Договор найма специализированного жилого помещения

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор найма специализированного жилого помещения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Из приведенного определения, а также иных положений законодательства можно составить общую характеристику договора найма специализированного жилого помещения. Так, следует отметить, что он является двусторонне обязывающим, взаимным, консенсуальным, возмездным, срочным.

Комментарии к ст. 102 ЖК РФ

1. В комментируемой статье говорится о прекращении договора найма специализированного жилого помещения.

В ряде случаев договор найма специализированного жилого помещения может быть прекращен в силу наступления определенного события. В ч. 1 комментируемой статьи предусмотрено, что в связи с разрушением (уничтожением) жилого дома, в котором находятся специализированные жилые помещения, договор найма таких жилых помещений прекращается. Жилой дом может быть разрушен в результате его сноса, а также в результате обвала, стихийного бедствия или другой чрезвычайной ситуации. В данном случае имеет место физическое уничтожение объекта договора найма, и в связи с этим, соответственно, прекращается и договор найма жилого помещения.

2. Договор найма специализированного жилого помещения может быть прекращен и по иным основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом и федеральными законами. Договоры найма жилых помещений специализированного жилищного фонда являются срочными договорами, соответственно, они прекращаются по истечении срока их действия. Не во всех случаях срок договора найма помещения специализированного жилищного фонда устанавливается конкретной датой. Срок окончания действия договора найма специализированного жилого помещения может быть установлен по наступлении какого-либо события. Так, например, договор найма служебного жилого помещения заключается на период трудовых отношений, прохождения службы либо нахождения на государственной должности Российской Федерации, государственной должности субъекта Федерации или на выборной должности. Как следствие, прекращение трудовых отношений или пребывание на выборной должности, а также увольнение со службы являются основанием для прекращения договора найма служебного жилого помещения (см. комментарий к ст. 104 ЖК).

Кроме того, имеют место случаи прекращения договора найма служебного жилого помещения и без прекращения трудовых отношений. Служебное жилое помещение предоставляется гражданам, занимающим определенные должности. В случае освобождения гражданина от должности, в связи с которой ему было предоставлено служебное жилое помещение, но не прекращения им трудовых отношений с предприятием или учреждением, предоставившими это помещение, договор найма служебного жилого помещения прекращает свое действие.

3. Аналогична конструкция договора найма жилого помещения в общежитии, который заключается на период трудовых отношений, прохождения службы или обучения. В данном случае прекращение трудовых отношений или обучения является основанием для прекращения договора найма жилого помещения в общежитии (см. комментарий к ст. 105 ЖК).

Договор найма жилого помещения в общежитии прекращается в случае прекращения срочного трудового договора, сезонной работы, обучения в образовательных учреждениях.

Договор найма прекращается в случае прекращения бессрочного трудового договора и увольнения по собственному желанию, за нарушение трудовой дисциплины или совершение преступления. Основанием для прекращения трудовых отношений в названных случаях может быть заявление работника об увольнении по собственному желанию, а также увольнение работника по инициативе работодателя.

4. Договор найма жилого помещения маневренного фонда заключается на период, указанный в ст. 106 ЖК РФ (см. комментарий к ст. 106 ЖК), и истечение периода, на который заключен договор найма жилого помещения маневренного фонда, является основанием для прекращения данного договора.

5. Договор найма жилого помещения в фонде для вынужденных переселенцев и беженцев заключается на определенный срок. По окончании срока действия данный договор найма прекращается.

6. В случае прекращения договора найма специализированного жилого помещения в связи с разрушением жилого дома нанимателю и членам его семьи предоставляется другое специализированное жилое помещение с заключением договора найма по тем же основаниям и на тех же условиях, на которых был заключен прекративший свое действие договор найма, кроме случаев, когда основания проживания в специализированном жилом помещении прекратились.

7. В ч. 2 комментируемой статьи говорится еще об одном основании прекращения договора найма служебного жилого помещения и жилого помещения в общежитии. Особенностью этих договоров найма является то, что наймодатель жилого помещения и работодатель граждан, проживающих в служебных жилых помещениях и общежитии, — одно и то же лицо. Как отмечалось выше, прекращение трудовых отношений является основанием для прекращения договора найма названных жилых помещений. В данном случае ситуация иная. Трудовой договор не прекращается, а меняется наймодатель в договоре найма. Тем самым прекращаются основания для проживания в служебном жилом помещении и в общежитии, поскольку наймодатель и работодатель в таком договоре уже разные лица.

