Как открыть эскроу-счет при покупке новостройки и как он работает

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как открыть эскроу-счет при покупке новостройки и как он работает». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Ипотека с использованием эскроу-счета также позволяет максимально защитить интересы всех сторон сделки. Покупатель может оформить жилищный кредит как в том же банке, где девелопер получил проектное финансирование, так и в другом, предложившем более выгодные условия (и тогда эскроу-агентом и кредитором будут выступать разные кредитные организации).

Ипотека. Как оформить ипотеку при использовании счета

И в том и в другом случае у заемщика равные условия обслуживания счета эскроу — комиссии за открытие и ведение счета, согласно требованиям закона 214-ФЗ, не взимаются. Однако во втором случае заемщику, вероятно, придется оплатить комиссию за перевод суммы ипотечного кредита в другой банк.

В целом схема выдачи ипотеки проста: согласно требованиям закона 214-ФЗ, сумма первоначального взноса заемщика может быть зачислена на счет эскроу только после регистрации договора участия в долевом строительстве — то есть в тот момент, когда и заемщик, и кредитор уверены в том, что сделка состоялась.

После выдачи кредита и зачисления всей суммы на эскроу-счет заемщик начинает погашать ипотеку и ожидать завершения строительства дома. При желании заемщик на данном этапе может даже рефинансировать свой кредит в другом банке, ведь за время строительства многоэтажного дома (в среднем это полтора-два года) условия кредитования на рынке могут поменяться в лучшую сторону, а на размещенные на счете деньги смена кредитора никоим образом не повлияет.

Плюсы и минусы. Подводные камни покупки через эскроу

У схемы покупки жилья через эскроу-счета есть свои нюансы. Бывают ситуации, когда уже после регистрации сделки покупатель решил отказаться от приобретения оплаченной квартиры и просит вернуть ему все деньги. В данном случае в установленном законом порядке происходит расторжение договора участия в долевом строительстве, а средства с эскроу-счета за вычетом суммы первоначального взноса должны быть возвращены банку, предоставившему кредит. Первоначальный взнос возвращается покупателю.

В случаях, когда расторжение сделки происходит по вине застройщика (например, невыполнение условий договора в рамках проектного финансирования, затягивание сроков строительства сверх допустимых законом, банкротство застройщика), деньги со счета эскроу подлежат возврату покупателю.

Раньше участник долевого строительства терял свой первоначальный взнос и еще оставался должен банку по кредиту. Теперь при возникновении проблем у застройщика покупатель сможет получить обратно свой первоначальный взнос, а банк — сумму выданного кредита.

Если покупатель не воспользуется правом на расторжение договора участия в долевом строительстве, а решит дождаться решения о назначении иного застройщика для завершения строительства проблемного объекта, уплаченная сумма останется на счете эскроу до момента завершения строительства.

Если у банка, выступающего эскроу-агентом, будет отозвана лицензия, застройщик и участник долевого строительства обязаны заключить договор счета эскроу с другим уполномоченным банком. Государство и в этой части предусмотрело подушку безопасности для граждан — участников долевого строительства: их средства на счетах эскроу застрахованы Агентством страхования вкладов на сумму до 10 млн руб.

При приобретении жилья покупателю разрешается использовать как собственные накопления, так и прибегнуть к ипотеке. Причем брать займ необязательно в банке, в котором застройщик получил кредит на строительство, можно найти выгодную для себя кредитную программу в другом учреждении. В любом случае 214-ФЗ не допускает взимания с заемщика комиссии за открытие и ведение счета. Единственное – за перевод денег со счета из банка-кредитора ипотеки в кредитное учреждение, осуществляющее проектное финансирование, не исключена комиссия.

Немаловажно, что сумму первоначального взноса за жилье покупатель может внести на эскроу лишь после регистрации ДДУ, что подтвердит уверенность заемщика и кредитора в совершении сделки.

После всех нюансов с эскроу банк-кредитор откроет для своего клиента-дольщика отдельный счет, куда будущему новоселу предстоит вносить ежемесячные платежи по ипотеке.

В период строительства заемщик может даже рефинансировать свой займ в другом кредитном учреждении, получив более привлекательные проценты по ипотеке. Смена кредитора никак не повлияет на размещенные на эскроу деньги.

Договор эскроу: для чего и как его заключать

Договор счета эскроу заключается между тремя сторонами: в нем закрепляется схема, при которой покупатель передает деньги не продавцу, а эскроу-агенту (банку). Продавец для получения этих денег из банка обязуется выполнить определенные действия. Такая схема удобна для всех трех сторон договора. Продавец и покупатель получают уверенность в том, что либо сделка будет выполнена, либо они останутся «при своих». В договоре указывается право покупателя получить свои деньги назад, если условия не выполнены. Продавцу, в свою очередь, гарантируется получение средств при полном выполнении требований договора. Банк гарантированно получает вознаграждение за свои услуги. Единственным риском в договоре эскроу остается банкротство банка, однако физические лица защищены от этой неприятности в пределах 10 миллионов рублей.

