Электронная регистрация сделки при покупке жилья в новостройке: инструкция
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Электронная регистрация сделки при покупке жилья в новостройке: инструкция». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Усиленная квалифицированная электронная подпись (УКЭП) — это электронная подпись, которая создается с привлечением криптографических средств, подтвержденных ФСБ РФ. Гарантом ее подлинности выступает специальный сертификат, выданный аккредитованным удостоверяющим центром.
Что такое электронная подпись, и как она выглядит
❗️Электронный документ, подписанный УКЭП, имеет такую же юридическую силу, как и бумажный, который подписан собственноручно. УКЭП — это электронный аналог вашей подписи.
Электронная подпись действует 1 год с момента выпуска. В течение срока действия вашей электронной подписи вы сможете подписывать ею другие документы на сделках в СберБанке.
Через год вы не сможете подписывать ею новые документы. При этом ранее подписанные документы не теряют своей юридической силы по истечении этого срока.
Прождав нужный срок, вы должны получить документы о регистрации договора долевого имущества. Если вы регистрировали договор через электронные сервисы, то на вашу электронную почту (не забудьте указать ее в заявке) придет бланк-выписка из реестра ЕГРП, в котором будут указаны номер договора и ваши ФИО как владельца. Если вы выбрали регистрацию через очное присутствие, то придется снова идти в МФЦ или Росреестр. Не забудьте взять паспорт и расписку о приемке документов. Если вы заключали договор по доверенности – то саму доверенность, заверенную нотариально. Проверьте, не истек ли срок заверения или действия доверенности.
В госоргане вы должны получить печатный вариант выписки из реестра. Напоминаем, что ранее дольщик получал свидетельство о регистрации договора, на основании которого после сдачи дома проводилась регистрация права собственности. Сейчас такие документы не выдаются, человек получает только выписку о праве.
Необходимость регистрации ДДУ
Долевое участие всегда имеет более высокие риски, чем покупка жилья по договору купли-продажи. Дольщик или покупатель выступает здесь инвестором, который вкладывает свои или заметные денежные средства в постройку недвижимости.
Количество обманутых дольщиков в нашей стране свидетельствует о том, что далеко не каждый застройщик является добропорядочным партнером.
И хоть с 2022 году в стране начинает действовать система эскроу-счетов, на которых будут храниться деньги дольщиков без доступа застройщика, заключение такого договора все равно будет иметь под собой высокие риски для покупателя.
Не стоит передавать деньги застройщику до того момента, пока не зарегистрирован ДДУ в Росреестре. Регистрация ДДУ с ипотекой в Росреестре или без ипотеки проводится в соответствии с ФЗ № 214 «О долевом участии» и ФЗ № 218 о порядке проведения государственной регистрации.
Оформление права собственности на квартиру по ДДУ с ипотекой
Для оформления квартиры, приобретенной на заемные средства, в собственность наряду с другими документами потребуется предоставить ипотечный договор и письменное согласие залогодержателя (банка) на владение предметом залога.
На выписке из ЕГРН проставляется отметка об обременении объекта залогом. После выплаты ипотечного кредита обременение снимается в Росреестре. В остальном процедура аналогична.
При возникновении вопросов, связанных с долевым строительством, обращайтесь за консультацией к юристу. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте.
Теперь вы знаете, как происходит оформление права собственности по ДДУ в зависимости от ситуации. Помните, что права участников долевого строительства надежно защищены законом.
Как проводится регистрация ДДУ?
Регистрация договора в Росреестре – это его легализация. Очень важно проконтролировать ее прохождение и удостовериться в исполнении процедуры.
Только зарегистрированный договор может считаться документом, соответствующем закону о долевом строительстве 214-ФЗ. Легализованный документ станет подтверждением ваших прав и защитой в случае возникновения спорных ситуаций.
Регистрация проводится после подписания сторонами договора. На данный момент помимо личного посещения МФЦ, некоторые застройщики предлагают услугу электронной регистрации.
При посещении МФЦ необходимо оплатить госпошлину в размере 175 рублей. При электронной регистрации обычно продавец берет все расходы на себя, тем самым предлагая клиенту дополнительный сервис, который сбережет время и деньги.
Почему необходима регистрация ДДУ в Росреестре?
Подписание договора с застройщиком еще не означает, что сделка состоялась. С точки зрения закона подписанный с двух сторон договор долевого участия не имеет юридической силы. В случае возникновения споров, предъявлять претензии бессмысленно, поскольку до регистрации ДДУ в Росреестре он считается незаключенным.
Преимущества и недостатки
Существуют определенные плюсы и минусы электронной регистрации ДДУ. К основным положительным моментам реализации данного процесса относится:
- обеспечивается значительная экономия времени;
- срок регистрации сокращается до 5 дней;
- исключается возможность ошибки, так как нередко документы возвращались заявителям за счет того, что работники Росреестра или МФЦ не обладали нужной компетенцией для их проверки при получении от гражданина;
- не требуется пользоваться помощью курьеров или доверенных лиц для передачи бумаг в отделение МФЦ или Росреестра;
- за счет уплаты пошлины на сайте имеется возможность снизить расходы.