8. Передача общежитий и служебных жилых помещений в ведение органов государственной власти, органов местного самоуправления или иных юридических лиц — явление в настоящее время частое. Это происходит, как правило, в случае приватизации государственных или муниципальных предприятий. Передача жилищного фонда предприятиями может производиться и без приватизации этих предприятий. Органы государственной власти и органы местного самоуправления передают служебные жилые помещения и общежития в введение других организаций. Однако при этой передаче не всегда учитывается, что проживающие в служебных жилых помещениях и в общежитиях граждане не состоят в трудовых отношениях с предприятием и учреждением, которым передается служебное жилое помещение и общежития, в то время как трудовые отношения являлись основанием для вселения граждан в служебные жилые помещения и общежития и проживания в них. При передаче служебного жилого помещения или общежития другому юридическому лицу оно не будет являться работодателем для граждан, проживающих в служебном жилом помещении или общежитии. Как следствие, граждане, проживающие в передаваемых жилых помещениях, уже не имеют права проживать в них, поскольку не состоят в трудовых отношениях с организацией, которой передано служебное жилое помещение или общежитие. Но в то же время их нельзя и выселить без предоставления другого жилого помещения. При вселении в служебное жилое помещение или общежитие граждане состояли в трудовых отношениях с организацией, в чьем ведении оно находилось ранее, и их вселение было законным.

Таким образом, передача общежития другому юридическому лицу должна влечь за собой прекращение договора найма служебного жилого помещения и договора найма жилого помещения в общежитии, кроме случаев, когда юридическое лицо, которому передано служебное жилое помещение или общежитие, является правопреемником прав и обязанностей по трудовому договору.

В данном случае либо передача служебных жилых помещений и общежитий должна производится после прекращения режима использования жилых помещений в качестве служебных (а также жилых домов в качестве общежитий), когда с гражданами, проживающими в них, заключается договор социального найма, либо жилые помещения должны быть переданы свободными.

При прекращении договора найма служебного жилого помещения или договора найма жилого помещения в общежитиях в связи с передачей их другим юридическим лицам граждане подлежат выселению с предоставлением другого жилого помещения. Выселение граждан в данном случае осуществляется прежним наймодателем или юридическим лицом, передающим соответствующие жилые помещения (см. комментарий к ст. 106 ЖК).

Ограничения при использовании и ответственность

Наниматель не является собственником жилья. По этой причине он не в праве передавать его в пользование третьим лицам, а также менять его по договоренности с другим собственником.

Также помещение СЖФ может использоваться только по назначению, то есть для проживания. В нем нельзя организовывать офис, производство, либо сдавать часть площади в аренду или наем другим лицам.

В случае нарушения таких правил наймодатель может расторгнуть договор и потребовать от пользователя возместить ущерб, который был причинен имуществу.

О других случаях незаконной аренды жилья и ответственности за нее читайте в этой статье.

Наем помещений СЖФ осуществляется на основании решения руководителя собственника и заключенного сторонами сделки договора. Такой вариант аренды жилья применим при наличии к тому оснований, который определяется статусом пользователя или непредвиденными жизненными обстоятельствами.

Другой комментарий к Ст. 101 Жилищного кодекса Российской Федерации

1. Договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в любое время:

по соглашению сторон;

по инициативе нанимателя. При этом причины, которые побудили нанимателя принять такое решение, значения не имеют.

Следует отметить, что законодатель не ставит в этом случае условием расторжения договора согласие членов семьи. Статья 101 не содержит положения, аналогичного ч. 2 ст. 83 ЖК (о расторжении договора социального найма жилого помещения по инициативе нанимателя с согласия членов его семьи).

Представляется, что данное правило должно иметь исключения. Например, жилое помещение вынужденному переселенцу или беженцу предоставляется с учетом членов семьи, также признанных вынужденными переселенцами или беженцами.

Видимо, следует обратить внимание и на семьи, проживающие в маневренном фонде: в связи с капитальным ремонтом дома, в котором они занимают жилое помещение по договорам социального найма; в связи с утратой единственного жилья.

