Методы оценки рыночной стоимости земельных участков

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Методы оценки рыночной стоимости земельных участков». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Методика предполагаемого использования

2. Применение методики распределения

3. ВС разъяснил применение сравнительного метода оценки стоимости земельных участков

4. Методы оценки земельных участков

5. Кадастровая оценка земельных участков

6. Оценка земельных участков методами сравнительного подхода

7. Методы оценки в чем отличия?

8. Метод остатка для оценки земли

При практической работе по определению стоимости земельных участков и стоимости прав аренды на участки применение нескольких расчетных методов, рекомендованных МИО в Методических рекомендациях 2002 и 2003 гг., показало их чрезвычайную трудоемкость и противоречивость получаемых расчетных результатов.
Разработка практических методик оценки земельных участков (ЗУ) наталкивается на неразвитость рынка продаж свободных (незастроенных) участков и небольшом объеме ЗУ, вовлеченных в оборот вместе с улучшениями, при этом Оценщику приходится определять стоимость ЗУ для различных густонаселенных и малоосвоенных мест РФ с различными условиями оборота ЗУ.
Настоящая работа касается вопросов оценки земельных участков и связи стоимости участков с имеющимися улучшениями.

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода — возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком;

определение величины соответствующего коэффициента капитализации земельной ренты;

расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

Под капитализацией земельной ренты понимается определение на дату проведения оценки стоимости всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом величин земельной ренты за равные периоды времени. Расчет производится путем деления величины земельной ренты за первый после даты проведения оценки период на определенный оценщиком соответствующий коэффициент капитализации.

В рамках данного метода величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли.

Основными способами определения коэффициента капитализации являются:

деление величины земельной ренты по аналогичным земельным участкам на цену их продажи;

увеличение безрисковой ставки отдачи на капитал на величину премии за риск, связанный с инвестированием капитала в оцениваемый земельный участок.

При этом под безрисковой ставкой отдачи на капитал понимается ставка отдачи при наименее рискованном инвестировании капитала (например, ставка доходности по депозитам банков высшей категории надежности или ставка доходности к погашению по государственным ценным бумагам).

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков.

Условие применения метода — возможность использования земельного участка способом, приносящим доход.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

определение суммы и временной структуры расходов, необходимых для использования земельного участка в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования (например, затрат на создание улучшений земельного участка или затрат на разделение земельного участка на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования);
определение величины и временной структуры доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;
определение величины и временной структуры операционных расходов, необходимых для получения доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;
определение величины ставки дисконтирования, соответствующей уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый земельный участок;
расчет стоимости земельного участка путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использованием земельного участка.

При этом под дисконтированием понимается процесс приведения всех будущих доходов и расходов к дате проведения оценки по определенной оценщиком ставке дисконтирования.

Для приведения всех будущих доходов и расходов к дате проведения оценки используются ставки дисконтирования, получаемые на основе анализа ставок отдачи на капитал аналогичных по уровню рисков инвестиций.

Источником доходов может быть сдача в аренду, хозяйственное использование земельного участка или единого объекта недвижимости, либо продажа земельного участка или единого объекта недвижимости в наиболее вероятные сроки по рыночной стоимости.

Расчет доходов в варианте сдачи недвижимости в аренду должен предусматривать учет дохода от продажи единого объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

По правовому режиму и целевому назначению различают 7 категорий земель:

земли поселений;
земли сельскохозяйственного назначения;
земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, обороны и иного специального назначения;
земли особо охраняемых территорий;
земли лесного фонда;
земли водного фонда;
земли запаса.

Стоимость прав на земельный участок (Сзу) определяется в соответствии с его наиболее эффективным использованием с помощью Методик МИО по определению рыночной стоимости прав собственности и рыночной стоимости прав аренды. Общепринято считать, что земельный участок – не изнашиваемый в физическом плане актив, поэтому физические износы не учитываются.

Сзу = Сзуо*(1-ФункИзу)*(1-ВнИзу) (1)
Где:
ФункИзу – функциональный износ земельного участка;
Вн.Изу – внешний износ земельного участка
Сзуо– стоимость прав на земельный участок без износов;

Определимся с параметром Сзуо.

В городах и населенных пунктах земельные участки различаются по стоимости в зависимости от следующих факторов влияния:

Доступности населения к местам приложения труда, центру города, объектам культуры и бытового обслуживания;
Обеспеченности инженерными сетями, благоустройством;
Уровня развития сферы культурно – бытового обслуживания;
Исторической ценности застройки, эстетической и ландшафтной ценности территории;
Состояния окружающей среды, санитарных и микроклиматических условий;
Инженерно – геологических условий строительства и степени подверженности территории разрушительным воздействиям природы;
Рекреационной ценности территории.