Это правда, что можно вывести деньги с эскроу-счета в любой момент?

Нет, дольщик может вывести средства со счета, если застройщик не выполнит свои обязательства по договору ДДУ. К числу наиболее распространенных причин, по которым покупатель может потребовать возврата своих вложений, относятся банкротство застройщика, неудовлетворительное качество строительных работ, нарушение сроков передачи готового жилья.

---

Как открыть счёт эскроу?

Просто и бесплатно. Застройщик оплачивает комиссию за открытие счёта и заранее сообщает, с какой кредитной организацией у него соглашение.

Цепочка сделки:

1. Заключить со строительной компанией двусторонний договор долевого участия (ДДУ) на покупку жилья.
2. С готовым ДДУ подписать трёхсторонний договор с застройщиком и банком, где прописывают полные условия передачи денег. После этого открыть эскроу можно самостоятельно через мобильное приложение банка — это занимает несколько секунд. Через приложение удобно отслеживать состояние эскроу.
3. Внести на счёт эскроу всю сумму за квартиру и ждать окончания строительства.
4. Когда дом получает документы, подтверждающие ввод в эксплуатацию, счета разблокируются. Застройщик раздаёт ключи дольщикам и получает право перевести деньги себе.

Эскроу-счёт для покупки вторичного жилья

Эскроу-счета обязательны для новостроек. При покупке недвижимого имущества на вторичном рынке стороны не обязаны, но имеют право провести сделку с применением эскроу-счёта. Эскроу выбирают, чтобы защитить права обеих сторон: покупатель точно получит квартиру, а продавец — оплату.

Выбранное условие передачи денег прописывают в договоре купли-продажи (ДКП). Затем обе стороны обращаются в банк, который уполномочен на открытие эскроу-счетов. До передачи права собственности новому владельцу продавец не имеет доступа к деньгам покупателя. Как только сделка свершится, и банк получит выписку из ЕГРН, счёт откроется для продавца.

Нюанс: при сделке на вторичном рынке за открытие счёта покупателю придётся заплатить банку до 1% от суммы.

Риски при использовании эскроу-счетов

На первый взгляд, использование эскроу-счетов несет в себе исключительно преимущества, но есть и риски.

Форс-мажор у банка. Хотя государство предоставило право кредитовать застройщиков лишь 92 аккредитованным банкам, посчитав их надежными (список ежемесячно обновляется на сайте Банка России), за время строительства может случиться форс-мажор.

Например, у банка может быть отозвана лицензия. В этом случае застройщик и участник долевого строительства должны будут заключить договор эскроу с другим банком. И в такой ситуации в группу риска попадают те покупатели, чье жилье стоит больше 10 млн руб., поскольку страховка Агентства страхования вкладов распространяется на средства на эскроу-счетах до 10 млн руб.

Банкротство застройщика. Здесь неприятности поджидают дольщиков, которые на приобретение жилья взяли ипотеку. В этом случае банк вернет покупателю все хранящиеся на эскроу-счете деньги, а это первоначальный взнос и тело кредита. Уплаченные проценты по ипотеке не компенсируют. Те, кто оплачивал жилье из собственных средств, ничего не потеряют и смогут направить возвращенные с эскроу-счета деньги на покупку жилья в другом объекте.

Важная информация про эскроу-счет

---

Детальное разъяснение термина «эскроу» предоставлено в кодексе РФ (ст.№860.7). Под ним подразумевается регистрация специализированного счета в банке. Он будет вести учет и блокировку финансовых средств, предназначенных для передачи 3-му лицу – застройщику. Но деньги переведут лишь в случае появления оснований, обусловленных договором: после сдачи объекта в эксплуатацию и документальном подтверждении этого (согласно ст. 926.3 ГК, банк вправе проверить). В данной ситуации банк выступает независимым агентом, выполняя при взаиморасчетах соответствующие функции. Несет ответственность не только за сохранность капитала, но и за его своевременную передачу строительной компании, когда для этого возникают соответствующие обстоятельства, описанные в договоре (ст.926.1 ГК).

Если интерпретировать на доступном для понимания языке, то получается, что эскроу – это своеобразный сейф, где хранятся деньги. Их невозможно использовать до момента, пока не придет время рассчитываться за готовую квартиру. То есть, депонирование (хранение) капиталовложений осуществляется банком с целью проведения взаиморасчетов, которые будут безопасны для всех участников сделки – как для дольщика, так и для застройщика. Пока дом не сдан, все средства принадлежат дольщику и он вправе их забрать при несоблюдении условий сделки (например, если девелопер обанкротился и объект заморожен). Застройщик, в свою очередь, также получает определенные гарантии того, что покупатель в указанный срок оплатит полную стоимость жилья, согласно договору.

