Особенности управления коммерческой недвижимостью

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Особенности управления коммерческой недвижимостью». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Контролирующую функцию на рынке недвижимости государство осуществляет на федеральном, региональном и муниципальном уровнях с помощью соответствующих органов – министерств, департаментов, комитетов и т.д.

Доверительное управление (далее — ДУ) – это передача полномочий по организации бизнеса с недвижимостью.

Если речь идёт о коммерческой недвижимости, управляющему передаются торговые или промышленные площади, которые относятся к нежилому фонду.

Этот принцип работы с собственностью нельзя путать с посреднической деятельностью. Хотя небольшое сходство прослеживается, деятельность доверенного управляющего существенно отличается нижеследующим:

• предоставление полного пакета услуг;
• официальное оформление договора, а не только доверенности;
• обязательное получение вознаграждения за предоставленные услуги;
• утверждённый регламент работ;
• отчёт управляющего перед собственником за эффективность деятельности.

Подходы для эффективного регулирования

Выделяют несколько подходов к управлению недвижимостью:

• Воспроизводственный подход – подразумевает создание объекта, отвечающего требованиям потребителей на момент его сдачи, а не проектирования.
• Функциональный подход – рассмотрение объекта как носителя совокупности определенных функций, удовлетворяющих конкретную потребность, и их оптимизация.
• Системный подход – принцип исследования объекта в качестве системы взаимосвязанных элементов подсистемы.
• Динамический подход – изучение объектов в динамике на основе ретроспективного анализа и прогнозирования параметров объекта за временной период 5-15 лет.
• Маркетинговый подход – система обеспечения конкурентоспособных параметров проектируемого объекта, а также реализация концепции маркетинга созданного объекта.
• Комплексный подход – обязательный учет строительных, организационных, экологических, экономических, инновационных и прочих аспектов управления имуществом.

Управление недвижимостью включает в себя целый комплекс мер, начиная с формирования стратегии эксплуатации объекта с разработкой бюджета до контроля за техникой безопасности и охраной труда персонала. В ходе работы управляющий недвижимостью тесно контактирует с собственниками объекта, арендаторами, подрядчиками, коммунальными службами, контролирующими органами. В задачи управляющего входит также организация работы технических служб для поддержания в рабочем состоянии зданий, их своевременного ремонта и сервисного обслуживания.

Многие ошибочно предполагают, что специалисты по управлению недвижимостью – это те же риелторы. Но это абсолютно не так. Управляющий недвижимостью — это универсальный специалист: он и экономист, и юрист, и архитектор, и эколог, и оценщик, и строитель в одном лице.

Комплекс профессиональных обязанностей управляющего недвижимостью может отличаться в зависимости от категории объекта. Существует уровневая классификация по объектам недвижимости:

• федеральная недвижимость;
• недвижимость субъектов РФ;
• муниципальная недвижимость;
• недвижимость предприятий;
• отдельные объекты недвижимости.

По видам недвижимость классифицируется следующим образом:

• земельные ресурсы;
• лесной фонд;
• жилищная недвижимость;
• нежилая недвижимость.

По назначению объекты недвижимости бывают двух видов:

• операционная недвижимость, которая используется для ведения бизнеса;
• инвестиционная недвижимость, используемая только с целью получения прибыли.

Для успешной работы управляющий недвижимостью должен быть компетентным в вопросах финансово-хозяйственной и фондовой деятельности, владеть приемами инженерно-технической и экономической экспертизы объектов, а также современными методами управления недвижимостью.

Управлять недвижимостью можно разными способами, передавая её:

• в аренду;
• в доверительное управление;
• в хозяйственное ведение;
• в оперативное управление.

Главными целями управления объектами недвижимости являются получение максимального дохода от его эксплуатации и увеличение стоимости объекта.

Риски доверительного управления

При всем удобстве передачи забот по сдаче в аренду жилья определенные риски при этом тоже есть.