Разделение внешних износов ЗУ (ВнИзу), их функциональных износов (ФункИзу) с учетом влияния сервитутов достаточно сложно для городских условий.
Например, рассмотрим 2 соседних участка в центре города, где имеются максимальные стоимости ЗУ.
При одинаковом (для двух сравниваемых ЗУ) влиянии вышеперечисленных факторов стоимость земельных участков зависит только от разрешенного вида использования (т.е. здесь на стоимость ЗУ действует внешний фактор, в данном случае — сервитут). В этой ситуации внешние износы легко можно спутать со влиянием сервитутов. В центре города максимальная прибыль предпринимателя может быть получена от торговой направленности при строительстве улучшений (то есть при такой ориентации ЗУ будет иметь место его максимальная стоимость), а разрешенная функциональная ориентация земельного участка — под строительство подземных гаражей повлияет на снижение его стоимости. В основе такого снижения стоимости будут лежать факторы выхода строительных площадей и разница в прибыли предпринимателя (либо внешнего износа для улучшений). Участок не будет иметь максимальной стоимости из-за влияния внешнего фактора — сервитута. В данной ситуации отсутствие внешнего износа земельного участка совмещается с наличием влияния сервитута, что приводит к снижению стоимости земельного участка. Подробнее вопрос о влиянии сервитутов на стоимость объектов недвижимости будет освещен ниже по тексту.
Таким образом, проведя анализ наилучшего и наиболее эффективного использования (АННЭИ) земельного участка (ЗУ) без учета разрешенного вида использования, мы получим максимальную стоимость ЗУ в центре города (Сзу.максимальная), которая и может быть принята за базовую. Учтя, при проведении АННЭИ, разрешенный вид использования мы получим стоимость, меньшую, чем базовая (максимальная). Разница в стоимостях позволит нам определить степень влияния сервитута.
Теперь рассмотрим два ЗУ, один из которых расположен в центре города и ориентирован под торговую направленность (соответственно, он имеет максимальную стоимость) и участок на окраине города, ориентированный также под торговую направленность. Факторы влияния, которые упомянуты выше, повлияют на величину прибыли предпринимателя для улучшений (ПП) которая всего вероятнее будет снижаться от центра города к его окраине и может превратиться во внешний износ улучшений (ВнИ). В связи с этим будет падать стоимость ЗУ из-за внешнего износа:

Сзу = Сзу.максимальная*(1-ВнИзу). (2)

При появлении сервитута для участка на окраине города (например, под производственные цели как ЗУ промзон) величины ПП и ВнИ повлияют на дальнейшее снижение стоимости участка и приведут к появлению понижающего коэффициента, учитывающего влияние сервитута:
Сзу = Сзу.максимальная*(1-ВнИзу)*Квлияния, (3)

Квлияния

Разрешенный вид использования ЗУ в городе дает нам представление о степени влияния сервитута.
Функциональный износ городского ЗУ в значительной степени связан с влиянием таких факторов, как:

Обеспеченности инженерными сетями, благоустройством;
Состояния окружающей среды, санитарных и микроклиматических условий;
Инженерно – геологических условий строительства и степени подверженности территории разрушительным воздействиям природы и т.п

Например, участки ЗУ на окраине будут иметь устранимый функциональный износ при отсутствии развитой транспортной и инженерной инфраструктуры (надо вести дорогу к ним, прокладывать инженерные сети и т.п.), а участок земли в центре города над обрывом (оползневый спуск к реке) потребует производства укрепительных работ. В общем выражении для стоимости ЗУ появится составляющая ФункИзу:
Сзу = Сзу.максимальная*(1-ВнИзу) *(1 – ФункИ)*Квлияния (4)

Участки под коммерческую направленность в городе стоят больше, чем участки под жилье, торговая направленность участков может повышать их стоимость по сравнению с производственной направленностью.

При учете влияния вышеперечисленных факторов мы можем выйти на максимальную стоимость ЗУ в городе, что и будет равноценно определению Сзуо.
Итак, для городских условий базовой стоимостью ЗУ является максимальная стоимость ЗУ :

