Реконструкция нежилого здания: порядок, документы, нюансы

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Реконструкция нежилого здания: порядок, документы, нюансы». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Многие владельцы недвижимости, внося изменения в квадратные метры своих помещений, полагают, причем, ошибочно, что только для реконструкции требуются разрешения контролирующих органов, а перепланировку нет необходимости согласовывать. Итак, в чем же разница между данными понятиями и как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры.

Узаконивание перепланировки и реконструкции помещений

Узаконивание реконструкции в ДНР подразумевает согласование с последующим получением разрешения на внесение конструктивных изменений в объект недвижимости посредством сужения или расширения помещения.

Узаконивание перепланировки в ДНР – это согласование на проведение работ, связанных с перемещением либо со сносом не несущих перегородок с целью изменения площади помещения.

Если до недавнего времени владельцы недвижимого имущества оформляли узаконивание самостроя через суд, и только после того, как были окончены строительное работы, то сейчас по законодательству необходимо получить разрешение до их начала.

Узаконивание гаражей считается действительным и законченным, когда в Единый реестр недвижимости внесена запись о предоставлении права на владение данным объектом недвижимости. Причем автовладельцам следует знать, что в ДНР с 2020 года внедрена программа так называемой «гаражной амнистии», на основании которой появилась возможность легализировать незаконно возведенные строения.

Порядок узаконивания гаража, возведенного собственными силами, зависит от того, кому принадлежит земля, на которой находится объект. Это может быть земельный участок, принадлежащий администрации либо зарегистрированный, как частная собственность. В первом случае возможно узаконивание земли владельцем гаража, оформив собственнические права при условии, что предполагается использование участка по целевому назначению или земля под строительство гаража была выделена до 30 октября 2001 г.

Что касается членов гаражных кооперативов, узакониванию подлежит только гараж, владельцем земли остается кооператив, поскольку участок как правило выделяется земельным фондом государственной администрации. Для регистрации собственности на гараж можно обратиться в местные администрации или единые регистрационные центры на территории ДНР.

Особенности проведения реконструкции коммерческих помещений

При проведении мероприятий по изменению объектов коммерческого типа следует иметь в виду, что такие площади нередко арендуются другими людьми или приобретаются другимисобственниками. Поэтому в процессе создания проекта предусматривают такие изменения, которые потом будут универсальными для использования помещений в разных сферах.

К объектам коммерческого назначения, кроме офисов и торговых объектов, относятся гостиницы, кафе, столовые и склады. При проведении изменений в таких зданиях нужно учитывать определённые особенности.

Склады реконструируются чаще всего после перепрофилирования производственного предприятия или в случае смены их собственников.

Гостиницы нередко размещаются в двухэтажных домах старого типа, поэтому следует приводить эти здания в соответствие с современными стандартами комфорта. Для этого увеличивают высоту потолков и площадь комнат, надстраивают дополнительные этажи, прокладывают необходимые коммуникации.

Котельная реконструируется в случае установки нового оборудования или увеличения мощностей.

Где заказать проект перепланировки и как его согласовать?

Если Вы хотите получить проект перепланировки со всем комплектом сопроводительной документации и при этом не терять время на хождение по инстанциям, обратитесь в РОСПРОЕКТ.

Наши преимущества:

• оформление договора на оказание комплексной услуги;
• разработка проекта перепланировки высококвалифицированными специалистами в соответствии по действующим нормативным требованиям;
• выполнение всего цикла мероприятий, связанных с согласованием, выдачей заключений по проекту;
• изготовление технического плана на новый объект после перепланировки.

Какой должен быть состав документа?

Требования к оформлению проекта прописаны в российском законодательстве. В него вписываются все изменения в данных техпаспорта с учетом конструктивных особенностей помещения. Проект содержит следующие разделы:

1. Текстовый план с описанием всех работю
2. Графическую схему с чертежами изменений.
3. Пояснительную записку в виде промежуточного плана, включая противопожарные мероприятия.
4. Схему прокладки инженерных сетей при осуществлении их замены либо переноса.
5. Экспликацию, если будет изменена конструкция полов.
6. Дополнительные пункты (по необходимости):
   • аксонометрические схемы;
   • договор о надзоре;
   • схема усиления несущих конструкций;
   • технические расчеты снабжения помещения теплом.

