Переход дома из одной управляющей компании в другую
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Переход дома из одной управляющей компании в другую». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Сменить управляющую компанию раньше срока договора только из-за недовольства ее работой не получится, так как для этого должны быть законные основания или решение общего собрания собственников. Чаще всего какого-либо одного основания недостаточно, необходима совокупность и длительность нарушения, уточнил гендиректор компании «Достигация».
Уведомление жильцов и старой УК
Следующим действием будет уведомление собственников о результатах собрания, продолжил юрист из компании «Сфера защиты» Андрей Лямзин. «Такое уведомление необходимо разместить не позднее чем через десять дней после проведения собрания собственников МКД. Место, где будет размещено это уведомление, также нужно выбрать на собрании. Копию протокола надо направить в действующую управляющую компанию также не позднее чем через десять дней. Договор управления считается прекращенным с момента, когда организация получит уведомление о расторжении договора, если иное не предусмотрено самим договором», — отметил юрист.
В случае принятия собранием решения о смене способа управления многоквартирным домом уполномоченное собранием лицо в течение пяти рабочих дней направляет в адрес старой управляющей компании, а также в органы государственного жилищного надзора, органы муниципального жилищного контроля уведомление о принятом на собрании решении с приложением копии этого решения, пояснил Лямзин. По его словам, необходимо приложить именно оригинал протокола общего собрания.
Что может стать основанием для отказа от УК?
Управляющую организацию можно сменить, если:
- истек срок действия прежнего договора управления;
- действующая УК грубо нарушала условия договора управления – в этом случае собственники могут расторгнуть его в одностороннем порядке;
- УК лишилась лицензии. Это может произойти, если компания в течение года дважды получит административное наказание за неисполнение или ненадлежащее исполнение предписания Государственной жилищной инспекции (ГЖИ);
- стороны пришли к обоюдному согласию;
- собственники жилья на общем собрании отказались от УК и создали товарищество собственников жилья (ТСЖ) или ТСН (товарищество собственников недвижимости). Если товарищество решило не управлять домом самостоятельно, для этого нанимают новую УК.
Условия и способы смены УК
Существует несколько условий, при которых можно отказаться от услуг управляющей компании. Они не обязаны соблюдаться одновременно, достаточно будет всего одного.
- Если управляющая компания нарушает договор, заключенный с ней, можно смело расторгать договор в одностороннем порядке (ч. 8.2, ст. 162 ЖК РФ).
- Если УК потеряла лицензию, однозначно стоит заключить договор с другой компанией (п.1 ч.3 ст. 200 ЖК РФ).
- Если истек срок договора с УК. По окончании его можно просто не продлевать, найдя новую компанию и заключив соглашение уже с ней.
- Если выбран иной способ управления домом (к примеру, организуется ТСЖ).
- Если управляющая компания и собственники жилья решили расторгнуть договор по взаимному согласию. Однако на практике это случается довольно редко.
- Если решение отказаться от услуг УК было принято на общем собрании собственников жилья.
Суть работы управляющих компаний
В новом Жилищном кодексе отображена реформа сферы ЖКХ, согласно которой на смену жилищно-эксплуатационным структурам пришли управляющие компании или товарищества собственников жилья (ТСЖ). Эти организации являются частными фирмами. Большинство из них было создано на базе ЖЭКов.
Управляющая компания – альтернативный способ обслуживания МКД. Руководство объектом может выполняться также через ТСЖ или напрямую собственниками.
УК выступает в роли посредника между поставщиками и потребителями ресурсов, взаимодействует с коммунальными структурами и субподрядчиками.
Кстати, жильцам, которым неизвестно, кто высылает платежки за услуги, следует знать, что это – еще одна функция УК.
Управляющая компания представляет собой коммерческий союз или юридическое лицо, которое занимается обслуживанием МКД на основании договора, заключенного с жильцами. Её задача состоит в том, чтобы обеспечить комфортные условия проживания в доме, поддерживать общие помещения в хорошем состоянии.
Шаг 1. Выбираем альтернативную управляющую компанию.
Посмотрите всевозможные рейтинги управляющих компаний. Найдите “своего Управляющего” и оцените масштаб и эффективность его деятельности. На сайте «Реформа ЖКХ» в список «Российская Федерация» включены данные о 37 019 Управляющих организациях (включая 18 828 ТСЖ). Съездите, посмотрите дворы. Пообщайтесь с жителями домов, которые обслуживают УК-кандидаты.
Не лишним было бы посмотреть список нарушений найденных в домах УК-кандидата Службой строительного надзора и жилищного контроля.
Обязательно обсудите вопрос смены УК с соседями. Съездите к руководству выбранной вами управляющей компании и обсудите все интересующие вас вопросы. Причем ехать надо как можно более крупной группой скептически настроенных граждан.
