Налоги на недвижимость в 2022 году при продаже и при дарении

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Налоги на недвижимость в 2022 году при продаже и при дарении». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

При продаже любой недвижимости (квартиры, дома, гаража или земельного участка) бывшие владельцы обязаны заплатить налог с полученного дохода (НДФЛ), если она находится у них в собственности меньше минимального срока владения (3 или 5 лет в зависимости от ситуации).

В каких случаях семьи с детьми могут не платить налог?

С 2022 года семьи с детьми освобождаются от уплаты налога с продажи недвижимости, в том числе, если жилье они продали в 2021 году и еще не платили налог. Для этого должны одновременно соблюдаться следующие условия:

• Налог могут не платить родители, у которых есть 2 и более детей, не достигших 18 лет (24 лет, если учатся очно);
• Взамен проданного жилья необходимо приобрести другое в течение того же года, когда было продано жилье, или до 30 апреля следующего года;
• Новое жилье должно быть больше по площади или его кадастровая стоимость должна быть выше;
• Кадастровая стоимость жилья на продажу не должна быть больше 50 млн рублей.

В соответствии с законами РФ, любой доход, полученный физическим лицом, должен облагаться налогом. Таким образом, лицо, которое продает квартиру, дом или иной объект недвижимого имущества, получает доход. Это значит, что оно должно заплатить налог с продажи недвижимости.

Следует учесть, что обязанность уплаты налога возникает с момента оформления сделки и действует до истечения пяти лет с момента регистрации права собственности.

Не все сделки купли-продажи недвижимости облагаются налогом. В законодательстве содержится понятие минимального срока владения имуществом. Данное понятие снимает с собственника квартиры обязательства по уплате налога.

Минимальный срок владения имуществом ограничен тремя и пятью годами. При этом срок зависит от способа и срока приобретения права собственности.

Формулы и порядок расчёта

Приведём порядок расчёта налогов в различных ситуациях.

1. НДФЛ рассчитывается по следующей формуле:

   НДФЛ = Доход * Ставка

   Например, гражданин Иванов П.П. продал торговое помещение за 1,5 млн руб. Если он является резидентом, то ставка равна 13%, если же он находится на территории РФ менее 183 дней, то должна применять ставка 30%. Тогда НДФЛ составит 195 тыс. руб. или 450 тыс. руб. (в случае отсутствия статуса резидента).

2. ИП имеют право на профессиональные вычеты в размере расходов или 20% от дохода.

   Формула выглядит следующим образом:

   НДФЛ = (Доход – 20%) * Ставка

   Имея статус ИП, гражданин Иванов П.П. смог бы воспользоваться вычетом и заплатить меньший объём налога: 156 тыс. руб. или 360 тыс. руб., если он нерезидент.

Расчёт налога на прибыль и УСН несколько сложнее, чем НДФЛ. Предприниматели включают в налоговую базу весь объём дохода, но в течение периода владения коммерческой недвижимостью до момента её продажи они имеют право учитывать в расходах амортизационные отчисления (при налоге на прибыль) либо стоимость приобретения (при УСН).

Уплата: порядок действий

Заплатить налог можно в наличной либо безналичной форме. Существует несколько способов уплаты налогов:

• через отделение банка;
• с помощью платёжного терминала;
• через онлайн-сервисы.

В общем виде инструкция по уплате налога выглядит следующим образом:

• отразить сумму налога в отчётности;
• подать декларацию;
• заплатить налог.

Сроки уплаты налогов приведём в следующей таблице.

Сроки уплаты налогов при продаже коммерческой недвижимости

Налог	Срок
НДФЛ	1 раз в год до 15 июля года, следующего за отчётным.
Налог на прибыль	квартальные авансовые платежи – до 28 числа месяца, следующего за истекшим кварталом; либо ежемесячные авансовые платежи – до 28 числа месяца, следующего за истекшим месяцем; налог по итогам года – до 28 марта.
УСН	квартальные авансовые платежи – до 25 числа месяца, следующего за истекшим кварталом; налог по итогам года: для ИП – до 30 апреля, для предприятий – до 31 марта.
НДС	Ежемесячно до 25 числа следующего месяца.