2. Согласно ч. 3 комментируемой статьи договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя, если наниматель и члены его семьи не исполняют своих обязательств по договору. Договор расторгается в судебном порядке в случаях:

невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги в течение более 6 месяцев;

разрушения или повреждения жилья нанимателем или членами его семьи;

систематического нарушения прав и законных интересов соседей;

использования жилого помещения не по назначению.

Основания расторжения договора социального найма жилого помещения предусмотрены ст. 83 ЖК РФ, правила которой подлежат применению к договору найма специализированного жилого помещения (см. комментарий к ст. 83).

3. Договор найма подлежит расторжению и в иных случаях — с учетом вида специализированного жилья и его назначения (в частности, это касается фондов жилья для временного поселения беженцев или вынужденных переселенцев).

Выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договору социального найма.

Согласно ст. 81 ЖК наниматель жилого помещения по договору социального найма, общая площадь которого на одного члена семьи превышает норму предоставления, с согласия проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих, вправе обратиться к наймодателю с просьбой о предоставлении ему жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого жилого помещения. Наймодатель на основании заявления нанимателя жилого помещения о замене последнего обязан предоставить нанимателю по согласованию с ним другое жилое помещение в течение трех месяцев со дня подачи соответствующего заявления. Федеральным законодательством и законодательством субъектов РФ могут быть предусмотрены иные основания замены гражданам жилых помещений.

Как предусматривает ст. 82 ЖК, граждане, проживающие в одной квартире, пользующиеся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма и объединившиеся в одну семью, вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора найма всех занимаемых ими жилых помещений.

Дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя.

В соответствии со ст. 83 ЖК договор социального найма может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон. Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи в любое время вправе расторгнуть договор социального найма. Таким образом, закон предоставляет нанимателю и членам его семьи возможность отказаться в одностороннем порядке от указанного договора, причем без предварительного предупреждения об этом наймодателя.

В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда.

Расторжение договора социального найма по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случае:

1) невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;

2) разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

3) систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

4) использования жилого помещения не по назначению.

Договор социального найма жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя (ст. 83 ЖК).

Возможны три варианта выселения граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, которое производится в судебном порядке:

1) с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма;

2) с предоставлением других жилых помещений по договорам социального найма;

3) без предоставления других жилых помещений (ст. 84 ЖК).

В ЖК раскрывается понятие другого благоустроенного жилого помещения, предоставляемого при выселении из жилого помещения, занимаемого по договору социального найма. Таким помещением признается жилое помещение, являющееся благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечающим санитарным и техническим требованиям и находящимся в черте данного населенного пункта (ч. 1 ст. 89).

Если наниматель и проживающие с ним члены его семьи до выселения с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения занимали квартиру или не менее чем две комнаты, наниматель соответственно имеет право на получение квартиры или жилого помещения, состоящего из того же числа комнат, в коммунальной квартире. В решении суда при таком варианте выселения должно быть указано конкретное жилое помещение, предоставляемое гражданину.

Основания выселения с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения по договору социального найма определены ст. 85 ЖК, согласно которой такое выселение возможно в случаях, если:

1) дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;

2) жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение;

3) жилое помещение признано непригодным для проживания;

4) в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения существенно превысит норму предоставления.

Если дом, в котором находится жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит сносу, другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма предоставляются выселяемым из него гражданам органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение о сносе такого дома (ст. 86 ЖК).

Если жилое помещение, занимаемое по догово��у социального найма, подлежит переводу в нежилое помещение или признано непригодным для проживания, выселяемым из такого жилого помещения гражданам другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма предоставляется наймодателем (ст. 87 ЖК).

Согласно ст. 88 ЖК при проведении капитального ремонта или реконструкции жилого дома, если они не могут быть проведены без выселения нанимателя, наймодатель обязан предоставить нанимателю и членам его семьи на время проведения капитального ремонта или реконструкции другое жилое помещение без расторжения договора социального найма жилого помещения, находящегося в указанном доме. На время проведения капитального ремонта или реконструкции по договору найма предоставляется жилое помещение маневренного фонда. В случае отказа нанимателя и членов его семьи от переселения в это жилое помещение наймодатель может потребовать переселения в судебном порядке. Переселение нанимателя и членов его семьи в жилое помещение маневренного фонда и обратно осуществляется за счет наймодателя.

