Как составить претензию застройщику за нарушение сроков ДДУ
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как составить претензию застройщику за нарушение сроков ДДУ». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если дата подписания акта приема-передачи квартиры переносится, застройщик должен уведомить об этом участника долевого строительства за 2 месяца. Часто застройщики предлагают подписать дополнительное соглашение к договору об изменении этого срока, если понимают, что опаздывают с выдачей ключей.
Допсоглашение к ДДУ о переносе сроков подписания акта приема-передачи: подписывать или нет
Если вы подпишете дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве (ДДУ), то не сможете получить от застройщика неустойку за срыв сроков подписания акта приема-передачи квартиры, ведь фактически вы соглашаетесь на новый срок передачи ключей.
Заключение дополнительного соглашения к ДДУ о согласовании новых сроков подписания акта приема-передачи квартиры — это ваше право, но не обязанность. Такое допсоглашение к договору может быть заключено только при наличии вашего желания.
Как в досудебном порядке взыскать неустойку с застройщика?
Чтобы взыскать с компании неустойку без судебного вмешательства, необходимо подготовить письменную претензию. В ней следует предложить застройщику добровольно уплатить штраф и пени. Заявление должно содержать сумму неустойки и требование возместить ущерб в полном объеме за нарушение срока сдачи строительного объекта. В расходы, которые понес дольщик из-за недобросовестной фирмы, можно включить оплату арендной квартиры и другие подобные убытки.
К заявлению с требованием оплатить неустойку гражданин должен предоставить застройщику ДДУ (договор долевого участия) и копии платежных документов. Они необходимы для подтверждения расходов, которые возникли из-за нарушения сроков сдачи жилья.
Когда претензия сформирована, все документы подготовлены, весь комплект следует направить застройщику ценным или заказным письмом с описью содержимого и уведомлением о вручении. Альтернативный вариант — передать заявление лично строительной компании.
В этом случае следует подготовить два экземпляра, один из которых остается у дольщика. На нем представитель фирмы должен поставить подпись о получении претензии с указанием даты. Заверяется отметка штампом или печатью юридического лица. У гражданина на руках должно быть официальное подтверждение, что представитель строительной компании получил документы. Они могут потребоваться в суде.
На какие хитрости идут застройщики?
Застройщику невыгодно выплачивать дольщикам штрафы, понесенные убытки и расходы. Если учесть количество потерпевших, то сумма получается внушительная. Поэтому строительные организации используют разнообразные методы, чтобы уйти от ответа.
Если суд вынес решение в пользу потерпевших дольщиков, застройщик имеет право в течение 30 дней обжаловать постановление в другой инстанции. Таким образом рассмотрение дела сильно затягивается. Другой распространенный прием — намеренная подача застройщиками апелляционной жалобы с ошибками. Судья отправляет документацию на переоформление, которое может длиться несколько недель.
Не все дольщики могут выделить время на посещение суда и оплатить услуги квалифицированных адвокатов. Застройщики этим активно пользуются и предлагают потерпевшему возмещение небольшой доли расходов и добровольное прекращение разбирательства. Истец после многочисленных переносов слушаний и затягивания судебного разбирательства часто на это соглашается, принимает в качестве денежной компенсации часть неустойки и забирает заявление.
- Обратитесь за консультацией в Лигал Мил по каждому вопросу, который вас интересует. Нет ничего проще и надежнее, чем знать то, что следует знать, получив ответы от профильных специалистов.
- Ведите общение с застройщиком через своего юриста. Не действуйте в одиночку – если не хотите чтобы вас тем или иным способом обманул застройщик. А он может, и реально склонен к такому «выгодному для себя» взаимодействию с дольщиком.
- Даже если вам кажется, что «все пропало» или «поздно уже, я подписал» — все равно позвоните в Лигал Мил и получите консультацию. Мы часто можем найти эффективный и законный выход из ситуации, в которой дольщик считает, что выхода нет.
Лигал Мил – Гармония взвешенных решений. С 2013 года.
Пени за просрочку сдачи квартиры долевому участнику
Как было отмечено размер неустойки считается исходя из 1/300 ставки рефинансирования (ключевой ставки Банка России) для юридических лиц и 1/150 для физических лиц.
Однако, на практике часто возникают проблемы с расчетом неустойки. Итак, чтобы правильно определить размер неустойки вам необходимо определить количество дней просрочки. Срок просрочки передачи объекта наступает на следующий день, когда объект должен был быть передан. К примеру, в договоре указано, что объект подлежит передаче не позднее 20 октября 2015 года. В данном случае срок просрочки начинает течь на следующий день, то есть, 21 октября 2015 года. Срок окончания начисления неустойки определяется фактической оплатой неустойки. Однако, для удобства неустойку исчисляют по день направления претензии.