Вопрос: Может ли вновь созданный ИП принять в расходы стоимость объекта коммерческой недвижимости?

Ответ: Физические лица — индивидуальные предприниматели, освобождаются от внесения налога НФДЛ в том случае, если речь идет о доходах от реализации имущества, которое является их собственностью на протяжении не мене трех лет.

При этом подобное послабление не относится к реализации коммерческого имущества, т.е. такого, которое используется для осуществления предпринимательства (статья 217 НК России).

Средства, вырученные от такой продажи, относятся именно к доходам, полученным от предпринимательской деятельности, и облагаются налогом.

Но во многих случаях, когда речь идет о реализации объектов нежилого фонда (к примеру, склада или офиса), которые применялись в коммерции, большинство предпринимателей игнорируют эту норму законодательства.

Однако все, кто рискует не вносить в бюджет государства положенные суммы налогов могут пострадать — ведь налоговики обязательно доначислят и пеню, и штраф, и все необходимые взносы, если факт подобного сокрытия будет установлен.

Вопрос: Всегда ли коммерческая недвижимость облагается налогом?

Какой доход не учитывается

Как уже было сказано, обязанностью и организаций, и граждан является включение в базу всех доходов, полученных в результате продажи собственности, которая использовалась для коммерции. При этом возможен учет расходов, произведенных при покупке такой недвижимости, в расходах.

Следует разобрать, в каких ситуациях и как это делается.

Организация, рассчитывая налог на прибыль, может произвести уменьшение дохода, который облагается выплатами, на конкретные виды расходов. При этом учет трат на приобретение недвижимости происходит не единоразово, так как она относится к амортизируемому имуществу.

Внимание! Уменьшение налоговой базы в различных периодах происходит поэтапно в соответствии с суммами, начисленными в связи с амортизацией в соответствии с положениями пп. 3 п. 2 ст. 253 Кодекса.

После продажи на предприятие возлагается обязанность по включению в базу для расчета налоговых выплат всей суммы дохода от такой сделки. Однако фактически происходит вычет определенной части суммы, так как учитываются отчисления на амортизацию.

Расходы на покупку были учтены при УСН

Допустим, предприниматель приобрел имущество, учел его стоимость в расходах, потом снялся с учета в ИФНС, а затем продал это имущество. Как будут облагаться доходы от продажи?

Понятно, что уплачивать налог при УСН не придется, так как, утратив статус ИП, лицо перестает применять этот режим.

Примечание. Согласно п. 1 ст. 346.11 НК РФ упрощенную систему могут применять лишь организации и индивидуальные предприниматели.

Вопрос касается НДФЛ: можно ли применить положение, данное в п. 17.1 ст. 217 НК РФ, если, конечно, имуществом владели три года и более, тем самым избежав уплаты налога. На наш взгляд, безусловно. С одной стороны, в п. 17.1 ст. 217 НК РФ сказано, что данное положение не применяется для доходов от продажи имущества, используемого в предпринимательской деятельности. С другой — на момент совершения сделки по продаже лицо, во-первых, не осуществляло предпринимательскую деятельность, во-вторых, утратило статус ИП. Так что имущество уже не считается используемым в предпринимательской деятельности.

Заметим, налоговики могут с этим не согласиться, и спор, возможно, придется решать в суде. Их аргументы могут быть следующими. Расходы учтены при УСН, что свидетельствует о приобретении имущества для предпринимательской деятельности, а значит, п. 17.1 ст. 217 НК РФ не применяется. Налогоплательщик злоупотребил своим правом, пользуясь формальными основаниями для уклонения от налогов (п. 1 ст. 10 ГК РФ).