Ремонт, строительство, реконструкция в (ДНР)

Разрешение на реконструкцию сооружения – это юридический документ, содержащий следующую информацию:

• Ф.И.О. заявителя либо наименование организации (в случае запроса юридическим лицом);
• порядковый номер, присвоенный компетентными органами;
• дата, когда был подписан акт;
• адрес фактического нахождения объекта;
• название объекта, подлежащего модернизации (полное соответствие с наименованием, указанным в согласованной документации);
• срок действия допуска;
• подпись должностного лица, выдавшего сертификат;
• печать органов самоуправления, выдавших согласие.

Любая ошибка в документе на переделку, делает его недействительным и запрещает проведение работ по строительству и реконструкции сооружения.

После реконструкции недвижимость должна быть введена в эксплуатацию, а все внесенные изменения необходимо отразить в ЕГРН. Для этого нужно выполнить следующие пункты:

1. Предоставить кадастровому инженеру необходимую документацию по объекту: первоначальный проект, согласование и документацию по выполненным работам.
2. После окончания кадастровых работ будет составлен технический план здания или помещения, в котором учтены все изменения в характеристиках объекта.
3. Технический план и правоустанавливающие документы необходимо предоставить в службу Росреестра для постановки на кадастровый учёт.
4. Кадастровый учет объекта проводится в соответствии с нормами Федерального закона № 218-ФЗ. А все сведения об объекте вносятся в ЕГРН.
5. Собственник нежилого объекта может получить выписку из госреестра ЕГРН.

Перепланировка либо реконструкция нежилого помещения считается законной и окончательной только после постановки на кадастровый учёт.

Куда и как подавать иск

Иск подается в районный суд – по месту нахождения реконструированного объекта недвижимости (в соответствии со ст. 30 ГПК РФ). Что же касается родовой подсудности, то при определении ее следует учитывать, что споры о сносе самовольных построек, признании реконструкции незаконной и приведении помещения в первоначальное состояние, о запрете строительства относятся к имущественным спорам, не подлежащим оценке. Гражданские дела по таким спорам в соответствии с требованиями статей 23, 24 ГПК РФ отнесены к подсудности районных судов. Поэтому при подаче иска уплачивается госпошлина в размере – как для имущественного иска, не подлежащего оценке. Т.е. госпошлина будет небольшая.

Если Вы по каким-то причинам не уложились в срок исковой давности, то в исковом заявлении следует написать просьбу – восстановить срок исковой давности с указанием причин, способствовавших его пропуску. Иначе суд оставит заявление без рассмотрения (ст. 109 ГПК РФ).

Реконструкция, требующая разрешения

Реконструкция помещения представляет собой комплекс мероприятий направленных на изменение некоторых его параметров. Это может коснуться наружной части здания, внутренней площади или инженерных систем. На проведение таких работ необходимо оформлять разрешение.

В дальнейшем этот документ потребуется для регистрации здания в Росреестре после проведения всех изменений.

Необходимость в документе возникает для совершения следующих видов работ:

1. При изменении числа этажей.
2. В случае переделки чердачного помещения под мансарду.
3. Если к нежилому помещению достраивается дополнительная площадь.
4. При усилении конструкции здания.

На все эти работы необходимо получение разрешительных документов. Их выдачей занимается отдел архитектуры. В зависимости от объёма планируемых работ иногда приходится иметь дело и с другими организациями.

Основы правильной реконструкции нежилых помещений

Для осуществления работы без нарушений, каждый владелец объекта должен знать определенные факты:

• требуется правильно оформлять документы на планируемые работы;
• реконструкция представлена строительными работами, следствием которых становится внесение значительных изменений в технические параметры помещения или в его экономические свойства;
• наиболее часто процедура представлена формированием дополнительного этажа, переоборудованием чердака или усилением несущих элементов;
• разрешение надо получать в администрации региона, для чего формируется соответствующее заявление и подготавливается иная документация.