Сзуо = Сзу.максимальная

Следует отметить, что для каждой категории земель (всего 7 категорий) имеет место своя базовая стоимость.
Со статистических позиции базовая стоимость должна иметь доверительную вероятность не ниже 95 % (откуда минимальная представительная выборка должна быть не менее 7 аналогов для каждой категории земель), а также должно быть получено представление о статистическом распределении базовой стоимости (по критериям согласия Колмогорова и Пирсона – не менее 25…30 аналогов).
Постоянный рост стоимости ЗУ в городах приводит к «плавающей» величине базовой стоимости. Вероятно, базовой стоимости ЗУ должна соответствовать максимальная прибыль предпринимателя при совпадении АННЭИ для ЗУ и улучшений.
Стоимость земельного участка может определяться, исходя из АННЭИ, а имеющиеся улучшения этого участка – могут не соответствовать АННЭИ, тогда при оценке ЗУ с улучшениями в сравнительном подходе мы подбираем аналоги для нового строительства в этом же сегменте рынка (учитывающего имеющиеся улучшения на оцениваемом ЗУ) и получаем стоимость с учетом фактических условий.
Предприниматель тратит деньга для получение прав на земельный участок (право собственности, право пользования, право аренды). Предприниматель развивает инвестиционный проект на этом земельном участке и затем все вместе продает или сдает в аренду, или использует в своих целях (объекты строительства и земельный участок).
В условиях нового строительства отрицательная разница (или убытки) между приведенными к дате оценки затратами ( затраты на новое строительство улучшений, приобретение прав на ЗУ и т.п.) и ценой продажи ЗУ с улучшениями является внешним износом улучшений. Положительная разница (прибыль) позволяет говорить о наличии прибыли предпринимателя.
На дату оценки права собственности на голый участок земли могут стоить определенную сумму денег (Сзу). Улучшения ЗУ могут создаваться с прибылью предпринимателя или с внешним износом. Нет улучшений – нет реальной ПП или ВнИ. Есть улучшения – может появиться реальная ПП или ВнИ. Следует отметить, что в стоимости ЗУ уже учтен ВнИзу(рассматриваемые нами земельные участки не могут иметь прибыли предпринимателя, поскольку базисной стоимостью является максимальная стоимость).
Окружающие участки земли с улучшениями на них могут увеличивать или уменьшать стоимость оцениваемого ЗУ. Однако при этом уже имеется сложившееся местоположение участка, поэтому мы анализируем идентичные (по составу улучшений) сегменты рынка при проведении АННЭИ.
Можем ли мы оценить внешний износ, исходя из разницы в стоимости двух участков с улучшениями (как это трактуется во многих учебниках)? Возможное наличие внешнего износа как в земельном участке, так и в улучшениях не позволяет четко выделить внешние износы для этих объектов отдельно.
Вероятно, разница во внешних износах земельных участков (? ВнИзу) может быть определена только на основе сопоставления стоимостей участков при условиях отсутствия влияния функциональных износов и сервитутов:
дельта ВнИзу = Сср.окр – Сср.ан, (5)
Где:
Сср.окр — средняя рыночная стоимость окружающих участков (якобы без износов);
Сср.ан – средняя рыночная стоимость аналогичных участков (якобы с износами)

Стоимости могут быть представлены как капитализированные арендные ставки:
дельта ВнИзу = (Ар.ср.окр / Ккап.окр) – (Ар.ср.ан / Ккап.ан), (6)
Где:
Ар.ср.окр и Ар.ср.ан. – средние рыночные годовые арендные ставки для окружающих участков и аналогичных участков;
Ккап.окр и Ккап.ан – коэффициенты капитализации для окружающих участков и аналогичных участков (наиболее вероятно, что они сильно различаются).
Использование формул (5) и (6) для определения внешних износов земельных участков связана с трудностями:

в определении «окружающих» (якобы, без внешних износов) и «аналогичных» (якобы, с внешними износами участков);
в определении арендных ставок;
в определении коэффициентов капитализации.

Зачастую трудно разделить влияние внешних и функциональных износов на стоимостные параметры ЗУ.

В городе Туапсе, расположенном на берегу Черного моря арендная ставка для ЗУ коммерческого использования в среднем составляет около 20 руб./кв.м. в год, а в ущельях со сложной транспортной доступностью падает до 3…6 руб./кв.м. в год. Участки расположены на одинаковом удалении 300…500 м. от берега моря, а стоимость у них разная. Это не внешний износ, а функциональный исправимый износ (будут дороги и инженерные сети, — поднимется и стоимость участков).

Рассмотрим стоимости земельных участков в сельской местности вне населенных пунктов, предназначенные для ведения сельскохозяйственного производства.
Факто��ами, влияющими на стоимость ЗУ могут быть:

Природно – климатические условия;
Тип землепользования;
Структура посевных площадей;
Структура сельскохозяйственных угодий;
Плодородие, свойства и другие качества почв и рельефа;
Урожайность;
Местоположение относительно рынков сбыта с/х продукции;
Улучшения (дренаж, система полива);
Плотность и занятость населения;
Цены на ГСМ и с/х технику;
Инфраструктура хозяйства (дороги, мелиорация и т.п.);
Конъюнктура цен на с/х продукцию на внутреннем и международном рынках;
Налоговый режим и системы поддержки товаропроизводителей
Иные факторы, определяемые местной спецификой, особенностями и условиями ведения сельского хозяйства.

