Как узаконить перепланировку: инструкция от эксперта

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как узаконить перепланировку: инструкция от эксперта». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Я получил разрешение. Что дальше?

2. Процесс узаконивания перепланировки квартиры через суд

3. Узаконивание перепланировки квартиры по проекту

4. Когда узаконивание перепланировки проблематично?

5. Этапы выполнения работ

6. За что придется заплатить?

7. Нужно ли узаконивать существующую перепланировку в квартире в 2021 году?

8. Административный порядок

9. Подлежит ли уже сделанная перепланировка легализации

10. Заключение по перепланировке от Жилинспекции

11. Узаконивание перепланировки квартиры

12. Перепланировка квартиры через МФЦ

13. Если перепланировка уже сделана

14. Какие изменения требуют согласования с законом?

Этот способ стал возможным потому, что в законе твердо не указано, что перепланировку можно делать только в том случае, если имеется готовый проект. С некоторыми оговорками, работы можно начинать пока проект находится в стадии разработки.

Я получил разрешение. Что дальше?

Начинайте перепланировку! Срок действия разрешения ограничен: всего 12 месяцев. Спустя год он утратит силу независимо от того, реконструировали объект или нет.

Когда работы будут закончены, нужно подтвердить, что вы все сделали в соответствии с проектом. Поэтому придется посетить еще несколько инстанций:

✓

БТИ (бюро технической инвентаризации). Специалист этой организации следит за тем, чтобы внесенные изменения соответствовали проектной документации. При отсутствии замечаний собственнику жилья в течение 10 дней выдается акт приемки

✓

Кадастровый отдел. Сюда предоставляется полученный в БТИ акт — на его основании делается паспорт жилого объекта, в котором отражается перепланировка помещений. Занимает эта процедура 30 дней

✓

Управление государственной регистрации кадастра. Здесь регистрируется паспорт и оформляется документ, подтверждающий право собственности

Процесс узаконивания перепланировки квартиры через суд

Для того чтобы осуществить узаконивание перепланировки квартиры самостоятельно через суд, существует определенная последовательность действий, выполнение каждого из которого крайне важно.
Порядок процесса узаконивания перепланировки

Владелец помещения обращается с заявлением установленной формы на узаконивание перепланировки в архитектурный отдел Администрации. В данном заявлении следует в обязательном порядке указать, что перепланировка уже осуществлена;
Специалист БТИ выезжает на объект и производит замеры всех внесенных изменений. Данные, которые получит специалист в результате своих замеров, будут использоваться для печати нового технического паспорта;
Необходимо получение разрешения, выданного санитарным надзором, управляющей компанией и пожарной службой. Представители данных служб осматривают произведенные перепланировки и, если все в порядке, признают, что они полностью соответствуют пожарным, санитарным и градостроительным нормам. Осуществленная перепланировка не создает опасность для целостности здания, а также не доставляет каких-либо неудобств соседям;
Кроме получения разрешений, собственнику следует заказать проект перепланировки, который изготавливает проектная организация с нужными допусками СРО.

Важно: если процесс узаконивания перепланировки проходит через суд, то простого эскиза недостаточно. В данном случае требуется проект, даже если внесены незначительные изменения.

Узаконивание перепланировки квартиры по проекту

Большинство перепланировок, которые собственники квартир планируют осуществить и узаконить, относятся к категории сложных перепланировок. В соответствии с п.п. 2 и 3 Приложения № 1 «ППМ № 508» в редакции 840, к ним относятся:

Демонтаж подоконных блоков;
Перенос кухни;
Переустановка и монтаж газовых плит, требующих дополнительной подводки. Таким образом, если вы планируете перенести газовую плиту даже на 1 метр, то это уже необходимо согласовывать как перепланировку по проекту, потому что изменится расположение плиты относительно плана БТИ, а также потребуется провести удлинение газового шланга. Это же правило распространяется и на замену газовой плиты на электрическую;
Перенос ванной, туалета, организация дополнительного санузла;
Устройство проемов в перекрытиях, а также в межквартирных, разгружающих или несущих стенах;
Изменение слоев в полах или устройство заново полов в новостройках;
Осуществление монтажа тяжелых перегородок, которые создают повышенную нагрузку на перекрытия. В старом жилищном фонде это относится к любым перегородкам, если покрытия — деревянные.

Когда узаконивание перепланировки проблематично?