Взамен предоставления жилого помещения из маневренного жилищного фонда наймодатель с согласия нанимателя и членов его семьи может предоставить им в пользование другое благоустроенное жилое помещение с заключением договора социального найма. Договор социального найма жилого помещения в доме, подлежащем капитальному ремонту или реконструкции, в таких случаях подлежит расторжению.

Если в результате капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение, занимаемое нанимателем и членами его семьи по договору социального найма, не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления, другое жилое помещение должно быть предоставлено по договору социального найма наймодателем до начала капитального ремонта или реконструкции.

После проведения капитального ремонта или реконструкции дома наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи вправе вселиться в жилое помещение, общая площадь которого в результате капитального ремонта или реконструкции уменьшилась.

При выселении с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма достаточно того, чтобы предоставляемое жилое помещение соответствовало предъявляемым к таким помещениям санитарным и техническим требованиям и находилось в черте соответствующего поселения. Последнее требование также должно выполняться, иначе окажется нарушенной провозглашенная Конституцией свобода выбора гражданином места жительства на территории РФ.

По договору найма специализированного жилого помещения одна сторона — собственник специализированного жилого помещения (действующий от его имени уполномоченный орган государственной власти или уполномоченный орган местного самоуправления) или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем (ч. 1 ст. 100 ЖК).

Договор найма специализированного жилого помещения заключается на основании решения о предоставлении такого помещения.

В нем определяются предмет договора, права и обязанности сторон по пользованию специализированным жилым помещением.

К пользованию специализированными жилыми помещениями по договорам найма таких жилых помещений применяются правила, предусмотренные ст. 65, ч. 3 и 4 ст. 67 и ст. 69 ЖК, за исключением пользования служебными жилыми помещениями (здесь применяются правила, предусмотренные ч. 2–4 ст. 31, ст. 65 и ч. 3 и 4 ст. 67 ЖК).

В договоре найма специализированного жилого помещения указываются члены семьи нанимателя.

Этот договор заключается в письменной форме.

Типовые договоры найма специализированных жилых помещений утверждаются Правительством РФ.

В соответствии со ст. 101 ЖК договор может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон. Наниматель специализированного жилого помещения может в любое время расторгнуть указанный договор. Договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя при неисполнении нанимателем и проживающими совместно с ним членами его семьи обязательств по договору, а также в иных предусмотренных ст. 83 ЖК случаях.

Договор найма специализированного жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) такого жилого помещения или по иным предусмотренным ЖК основаниям.

Как исключение из общего правила, переход права собственности на служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии, а также передача такого жилого помещения в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу влечет за собой прекращение договора найма такого жилого помещения, кроме случаев, когда его новый собственник или юридическое лицо, которому оно передано, является стороной трудового договора с работником — нанимателем данного жилого помещения (ч. 2 ст. 102 ЖК).

Выселение граждан из специализированных жилых помещений регламентируется ст. 103 ЖК, согласно которой в случаях расторжения или прекращения договоров найма специализированных жилых помещений граждане должны освободить жилые помещения, которые они занимали по данным договорам. В случае отказа освободить такие жилые помещения указанные граждане подлежат выселению в судебном порядке без предоставления других жилых помещений, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 102 и ч. 2 ст. 103 ЖК.

Не могут быть выселены из служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях без предоставления других жилых помещений не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по такому договору либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и состоящие на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях:

1) члены семьи военнослужащих, должностных лиц, сотрудников органов внутренних дел, органов федеральной службы безопасности, таможенных органов РФ, органов государственной противопожарной службы, органов по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы, погибших (умерших) или пропавших без вести при исполнении обязанностей военной службы или служебных обязанностей;

2) пенсионеры по старости;

3) члены семьи работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии и который умер;

4) инвалиды I и II групп, инвалидность которых наступила вследствие трудового увечья по вине работодателя, инвалиды I и II групп, инвалидность которых наступила вследствие профессионального заболевания в связи с исполнением трудовых обязанностей, инвалиды из числа военнослужащих, ставших инвалидами I и II групп вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при исполнении обязанностей военной службы либо вследствие заболевания, связанного с исполнением этих обязанностей (ч. 2 ст. 103 ЖК).

Указанным выше гражданам предоставляются другие жилые помещения, которые должны находиться в черте соответствующего населенного пункта.