На последний аргумент можно возразить: данная норма регулирует гражданские (частноправовые отношения) и не может быть реализована в рамках публично-правовых (начисление налогов). Однако нужно понимать, что такие «мелочи», как правило, не останавливают суды. Достаточно вспомнить заимствование судами термина «добросовестный приобретатель» из ГК РФ и использование его в налоговых правоотношениях под видом термина «добросовестный налогоплательщик». Хотя второго термина в НК РФ нет и никогда не было.

Решить проблему поможет семейное законодательство?

Бывают ситуации, когда имущество приобретено в процессе предпринимательской деятельности, в ней используется, расходы на его покупку учтены при УСН и предприниматель не имеет возможности закрыть ИП перед продажей. Посмотрим, можно ли при помощи семейного законодательства в этом случае воспользоваться льготой, предусмотренной в п. 17.1 ст. 217 НК РФ в отношении имущества, которым владели три года и более.

ИП может заключить с супругой (супругом) договор о разделе имущества. В договоре следует предусмотреть, что данное имущество (конечно, если оно приобретено в период брака) является собственностью супруги (супруга) вне зависимости от того, кто выступал стороной по сделке, связанной с покупкой данного имущества. При этом согласно другому условию договора доходы от использования данного имущества будут принадлежать исключительно супругу, зарегистрированному в качестве предпринимателя. Таким образом, доходы от коммерческого использования имущества и доходы от его реализации будут разделены.

Кто имеет право на льготы и вычеты?

К льготным категориям по оплате рассматриваемого налога относятся следующие категории граждан:

• пенсионеры;
• герои РФ;
• участники ВОВ и других боевых действий;
• инвалиды и люди с ограниченными возможностями;
• бывшие военные.

Муниципальные власти имеют право изменять на региональном уровне льготные категории условия предоставления льгот для различных граждан и организаций. Вопрос, касающийся льгот, необходимо выяснять в местной налоговой инспекции, поскольку там ориентируются на региональные законы по предоставлению льгот и документам, подтверждающим право на льготы.

В первую очередь, для получения льгот необходимо написать заявление. В нем должна содержаться следующая информация:

1. ФИО, ИНН, а также контакты налогоплательщика.
2. Технический паспорт объекта недвижимости.
3. Выписка ЕГРН.
4. Реквизиты документа, который подтверждает право на льготу.
5. Сколько льгота действует и дата, когда она была предоставлена.

Пример #1. Описание процесса продажи.

Налоги при продаже коммерческой недвижимости юридическим лицом имеют свои особенности. ООО “Астарта” решило продать свой второй магазин по продаже хозтоваров. Рассмотрим этот процесс пошагово. Вообще ООО “Астарта” сначала нужно объявить стартовую стоимость продажи, определить которую поможет оценщик или сделать это возможно самостоятельно, изучив рынок недвижимости. ООО “Астарта” решило воспользоваться услугами риелтора, чтобы не тратить свое время на поиск покупателей и подготовкой к сделке. Итак, процесс затрагивает такие этапы:

Шаг 1 – Направить объявления в СМИ, интернет-ресурсы, газеты с целью продажи такого магазина. Со стороны покупателей можно отметить целевое назначение для передачи в аренду или использовать под офис.

Шаг 2 – Подготовка всей документации. ООО “Астарта” решило проверить реальность и правдивость правоустанавливающих документов. Так, к примеру, с магазином все в порядке, но за время использования его в бизнесе была достроена неузаконенная подсобка. Риелтор занялся процессом получения на нее бумаг в БТИ.

Шаг 3 – ООО “Астарта” с риелтором и пакетом бумаг направился к нотариусу на заключение договора купли-продажи с покупателем. Нотариус изучает все поданные на сделку бумаги (ст. 550 ГК РФ).