Рассуждения, аналогичные вышеприведенным, показывают, что за базовую стоимость здесь также следует принимать максимальную стоимость (Сзуо = max).
Например, на черноземах максимальная стоимость ЗУ может быть получена при функциональной ориентации на определенные с/х культуры, однако отсутствие влаги может снизить стоимость ЗУ за счет применения систем искусственного орошения (появляется влияние устранимого функционального износа), а сложный рельеф местности может также снизить стоимость ЗУ за счет вынужденного применения спецтехники, работающей на высоких углах наклона площадей ЗУ (появляется неустранимый функциональный износ).

Внешний износ земельного участка в населенном пункте приводит к снижению его стоимости ниже базовой (максимальной по городу или окружающим участкам). Наличие внешнего износа земельного участка может сказываться на стоимости улучшений (в этом случае ПП = 0), а может и не влиять на них (ПП > 0). Поэтому относительно низкая стоимость земельного участка может быть признаком внешнего износа, но не определяющим, а только ориентировочным.
Например, земельные участки в промзонах городов обладают внешними износами, однако строительство предприятий на этих участках может приносить прибыль предпринимателя.
АННЭИ должен определить максимальную эффективность использования земельного участка и типы улучшений, соответствующие максимальной эффективности (либо минимальному внешнему износу).
Совпадение типа улучшения с результатами выводов по АННЭИ для незастроенного ЗУ может показать признаки наличия ПП, но таковых может и не быть (тогда АННЭИ покажет тип улучшений с минимальными величинами внешнего износа).
Земельный участок в глухой степи при проведении АННЭИ может быть ориентирован на перепрофилирование под сельскохозяйственные культуры или пастбища, которые в свою очередь создадут либо максимально возможную ПП, либо минимально возможный ВнИ.
Внешний износ ЗУ не связан с внешним износом улучшений тесной корреляционной связью.
Сервитут не является внешним износом, поскольку он может уживаться с наличием прибыли предпринимателя.

Земельные участки под коммерческое использование в сельской местности.

Допустим по трассе Москва – Ростов-на-Дону где-то на территории Липецкой области встречаем 2 свободных придорожных участка площадью по 1 га., один из которых выходит на трассу, а второй находится в 3 км. от трассы и к нему ведет только проселочная грунтовая дорога. Оба участка будут продаваться и для обоих требуется определить стоимость.

**Таблица 3**
№ п,п	Наименование характеристик	Участок № 1 на трассе	Участок № 2 в 3 км от трассы
1	Площадь, га	1,0	1,0
2	Расположение	На трассе Дон, рядом пахотные земли, город на большом удалении	В 3 км от трассы Дон, рядом пахотные земли, город на большом удалении
3	Транспортная доступность	Хорошая	Затруднена весной и осенью из-за грунтовой дороги.
4	Назначение участков	Под коммерческое использование
5	Наличие инженерных коммуникаций	Трасса Дон, коммунальные сети есть в 2 км.	Нет кроме подъездной дороги
6	Возможность приобретения соседних участков	Нет (участки сельскохозяйственного назначения)	Нет (участки сельскохозяйственного назначения)
7	Наличие воды	Нет (водоносный слой на глубине 18 м. )	Вблизи есть водоем проточный
8	Наличие леса, рощи	Вблизи нет, только придорожные посадки	Лес рядом
9	Почва	Плодородная	Плодородная
10	Расположение населенных пунктов	В 2 и 6 км. по трассе мелкие населенные пункты	В 5 км. и 9 км. по трассе мелкие населенные пункты
11	Расположение магазинов	Продуктовые и промтоварные в 2 км.	Продуктовые и промтоварные в 5 км.
12	Расположение АЗС	В 2 км.	В 5 км.
13	Расположение пунктов придорожного питания	В 2 км	В 5 км.
14	Основная идея получения прибыли от ЗУ	Использование транспортного потока, движущегося по трассе	Под производство
15	Варианты использования	Торговля: — АЗС (близки конкуренты) Придорожный пункт питания (близки конкуренты) Небольшой магазин (близки конкуренты) Услуги:: Придорожная гостиница (конкурентов нет); Автосервис(конкурентов нет)	Производство: лесопитомник (малы спрос и площадь участка); куриная ферма (слаба кормовая база, мала площадь участка, затруднен подъезд); склад (затруднен подъезд); утиная ферма (при условии разрешения пользования водоемом; слаба кормовая база)
16	Аналоги по продаже	Мало	Нет
17	Аналоги по сдаче в аренду	Нет	Нет
18	Проведение оценки в рамках методик МИО	Применить метод сравнения продаж (по трассе Дон); Применить метод остатка; Применить метод предполагаемого использования.	Рынок не развит. — Метод предполагаемого использования и метод остатка могут дать отрицательную стоимость ЗУ. — Требуется изменить функциональное назначение участка и перепрофилировать его под сельхозугодья с расчетом стоимости земель с/х назначения.
19	Выводы по созданию улучшений на ЗУ	Месторасположение участка позволяет ориентироваться на проведение нового строительства зданий и сооружений с наличием прибыли предпринимателя	Наличие функционального износа (грунтовая проселочная дорога) и внешнего износа (новое строительство нерационально, мала площадь ЗУ ) не позволяют ориентировать ЗУ под коммерческое использование

