процесс разделения квартиры на доли и выделение доли немного разные процессы:
- Выделение – это процедура, по результатам которой один из собственников получает свою долю в собственности недвижимостью. При этом все остальные владельцы являются собственниками всей оставшейся части. Остальные лица не переоформляют свое право собственности;
- Разделение – это процесс, в результате которого вся недвижимость разделяется на определённые части между всеми владельцами. Все субъекты во время процедуры теряют свое право на объект недвижимости и получают его только после оформления в виде некой части.
Вне зависимости от того, что происходит – выделение или разделение недвижимости – возможно два варианта решения проблемы:
- Соглашение о выделе доли в натуре( образец можно скачать);
- Судебные разбирательства.
На каких условиях возможен выдел доли?
В Постановлении ВС № 8 (от 21.12.1993) указывается, что из общей долевой собственности можно выделить долю в натуре только, если имеется техническая возможность предоставить собственнику изолированное жилое и подсобные помещения. Также для выдела необходимо, чтобы собственник обладал возможностью сделать отдельный вход в это помещение.
Если такой технической возможности не имеется, определяют порядок пользования жилым помещением.
Выделение доли в натуре в квартире многоквартирного дома – процедура не частая по причине отсутствия технических возможностей. Если она и осуществляется, то, как правило, в квартирах, расположенных на первом этаже, чтобы можно было сделать отдельный вход. Плюс подвод коммуникаций в обособленное жилье не должен мешать прочим жильцам и создавать угрозу повреждения общей конструкции здания.
В каких случаях выделение доли в квартире в натуре невозможно:
- Общий размер и планировка жилья не позволяют провести выдел технически. Например, если речь идет о небольшой однокомнатной квартире;
- Если выдел в натуре нарушит целостность основных конструкций здания;
- Когда выделенная доля не может быть признана пригодной для проживания согласно СНиП. К примеру, если в получившейся комнате невозможно сделать оконный проем;
- Если выделение доли нарушает права и имущественные интересы третьих лиц.
Если выдел в натуре невозможен, а собственник не желает устанавливать договорной режим пользования, остается свою долю в квартире только продать. Возможность получения денежной компенсации закреплена в ст. 252 ГК РФ.
Составление соглашения
Соглашение, дающее право определения части из общего имущества, должно быть составлено с соблюдением действующего гражданского законодательства. Раздел долевой собственности должен в обязательном порядке сопровождаться нотариальным заверением.
Теперь рассмотрим основные положения, которые указываются в соглашении о выделении долей из общего имущества:
- В преамбуле документа указываются персональные сведения будущих владельцев долей из общей собственности.
- Предмет соглашения. Считается наиболее значимой частью договора, поскольку именно в этом контексте стороны описывают, в отношении какого имущества будет определяться доля совместной собственности. Если речь идет о недвижимости, обязательно нужно полностью указать техническую информацию объекта и квадратуру, причитающуюся каждому участнику соглашения.
- Права и обязанности сторон. Распределение имущественных долей требует точного указания возможностей каждой стороны после вступления документа в силу. При перечислении прав и обязанностей каждого участника не допускается нарушение норм ГК. К примеру, ст.250 устанавливает приоритет интересов участников соглашения в случае продажи доли третьим лицам.
- Дополнительные условия. В этом разделе стороны могут определить собственника, который займется нотариальным удостоверением соглашения о выделении имущества, находящего в общей собственности.
В случае попытки реализации стороной соглашения своей доли без уведомления остальных владельцев части имущества, ГК дает им право на обращение в суд. Судебный орган признает ранее совершенную сделку недействительной и назначить в качестве нового покупателя одного из участников договора.
Определение долей по соглашению потребует некоторых денежных расходов. Конечно, они не сравнимы с теми затратами, которые придется понести при определении долей через суд, но некоторую сумму заплатить придется.
При удостоверении добровольного соглашения в нотариальной конторе придется заплатить госпошлину, ее размер будет зависеть от кадастровой стоимости объекта недвижимости. Согласно ст. 333.24 НК РФ, госпошлина составит 0,5% от стоимости квартиры. В этой же статье указаны минимальный и максимальный размер платежа: не менее 300, но не более 20 000 рублей.
Например, если стоимость объекта недвижимости составляет 3 миллиона рублей, то размер госпошлины за удостоверение соглашения будет:
3 000 000 * 0,5% = 1500 рублей.
Также необходимо будет заплатить госпошлину за внесение изменений в ЕГРН. Каждый из подписантов должен будет внести по 2 000 рублей за свой экземпляр выписки из единого государственного реестра недвижимости. Такая выписка в настоящее время заменяет свидетельство о праве собственности, которые выдавали ранее при оформлении недвижимости.
Что такое выдел доли?
Согласно статье 252 Гражданского кодекса Российской Федерации долевое выделение означает, что один из собственников недвижимости имеет право выделить свою часть, а остальное недвижимое имущество остается у него же или совладельцев.
Реально отделиться возможно только в доме, который соответствует нескольким параметрам:
- 2 или несколько отдельных входов;
- раздельные кухни и санитарные зоны;
- прежняя рыночная стоимость после выдела доли. Если после выделения своей доли цена частей остальных владельцев снизится, то провести процедуру без доплаты будет невозможно;
Если такие условия не соблюдаются, то происходит денежное возмещение стоимости доли остальными владельцами, что встречается гораздо чаще.
Основные причины, которые толкают людей на подобный шаг:
- кредит, обеспеченный залогом;
- желание молодой семьи обрести самостоятельность или за счет своей доли купить более подходящее жилье;
- дарение или завещание;
- желание обрести полную независимость при использовании недвижимости.