Важно! Дольщик имеет полное право расторгнуть документ в судебном порядке, если:

• застройщиком внесены серьезные изменения в проектную декларацию;
• назначение нежилых блоков или общественного имущества в здании поменялось;
• когда строительство временно приостановлено либо полностью прекращено.

Пример сделки с эскроу счетом

Пример эскроу сделки — покупка квартиры в ипотеку, взятую в «Банке Санкт-Петербург». Этот банк распространяет сделки эскроу активнее всех если не в России, то в Питере точно.

Когда ипотечный заемщик приобретает жилье на «вторичке», в банке ему предлагают договориться с продавцом о бесплатном оформлении договора эскроу. После подписания документа деньги перечисляются банком на эскроу-счет.

Продавцу недвижимости экземпляр договора гарантирует, что покупатель при деньгах и что оговоренная сумма непременно окажется на расчетном счету или банковской карте продавца, как только банк убедится, что квартира перешла в собственность ипотечника. А покупатель получает гарантию, что деньги перейдут к продавцу только после регистрации сделки купли-продажи в Росреестре — когда квартира сменит собственника.

Со своей стороны банк, выдавший ипотеку и открывший счет эскроу, обязательно проследит за юридической чистотой сделки и выполнением обязательств продавца перед покупателем — хотя бы потому, что ипотечная квартира подразумевает дальнейшие выплаты банку.

Преимущества и недостатки эскроу-счета

Преимущества:

• Финансы покупателя защищены: продавец получит оплату не раньше чем выполнит договоренности.

• В случае неожиданных обстоятельств таких, как банкротство компании-продавца, покупатель возвращает полную сумму.

• Эскроу-счет не подлежит аресту приставами.

• Договор на открытие счета заключается в свободной форме. Стороны сами выбирают, какой документ будет доказательством выполнения договора.

• При покупке жилья на стадии строительства, комиссию банка за открытие счета оплачивает застройщик.

• Счеты, открытые для сделок с недвижимостью, участвуют в программе страхования вкладов: застрахована сумма до 10 млн руб.

Что такое эскроу-счет и зачем он нужен при покупке квартиры в новостройке

Эскроу-счет — это специальный счет в банке, который открывается для расчетов между покупателем квартиры в строящемся доме и застройщиком. Застройщик получает деньги за недвижимость только после сдачи дома в эксплуатацию в срок, указанный в проектной декларации.

Если застройщик не сдаст дом вовремя, средства со счета будут возвращены покупателю. Но и забрать свои деньги с эскроу-счета в любой момент покупатель не сможет — только если застройщик не выполнил условия, зафиксированные в договоре, заключенном при открытии эскроу-счета.

В первую очередь новая модель была утверждена на государственном уровне для защиты интересов и финансовой безопасности дольщиков — при затянувшейся стройке или банкротстве застройщика покупатель гарантированно получит свои деньги обратно.

Какие гарантии дает покупка через эскроу-счет?

• Полный возврат средств при банкротстве застройщика. Если девелопер не исполнит свои обязательства по договору, покупатель не потеряет средства. Дольщик может не захотеть расторгнуть договор — в этом случае он ждет, когда назначат нового застройщика. Деньги так и останутся на счете без изменения.
• Бесплатное открытие и использование эскроу-счета. Дольщик платит только процентную ставку по кредиту банку, в котором он оформил ипотеку.
• Средства на счетах эскроу застрахованы Агентством по страхованию вкладов (АСВ). При банкротстве или отзыве лицензии у банка гарантировано вернут сумму до 10 млн руб.
• Счет не арестуют, даже если дольщик — должник. В налоговой не смогут арестовать счет эскроу, поскольку деньги на нем «заморожены».

Что такое эскроу-счет и зачем он нужен?

Мы рассказывали о счетах эскроу и сравнивали новый механизм с тем, что действовал ранее и продолжает распространяться на стройки в высокой степени готовности, в одной из прошлых статей. Поэтому, лишь кратко напомним основной принцип действия.

Эскроу (от англ. escrow — «депонирование») в строительстве — это специальный счет, открытый в уполномоченном банке, на который покупатель переводит деньги за квартиру после подписания и регистрации договора. Как только дом сдан, девелопер получает доступ к накопленным средствам, если по каким-либо причинам объект не достроят – дольщик получает свои деньги назад.

На какие средства застройщик ведет строительство? Финансирование осуществляют кредитные организации, то есть компании могут реализовывать проекты только на заемные средства.

Похожие записи:

• Минус в плюс: как бизнесу получить налоговый вычет за благотворительность
• Льготная ипотека с господдержкой в 2022 году: самое главное
• Срок сдачи РСВ за 3 квартал 2022 года