По земельному участку № 1 трудности с определением его стоимости будут в части корректировок (метод сравнения продаж), а методы остатка и предполагаемого использования потребуют решения вопросов, связанных с прибылью предпринимателя, внешними износами, влиянием сервитутов, многовариантностью и т.п.
По земельному участку № 2 трудности возникают с определением его полезности в коммерческом использовании. Маленькая площадь участка, большая протяженность грунтовой дороги, большая удаленность от города и отсутствие инфраструктуры не позволяют его ориентрировать на иные цели, кроме сльскохозяйственных (почва — плодородная). Ниже рассмотрена ситуация с участком № 2 при наличии на нем улучшений.

Земельные участки под коммерческое использование в промзоне маленького провинциального города.

Затронем вопрос определения стоимости ЗУ в промзоне маленького провинциального городка..
Что делать Оценщику при полном отсутствии земельного рынка? Нормативная (кадастровая стоимость) не соответствует виду стоимости и не может быть использована для оценки. Однако не следует отказываться от ее использования при решении задач корректировки стоимостей (если нельзя использовать прямые стоимостные данные, — вовсе не исключается использование соотношений этих данных). Кадастр – это опись и оценка земельных участков, подлежащих налоговому обложения, поэтому нам, Оценщикам, следует уважать огромный труд землеустроителей и в отдельных вопросах ориентироваться на Кадастр, составленный с учетом многофакторного анализа.

Методика предполагаемого использования

Метод предполагаемого использования тоже применяется для вычисления стоимости участка, целевое назначение которого – жилищная или коммерческая застройка. Наличие или отсутствие возведенных объектов значения не имеет. Главное, чтобы застройка была наиболее перспективным методом освоения.

Поскольку оценка земельного участка методом предполагаемого использования осуществляется в рамках доходного подхода, главное условие его применения – возможность получать от земли доход, а также наличие перспектив его обустройства в будущем.

Отсюда и суть метода: оценщик моделирует и оценивает объем издержек на освоение земли (например, на строительство), а затем рассчитывает доход, который принесет это освоение. Разница этих величин будет чистым доходом, перенос которого на дату оценки позволяет оценщику определить стоимость участка.

Проведение таких мероприятий включает в себя следующие этапы:

Выявление наиболее эффективного метода застройки, составление сметы и графика строительства.
Моделирование предполагаемого объема доходов.
Моделирование расходов, которые понесет собственник для наиболее эффективного использования застроенного участка.
Вычисление ставки дисконтирования и приведение величин расходов/доходов на конкретную дату проведения оценки.
Расчет рыночной стоимости.

Под определением ставки дисконтирования понимается оценка предполагаемых инвестиций, а точнее их отдачи в сравнении с другими инвестиционными проектами, аналогичными по уровню риска.

Считается, что применение этой методики наиболее целесообразно, когда сложно определить рыночную стоимость участка без застройки, но есть данные по ценам на застроенные участки или объекты на них.

Рассмотрим пример расчета. Предположим, планируемые расходы составляют:

на строительство дома – 20 млн рублей;
на аренду участка – 200 тыс.;
на обеспечение коммуникаций – 2 млн;
на создание инфраструктуры – 10 млн.

Результат строительства – 100 квартир, каждая из которых будет стоить 1,5 млн рублей. Предполагаемая прибыль – 150 млн рублей при расходах, составивших 32,2 млн рублей. Таким образом, без учета ставки дисконтирования стоимость земли составит 117,8 млн рублей.

Применение методики распределения

Третья методика сравнительного подхода – метод распределения. Он базируется на принципе сбалансированности, предполагающем наличие нормального соотношения между стоимостями земли и единого имущественного комплекса (земля строения).

В связи с этим оценка земельного участка методом распределения применяется лишь в отношении застроенных объектов, причем должны совпасть три условия:

доступность информации о сделках в отношении аналогичных имущественных комплексов;
возможность определения доли земли в совокупной рыночной цене комплекса;
соответствие застройки наиболее эффективному использованию объекта.