Для узаконивания осуществленной перепланировки требуется, чтобы работы соответствовали всем строительным и санитарным нормам, не представляли угрозы безопасности проживания как в квартире, в которой была осуществлена перепланировка, так и в соседних квартирах.
Полный перечень работ, которые запрещено производить, отражены в п.11 Приложения № 1 «Постановления 508», в редакции 840. Такие работы нельзя узаконить ни до перепланировки, ни после нее.
К таким работам относятся:

Переустройство помещения, или же смежных с ним помещений, когда они могут быть причислены, в соответствии с утвержденным порядком, к категории помещений, непригодных для проживания;
Недопустимо ухудшать условия эксплуатации дома и граждан, а также затруднять доступ к инженерным коммуникациям, устройствам отключения; и другие подобные работы или мероприятия, которые вызывают ухудшение условий эксплуатаций дома и проживание граждан;
Проводить мероприятия, которые нарушают прочность и устойчивость несущих конструкций здания; которые могут способствовать их разрушению;
Устанавливать отключающие и /или регулирующие устройства на общедомовые (общеквартирные) инженерные сети, когда их использование может повлиять на потребление ресурсов в смежных помещениях;
Нельзя проводить ликвидацию, допускать уменьшения сечения каналов естественной вентиляции;
Нельзя допускать увеличения нагрузки на несущие конструкции сверхдопустимых значений по проекту: расчет по несущей способности, по деформациям; в процессе устройства стяжек в полу, или замене перегородок из легких материалов на загородки из более тяжелых металлов; размещение какого-либо дополнительного оборудования в помещении квартиры;
Не допускается перенос радиаторов отопления, которые подключены к общедомовой системе горячего водоснабжения и/ или центрального отопления на лоджии, веранды, балконы;
Нельзя нарушать требования эксплуатационных норм, строительных, санитарно-гигиенических,а также правил пожарной безопасности для многоквартирных домов;
Недопустима вырубка ниш, устройство проемов, пробивки отверстий в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах (стойках, столбах), а также это нельзя устраивать в местах расположения связей между сборными элементами;
Не разрешается устройство полов с подогревом от общедомовых систем горячего водоснабжения и /или отопления;
Не следует устраивать лоджии и террасы, начиная со второго этажа и выше;
Нельзя переводить технические подполы в подвалы;
Не разрешается устройство проемов между жилыми комнатами и газифицированными кухнями без наличия плотно закрывающейся двери;
Не разрешается переустройство и/ или перепланировка чердака, а также технического этажа, которые относятся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме;
Нельзя проводить мероприятия или работы по переустройству и / или перепланировке в домах, которые признаны в установленном порядке аварийными.
Недопустимо устройство штроб в горизонтальных швах и под внутренними стеновыми панелями, а также в стеновых панелях и плитах перекрытий под размещение электропроводки, разводки трубопроводов (в многоквартирных домах типовых серий).
Не следует проводить работы, которые затрагивают внешний облик многоквартирных домов и жилых домов, в том числе устройство мансардных окон, а также изменения габаритов жилых помещений (для объектов, обладающих признаками объекта культурного наследия).
Нельзя объединять газифицированное помещение с жилой комнатой.

Этапы выполнения работ

01
Косультация

Бесплатная консультация и заключение договора*
02
Выезд

Выезд кадастрового инженера на объект в согласованный день для обмеров и заключение договора
03
Подготовка документов

Оформление необходимого пакета документов и проверка на соответствие
04
Передача и расчет

Передача пакета документов и окончательный расчет

* при оформлении заявки через сайт, заказчику не нужно приезжать в офис для заключения договора (договор заключается по приезду геодезиста на Ваш объект).

За что придется заплатить?

Услуга согласования — бесплатная. Но, несмотря на это, за прочие действия при согласовании перепланировки в новостройке придется заплатить:

2 000 — 7 000 руб.: получение технического паспорта БТИ с планом квартиры;

от 15 000 руб.: создание проекта перепланировки;

от 20 000 руб.: получение технического заключения о состоянии несущих конструкций и возможности перепланировки;

от 25 000 руб.: услуги посредника по согласованию перепланировки для экономии сил и времени собственника.

Нужно ли узаконивать существующую перепланировку в квартире в 2021 году?

Зачастую происходит так, сначала сделали перепланировку в квартире, потом оформляем. Не всегда это происходит предумышленно. Рядовой случай, когда уже после совершения сделки, выясняется, что в купленной квартире сделана незаконная перепланировка. Вероятность возникновения подобной ситуации обусловлена тем, что теперь для проведения сделки предъявлять технический паспорт не обязательно.

Узаконить перепланировку квартиры придется в любом случае: возникнет необходимость сделать перепланировку по-своему, совершить сделку с данной недвижимостью или использовать ее в качестве залога в банке и т.д. Также самовольное производство работ по перепланировке может повлечь за собой ряд неприятных последствий и как собственник жилья вы несете административную, а в отдельных случаях даже уголовную, ответственность за его эксплуатацию. Естественно возникает вопрос, как узаконить перепланировку в квартире?

