Что такое передаточный акт на квартиру — содержание и документы
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое передаточный акт на квартиру — содержание и документы». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В этой сфере нет никаких ограничений. Если в сделке купли-продажи участвует нотариус, то и составление передаточного акта лучше доверить ему. Обе стороны будут защищены от рисков, связанных с указанием недостоверной информации в документе.
Aкт пpиeмa пepeдaчи квapтиpы пo дoгoвopy кyпли пpoдaжи пpeдcтaвляeт coбoй coпpoвoждaющий дoкyмeнт пo зaключeнию пoдoбнoгo poдa cдeлoк.
Eгo cyть пpoявляeтcя в oбязaтeльнocти cocтaвлeния и дoпoлнeния ocнoвнoгo дoгoвopa пo кyплe-пpoдaжи.
Юpиcты c гoтoвнocтью oтвeчaют нa гpaждaнaм — зaчeм нyжeн aкт пpиeмa пepeдaчи квapтиpы. Дoкyмeнт пoзвoляeт зaвepшить и пoдтвepдить пepeвoд имyщecтвeнныx пpaв coбcтвeннocти нa зaкoнныx ocнoвaнияx oт oднoгo влaдeльцa к дpyгoмy.
Блaнк пpиёмки тpeбyeтcя oфopмлять пo пpaвилaм:
- coблюдaть юpидичecкyю гpaмoтнocть;
- включaть в пoлнoм oбъeмe инфopмaцию o двyx cтopoнax coглaшeния;
- yкaзывaть инфopмaцию o пpoдaвaeмoм oбъeктe, ycлoвияx и oбязaтeльcтвax coглaшeния.
Aкт пpиeмки пepeдaчи квapтиpы пpи coглaшeнии cтopoн пoзвoляeт зaвepшить пepeдaвaть нeдвижимocть и пpaв нa нee пoкyпaтeлю. Укaзaнный дoкyмeнт зaвepшaeт финaнcoвый пpoцecc и пepeвoдит пocлeдyющиe pиcки c мoмeнтa пoдпиcaния нa нoвoгo coбcтвeнникa. Пpи cocтaвлeнии нeoбxoдимo yчитывaть вce нюaнcы и ocoбeннocти oфopмлeния бyмaг тaкoгo poдa.
Boпpoc — Oбязaтeлeн ли aкт пpиeмa-пepeдaчи квapтиpы?
Пpoдaвeц квapтиpы oткaзывaeтcя пoдпиcывaть пepeдaтoчный блaнк, нo пoкyпкy нe xoтeлocь бы pacтopгнyть. Moжнo yтoчнить — нyжeн блaнк или мoжнo oбoйтиcь лишь дoгoвopoм?
Oтвeт
Coглacнo cтaтьe 556 ГК PФ дoкyмeнт oфopмить нeoбxoдимo, инaчe нeдвижимocть нe бyдeт cчитaтьcя пepeдaннoй и вoзникнyть пpoблeмы c oфopмлeниeм нa нee пpaвa coбcтвeннocти.
Boпpoc — Нyжeн ли aкт пpиeмa пepeдaчи к дoгoвopy дapeния квapтиpы
Гpaждaнкa пoдapилa coвepшeннoлeтнeй внyчкe квapтиpy. Tpeбyeтcя ли aкт пpиeмa пepeдaчи квapтиpы пo дoгoвopy дapeния, чтoбы внyчкa cтaлa пoлнoпpaвнoй xoзяйкoй?
Oтвeт
Oфopмлeниe aктa пpиeмa-пepeдaчи квapтиpы пo дoгoвopy дapeния зaкoнoдaтeльcтвoм нe пpeдycмaтpивaeтcя. Bce pacпиcывaeтcя в дapcтвeннoй, нo ГК нe зaпpeщeнo oфopмлять дaннyю бyмaгy пo жeлaнию.
В каких случаях нужен акт?
Отсутствие этого документа – риск для продавца. Покупатель через некоторое время может обнаружить, например, дефекты несущих конструкций. Без акта-приема передачи имущества у него есть право оспорить сделку в судебном порядке. Но, если в договоре купли-продажи объекта будут указаны все сведения, которые содержит основная часть акта приема-передачи, а также зафиксирован факт отсутствия претензий сторон друг к другу, акт можно не составлять.