С 01.01.2016 года значение ставки рефинансирования ЦБ РФ приравнено к значению ключевой ставки Банка России на соответствующую дату. С 01.01.2016 самостоятельное значение ставки рефинансирования не устанавливается и на сайте Банка России не показывается.
То есть, далее расчет нужно будет производить исходя из данных ключевой ставки ЦБ РФ. На май 2017 года она составляет 9,25%.
Также для расчета неустойки необходимо знать цену объекта долевого участия, которая указывается в договоре долевого участия.
Итак, чтобы рассчитать неустойку нам необходимо цену объекта строительства умножить на количество дней нарушения срока, умножить на ключевую ставку Банка России и умножить на 1/150.
Для более наглядного понимания расчета приведем пример.
Например, цена договора составляет 1500000,00 рублей, а количество дней просрочки составляет 60 дней.
Расчет будет следующим:
1 500 000,00*60*9,25*1/150 =55 500 рублей.
Таким образом, при цене объекта в 1 500 000,00 рублей и просрочке сдачи в 60 дней пеня составляет 55 500 рублей.
Взыскание неустойки с застройщика через суд
При отказе застройщика самостоятельно на договорной основе урегулировать ситуацию после поступления ему претензии, заинтересованное лицо может направить по данному поводу исковое заявление с целью истребования с него начисленного объема неустойки.
Ко всему прочему, у дольщика есть возможность дополнительно потребовать кроме неустойки:
- Возместить понесенные им убытки, связанные с задержкой передачи жилого объекта (в этот период у дольщика могли возникнуть проблемы с жильем: он вынуждено арендовал помещение или же возникли сопутствующие финансовые издержки в виде выплаты процентов по кредитному договору);
- Компенсировать причиненный ему моральный вред;
- Оплатить штраф в объеме половины суммы, определенной судом к выплате (эта возможность обеспечена пунктом 6 статьи 13 Закона «О защите прав потребителей»);
- Оплатить все затраты, связанные с судебными расходами.
Для направления искового заявления также подготовьте копии таких документов:
- гражданского паспорта лица, выступающего истцом (требуется копия страницы с фото и с указанием прописки);
- подписанного ранее между сторонами ДДУ (необходимо три экземпляра документа);
- подтверждающих факт внесения платы по указанному договору, сумма должна соответствовать условиям (нужно три экземпляра);
- претензии, направленной застройщику, а также при наличии – его ответа (дополнительно прикладывается уведомление о получении им данного документа);
- акта приема-передачи объекта недвижимости, если таковой составлялся сторонами;
- прочих документов, которые потребуются суду в ходе рассмотрения вопроса.
Надо ли подписывать соглашение об изменении срока передачи
Согласно Закону «Об участии в долевом строительстве», компания должна уведомлять, что не успевает выполнить обязательства. Документ вручают дольщику лично под роспись или отправляют заказным письмом с уведомлением. Вместе с ним доставляют и соглашение об изменении сроков, которое вам предлагают подписать. Но вы не обязаны идти навстречу застройщику, если вариант вам невыгоден.
В некоторых случаях возможны исключения: например, вы приобретаете квартиру в рассрочку, а последний платеж обязаны сделать, получая ключи. На текущий момент денег не хватает, и предложение перенести срок оказывается уместным. Но когда вы живете в съемной квартире, вариант становится убыточным.
Что делать, если сдача дома откладывается: составляем претензию
Когда строительная фирма нарушает оговоренные условия, постарайтесь достигнуть договоренности в досудебном порядке. Хотя решить вопрос на этом этапе редко удается, вы позже продемонстрируете в суде готовность идти навстречу.
Для начала составьте письменную претензию по поводу просрочки сдачи квартиры или дома. В тексте потребуйте выполнить обязательства, передать ключи и выплатить неустойку. Также оговорите, что ждете ответа в течение 10 дней.
Хотя общепринятого шаблона не существует, документ должен содержать следующее:
- информацию о сторонах;
- основание для возникновения деловых отношений, дату заключения договора;
- суть претензии (указание на нарушение срока);
- сумму неустойки за просрочку;
- перечень требований (выплатить деньги, осуществить сдачу объекта, ответить на претензию);
- обещание обратиться в суд, если фирма-застройщик нарушит закон;
- дату и подпись.