Законодательные требования, ответственность

Есть определенные правила и нормы, соблюдение которых в процессе перепланировки является обязательным, это:

• нормативно-правовые требования;

• строительные нормы и правила;

• санитарно-гигиенические нормы.

Таким образом, планируемые изменения требуют подтверждения сразу в нескольких инстанциях, а значит, придется позаботиться о получении разрешительной документации самостоятельно или прибегнуть к помощи структур, которые оказывают подобные услуги (например, проектные компании). Законное проведение перепланировки, равно как и привлечение квалифицированных специалистов является залогом того, что помещение не придут в негодность вследствие непрофессиональных или необдуманных действий, и любые риски будут сведены к минимуму.

При возникновении неприятных неожиданностей (разрушение или ослабление несущих конструкций здания) ответственность будет нести организация, выдавшая разрешение, если, конечно, все работы проводились в строгом соответствии с планом. Именно по этой причине, как показывает практика, получить разрешительные бумаги на небольшую перепланировку нежилых пространств легче, чем заручиться согласием на масштабные изменения.

Общее понятие реконструкции

Реконструкция здания – это переустройство для полного или частичного изменения назначения, улучшения территории и застройки, устройство нового оборудования, которое соответствует современным нормам. Многие путают понятия «капитальный ремонт» и «реконструкция».

Такое переустройство может относиться к общей реконструкции целого района, культурных учреждений или жилого комплекса. При проведении реконструкции необходимо учитывать дальнейшую перспективу здания и всего района. Если учитывать только интересы на текущий момент, то через несколько лет это приведет к невозможности новой реконструкции. Все работы должны производиться с возможностью дальнейшего переустройства.

Во время проведения работ в жилых зданиях изменяются технико-экономические показатели: увеличивается строительный объем и площадь здания, качество и число квартир, пропускная способность, высота помещений и т. д. А также может увеличиться объем услуг, условия проживания и качество обслуживания.

Реконструкция включает следующие работы: надстройку и пристройку, частичную разборку, изменение планировки, замену инженерного оборудования и улучшение архитектурной выразительности.

Документ должен соответствовать принятым нормативным актам и строительным нормам. Согласно правилам, проект состоит из текстовой и графической частей и может включать дополнительные блоки информации.

Текстовая часть:

• титульный лист с данными проектировщика и реквизитами организации;
• текстовая характеристика объекта;
• основания для перепланировки объекта;
• перечень планируемых работ от подготовительных до отделочных;
• описание используемых материалов;
• рекомендации по технике безопасности;
• перечень законодательных актов, на основании которых составлен проект;
• перечень прилагаемых документов.

Графическая часть:

• копия плана БТИ до переделки объекта;
• демонтажно-монтажный план с указанием сносимых и планируемого расположения будущих конструкций;
• окончательный план – отображает все внесенные изменения параметров объекта;
• экспликация – документ составляется только в случае, когда затрагивается конструкция полов, включает таблицу послойной структуры пола каждой комнаты;
• схема гидроизоляции при переделке помещений с водоснабжением;
• схема водоснабжения и канализации при изменении инженерных коммуникаций;
• допуск на проведение проектных работ.

Дополнительная часть:

• аксонометрические (объемные) схемы;
• проект звукоизоляции;
• теплотехнические расчеты помещения;
• договор о надзоре.

Все листы и блоки готового документа сшиваются, заверяются проектной организацией, заказчик ставит отметку об ознакомлении с проектом.

Проектирование реконструкции зданий и сооружений

Необходимо, если вы хотите выполнить переоборудование, обновить отдельные помещения или все здание в целом, восстановить или заменить несущие строительные конструкции, скорректировать параметры объекта – допустим, увеличить его площадь или количество этажей. Все перечисленные изменения отображаются в проекте реконструкции здания.