Шаг 4 – Нотариус вносит изменения по продаваемому магазину в Росреестр прав собственности. Запомните, что свидетельства о праве собственности не выдаются, а права доказываются выпиской из ЕГРН.

Трудности при продаже недвижимости из нежилого фонда

Подобные затруднения обычно не возникают, за исключением тех случаев, когда продавец осуществляет продажу после прекращения действия его статуса как индивидуального предпринимателя.

В данном случае у органов надзора и контроля в сфере налогообложения могут возникнуть вопросы к налогоплательщику, на решение которых потребуется дополнительное время. Эти вопросы относятся к области использования продаваемого имущества в качестве объекта для осуществления предпринимательской деятельности. В случае, когда данный факт установлен, порядок взыскания налоговых сборов применяется по нормативам налогообложения для юридических лиц.

С точки зрения закона продажа помещения после закрытия ИП легальна, но органы ФМС РФ могут усомниться в истинных мотивах прекращения действия данного статуса у продавца. Своевременная подача отчетности и уплата налогов избавят от трудностей при продаже коммерческой недвижимости.

Как легально уменьшить налог на недвижимое имущество?

Налоговый кодекс РФ предусматривает льготы по налогу на имущество вплоть до полного освобождения от его уплаты для тех объектов, которые используются в конкретных видах деятельности. Определены и категории льготников: к ним относятся, например, общественные организации инвалидов, учреждения уголовно-исполнительной системы, резиденты особой экономической зоны и так далее.

Юрист юридической службы «Единый центр защиты» Артем Морозов разъяснил, что в Нижегородской области полностью освобождены от уплаты налогов следующие организации:

• FIFA и ее дочерние компании;
• национальные футбольные ассоциации (в частности, РФС);
• организационный комитет «Россия-2018» и его дочерние подразделения;
• производители медиаинформации FIFA;
• поставщики товаров, работ и услуг FIFA;
• профсоюзы;
• организации городского транспорта (наземного и подземного), а также организации, занимающиеся перевозками на канатных дорогах и фуникулерах;
• организации, занимающиеся оборонными заказами;
• организации почтовой связи и некоторые другие.

В отношении зданий, строений, сооружений, помещений налоговые вычеты не предусмотрены, а налоговые льготы применяются в том случае, если собственник объекта недвижимости применяет спецрежимы (ЕНВД, УСН, ЕСХН), а объект при этом не входит в перечень объектов, определяемых в соответствии с пунктом 7 статьи 378.2 НК РФ, — проинформировали в региональном Управлении ФНС России.

Наталья Ненашева считает, что у организации есть два основных пути для снижения налога на коммерческую недвижимость. Прежде всего, компания может оспорить применение в расчетах кадастровой, а не остаточной стоимости. Для этого нужно доказать, что объект недвижимости должен облагаться по ст. 375 НК, а не по ст. 378.2 Налогового кодекса.

Если оспорить правомерность применения кадастровой стоимости не удастся, можно попробовать снизить ее величину, которая не должна превышать рыночную стоимость объекта. Для этого нужно подать заявление в комиссию при Росреестре о проверке правильности установления кадастровой стоимости. Если решение вас не устроит, его можно будет оспорить в суде.

Два способа снижения налога на коммерческую недвижимость

Как легально уменьшить налог на недвижимое имущество? Согласно Налоговому кодексу РФ, льготы по налогу на имущество (вплоть до полного освобождения для объектов в конкретных видах деятельности) предусмотрены для общественных организаций инвалидов, учреждений уголовно-исполнительной системы, резидентов особых экономических зон и некоторых других категорий налогоплательщиков.

В некоторых регионах, как например в Нижегородской области, налоговые льготы применяются в том случае, если собственник объекта недвижимости применяет спецрежимы (ЕНВД, УСН, ЕСХН), а объект налогообложения не входит в перечень объектов согласно пункта 7 статьи 378.2 НК РФ.