Скачать образец претензии застройщику по поводу просрочки сдачи дома вы можете по ссылке.
Как грамотно составить обращение к застройщику
Единой формы обращения к застройщику о компенсации за найм квартиры нет, но составлять его лучше с адвокатом. Адресовать документ нужно владельцу компании. Выяснить, к кому обращаться в претензии, можно в едином реестре юрлиц по ОГРН и ИНН застройщика. Укажите дату составления претензии, прописанный в договоре срок сдачи квартиры, сумму, которую вы требуете в качестве компенсации расходов на аренду жилья, и ваши контактные данные. Оперируйте ст. 10 214-ФЗ, п. 1, ст. 15 ГК РФ, ст. 309 ГК РФ и ст. 393 ГК РФ.
Подробно изложите неудобства и затраты, вызванные затягиванием сроков со стороны девелопера. Приведите все факты, доказывающие вину компании. Также, кроме компенсации ваших расходов на съемную квартиру, вы имеете право требовать с застройщика неустойку за срыв сроков. Эта пеня рассчитывается отдельно — за каждый день вашего ожидания сверх прописанного в договоре периода. Вы можете добиваться возмещения морального ущерба, выплаты штрафа за отказ удовлетворить ваши требования как потребителя мирным путем и, если дело передано в суд, — покрытия затрат на юриста.
Важно: основная сложность и первоочередная задача — доказать, что траты вы несете именно из-за невыполнения застройщиком условий договора.
Обращение к застройщику отнесите в его офис, где бумагу должны зарегистрировать и выдать вам подтверждение о ее получении, или отправьте почтой. Если выбрали второй вариант, посылайте документ заказным и ценным письмами с перечислением содержимого и уведомлением о вручении — для страховки. Так вы будете уверены, что ваши бумаги не затеряются в корреспонденции компании и обращение точно дойдет до адресата.
Отправлять претензию о компенсации за найм квартиры можно и при подписании акта приема-передачи «задержанной» жилплощади, когда вам выдадут ключи, и раньше. Ответить компания должна в 10-дневный срок.
Исковое заявление о взыскании неустойки с застройщика
Решив составить исковое заявление, учтите некоторые моменты:
- Не стоит придавать иску эмоциональную окраску, и так понятно, что вы негодуете, но в официальной бумаге все факты должны иметь ссылку на закон, не нужно опускаться до оскорблений.
- Иск подается в суд общей юрисдикции по адресу нахождения застройщика, объекта или вашего жительства.
Дмитрий Тратаевский Юрист проекта
Выбор суда, для подачи искового заявления должен быть аргументирован для самого дольщика более целесообразным с точки зрения экономии средств. Ввиду того, что отношения между застройщиком и участником долевого участия в строительстве регулируются не только Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 13.07.2015) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2015), но и Законом РФ «О защите прав потребителей», право выбора суда, принадлежит истцу. Это подтверждается ст.29 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации: «иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены также в суд по месту жительства или месту пребывания истца либо по месту заключения или месту исполнения договора, выбор между несколькими судами, которым согласно настоящей статье подсудно дело, принадлежит истцу»
- К иску прилагается расчет стоимости неустойки, которая высчитывается по ставке 2/300, если дольщик – физическое лицо.
Необходимые документы
В первую очередь вам понадобятся: договор долевого участия и документы, подтверждающие оплату. Чаще всего это платежное поручение, заверенное банком.
Даже если квартира приобреталась в ипотеку или расчеты производились по аккредитиву, все платежные документы вы можете запросить в банке.
Многие приобретают квартиры не на прямую от застройщика, а по уступке, т.е. по договору цессии. В таком случае позаботьтесь о том, чтобы у вас на руках была заверенная копия основного договора долевого участия.
Сумма неустойки в таком случае будет рассчитываться не от цены цессии, а именно от той стоимости, которая указана в первоначальном договоре.
Также стоит сохранять:
- Переписку с застройщиком (все письма, уведомления, претензии);
- Почтовые квитанции и описи, подтверждающие отправку вами этих писем;
- Акты осмотра и дефектовочные ведомости;
- Ну и акт приема — передачи (при его наличии).
Оригиналы передавать в суд не придётся, достаточно будет качественных копий. Но подлинники нужно иметь с собой для того, чтобы при необходимости представить их на обозрение суда.
Как законно увеличить сумму взыскания
Кроме неустойки и штрафа можно заявить также и иные требования, которые существенно увеличивают размер итоговой суммы взыскания:
- Компенсация морального вреда – которая обычно составляет от 5 до 15 000 рублей.