На основании целей, задач и методов реконструкции выделяют следующие группы изменений:

• площади, планировки, количества этажей и функционального назначения помещений;
• общей площади постройки путем достройки или демонтажа этажей, отдельных частей здания в плане;
• инженерных коммуникаций отопления, вентиляции, кондиционирования, водопровода, электроснабжения, сетей связи и т. д.;
• фундамента, отдельных несущих конструкций, а также локализация или ликвидация трещин на внутренних и внешних стенах;
• кровли, фасада, входных групп, остекления, лоджий и балконов.

В разработке проекта реконструкции дома или любого другого объекта участвуют специалисты различных смежных направлений – архитекторы, инженеры и дизайнеры. После его завершения и утверждения можно переходить к закупке всех необходимых материалов и к общестроительным, ремонтным, монтажным и отделочным вопросам.

Без профессионально подготовленного проекта нельзя гарантировать безопасность проживания и нахождения в здании после окончания строительно-монтажных работ. Кроме того, в период выполнения реконструкции ваши расходы могут быть завышены из-за недобросовестности подрядчиков.

Когда нужен проект реконструкции зданий и сооружений:

• объект морально устарел и физически износился;
• изменились требования собственника к его функционалу и планировочному решению;
• обнаружены ошибки в проекте или дефекты при производстве работ для нового строительства (как правило, требуется усиление конструкций);
• необходимо расширить существующие или построить новые помещения;
• понадобилось восстановить или заменить отдельные элементы коммуникаций с вмешательством в несущую конструкцию здания в целом – например, перенос санузлов или мокрой зоны на кухне;
• выявлены дефекты несущих конструкций – фундамента, стен и колонн, а также крыш – искривление, протекание и т. д.

Любые действия с жилым или нежилым фондом требуют согласования. Процесс этот не очень сложный, но требует временных затрат, так как нужно посетить много инстанций. Первым делом нужно получить копию техпаспорта здания. Это несложно, так как подобный документ выдается по требованию собственника недвижимости в БТИ. Вместе с указанными выше документами он предоставляется в городской отдел архитектуры. Также необходимо заказать проект реконструкции. А также потребуется обратиться в санэпидемстанцию, коммунальные службы, пожарную инспекцию. Касательно коммунальных служб, то виза от них необходима, если происходит вмешательство в инженерные системы: отопительную, водоснабжения, электропроводку, подведение газа. Следующая инстанция куда придется обратиться – это жилищная комиссия. Именно она проводит оформление акта о выполненных работах. После этого документы передаются в муниципалитет.

На каждую квартиру в любом многоквартирном доме имеются строительные проекты, которые предусматривали расположение в определенном порядке жилых комнат, вспомогательных помещений, кухни, санузла, отопительной системы, системы вентиляции и т.д. Все указанные системы были распланированы инженерами еще во времена СССР(не берем во внимание новострои) и были рассчитаны на определенную нагрузку, которая не отвечает сегодняшним потребностям населения, в связи с чем владельцы недвижимости пытаются самостоятельно улучшать свои квартиры по принципу «хозяин — барин» и передвигают стояки с водой, переносят расположение газовых колонок, сносят межкомнатные стены, убирают кладовые, совмещают туалет с ванной, объединяют кухню с одной из комнат (так называемая студия) и т.д.

Все эти действия улучшают жизнь собственника, но зачастую при проведении данных работ затрагиваются несущие стены, изменяется централизованные системы отопления, подачи газа, воды и т.п.

И когда техник из БТИ увидит данные изменения, то он в обязательном порядке это отражает в техническом паспорте. Решили продать или купить квартиру, а в техническом паспорте стоит отметка о самовольной перепланировке?

Подойдем к этому вопросу с двух аспектов, а именно с юридического и технического. С юридической точки зрения будет, имеется различие в правоустанавливающем документе на квартиру (всевозможные договора, свидетельства о приватизации и т.д.) и вновь изготовленном техническом паспорте, который отображает фактическое состояние квартиры. В частности в любом правоустанавливающем документе указана общая площадь квартиры, а так же жилая площадь квартиры, данные цифры должны соответствовать цифрам в техническом паспорте.