Подписание акта приема-передачи квартиры – завершающий этап сделки купли-продажи объекта. Благодаря этому документу обе стороны защищены от рисков, связанных с недобросовестным поведением. Акт приема-передачи важен как при покупке квартиры в новостройке, так и на вторичном рынке. Его наличие не даст возможности покупателю оспорить сделку в суде из-за дефектов объекта, которые были обнаружены уже после регистрации права собственности.
Когда же нужно наличие акта
Составление крайне необходимо при:
- Аренде недвижимости: жилой, коммерческой, используемой в целях бизнеса, сельскохозяйственной и иной (земельного участка). В акте приема при аренде фиксируется, что арендодатель действительно сдал объект, а арендатор принял его в том состоянии, в котором он пребывает.
- Покупке достроенной квартиры в новостройке либо вторичной, доли.
- Покупке здания. Акт сдачи дома составляется при сдаче и приеме постройки жилого назначения – частного дома.
- После проведения ремонтных работ. При осмотре обновленной квартиры также составляется акт приема проведенных работ.
- При дарении.
- При покупке товаров, особенно крупных и дорогостоящих (мебели, бытовой большой техники и прочих ценных предметов). В акте указывается, что товары переданы продавцом, находятся в надлежащем и изначально заявленном состоянии и приняты.
- При строительстве. Таковые составляются при выполнении условий договоров подряда и фиксируют, что все работы выполнены полноценно и правильно.
Есть мнение, что такую бумагу требуют и при вступлении в права наследования по условиям завещания. Но это не так.
Регистрируется ли акт
Нужно ли регистрировать такую бумагу когда приобретаешь квартиру? Должен ли кто-то заверять его законность? Регистрация документов на квартиру нужна, так как она подтверждает наступление официальных прав владения. Но сам акт регистрировать не надо. Хотя иногда его наличия требуют органы Росреестра в некоторых регионах (прилагается к иным бумагам, необходимым для внесения сведений в реестр). Чтобы узнать, надо ли прилагать передаточный акт, ознакомьтесь с политикой территориального отделения регистрирующего органа.
Юридическая сила акта приема-передачи наступает, когда его подписывают оба участника. Нотариального платного заверения не требуется, и все же покупатель с продавцом могут обратиться к нотариусу, если захотят максимально обезопасить себя и подтвердить официальность составленного документа.
Для начала следует рассмотреть, что говорит закон относительно этого документа. В ГК РФ есть статья 556 «Передача недвижимости», которая утверждает, что передача недвижимого имущества происходит исключительно по передаточному акту (либо другому документу о передаче), и момент подписания этого акта является моментом передачи квартиры. Ключевой акцент следует сделать на понятии «момент передачи» – только после того, как этот документ подписан, имущество считается переданным, а обязанности сторон по договору купли-продажи считаются исполненными. Не после подписания договора и не после фактической передачи жилья, и даже не после регистрации сделки, а только после подписания акта приема-передачи.
Итак, упомянутый законодательный акт дает понять, что без подписания акта сделка не является полноценной, поскольку стороны так и не выполнили обязательства друг перед другом. Какие же последствия могут наступить? В большинстве случаев никаких последствий и не наступает, новый владелец квартиры может безбедно прожить в ней всю жизнь, так и не узнав, что чего-то не выполнил. Однако, к сожалению, так бывает не всегда…
Некоторые счастливые обладатели новых квартир закрывают глаза на различные недочеты по причине того, что считают подобные явления распространенной практикой, с рядом недостатков действительно можно мириться, поскольку они несущественны, а некоторые граждане все равно собираются делать капитальный ремонт, который включает перепланировку по вкусам нового владельца. Акт просто подписывается, и на основании его подписания (и договора) дольщик оформляет свидетельство о праве на собственность. Однако как поступать в том случае, если имеются серьезные недочеты, исправление которых за собственный счет может «встать в копейку»?
Было бы логичным предположить, что раз застройщик принялся строить дом, пообещав надлежащее качество квартир, то именно он и должен исправить все, что не соответствует понятию «надлежащее качество». Так и есть, все должен исправить застройщик, причем, в максимально короткий срок и за свой счет. Чтобы этого добиться, необходимо дождаться, когда настанет тот самый момент, когда прибудет представитель застройщика для подписания акта. Если клиент не согласен исправлять все сам, терять время и тратить деньги, необходимо указать выявленные дефекты в смотровом листе и отказаться подписывать акт приема-передачи (до устранения перечисленных дефектов).