- Компенсацию расходов на аренду жилья за период просрочки — ведь вы были вынуждены платить арендную плату по вине застройщика, который нарушил срок сдачи вашего жилья.
Также можно компенсировать иные ваши расходы на:
- На услуги представителя.
- На оформление нотариальной доверенности.
- На отправление досудебных претензий.
- На проведение экспертизы (если в этом была необходимость).
- А также на уплату госпошлины, если вам все-таки пришлось ее оплачивать.
- Компенсацию за недостатки в переданном вам объекте.
Какие особенности судебных дел о взыскании неустойки с застройщика
Суды практически в каждом случае снижают размер неустойки ссылаясь на её несоразмерность последствиям нарушения обязательства. Это основано на норме закона, но толкование этой нормы весьма произвольное, нет четких критериев соотносимости последствий нарушения обязательства и размера неустойки. Основываясь на нашем опыте ведения подобной категории дел мы можем прогнозировать реальную сумму, которая может быть взыскана в вашу пользу. По сложившейся практике, суды практически в каждом случае прибегают к снижению неустойки, но в среднем неустойка снижается от 30 до 60 процентов.
Еще одной особенностью по таким делам является то, что к правоотношениям между застройщиком и участником долевого строительства применяется Закон о защите прав потребителей, согласно которому иски с требованиями до 1 000 000 рублей не облагаются госпошлиной. То есть если Вы требуете взыскать неустойку в сумме до указанной суммы, государственную пошлину платить не нужно. Если же сумма иска превышает указанный размер, то необходимо доплачивать госпошлину на сумму её превышающую, но стоит ли это делать, если суд снизит размер неустойки – решается в каждом случае индивидуально.
Согласно материалам дела, между Зиньковой Е.С. (участник долевого строительства) и ООО Специализированный Застройщик “Гефест-Инвест” был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома в одном из районов Московской области. Объект долевого строительства, который должен был передать застройщик по условиям договора – благоустроенная квартира с полным комплексом выполненных отделочных работ, то есть жилое помещение готовое для заселения и проживания. Сторонами договора был согласован срок передачи объекта долевого строительства до 30 июля 2019 г. Фактически квартира была передана Зиньковой Е.С. 19 февраля 2020 г.
На момент нарушения застройщиком срока передачи квартиры Зинькова Е.С. была зарегистрирована в населенном пункте в Рязанской области, находящемся на значительном расстоянии от места фактического проживания и работы. При этом, место фактического проживания (г.Долгопрудный Московской области) было обусловлено близостью от места работы. У Зиньковой Е.С. отсутствовало иное жилье на праве собственности в регионе фактического проживания (г.Москва и Московская область).
В связи с нарушением срока передачи квартиры Зинькова Е.С. обратилась в суд с иском к ООО СЗ “Гефест-Инвест” о взыскании неустойки, штрафа, компенсации морального вреда, убытков и судебных расходов. Требование о взыскании убытков было мотивировано тем, что в период просрочки передачи квартиры истица несла расходы по найму квартиры по месту фактического проживания, хотя при заключении договора долевого участия рассчитывала на получение в собственность квартиры, в которой могла бы проживать.
Суд первой инстанции частично удовлетворяя иск, требования о взыскании убытков в виде расходов на найм квартиры удовлетворил в полном объеме. Решение в этой части суд мотивировал тем, что имело место нарушение обязательств со стороны застройщика, вследствие чего Зинькова Е.С. вынуждена была в период просрочки нести расходы по найму квартиры в регионе фактического проживания и работы.
Суд апелляционной инстанции отменил решение в части взыскания убытков и в этой части вынес новое решение об отказе в удовлетворении требования о взыскании убытков, мотивировав отсутствием причинно-следственной связи между просрочкой застройщика и расходами на найм квартиры. Такой вывод суд апелляционной инстанции обосновал следующими обстоятельствами: Зиньковой Е.С. не представлено доказательств невозможности проживания и осуществления трудовой деятельности по месту регистрации в Рязанской области, что необходимость заключения договора найма квартиры обусловлена только допущенной застройщиком просрочкой передачи объекта долевого строительства, с учетом того, что переезд в г. Долгопрудный произведен Зиньковой Е.С. еще до заключения договора долевого участия в строительстве жилья.
С данными выводами согласился суд кассационной инстанции, оставив без изменения судебный акт суда апелляционной инстанции.