Шаг 5. Заключаем договор управления с новой управляющей организацией
Согласно части 1 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, более 50% собственников помещений в многоквартирном жилом доме должны расписаться в договоре управления с новой управляющей организацией. Если собственники не произведут этого действия, то договор управления не считается заключенным, не смотря на решение общего собрания собственников.
Рекомендуем подписывать договор управления одновременно с проведением собрания в доме, так как собрать отдельно всех собственников зачастую проблематично.
После того как собрание будет проведено, составлен протокол собрания и подписан договор управления, новая управляющая организация должна будет обратиться с заявлением в орган государственного жилищного надзора, чтобы внести изменения в лицензию этой управляющей организации.
Если все документы будут в порядке, то изменения в лицензию вносятся в течение 10 рабочих дней с момента поступления заявления (п.4 Порядка, утвержденного приказом Министерства строительства и ЖКХ РФ от 25.12.2015 г. № 938/пр).
Какие документы должна передать старая управляющая компания новой
Всю документацию можно условно разделить на 3 типа:
- Ключи от запирающихся общедомовых помещений (чердак, подвал и т. д.) и от чипированных приборов учета (например, тепловой энергии).
- Информацию о жильцах и занимаемой ими площади. Списки предоставляются бумажные и электронные. Именно на их основании начисляется квартплата.
- Техническая документация. Сюда входят документы на приборы учета, акты проверки состояния коммуникационных систем, акт подготовки к отопительному сезону.
- Также передаются копии кадастрового и градостроительного плана, проектная документация, протоколы общих собраний и иная документация, предусмотренная договором об управлении.
Если любой документ или ключи утеряны, то дается 3 месяца на их восстановление.
Когда можно сменить УК
В качестве оснований для смены УК чаще всего выступают следующие пункты:
- Прекратился период действия договора — согласно п. 5 ст. 162 ЖК РФ он может быть заключен на срок от 3 месяцев до 5 лет. По окончании этого промежутка времени соглашение расторгается или же продлевается на аналогичное время.
- Не соблюдены условия договора – выражаться это может в ненадлежащем выполнении организацией своих прямых обязанностей. В этом случае договор расторгается производится в одностороннем порядке.
- Компания была лишена лицензии – организации, занимающиеся подобной деятельностью, обязаны иметь соответствующую лицензию, поэтому ее отсутствие является весомой причиной для ее замены.
- Прекращение сотрудничества на основании соглашения – оно подписывается собственниками МКД и представителями УК.
- Планируется изменение способа управления – в жилищном законодательстве предусмотрено несколько вариантов управления общим имуществом многоквартирного дома. Причем собственники имеют право менять изначально выбранный способ.
Чтобы обезопасить свой дом от противоправных действий мошенников рекомендуется:
- выбрать совет многоквартирного дома из числа лиц, кто в силу своей заинтересованности и относительной занятости способен на регулярной основе взаимодействовать с УО, а также обладает знаниями, позволяющими отстаивать права и законные интересы собственников;
- создать общедомовой чат в одном или нескольких популярных мессенджерах, а также активно обмениваться с другими собственниками информацией о происходящих на доме событиях;
- использовать ГИС ЖКХ для получения информации о доме, а также для обращений в управляющую компанию и контролирующие органы.
Конкурс по выбору новой управляющей компании
Открытый конкурс по выбору управляющей организации проводится на основании ст. 162 ЖК РФ. При этом владельцы квартир могут провести собрание по выбору способа управления до или во время проведения открытого конкурса, пока не будет объявлен победитель. Участником мероприятия может стать ИП или юридическое лицо.
Предмет конкурса – право заключения договора управления МКД. Объект процедуры – стоимость обязательных и вспомогательных работ по обслуживанию и ремонта общего имущества дома.
Аукцион по управлению многоквартирными домами проводится для того, чтобы выявить компанию, которая за указанный организатором размер платы предложит наибольший объем работ по обслуживанию и ремонту общего имущества МКД.
В процессе проведения конкурса собственники квартир могут создать опросный лист для каждой УК-претендента. По результатам анкетирования совет дома либо инициативная группа определяют победителя проведенного ими конкурса. Когда торги будут завершены, останется лишь обсудить условия будущего договора, перечень услуг, тарифы.
Порядок смены управляющей компании в многоквартирном доме
Учтите! Для смены управляющей компании в многоквартирном доме необходимо соблюдать определенный алгоритм действий.
Сначала необходимо выбрать управляющую компанию:
- проводим изучение информации, то есть ищем рейтинги управляющих компаний и выбираем подходящие показатели;
- проверяем, как УК исполняет свои обязательства, для этого выясняем, какие дома обслуживаются данной организацией. Не лишним будет съездить и посмотреть состояние дворов, узнать мнение жильцов об управляющей компании;
- проведите собрание с соседями и обсудите возможные варианты смены управляющей компании;
- пообщайтесь с руководством выбранной компании, выясните все интересующие вопросы. Желательно не ехать на встречу с людьми, которые настроены недоверчиво.