Чтобы снизить налог, в налоговой нужно оспорить применение в расчетах налога кадастровой, а не остаточной стоимости, чтобы объект недвижимости облагался не по ст. 378.2 Налогового кодекса, а по ст. 375.

Если это сделать не получится, то выходом может стать снижение величины кадастровой стоимости объекта (в случае если она превышает рыночную стоимость) — в комиссии при Росреестре или в суде. Если будет принято решение в вашу пользу, итогом станет новая кадастровая стоимость объекта коммерческой недвижимости.

• Земельный налог, налог на имущество и налог с продажи недвижимости
• Способы увода недвижимости. Договор купли-продажи
• Рыночная цена для определения налогооблагаемой базы
• Как самому рассчитать налог на недвижимость по-новому
• Сдача физлицом нежилого помещения в аренду и уплата НДС
• Как рассчитать эффективность инвестиций в недвижимость
• Расчет налога на коммерческую недвижимость и как снизить налог на имущество организаций
• Инвестиции в коммерческую недвижимость Саратова, интересное видео с канала Sergio Mioni в Youtube

Льготы и способы, как не платить

Стоит упомянуть, что частично освобождаются от уплаты (платят 25 % от суммы налога) собственники зданий:

• Медицинского назначения.
• Научного значения.
• Образовательного назначения.

Полностью же не платят налоги на коммерческую недвижимость:

• Религиозные организации.
• Здания, связанные с системой метрополитена.
• Бюджетные организации.
• ЖСК.
• ТСЖ.
• Здания культурного назначения.
• Оборонительные постройки.
• ПАТП.
• Постройки, занятые вопросами помощи и трудоустройства людей с ограниченными возможностями.

Также, все недвижимые объекты, купленные после 2021 года, могут быть проданы владельцем без уплаты налога спустя 5 лет нахождения в собственности. А если здание было куплено до 2016-го года, то оно может быть продано без уплаты налога, если находилось в собственности одного лица более 3-х лет. Но при условии, что имущество было получено в подарок от родственника, в наследство или было приватизировано.

Также, лицо может избежать уплаты налога, если произведёт расчёт за налоговым вычетом ( в размере 250 000 рублей) и учётом затрат на приобретение. Физическое лицо или индивидуальный предприниматель может прибегнуть к оформлению договора аренды с налогообложением арендных платежей от имущества, с планом продажи. Таким образом, лицо будет обязано выплатить 6% налога, а не 13%.

Как рассчитать налог на коммерческую недвижимость?

Налог на недвижимое имущество рассчитывается исходя из его кадастровой стоимости. Это касается всех объектов, кроме тех, по которым налог должен вычисляться, исходя из среднегодовой стоимости. Как правило, такая категория объектов является скорее исключением. Понять, что именно и к какой группе относится, можно, если тщательно изучать региональное законодательство по данному поводу. Нередко исключения устанавливаются именно на уровне субъектов РФ. Кроме того, региональное законодательство позволяет определить конкретную ставку.

Важно: расчёт налога на основании среднегодовой стоимости возможен в отдельных случаях только в отношении коммерческой недвижимости, которая принадлежит организациям. Налог на недвижимость физических лиц всегда рассчитывается исходя из кадастровой стоимости.

Что нужно знать о среднегодовой стоимости объекта? В данном случае вычисления проводятся следующим образом:

1. Нужно узнать изначальную стоимость объекта (по документам).
2. Принять во внимание начисленную амортизацию.
3. Вычесть из первого второе. Так вы получите среднегодовую стоимость, на которую можно ориентироваться.

Кадастровая стоимость используется в качестве базы всегда для таких объектов, как:

• торговые комплексы и любые помещения, которые относятся к таким сооружениям;
• торговые точки;
• офисы;
• административные здания.

Похожие записи:

• Как получить родовой сертификат беременной в 2021 году
• Планировка 1 комнатной квартиры 75 серии
• Как ужесточение мер за незаконную аренду скажется на казахстанцах?