Выселение граждан из служебных жилых помещений или жилых помещений в общежитиях с предоставлением других жилых помещений в случае, предусмотренном ч. 2 ст. 102 ЖК, осуществляется прежним собственником или юридическим лицом, передающими соответствующие жилые помещения.

В соответствии со ст. 13 Закона о введении ЖК граждане, которые проживают в служебных жилых помещениях и жилых помещениях в общежитиях, предоставленных им до введения в действие ЖК, состоят в соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 51 ЖК на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, или имеют право состоять на данном учете, не могут быть выселены из указанных жилых помещений без предоставления других жилых помещений, если их выселение не допускалось законом до введения в действие ЖК.

��ледует обратить внимание на то, что наниматель специализированного жилого помещения не вправе осуществлять обмен занимаемого жилого помещения, а также передавать его в поднаем (ч. 4 ст. 100 ЖК).

Кооператив создается по инициативе не менее чем 50 человек и не более чем 5000 человек. Государственная регистрация кооператива осуществляется в порядке, определенном Федеральным законом «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» (ст. 12 Закона о кооперативах).

Кооператив может быть добровольно или принудительно реорганизован в порядке, предусмотренном Законом о кооперативах.

Жилищный накопительный кооператив может быть преобразован только в жилищный кооператив, жилищно-строительный кооператив или в товарищество собственников жилья. Такой кооператив может быть преобразован в юридическое лицо иной организационно-правовой формы только в случаях, предусмотренных федеральными законами.

Кооператив может быть ликвидирован добровольно или по решению суда. Федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий функции по контролю и надзору в сфере финансовых рынков (в настоящее время — Федеральная служба по финансовым рынкам), вправе предъявить в суд требование о ликвидации кооператива в случае неоднократного или грубого нарушения положений Закона о кооперативах, а также в иных предусмотренных этим законом случаях.

Федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий функции по контролю и надзору в сфере финансовых рынков, осуществляет ведение реестра жилищных накопительных кооперативов на основании сведений, предоставляемых федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление государственной регистрации юридических лиц, и кооперативами. Сведения, которые должны содержаться в данном реестре, предусмотрены ч. 2 ст. 15.

Основания расторжения по инициативе наймодателя

Наймодатель не так свободен в своем праве расторгнуть отношения, как наниматель. Для одностороннего отказа ему необходимы конкретные основания (ст. 687 ГК РФ):

1. Систематическая неоплата нанимателем пользования помещением — как минимум в течение полугода (для краткосрочных договоров — больше 2 раз подряд). Однако контрагенты могут увеличить (но не уменьшить) этот срок в соглашении.
2. Причинение нанимателем или членами его семьи ущерба квартире.
3. Нарушение нанимателем правил пользования жилым помещением, его использование не по назначению либо нарушение прав и интересов соседей.
4. Аварийное состояние квартиры или непригодность для проживания по иным причинам.

Каковы основания прекращения соцнайма жилого помещения? Если наниматель вместе с семьей сменил место жительства, считается, что официальный документ о найме социальной квартиры тем самым расторгнут.

Типовой договор соцнайма утвержден Правительством РФ 21.05.2005г.

Наймодатель может расторгнуть его только через суд, если:

1. Не вносится квартплата, не производится оплата коммунальных услуг на протяжении полугода при отсутствии на то уважительных причин.
2. Жилье разрушено или повреждено нанимателем, кем-то из его семьи, жильцами, которых он временно поселил в квартире, или поднанимателями — ответственность за все их действия лежит на человеке, с которым заключено соглашение. Разрушения должны быть подтверждены актом жилищной инспекции.
3. Систематически нарушаются права людей, живущих по соседству: шум, особенно с 23 до 7 часов, антисанитария и др.
4. Помещение используется не для проживания: в нем организован магазин, игровой центр и др.

Соцнайм считается прекращенным, если:

• наймодатель выигрывает дело о его прекращении в суде;
• вследствие чрезвычайного происшествия помещение разрушается;
• гражданин, проживавший один, умирает или пропадает без вести;
• съемщик с семьёй переезжает жить в другую квартиру (со дня переезда).

Экспресс-консультация по форс-мажору COVID-19

Как мы и обещали, теперь перейдем к особенностям прекращения конкретных видов договоров. Начнем с договора аренды.

Как и любой гражданско-правовой договор, договор аренды может быть расторгнут по соглашению сторон на любых условиях, которые они друг с другом согласуют.