Однако смотровой акт с перечнем выявленных недостатков должен подписать и застройщик — фактически, подпись застройщика означает его согласие с наличием дефектов, что автоматически приводит к обязательству их устранения. Но застройщик обычно не торопится подписывать этот документ, поскольку исправление недостатком может привести к дополнительным расходам, которые могут оказаться весьма существенными, особенно, в том случае, если таким же образом поступят владельцы остальных квартир.
В какие сроки нужно покинуть помещение?
Этот срок указывается также в купчей отдельным подпунктом в пункте об обязательствах продавца. В указанный срок бывшие жильцы должны выехать и сняться с регистрационного учёта. Обычно он составляет один календарный месяц со дня подписания договора, пока длятся регистрационные действия.
При нарушении этих условий требуется обратиться в суд и выселить бывших жильцов по решению суда. Ответственность и последствия при отказе подписания акта Факт не подписания передаточного документа при отсутствии отлагательного условия считается действием, препятствующим сделке.
Это говорит о том, что между сторонами сделки возникли разногласия, и регистрирующие процедуры должны быть приостановлены до выяснения обстоятельств. Последствия такого решения зависят от причин, вызвавших отказ. Однако в любом случае, здравомыслящий контрагент сделки обязан подать заявление в Росреестр о приостановлении регистрации права и возбудить исковое производство против недобросовестного партнёра по сделке.
Если дело дойдёт до расторжения договора, с виновной стороны допустимо затребовать:
- деньги, затраченные на проведение сделки (переезд), как причинённый ущерб;
- моральный ущерб за пережитый стресс;
- проценты за незаконное пользование чужими деньгами (ст. 315 ГК РФ).
Как правильно оформить акт приема и передачи квартиры
О правилах составления документа говорится в законодательных нормативах. Но если выделить основные моменты, составляется следующий список:
- Текст документа можно написать от руки или напечатать.
- Составляется акт физическими лицами или юридическими – юристами, адвокатами и прочими организациями, которые занимаются продажей недвижимости.
- Важно предельно точно описывать все обстоятельства оформляемой сделки. Это может быть перечисление особенностей внесения платежей, если расчет происходит частями, а также факторы, предшествующие освобождению недвижимости. К примеру, если квартиру решили продавать, не закончив ремонт, но, уже закупив стройматериалы, необходимо перечислить их в полном объеме и указать тот факт, что весь инвентарь остается у покупателей. Если за это брались дополнительные денежные средства, указать сумму и документ, в котором были прописаны приведенные обстоятельства.
- Компания застройщика зачастую составляет готовый бланк для заполнения – типовой текст, который отождествляет все обстоятельства передачи объекта. Если покупатели желают внести дополнительные сведения, продавец не может отказать в этом. Зачастую выделяют просто графу «Дополнения», куда вносят все важные моменты для индивидуального случая.
Как правильно принять квартиру
Осматривать квартиру нужно внимательно, чтобы потом не обнаружились ошибки застройщика, исправлять которые придется собственнику за свой счет. Можно придерживаться следующих шагов:
- Проверить сначала внешнее состояние отделки комнат: полы, потолки, стены. Оценить, насколько отделка в помещении пригодна для проживания.
- Проверить все инженерные системы на работоспособность: электричество, водоснабжение, система отопления и газоснабжения, канализация.
- Проверить откосы стен, двери, подоконники на наличие трещин.
- Сверить физическую планировку квартиры с техническим паспортом.
- Снять показания счетчиков на момент передачи квартиры и указать это в акте.
Акт приема передачи квартиры по договору купли продажи представляет собой сопровождающий документ по заключению подобного рода сделок.
Его суть проявляется в обязательности составления и дополнения основного договора по купле-продажи.
Юристы с готовностью отвечают гражданам — зачем нужен акт приема передачи квартиры. Документ позволяет завершить и подтвердить перевод имущественных прав собственности на законных основаниях от одного владельца к другому.
Бланк приёмки требуется оформлять по правилам:
- соблюдать юридическую грамотность;
- включать в полном объеме информацию о двух сторонах соглашения;
- указывать информацию о продаваемом объекте, условиях и обязательствах соглашения.
Передается такой бланк совместно с другой документацией, подтверждающей новые права владельца.