Наиболее распространенные проблемы, возникающие при такой форме отношений, — когда управляющий для извлечения максимальной выгоды сдает квартиру посуточно или организует хостел. Такой подход не только влияет на высокий износ жилья — мебель и ремонт довольно быстро приходят в негодность, стоимость жилья на рынке аренды падает. Возникшие проблемы арендаторов с соседями и полицией могут быть уже переадресованы собственнику.

Чаще всего владельцы жилья ожидают видеть арендаторов с определенным достатком, которые будут жить долго и поддерживать сохранность жилья. Поэтому важно вносить в договор и состояние жилья и мебели, а также вероятность их износа. Возможно включить пункт о страховке.

Связанная с этим неприятность — сокрытие всей прибыли, которую получает управляющий в результате обращения с вашим имуществом. Пример: вы ожидаете, что вашу квартиру сдают семье за 30 тыс. руб. в месяц, а вместо этого риелтор сдает ее посуточно, получая в месяц до 50 тыс. руб., оставляя себе и комиссию за услуги, и сокрытую разницу.

Еще один риск — передав свое жилье менеджеру, вы столкнетесь с отсутствием его заинтересованности в прибыли. В таком случае ваше жилье будет простаивать, вы потеряете возможную прибыль. Чтобы этого не происходило, в договор стоит включить минимальный размер дохода, который обязуется обеспечить для вас управляющий.

Как достичь максимума

• Определяемся с суммой инвестиций. Для высокодоходных объектов можно воспользоваться кредитным плечом.
• Обозначаем конечную цель инвестиций: покупаете ли вы помещение для последующей продажи/сдачи в аренду или готовый арендный бизнес – в зависимости от этого вы будете строить финансовую модель.
• Оцениваем приемлемую для инвестора степень риска, сроки инвестирования, ожидания по окупаемости.
• Ищем объект – сами (если глубоко знаем рынок) или обращаемся к консультантам. Для выбора оцениваем локацию, инфраструктуру, состояние объекта.
• Проводим due diligence.
• Структурируем сделку.
• Управляем объектом: сами или привлекаем профессиональную управляющую компанию.
• Получаем доход. Следим за тенденциями рынка, при необходимости делаем реновацию, меняем концепцию.

Чтобы не разочароваться, запаситесь терпением. Даже самые ликвидные объекты недвижимости обычно окупаются долго, зато при грамотной стратегии инвестирования результаты вас непременно порадуют.

Плюсы и минусы доверительного управления коммерческой недвижимостью

Положительные моменты, предоставляемые собственнику коммерческих площадей наймом управляющего, выражаются в следующем:

• работа управляющего будет осуществляться в соответствии с положениями договора, что придаст управлению контролируемый характер;
• собственник может полностью устраниться из процесса организации бизнеса;
• управляющий обладает большим опытом и компетенциями, чем собственник;
• в назначенный договором день будет получена положенная прибыль;
• по первому требованию собственника должен представляться отчёт о работе;
• владелец объекта вправе намечать получение новых видов услуг от управляющего.

При простом посредничестве по доверенности таких полномочий у собственника нет. Также перечисленные удобства отсутствуют, если собственник недвижимости будет справляться со сдачей площадей в аренду самостоятельно.

Передача недвижимости в управление несёт и минусы:

• оплата услуг потребуется даже при отсутствии прибыли;
• при неэффективной работе придётся расторгать договор;
• если управляющий окажется недобросовестным, придётся обращаться в суд;
• от действий управляющего полностью зависит получение прибыли.

Мой личный опыт показывает, что ситуация с наймом управляющего может развернуться по-разному. Поэтому настоятельно рекомендую обращаться к проверенным вариантам найма специалистов или компаний, а перед подписанием бумаг — взвесить все указанные в договоре преимущества и предусмотреть возможные риски.