Использование такой информации позволяет проводить оценку в двух разных последовательностях:

Анализ рыночной стоимости, корректировка цен на имущественные комплексы и последующее определение рыночной стоимости земли.
Изначальное определение рыночной цены в сравнении с аналогичными объектами, за которым следует ее корректировка в соответствии с долей строений в общей цене.

Этапы применения методики идентичны схеме, характерной для двух других методов сравнительного подхода. Единственная разница заключается в том, что впоследствии для получения объективных данных оценщик должен выявить наиболее вероятную долю земли в совокупной стоимости имущественного комплекса.

Применяется для оценки застроенных земельных участков.

Основные правила оценки земли, которые содержит эта методика:

наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);
соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

Этот метод оценки земель предполагает следующую последовательность действий:

определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами — аналогами;
определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;
расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка;
расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка.

ВС разъяснил применение сравнительного метода оценки стоимости земельных участков

Верховный Суд вынес Определение № 305-ЭС18-3860, в котором указал, что при применении сравнительного метода оценки стоимости земельных участков эксперты должны использовать объекты-аналоги с аналогичными ценообразующими факторами, такими как сегмент рынка, площадь, местоположение и дата предложения о продаже.

ФКУ «Центравтомагистраль» уведомило ООО «Управляющая компания “Перспектива”», осуществляющее доверительное управление закрытым паевым инвестиционным рентным фондом «Созидание», о том, что часть земельных участков фонда в Раменском районе Московской области, относящихся к категории земель сельскохозяйственного назначения, подлежит изъятию для государственных нужд.

Позже ФКУ направило обществу проект соглашения, в котором указывалась выплата возмещения за изымаемые земельные участки в размере 25,5 млн руб. Сумма была установлена на основании отчета об оценке рыночной стоимости и экспертного заключения. Так как компания не согласилась с такой выплатой, учреждение обратилось в суд.

Арбитражный суд Московской области по ходатайству сторон назначил оценочную экспертизу, которая была приведена с помощью метода сравнения продаж. В экспертном заключении указывалось, что единственным условно открытым источником информации в отношении цен сделок является база сделок Росреестра – «Мониторинг рынка недвижимости», согласно которой за предшествующий год в Раменском районе не было совершено сделок купли-продажи аналогичных земельных участков. В связи с этим эксперты использовали открытые источники информации о ценах предложений на дату определения рыночной стоимости спорных участков. Таким образом, анализируя в качестве объектов-аналогов земельные участки, имеющие иные виды разрешенного использования, они определили размер возмещения в сумме 155,5 млн руб.

ФКУ ходатайствовало о проведении повторной судебной экспертизы, так как, по его мнению, эксперты в нарушение требований законодательства об оценочной деятельности в качестве аналогов использовали объекты, не относящиеся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка и с не сопоставимыми с ними ценообразующими факторами (существенно иная площадь, удаленность от МКАД, расположение в иных районах Московской области), что привело к существенному завышению рыночной стоимости спорных участков.

Методы оценки земельных участков

Независимая оценка земельного участка осуществляется специалистами-оценщиками, которые получили образование в области оценочной деятельности, и состоят в Саморегулируемой организации оценщиков. Независимые эксперты-оценщики действуют согласно установленным стандартам и не зависимо от цели оценки земельного участка, применяют в своей деятельности методы оценки земельных участков реализуемые с использованием трех подходов.

1. Доходный подход:

метод капитализации;
дисконтирование денежных потоков;
техника остатка дохода.

2. Сравнительный подход:

метод сравнения продаж;
метод коэффициентов.

3. Затратный подход:

метода изъятия;
метода определения расходов на освоение;
оценка расходов на инфраструктуру;
оценка согласно по типовым инвестиционным договорам.

В практике оценка земельных участков редко осуществляется с использованием всех подходов оценки. Однако применяя различные методы оценки стоимости земельного участка, удается получить результаты, на основании которых выводится более точная стоимость земли.

Кадастровая оценка земельных участков

Объясняем нюансы земельного законодательства простым языком: особенности купли-продажи, аренды участков, перевода земель из одной категории в другую, выдела доли, межевания и многое другое. Поможем избежать финансовых потерь и объясним порядок оформления документов.

Это комплекс административных и технических действий муниципальных органов для определения кадастровой стоимости участков земли, находящихся в ведении данного органа, по состоянию на конкретную дату. Кадастровая оценка земли преследует несколько уровней целей.