Поэтому регистрация на сайте учреждения считается востребованным процессом. Но он имеет и некоторые минусы, к которым относится необходимость наличия электронной цифровой подписи.
Регистрацией данного документа занимается Росреестр. ДДУ, согласно действующим законодательным нормам, подлежат обязательной регистрации. В них не должны содержаться пункты, которые тем или иным образом ущемляют права дольщиков. При покупке квартиры в строящемся доме необходимо проверить документацию на участок земли. В пункте договора о типе участия должен быть указан тип сооружения (многоквартирное или высотное здание, малоэтажное строительство). Прочих формулировок быть не должно, иначе подобные действия расцениваются как мошеннические.
Чтобы убедиться в том, что ДДУ был действительно зарегистрирован, необходимо внимательно ознакомиться с ним при получении. В нем должна быть проставлена отметка. Также можно получить выписку из ЕГРП.
Зачем нужна регистрация ДДУ
Сразу следует определиться с тем, почему же так важно регистрировать заключенный ДДУ.
Основные причины для такого оформления:
- Подписанное сторонами соглашение о передаче застройщиком недвижимости покупателю юридически не имеет силы, если не будет поставлено на особый учёт в Реестре.
- Когда такой документ понадобится для регистрации права собственности, то бумага без отметки из Реестра не будет служить основанием, чтобы получить выписку из ЕГРН.
- Если станут назревать какие-либо споры с застройщиком, то для разбирательств в судебном порядке необходим будет договор с пометкой из регистрационного учреждения.
- Выгодоприобретатель, вкладывающий часть своих денег в строительство дома, дольщиком будет считаться только тогда, когда соглашение с застройщиком будет иметь правовую силу.
- Вернуть назад уже выплаченные недобросовестному застройщику суммы будет невозможно, когда соглашение недействительно.
Если сделать всё, как положено, то это свидетельствует о том, что:
- Документация застройщика (проектная, правоустанавливающая, разрешительная) прошла надлежащую проверку и находится в порядке.
- Все действия застройщика согласуются с требованиями закона №214-ФЗ.
Законодательная защита инвестора
Инвестор – это дольщик, чьи вклады, представленные в денежном выражении по условиям договора, покрывают стоимость объекта недвижимости. Риски для него могут быть существенными в случае, когда застройщик просит плату за объект сразу после подписания договора. При этом ставит во главу мотивации удобство массового оформления соглашений, заключенных с остальным дольщиками.
Каким бы способом ни обращался бы заявитель, (напр., электронная или реальная регистрация ДДУ), дольщиков защищают следующие законы:
- Основной правовой акт о долевом участии – №214-ФЗ от 30.12.2004г., функционирующий после последней редакции.
- Ключевое законодательное положение о порядке проведения регистрации – №218-ФЗ от 13.07.2015г. (послед. ред.).
Условия оформления в собственность квартиры по договору долевого участия
После завершения строительных работ компания-застройщик должна выполнить ряд действий, способствующих тому, чтобы покупатели смогли зарегистрировать свои права на квартиры, приобретенные по договору долевого участия:
- составление протокола о распределении жилых помещений и коммерческих площадей (если в доме предусмотрены магазины, офисные или другие нежилые помещения);
- оформление и получение в БТИ технического паспорта на построенное здание, в котором указаны этажность и планировка дома, его общий метраж и метраж каждой отдельно взятой квартиры и других помещений;
- подписание акта приема-передачи объекта недвижимости и получение разрешения на ввод его в эксплуатацию, выданное соответствующим властным органом;
- постановка жилого дома на учет в Росреестре;
- присвоение ему почтового адреса.
Условия оформления в собственность квартиры по договору долевого участия
После завершения строительных работ компания-застройщик должна выполнить ряд действий, способствующих тому, чтобы покупатели смогли зарегистрировать свои права на квартиры, приобретенные по договору долевого участия:
- составление протокола о распределении жилых помещений и коммерческих площадей (если в доме предусмотрены магазины, офисные или другие нежилые помещения);
- оформление и получение в БТИ технического паспорта на построенное здание, в котором указаны этажность и планировка дома, его общий метраж и метраж каждой отдельно взятой квартиры и других помещений;
- подписание акта приема-передачи объекта недвижимости и получение разрешения на ввод его в эксплуатацию, выданное соответствующим властным органом;
- постановка жилого дома на учет в Росреестре;
- присвоение ему почтового адреса.
Госпошлина при регистрации права собственности на квартиру по договору долевого участия
Основное правило, которое нужно знать каждому заявителю при обращении в регистрационную службу, что государственная пошлина уплачивается до подачи заявления о регистрации права собственности на квартиру, иначе регистратор не примет заявление с остальными документами.
Только в случае, если заявление подается в электронной форме, пошлина уплачивается после его подачи, однако до начала принятия документов к рассмотрению.