На рынке довольно много компаний заявляют о том, что они предоставляют услуги доверительного управления, например, практически каждое агентство недвижимости имеет такой пункт в своем описании. Но на практике, специализированных компаний не много.

Чтобы сузить круг поисков, необходимо определить компании, у которых уже есть опыт управления вашим типом недвижимости. На что стоит обратить внимание:

• Существующий пул объектов в управлении — он должен быть. Обязательно учитывать размер и класс объектов, не стоит обращаться с помещением в 300 м.кв в компанию, которая управляет только торговыми центрами с площадью по 50 000 м.кв. – даже если они по каким-либо причинам согласятся, такое управление не будет эффективным.
• Рекомендации, отзывы. Можно попробовать пообщаться, при наличии такой возможности, с собственниками объектов, уже находящихся в управлении.
• Проверить есть ли судебные решения и не закрытые иски к этому управляющему и, если есть – внимательно с ними ознакомиться.
• Срок жизни компании и юридического лица, от имени которого заключается договор. Недавно зарегистрированные организации должны вызывать подозрения.
• Условия, которые компания предлагает в своем стандартном договоре и готовность идти на встречу.
• Цена услуг.

С кем лучше заключать договор

Собственник квартиры может заключить договор с агентством недвижимости, его представителем или с частным риелтором. По сути, они предлагают одинаковые услуги, но я советую заключать договор с проверенным агентством или с его представителем. Среди частных незнакомых агентов часто встречаются мошенники. С частником стоит заключать договор только в одном случае: если вы или ваши знакомые уже работали с ним.

После заключения договора агентство закрепит за квартирой ответственного агента, с которым вы будете контактировать. Или у вас будет персональный менеджер, который будет держать вас в курсе, а в квартиру будут приходить разные агенты. В любом случае, если договор заключен с агентством, это удобнее. Если возникнут проблемы, вы будете знать, куда и к кому идти. Главное, выбирайте известные, проверенные компании.

Понятие процесса управления и характеристика методов управления недвижимостью

В зависимости от целей деятельности и функций в процессе управления, выделяют следующие модели управления:

• Управление объектом недвижимости (Property management).
Цель — повышение общей доходности объекта за счет увеличения его стоимости и прибыли, получаемой от эксплуатации
• Управление проектами (Project management).

Цель — разработка концепции будущего объекта недвижимости на стадии проектных решений: планирование при строительстве, оптимизация функциональных схем здания, закладка современных технологий.

• Управление недвижимостью как инвестиционным активом (Asset management).

Цель – сформировать прибыльный портфель недвижимости.

• Управление технической эксплуатацией объекта (Facility management).

Модель включает два основных направления:

1. управление техническим состоянием здания
2. управление техническим обслуживанием.

• Санитарно-хозяйственное обслуживание объекта.

Понятие процесса управления и характеристика методов управления недвижимостью

В зависимости от целей деятельности и функций в процессе управления, выделяют следующие модели управления:

• Управление объектом недвижимости (Property management).

Цель — повышение общей доходности объекта за счет увеличения его стоимости и прибыли, получаемой от эксплуатации

• Управление проектами (Project management).

Цель — разработка концепции будущего объекта недвижимости на стадии проектных решений: планирование при строительстве, оптимизация функциональных схем здания, закладка современных технологий.

• Управление недвижимостью как инвестиционным активом (Asset management).

Цель – сформировать прибыльный портфель недвижимости.

• Управление технической эксплуатацией объекта (Facility management).

Модель включает два основных направления:

1. управление техническим состоянием здания
2. управление техническим обслуживанием.

Доверительное управление (далее — ДУ) – это передача полномочий по организации бизнеса с недвижимостью.

Если речь идёт о коммерческой недвижимости, управляющему передаются торговые или промышленные площади, которые относятся к нежилому фонду.