На уровне государства – это создание единой общегосударственной системы налогообложения земель, находящихся в государственной и негосударственной собственности, что облегчает для фискальных органов выполнение возложенных на них функций, прежде всего в части наполнения бюджетов.
На уровне территориальных субъектов РФ – получение точного представления об эффективности использования земель на каждой отдельной территории на определенную дату, принятие обоснованных решений о распределении и перераспределении земельных участков, о более продуктивном их использовании, по поводу приватизации, выдаче разрешений на строительство, и т.д.
Для собственников конкретных земельных участков – установление справедливого уровня налогообложения земли, получение ориентира для определения ее оптимальной рыночной стоимости, что важно для упорядочивания операций купли-продажи и аренды земли, наследования, внесение земли под залог, инвестиций в земельные участки, и т.д.

Оценка земельных участков методами сравнительного подхода

Последовательность данного метода аналогично известному методу сравнения продаж рыночного подхода, применяемого при оценке зданий и сооружений.

Производится анализ сделок с земельными участками, относящихся к сегменту земельного рынка, в котором находится оцениваемый объект. К наиболее значимым характеристикам земельного участка относятся:

— целевое назначение земель (категория земельного фонда);

— вид использования (индивидуальное жилищное строительство, торговые, офисные объекты, сельскохозяйственные угодья, личное подсобное хозяйство, садоводство, огородничество и т.д.);

— местоположение;

— передаваемые юридические права (собственность, аренда и т.д.);

— функциональное зонирование территории и разрешенные варианты землепользования;

— наличия сервитута (ограничений и обременений).

Для оценки земли выделяют следующие основные единицы сравнения:

· Цена за единицу площади (кв. м, сотка, га)

— кв. м — под строительство зданий, коммерческую застройку (офисы, торговые центры)

— сотка — строительство индивидуального жилого дома, коттеджа, дачи

— га — сельскохозяйственные и лесные угодья.

· Цена за весь участок (лот)

— лот — стандартный по форме и размеру земельный участок в районах массовой коммерческой, жилой или дачной застройки.

В оценочной практике стоимости земельных участков выделяют следующие элементы сравнения:

1. Переданные имущественные права на объект недвижимости. В Российской Федерации земельные участки могут находиться на праве частной собственности, пожизненно наследуемого владения (только для физических лиц), постоянного (бессрочного) пользования, аренды, срочного безвозмездного пользования. Корректировка вносится за разницу в имущественных правах (при отягощении прав покупателя арендой, пользованием)

2. Условия финансирования. Оплата при покупке земельного участка может быть осуществлена с привлечением кредитных ресурсов, завышающих рыночную стоимость объекта.

3. Условия продажи (чистота сделки). Отражает нетипичные для рынка отношения между продавцом и покупателем, а также обстоятельства, при которых они принимают свои решения относительно продажи или покупки земельного участка (например, вынужденная продажа или покупка, зависимость сторон друг от друга).

4. Время продажи. Учитывает изменение рыночных условий (уровень инфляции, сезонные колебания цен, общее состояние рынка и сложившийся тенденции). Данная корректировка позволяет привести цены сравниваемых участков к одному (текущему) периоду времени.

5. Местоположение. При сопоставлении местоположения участков анализируется влияние окружения на конкурентоспособность участков на рынке по территориальным, социально-экономическим факторам (размещение вблизи центра деловой активности; наличие спроса на услуги, предоставляемые объектом недвижимости).

6. Физические характеристики. Относятся только крупные физические различия (размер, рельеф, улучшения, благоустройство, инженерное оборудование, ресурсное качество участка).

7. Ограничения использования и обременения. Как правило, ограничения связаны с этажностью окружающей застройки, функциональным зонированием территории населенного пункта, необходимостью сохранения единого архитектурного облика микрорайона, квартал и т.д. Обременения связаны с затратами на реконструкцию инженерных сетей, благоустройство, необходимостью сноса ветхого жилья и с возможным переселением жильцов.

8. Экономические характеристики. Выражаются показателями доходности объекта недвижимости в целом, например, в зависимости от плотности застройки.

Порядок корректировки цен продаж объектов аналогов (земельных участков) и правила выбора скорректированной цены те же, что и при оценке зданий.

Задача 1.

Оценить находящийся в правах аренды свободный земельный участок по состоянию на 15 декабря текущего года. Общая площадь участка 200 м2. Муниципалитет выдвигает условие обязательного озеленения участка. Информация по оцениваемому объекту и сделкам с пятью аналогичными земельными участками, проданными в текущем году, приведена в таблице 2.