Что же касается расторжения договора по требованию сторон, то основания для такого расторжения закреплены в ст. 619 ГК РФ (Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя) и ст. 620 ГК РФ (Досрочное расторжение договора по требованию арендатора).

Прежде, чем перейти к подробному рассмотрению данных статей, заметим: в обеих говорится о том, что стороны могут предусмотреть и другие основания для расторжения договора по требованию каждой из них.

Основания расторжения договора социального найма зависят от инициатора соответствующей процедуры. Нанимателю нет необходимости указывать причины прекращения договоренности. Достаточно лишь подать заявление уполномоченному лицу о желании расторгнуть соглашение о социальном найме.

Наймодателю для аннулирования соглашения следует учитывать предписания законодательства. Статья 83 Жилищного кодекса РФ определяет следующие основания для расторжения договора социального найма жилого помещения:

• отсутствие оплаты за аренду или коммунальные услуги в течение полугода;
• разрушение или нанесение существенного ущерба жилью;
• постоянное нарушение общественного порядка, права и интересы соседей;
• использование жилья не по назначению, предусмотренному договором социального найма.

Также расторжение соглашения предусматривается в случае смерти нанимателя или при изменении статуса жилого помещения. Проведение капитального ремонта, предполагающего изменение площади, предназначение дома под снос или его изъятие из жилого фонда – все подобные ситуации влекут за собой расторжение договора социального найма на основаниях, не зависящих от сторон.

Как долго ждать ответа на уведомление?

Когда расторгнуть отношения желает наниматель, законодательство вообще ничего не говорит о том, что на уведомление должен быть получен ответ. По сути, ч. 1 ст. 687 ГК РФ нужна лишь для того, чтобы у наймодателя было время подстраховаться и подыскать другое лицо, желающее воспользоваться жильём.

Однако возможна ситуация, когда стороны условились, что владелец жилья сначала предупреждает жильца о допущенном нарушении и даёт время на то, чтобы исправиться. В этом случае в самом договоре должно быть указано, в какой срок наниматель должен дать ответ либо принять необходимые меры. Если же в договоре такого условия нет, будет действовать правило о «разумном сроке». Им будет считаться время, которое достаточно для того, чтобы дать ответ или же исправить допущенные нарушения.

ВАЖНО: Исчислить «разумный срок» сколь либо точно нельзя. В итоге, если ответ не получен, а нарушенные обязанности не исполнены, решение будет принимать судья и уже он будет определять, какой срок может рассматриваться как разумный.

Что такое специализированный жилищный фонд и какие объекты к нему относятся?

Само понятие специализированного жилищного фонда нашло свое отражение в статье 19 ЖК РФ. По сути СЖФ – это помещения, предназначенные для проживания определенных категорий лиц. Такой фонд формируется на уровне местных и федеральных органов власти.

Все вопросы, связанные с СЖФ, регулируются правилами раздела IV ЖК РФ.

К таким объектам относятся:

• служебные жилые помещения;
• объекты маневренного фонда;
• общежития;
• помещения социального назначения (о социальном найме жилья читайте здесь);
• объекты для временного проживания.

Перечни таких помещений формируются на уровне федеральных и местных органов власти. Они утверждаются распоряжением руководителя органа.

Порядок аннулирования

Порядок аннулирования сделки определен правилами статьи 101 ЖК РФ. По взаимному согласию сторон договор может быть расторгнут в любое время.

В одностороннем порядке сделка прекращается через суд, если наниматель не исполняет или нарушает взятые на себя обязательства.

Отдельный порядок предусмотрен в отношении помещений, предназначенных для проживания детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей.

Это касается случаев:

• не внесения оплаты за проживание и услуги ЖКХ в течение более года, при отсутствии соглашения о возмещении задолженности;
• разрушение или систематическое повреждение объекта;
• нарушение прав и законных интересов соседей;
• нецелевое использование жилья, например, осуществление предпринимательской деятельности.

Факты должны подтверждаться документально, а выселение происходит на основании судебного решения.

Для аннулирования сделки собственник направляет письменное уведомление об имеющихся нарушениях и дает нанимателю сроки их устранить.

Похожие записи:

• Можно ли перечислять алименты на номинальный счет ребенка
• Подробная инструкция, как приватизировать земельный участок в СНТ
• Региональный материнский капитал в Кирове