Де-факто квартира одна и та же, де-юре имеются различия. У нотариуса с такими различиями сделку купли – продажи не провести.

. Самый важный вопрос, который беспокоит собственников жилья: как узаконить перепланировку квартиры? Но прежде чем задаваться этой проблемой, следует понять, что нужно сделать, чтобы законно начать реконструкцию жилого помещения. Для проведения реконструкции в жилом помещении необходимо осуществить следующие мероприятия:

1. разработка уполномоченной организацией проекта перепланировки;
2. оформление нового технического паспорта на помещение.
3. получение в Минстрое разрешения на проведение строительных работ;
4. оформление разрешение в министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства, для чего подается заявление соответствующей формы;
5. ввод реконструированного объекта, в эксплуатацию (получение свидетельства в Минстрое ДНР) ;

Разрешение на строительство выдается Минстрой ДНР на основании заявления, к которому прилагаются проект, правоустанавливающая документация на недвижимость и ряд других документов.

Минстрой выдает соответствующее разрешение, либо отказывает в его выдаче. Срок принятия решения – 10 дней.

После завершения строительных работ реконструированное помещение должно быть введено в эксплуатацию.

Что такое разрешение на реконструкцию нежилого здания?

В Градостроительном кодексе (статье 1, части 14) прописано, что реконструкция — это комплекс работ, направленных на внесение изменений в параметры капстроительства, а именно этажности, показателей объема, качества инженерного и технического обеспечения. Разрешение на реконструкцию — документ, позволяющий выполнить упомянутые работы, а впоследствии без проблем узаконить постройку.

Такие работы часто путают с перепланировкой. Это различные понятия, которые отличаются не только сущностью, но и подходами в оформлении разрешения. В случае с перепланировкой бюрократические процедуры проходят быстрее. В чем различия? Выделим главные моменты:

• Разрешение на перепланировку позволяет получателю производить изменения во внутренней части помещения. К этой категории работ относится удаление перегородок, установка новых стен и прочие мероприятия, которые не подразумевают выхода за существующие объемы недвижимости. Если площадь объекта и меняется, то незначительно.
• Разрешение на реконструкцию позволяет выполнять более серьезную работу, связанную с увеличением площади за счет новых этажей, тамбуров или возведения других пристроек. Возможны ситуации, когда площадь объекта остается неизменной, но меняется его назначение. Например, ранее помещение использовалось для склада, но после реконструкции в нем обустроен офис работников. В таком случае требуется получить разрешение не на перепланировку, а на реконструкцию.

Реконструкция здания без разрешения на строительство

В то же время Градостроительный кодекс РФ в ст.51 предусматривает ряд оснований, когда разрешение на строительство получать не нужно – то есть разрешение на реконструкцию не требуется, такими случаями является:

-Реконструкция объектов вспомогательного назначения физическими лицами, например гаражи или хозпостройки в садоводстве или на землях с разрешенным использованием ИЖС

-Реконструкция объектов, имеющих временное назначение, правовой статус которых может быть определен как движимое имущество.

-Реконструкция, которая не затрагивает несущие конструкции.

-Реконструкция физическими лицами в своих личных целях объектов жилого назначения, этот пункт относится только к индивидуальным жилым домам, а также к садовым или в просторечии дачным домам . Стоит отметить, что данный пункт действует с определенным оговорками, о которых мы поговорим ниже.

— иные случаи, связанные с реконструкцией объектов для транспортировки газа и добычи полезных ископаемых.

Просим обратить внимание, что даже при отсутствии необходимости получать разрешение рекомендуется запрашивать градостроительный план земельного участка. Это необходимо для того, чтобы при реконструкции объектов строительства не выйти за площадь застройки земельного участка.

Похожие записи:

• Могут ли уволить беременную женщину на испытательном сроке
• Разбираем ситуации, когда учеба входит в трудовой стаж
• Минимальная пенсия в Московской области в 2023 году