Затем выбрать способ смены управляющей компании. Согласно Жилищному Кодексу РФ, собственники жилья не могут, руководствуясь только своим желанием, менять управляющую компанию.
Суть работы управляющих компаний
В новом Жилищном кодексе отображена реформа сферы ЖКХ, согласно которой на смену жилищно-эксплуатационным структурам пришли управляющие компании или товарищества собственников жилья (ТСЖ). Эти организации являются частными фирмами. Большинство из них было создано на базе ЖЭКов.
Управляющая компания – альтернативный способ обслуживания МКД. Руководство объектом может выполняться также через ТСЖ или напрямую собственниками.
УК выступает в роли посредника между поставщиками и потребителями ресурсов, взаимодействует с коммунальными структурами и субподрядчиками.
Кстати, жильцам, которым неизвестно, кто высылает платежки за услуги, следует знать, что это – еще одна функция УК.
Управляющая компания представляет собой коммерческий союз или юридическое лицо, которое занимается обслуживанием МКД на основании договора, заключенного с жильцами. Её задача состоит в том, чтобы обеспечить комфортные условия проживания в доме, поддерживать общие помещения в хорошем состоянии.
Когда стоит менять УК
Законодательство предусматривает возможность самостоятельно расторгать договорные обязательства с управляющей компанией на основании:
- Банкротства. Разорение управляющих компаний возникает из-за неграмотного ведения финансовых потоков бухгалтерами, или на основании умышленного сокрытия мошеннических операций, с целью уйти от уголовной ответственности. Если последнее будет доказано, то руководство фирмы понесет наказание, вплоть до лишения свободы
- Аннулирование лицензии жилинспекцией. Такое происходит после 2-3 жалоб со стороны жильцов, если УК никак не отреагировало на первичные претензии. Предварительно управляющим компаниям выписывается штраф, проводится проверка и разъяснительная беседа сотрудниками жилищной инспекции
- Систематическое невыполнение функциональных обязанностей
Под предоставлением ненадлежащих услуг управляющей компанией обычно понимается:
- Некачественная уборка подъездов, лестниц и придомовых участков
- Отсутствие смены электрических лампочек и всех важных коммуникаций
- Неосуществление своевременного ремонта лифтов, труб и крыш
- Отсутствие какой-либо реакции на жалобы собственников жилья
- Завышенная стоимость проведенных работ и нежелание проводить перерасчеты с обслуживаемым населением, на основании отсутствия якобы предоставленных ранее «услуг»
Существуют и иные коммунальные сервисные услуги, которые зафиксированы в договоре. Их также УК обязана выполнять, и если по каким-то причинам работы не были проведены, то на основании подписанного документа, собственники имеют право требовать досрочного прекращения сотрудничества.
Конкурс по выбору новой управляющей компании
Открытый конкурс по выбору управляющей организации проводится на основании ст. 162 ЖК РФ. При этом владельцы квартир могут провести собрание по выбору способа управления до или во время проведения открытого конкурса, пока не будет объявлен победитель. Участником мероприятия может стать ИП или юридическое лицо.
Предмет конкурса – право заключения договора управления МКД. Объект процедуры – стоимость обязательных и вспомогательных работ по обслуживанию и ремонта общего имущества дома.
Аукцион по управлению многоквартирными домами проводится для того, чтобы выявить компанию, которая за указанный организатором размер платы предложит наибольший объем работ по обслуживанию и ремонту общего имущества МКД.
В процессе проведения конкурса собственники квартир могут создать опросный лист для каждой УК-претендента. По результатам анкетирования совет дома либо инициативная группа определяют победителя проведенного ими конкурса. Когда торги будут завершены, останется лишь обсудить условия будущего договора, перечень услуг, тарифы.
Причины ликвидации управляющей организации ЖКХ
Большинство этих компаний в нашей стране организованы частной собственностью, то есть принадлежат одному или нескольким частным лицам. Главная цель такой организации – получение прибыли.
Если финансовый результат деятельности оставляет желать лучшего, то владельцы компании могут принять решение о ее ликвидации. Кроме того, ликвидация может происходить и по причине вскрытия нарушений, которые невозможно исправить в ходе работы.
Причин для прекращения деятельности управляющей компании может быть множество:
- непрофессиональное управление;
- нехватка средств, требуемых для работы;
- переориентация владельцев на другие сферы бизнеса;
- окончание запланированного заранее срока работы;
- решение суда, указывающее на неправильные действия при ее создании;
- выявленные контролирующими органами нарушения в работе;
- банкротство.