Госпошлина взимается в соответствии с Налоговым Кодексом РФ. Ее размер определяется ст. 333.33 НК РФ и за проведение регистрации права собственности на квартиру, приобретенную физическим лицом по договору участия в долевом строительстве жилого дома, составляет 2 000 рублей.
Если будущих владельцев несколько, то сумма сбора делится между ними соразмерно их доли в праве собственности на квартиру.
Пример
Супружеская пара П., их двое совершеннолетних детей и мать супруги, несколько лет назад заключили договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома с целью последующего приобретения четырехкомнатной квартиры в общую долевую собственность по 1/5 доли каждому. После завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию, семья решила самостоятельно обратиться с заявлением в Росреестр для регистрации права собственности на приобретенную недвижимость.
За совершение данного юридического действия п. 22 ст. 333.33 НК РФ предусмотрена уплата государственной пошлины в размере 2000 рублей. Поэтому, прежде, чем подать заявление, каждый из собственников должен уплатить указанный обязательный сбор, пропорционально своей доли в праве собственности на четырехкомнатную квартиру, то есть по 400 рублей.
Уплатить госпошлину можно в любом банковском учреждении, банкомате или наличными непосредственно в кассе регистрирующего органа.
Зачем требуется регистрация?
ДДУ является официальным документом, который подписывается с застройщиком. Он подтверждает, что гражданин приобрел квартиру в недостроенном многоквартирном доме.
В этом случае человек выступает не просто покупателем недвижимости, а участником строительства.
С помощью такой покупки удается сэкономить значительное количество средств, так как покупка квартиры в процессе строительства дома считается выгодным процессом.
Только подписание ДДУ покупателем и застройщиком не означает, что документ приобретает юридическую силу. Решение разных спорных вопросов через суд возможно исключительно после регистрации такого документа. Наиболее востребованной считается электронная регистрация ДДУ, обладающая многими преимуществами и простотой. Только после данного процесса инвестор становится официальным дольщиком.
Многие застройщики требуют внесения платы до непосредственной регистрации. Но такое решение является рискованным для покупателей, так как существует вероятность, что они столкнулись с мошенником. Если договор не будет зарегистрирован в Росреестре, то им невозможно будет воспользоваться в суде для разрешения разных споров или предъявления прав на квартиру.
Государственная регистрация договора долевого участия и госпошлина
Как и большинство услуг, государственная регистрация договора долевого участия потребует оплаты пошлины.
Оплата госпошлины регламентируется Налоговым кодексом Российской Федерации. Исходя из существующих правил, за регистрацию ДДУ, юридическое лицо обязано заплатить 6000 рублей, а физическое лицо — 350 рублей. Указанные суммы делятся на количество участников договора.
Пример расчета размера госпошлины:
1. Застройщик и один дольщик. В этом случае участников регистрации всего двое, а это значит, что сумма платежа делится на два. В итоге застройщик заплатит 3 тысячи (6000/2), а дольщик 175 рублей (350/2).
2. Застройщик и два дольщика. Суммы госпошлины при этом будут делиться на троих. В результате юридическое лицо заплатит 2000 рублей. Аналогичная схема применяется к дольщикам: 350 рублей делятся на 3, в итоге получаем сумму порядка 116 рублей на каждого.
Квитанция об оплате госпошлины у каждого будет отдельной. Юридическое лицо оплачивает ее платежным поручением, а физические — через банковское учреждение с получением квитанции об оплате.
Хотя, по закону, квитанцию заявитель предъявлять не обязан, специалисты Росреестра все же рекомендуют ее приложить к пакету документов. В случае возникновения сбоев в электронной Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах (ГИС ГМП) оплата может не отобразиться и специалист Росреестра приостановит регистрацию ДДУ.
Документы для регистрации ДДУ
Сбор необходимых бумаг может осуществляться как дольщиком-инвестором, так и застройщиком. Если модель оформления участниками выбрана вторая, тогда нужные копии документов дольщик приносит застройщику. И тогда уже последний подаёт все бумаги на регистрацию соглашения.
В случае первичной регистрации ДДУ в учреждении Росреестра застройщикам нужно подготовить такие документы:
- разрешение на проведение строительных работ по конкретному объекту, а не целому кварталу;
- уставная документация;
- учредительные бумаги;
- проекты (декларация, дополнительные включения, изменения), заверенные генеральным директором компании-застройщика;
- свидетельство о регистрации как юридического лица;
- подтверждение внесения денежных сумм в качестве фондового участия.
В случае, когда по объекту строительства хотя бы один ДДУ уже регистрировался, застройщику следует подавать такой пакет бумаг:
- ипотечное соглашение и справка от банка, если сделка заключается через ипотечную программу;
- согласие от супруга (супруги), так как недвижимость будет квалифицироваться как совместно приобретённая, если инвестор состоит в браке;
- свидетельство о рождении, если будущая квартира закрепляется за несовершеннолетним ребенком;
- доверенность, изготовленная через нотариат, если вместо заявителя действует его представитель.