В каких случаях выдел доли невозможен
Любое частное домовладение представляет собой отдельно стоящее здание на едином фундаменте, с одной крышей, общими стенами, поэтому выделение одной из частей дома без ущерба для целостности всего строения не всегда возможно. Есть ситуации, когда выдел части дома в натуре физически невозможен, например:
- Ранее дом перестраивался, но перепланировка не была узаконена. Другими словами, с БТИ переделка не согласовывалась, соответственно, сведения о планировке дома искажены.
- Изношенность строения. Ветхий, старый дом вряд ли выдержит сколько-нибудь существенную перепланировку, он может просто рухнуть в процессе переделки.
- Любой выдел доли в натуре затрагивает имущественные интересы других совладельцев. Особенно строго этот пункт соблюдается, если затрагиваются интересы несовершеннолетних детей, инвалидов, либо малоимущих граждан.
В тех случаях, когда физический выдел доли невозможен, решение спора, согласно п. 4 ст. 252 ГК РФ, происходит путем выплаты одной из сторон конфликта денежной компенсации за его долю собственности другой.
В этом случае физическая доля собственника, пожелавшего выделения своей доли, сохраняется, инициатор получает денежную компенсацию, но утрачивает право на свою часть домовладения.
Необходимые документы
Чтобы запустить процесс выдела доли жилого дома в натуре, потребуется предоставить эксперту документы:
- Технический паспорт дома;
- Свидетельство о праве собственности;
- Правоустанавливающие документы;
- Кадастровый паспорт на дом, земельный участок;
- Свидетельство о праве собственности земли;
- Домовая книга с указанием всех прописанных особ;
- Документы, отражающие реальное пользование домом, земельным участком.
При решении вопроса через суд, эксперту потребуются:
- Копии иска, замечаний, возражений;
- Копии протоколов судебного заседания, с перечнем вопросов, которые нужно решить эксперту.
Каждое дело индивидуально, поэтому в процессе разбирательства могут потребоваться дополнительные документы. Для запуска этого процесса предоставляются только основные.
Если имеется согласие всех собственников о выделе доли в жилом доме, то такую процедуру можно провести без привлечения судебного органа. В противном случае без судебного решения не обойтись. Закон выделяет несколько вариантов выделение доли из общедолевого имущества жилого помещения:
- Выдел возможен, если это позволяют технические и строительные нормы, то есть существует возможность сделать отдельный вход, разделить коммуникации и т.д.
- Если долевая собственность не имеет стихийных застроек, либо других самостоятельно выполненных перепланировок. Такие изменения будут учитываться только после их легализации.
- Если выделенная часть будет влиять на порчу собственности, то должно быть рассмотрено материальное возмещение в пользу дольщика, но с тем условием, что у него прекращается право собственности на эту долю.
Совет: если между совладельцами не было достигнуто обоюдное соглашение, то в данном случае не обойтись без судебного разбирательства. Для правильного оформления всей необходимой документации и искового заявления лучше обратиться за помощью к юристам, которые займутся этим делом с профессиональной точки зрения.
Выдел части имущества во внесудебном порядке
Выделение доли в доме в натуре по соглашению сторон производится по общепринятой схеме.
Для начала следует переформировать жилую площадь, на которую претендует дольщик, подготовить ее к выделу. Если требуется перестройка или достройка – следует незамедлительно получить разрешение на переоборудование части жилого дома. Такими документами занимается профильный комитет администрации муниципального образования. После этого там же следует заказать техпаспорт на дом, в котором будут внесены существующие (легальные) преобразования и изменения в конструкции здания.
Третьим шагом будет заключение соглашения на выдел доли дома в натуре. Судебная практика показывает, что эта часть – самая трудная. Следует оценить жилой дом и определить стоимость выделяемой площади. Чаще всего оценка выделяемой доли очень субъективна и требует участия в споре третьей стороны. Если собственник претендует на более дорогую часть дома, то он должен выплатить остальным собственникам определенную сумму денег. Если доля меньше положенной, компенсация должна быть предоставлена самому желающему «выделиться» собственнику остальными совладельцами. Но если такое согласие достигнуто, и остальные собственники согласны на дележ, то всеми сторонами подписывается соглашение о выделе доли в натуре.
Последний этап выделения – государственная регистрация права собственности. Для этого в Росреестр следует предоставить документы:
- заявления о праве собственности от каждого участника сделки. Совладельцы пишут заявление об изменении в правах собственности, а выделившийся дольщик – на регистрацию права собственности на выделенную долю;
- правоустанавливающие документы, согласно которым дом являлся собственностью сособственников;
- соглашение о выделе доли — нужно столько же экземпляров, сколько имеется сособственников дома плюс еще один – для Росреестра;
- техпаспорт с внесенными изменениями;
- документы, подтверждающие личности заявителей;
- квитанция или платежное поручение об уплате государственной пошлины.
Соглашение о выделе доли в натуре в частном доме
При наличии какого-либо спора, особенно если дело касается недвижимости, всегда проще и лучше для дальнейшей совместной жизни договориться. При этом договоренность собственников о выделе подлежит письменному оформлению. Соглашение удостоверяется нотариусом, непосредственно текст соглашения может составить нотариус.
В соглашении указываются:
- данные всех собственников дома, с указанием размера их действующей доли
- данные о частном доме, в отношении которого заключается соглашение
- ссылка на техническое заключение, согласно которому выдел доли в натуре возможен
- то, к чему пришли собственники (то есть то, ради чего и заключается настоящее соглашение): указание, в чем заключается доля каждого из собственников
- данные о размере компенсации, если выделяемые доли не соответствуют имеющимся долям, либо указание на отсутствие у сторон материальных требований друг к другу
- о прекращении долевой собственности, в связи с выделом долей в натуре