Особенности долевого строительства
В наши дни очень распространенным способом приобретения жилья является долевое строительство. Конечно, в нем есть определенные плюсы. Это в основном касается вопросов внесения оплаты. После окончания работ застройщик должен передать готовую квартиру собственнику в его полное владение. Для этого он должен отправить будущему владельцу соответствующее уведомление. Иногда это делается по телефону или с помощью отправки СМС, но по закону приглашение такого рода должно быть получено по почте. Встретившись с застройщиком, владелец жилья должен подписать заранее составленный акт приема-передачи квартиры. После этого квартира переходит в руки нового хозяина, и теперь уже он будет отвечать за ее состояние. Не стоит торопиться и сразу подписывать такой документ. Владелец имеет право внимательно все осмотреть и отметить существующие недоделки. А застройщик обязан в оговоренные сроки устранить все найденные проблемы. После подписания составленного акта это сделать будет уже нельзя. Хозяин квартиры станет полным ее владельцем, и эти обязанности в полном объеме лягут уже на него.
Что должен содержать передаточный акт
Акт сдачи должен содержать следующую информацию:
- название, которое показывает, что передается недвижимость (например, «Акт приема-передачи»);
- информацию о дне и месте составления;
- сведения о сторонах: ФИО, паспорт, адрес;
- указание на ДКП (ДДУ), к которому составлен акт;
- информация о текущем состоянии жилья: адрес, техническое состояние, готовность, состояние отделки, недостатки, если таковые есть;
- указание на отсутствие претензий покупателя по поводу состояния жилья;
- расчеты по сделке (уже произведены полностью или предусмотрена рассрочка / отсрочка);
- отсутствие претензий продавца по поводу оплаты, если расчет произведен;
- указание на то, что в квартире никто не зарегистрирован и отсутствует задолженность по коммунальным платежам.
В акт можно добавить любую другую информацию по поводу договора или передачи квартиры. Акт составляется в трех экземплярах, два из них остаются у сторон, а третий передается в Росреестр для регистрации права собственности покупателя.
Если не подписать документ приёма-передачи
Имеет значение, на первичном или на вторичном рынке покупается квартира.
Когда жильё приобретается на первичном рынке:
- если при осмотре обнаружены существенные недостатки, в связи с которыми в помещении невозможно проживать, то вместо передаточного акта составляется дефектная ведомость, а застройщику дается срок для устранения недостатков;
- если обнаруженные недостатки не являются существенными, то покупателю стоит подписать акт с замечаниями, иначе застройщик вправе подписать его в одностороннем порядке и таким образом передать квартиру будущему собственнику.
Подробная информация об акте приема-передачи в этом видео:
Когда купля-продажа квартиры на вторичном рынке, одним лишь неподписанием акта дело не ограничится:
- С одной стороны, если покупатель обнаруживает настолько существенные дефекты, что у него пропадает интерес к недвижимости в принципе, то он может зафиксировать состояние квартиры (например, на фото) и обратиться в суд за расторжением договора и взысканием неустойки.
- С другой стороны, недобросовестный покупатель может просто уклоняться от подписания акта и принятия квартиры, и тогда продавцу стоит зафиксировать факт такого уклонения, чтобы в будущем понудить покупателя принять недвижимость.
- Наконец, неподписание документа со стороны продавца также может быть расценено судом как уклонение от исполнения обязанности по передаче квартиры.
В любом случае, к подписанию акта следует подойти ответственно. Если обнаружены мелкие дефекты, например, отсутствует розетка или на потолке обнаружилось водяное пятно от затопления – не стоит уклоняться от подписания акта, достаточно в полной мере отразить недостатки в передаточном документе.
Образец акта приема передачи квартиры смотрите по ссылке.
Есть три основных варианта, как в договоре может быть отражен процесс передачи квартиры:
- В договоре купли-продажи квартиры прямым текстом может быть предусмотрена необходимость составления передаточного акта при передаче. В таком случае, очевидно, акт является обязательным элементом исполнения договора.
- В договоре может быть прямо указано, что функции передаточного документа выполняет сам договор. Такой вариант является абсолютно законным, тогда квартира передается автоматически при подписании договора.
- В договоре может отсутствовать какое-либо упоминание об акте. Тогда применяются нормы ст. 556 ГК РФ, и акт становится обязательным документом при продаже
На практике сформировалось несколько видов документов передачи жилого помещения:
- Акт, как дополнение к договору, которое является неотъемлемой его частью.
- Односторонний акт передачи – такой документ подписывается обеими сторонами, но важен только, к примеру, для покупателя, документом подтверждается только передача имущества, а не его прием.
- Акт приема-передачи от застройщика – подписывается разными типами сторон: юрлицом и физлицом, в документе отражаются все характеристики жилого помещения – отделка, коммуникации и т.д.
- Акт приема-передачи квартиры во временное пользование – заключается при заключении сделки на аренду жилого помещения.