Таблица 2 — Информация по оцениваемому объекту и сделкам

характеристики	Оцениваемый объект	Объекты сравнения

1. Цена продажи, тыс. руб.	?		40 250	37 500	53 000	51 250
2. Площадь, м2
3. Вид права	аренда	Собст.	Собств.	аренда	Аренда	аренда
4. Расчет с продавцом	Безналич.	Безн.	Налич.	безалич.	Налич.	Безнал.
5. Условия продажи	Рыноч.	Рыноч.	рын.	Нерын.	Рыноч.	Рыноч.
6. дата продажи	декабрь	февраль	апрель	август	декабрь	июль
7. Местоположение	Зона 1	Зона 1	Зона 2	Зона1	Зона 2	Зона 2
9. Обременение	есть	нет	есть	нет	нет	нет

Методы оценки в чем отличия?

Перед тем как рассматривать какие основные методы оценки стоимости земли применяются, нельзя не упомянуть и о 5 важных факторах, которые могут, в свою очередь, влиять на стоимость земельных участков в современных условиях рынка:

спрос на рынке на конкретные участки;
месторасположение земли в т. ч. транспортная доступность и окружение;
пригодность или перспективность земельного участка (климат, зонирование, экологические, инженерно-геологические и прочие параметры);
юридическая доступность участка – отсутствие каких-либо ограничений, обременений и запретов со стороны действующего законодательства;
доходность – дисконтирование ожидаемых в будущем доходов с учетом возможных рисков планируемых инвестиций.

Применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода — возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход.

Это метод оценки земли предполагает следующие правила расчетов:

расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;
расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;
расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения, за определенный период времени как произведения стоимости воспроизводства или замещения
расчет улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений;
расчет величины земельной ренты как разности чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за соответствующий период времени;
расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

Метод остатка для оценки земли

Расходные методы оценки рыночной стоимости земель предполагают применение техники определения остатка дохода от земельного участка.

Метод остатка для оценки стоимости земли может использоваться как для незастроенных участков, так и для участков, на которых построены объекты недвижимости: торговые центры, промышленные, офисные, жилые здания. При этом первенство при распределении дохода отдается размещенным на участке объектам недвижимости (зданиям и сооружениям), а оставшийся доход, полученный после возмещения затрат на привлечение капитала, трудовой силы и менеджмента относится к доходу земельного участка.

Если оцениваемый объект предполагает возможность получения дохода в виде ренты, то оценка земли осуществляется с применением метода капитализации земельной ренты. В таком случае стоимость объекта определяется следующим образом:

Вычисляется размер дохода (ренты) для оцениваемого земельного участка;
Рассчитывается размер коэффициента капитализации ренты;
Определяется капитализация земельной ренты, на основании которой производится расчет рыночной стоимости участка.

Метод применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее — застроенных земельных участков), так и земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее — незастроенных земельных участков). Условие применения метода — наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).

Метод предполагает следующую последовательность действий:
• определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами — аналогами (далее — элементов сравнения);
• определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;
• определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;
• корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка;
• расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками.

Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются:
• местоположение и окружение;
• целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок;
• физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.);
• транспортная доступность;
• инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

К характеристикам сделок с земельными участками, в том числе, относятся:
• условия финансирования сделок с земельными участками (соотношение собственных и заемных средств, условия предоставления заемных средств);
• условия платежа при совершении сделок с земельными участками (платеж денежными средствами, расчет векселями, взаимозачеты, бартер и т.п.);
• обстоятельства совершения сделки с земельными участками (был ли земельный участок представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, аффилированность покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т.п.);
• изменение цен на земельные участки за период с даты заключения сделки с аналогом до даты проведения оценки.

Характер и степень отличий аналога от оцениваемого земельного участка устанавливаются в разрезе элементов сравнения путем прямого сопоставления каждого аналога с объектом оценки. При этом предполагается, что сделка с объектом оценки будет совершена исходя из сложившихся на рынке характеристик сделок с земельными участками.

Корректировки цен аналогов по элементам сравнения могут быть определены как для цены единицы измерения аналога (например, гектар, квадратный метр), так и для цены аналога в целом. Корректировки цен могут рассчитываться в денежном или процентном выражении.

Величины корректировок цен, как правило, определяются следующими способами:
• прямым попарным сопоставлением цен аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определением на базе полученной таким образом информации корректировки по данному элементу сравнения;
• прямым попарным сопоставлением дохода двух аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определения путем капитализации разницы в доходах корректировки по данному элементу сравнения;
• корреляционно-регрессионным анализом связи между изменением элемента сравнения и изменением цен аналогов (цен единиц измерения аналогов) и определением уравнения связи между значением элемента сравнения и величиной рыночной стоимости земельного участка;
• определением затрат, связанных с изменением характеристики элемента сравнения, по которому аналог отличается от объекта оценки;
• экспертным обоснованием корректировок цен аналогов.

В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги; элементы, по которым проводится сравнение; значения корректировок.