Этот принцип работы с собственностью нельзя путать с посреднической деятельностью. Хотя небольшое сходство прослеживается, деятельность доверенного управляющего существенно отличается нижеследующим:

• предоставление полного пакета услуг;
• официальное оформление договора, а не только доверенности;
• обязательное получение вознаграждения за предоставленные услуги;
• утверждённый регламент работ;
• отчёт управляющего перед собственником за эффективность деятельности.

Кaк paбoтaть c кoммepчecкoй нeдвижимocтью

1. 3aкaжитe выпиcкy из EГPН, чтoбы ycтaнoвить влaдeльцa пoмeщeния. Ecли пoмeщeниeм влaдeeт чacтник, cдeлкa пpoвoдитcя пo cтaндapтнoмy cцeнapию.
2. Ecли пpoдaвeц — opгaнизaция, ycтaнoвитe, ктo из coтpyдникoв yпoлнoмoчeн пoдпиcывaть дoгoвop кyпли-пpoдaжи, нeт ли y opгaнизaции кpyпныx дoлгoв и дpyгиx пpeтeндeнтoв нa нeдвижимocть. Для кpyпнoй cдeлки нyжнo пoлyчить paзpeшeниe нa пpoдaжy oт yчpeдитeлeй.
3. 3aкaжитe oцeнoчный oтчeт, чтoбы oпpeдeлить pынoчнyю cтoимocть oбъeктa.
4. Пoдгoтoвьтe нeoбxoдимыe дoкyмeнты.
5. Пpoвoдитe взaимopacчeты c opгaнизaциeй тoлькo бeзнaличным cпocoбoм: co cчeтa нa cчeт или чepeз aккpeдитив.

Система управления муниципальным недвижимым имуществом — это совокупность взаимосвязанных средств и методов осуществления целенаправленных действий в отношении субъекта управленческого процесса в целях достижения запланированных результатов.

В процесс управления недвижимостью государства входит ее трансформация, использование и воспроизводство. Для достижения наилучших результатов и большего эффекта от использования имущества используется системный метод, осуществляемый уполномоченными государством органами. Эти органы применяют комплекс мер, составляющий в совокупности систему управления государственным недвижимым имуществом.

Вся система работает по двум направлениям: в соответствии с общими принципами управленческой теории, с одной стороны, и в соответствии со специфическими особенностями, которые вытекают из условий и правил, которые устанавливает собственник имущества – государство, с другой стороны.

Федеральные объекты, в отношении которых можно осуществить передачу прав

К таким объектам относятся следующие виды:

• наиболее крупные народные хозяйственные предприятия, в которых занято больше десяти тысяч человек;
• атомные и энергетические предприятия машиностроения;
• санаторно-курортные организации государственного уровня, которые не входят в имущественную собственность предприятий, а также гостиничные объекты, находящиеся в ведении центральных управленческих органов;
• учреждения образования, здравоохранения, спорта и культуры, не входящие в предыдущий перечень;
• организации научно-исследовательского, проектно-конструкторского, геологоразведочного и изыскательского типа или объединения НПО;
• предприятия, занимающиеся автомобильным транспортом, не входящие в предыдущий перечень;
• строительные и эксплуатационные предприятия, относящиеся к типу водохозяйственных сооружений и систем;
• предприятия радиовещания, телевидения, издательства, полиграфии, а также телеграфные и информационные агентства в ведении российского комитета по печати;
• предприятия общероссийского значения в области строительства, производства стройматериалов и конструкций;
• помещения оптово-складского типа, хозяйство элеваторного назначения и холодильные комплексы общероссийского значения;
• предприятия, занимающиеся ликвидацией последствий различных чрезвычайных происшествий.

Управленческая деятельность в отношении государственной недвижимости включает множество элементов, взаимосвязанных между собой и взаимодействующих с целью наиболее рационального использования и распределения данного имущества.

Похожие записи:

• Взыскание заработной платы при увольнении
• Возможно ли иметь двойное гражданство в Таджикистане с Россией
• Как узнать модель двигателя своего автомобиля