Узаконить перепланировку в 2021 году возможно двумя способами: в административном или судебном порядке. При этом вам придется заплатить штраф в размере от 2000 до 2500 рублей.

Административный порядок

Чтобы узаконить перепланировку в 2021 году во внесудебном порядке, для начала необходимо уточнить в органе местного самоуправления предусматривает ли их административный регламент оказание услуги по согласованию самовольной перепланировки. Если данная процедура не входит в перечень оснований для отказа в оказании муниципальной услуги, необходимо произвести следующие действия:

получить технический паспорт на помещение;
подготовить проект перепланировки или техническое заключение и согласовать данную документацию в соответствующих инстанциях;
оплатить штраф за самовольную перепланировку;
подать требуемый комплект документов с соответствующим заявлением на получение муниципальной услуги согласования перепланировки.

Подлежит ли уже сделанная перепланировка легализации

Перепланировка помещения заключается в сносе или перемещении существующих внутренних перегородок, увеличении или уменьшении общей и жилой площади. Данные процессы требуют получения соответствующих разрешений и дальнейшего внесения произошедших изменений в техническую документацию на недвижимое имущество.

Внимание! За самовольную перепланировку собственнику жилья грозит наказание, заключающееся в следующем:

административный штраф в размере от 2000 до 2500 рублей (ст. 7.21 КоАП). Плюс потребуется приведение жилой недвижимости в прежнее состояние, на что отводится строго определенный срок. Если собственник не исправит все, по решению суда квартира может быть продана с публичных торгов. Если в квартире перепланировку сделал наниматель муниципального жилья, то договор с ним расторгается;
материальная ответственность за причинение имущественного вреда вследствие обрушения конструкций жилого дома, затопления квартир других собственников, а также затрат на устранение других негативных последствий, произошедших в результате незаконной перепланировки.

Кроме того, неузаконенная перепланировка сделает невозможной дальнейшую продажу жилья другим лицам, поэтому каждый собственник жилья должен знать случаи, при которых работы по перепланировке не допускаются:

нельзя увеличивать помещение кухни или санузла за счет уменьшения больше чем на 25% площади жилых комнат;
запрещено объединять помещение кухни с другой комнатой при помощи арочного проема, если кухня оборудована газовой плитой. При этом в домах с электроплитами такие изменения проводить можно. Для этого следует оформить необходимые разрешительные документы;
нельзя сносить стены и межкомнатные перегородки, если они относятся к несущим конструкциям здания;
запрещено уменьшать диаметр труд водоснабжения и водоотведения, сносить полностью или переносить в другое место домовые инженерные коммуникации: отопительные батареи, вентиляционные каналы и оконные и дверные проемы;
не допускается перенос санузла, если этажом ниже будут располагаться жилые помещения. Однако в своей двухъярусной квартире такую перепланировку выполнить можно;
нельзя устанавливать дополнительные радиаторы отопления на балконах и лоджиях, если они будут подключаться к системе централизованного отопления дома. Если квартира оборудована индивидуальной системой отопления, то такие изменения возможны;
запрещено объединять балкон с пространством жилой комнаты, если соединительная арка будет шире, чем один метр.

Заключение по перепланировке от Жилинспекции

Жилищная инспекция по результатам рассмотрения документов, которые представил собственник перепланированной самовольно квартиры, может принять решение:

согласовать самовольную перепланировку и оставить жилище в переоборудованном виде;
отказать в узаконивании произведенных изменений и обязать собственника восстановить квартиру в первоначальное состояние, обозначив для этого конкретный срок.

Если заключение Жилищной инспекции не будет выполнено, или собственник жилья его проигнорирует, то возможно следующее развитие событий:

жилье собственника выставят на аукцион;
с нанимателем муниципального жилья договор найма будет расторгнут.

Узаконивание перепланировки квартиры

Владелец помещения обращается с заявлением установленной формы на узаконивание перепланировки в архитектурный отдел Администрации. В данном заявлении следует в обязательном порядке указать, что перепланировка уже осуществлена;
Специалист БТИ выезжает на объект и производит замеры всех внесенных изменений. Данные, которые получит специалист в результате своих замеров, будут использоваться для печати нового технического паспорта;
Необходимо получение разрешения, выданного санитарным надзором, управляющей компанией и пожарной службой. Представители данных служб осматривают произведенные перепланировки и, если все в порядке, признают, что они полностью соответствуют пожарным, санитарным и градостроительным нормам. Осуществленная перепланировка не создает опасность для целостности здания, а также не доставляет каких-либо неудобств соседям;
Кроме получения разрешений, собственнику следует заказать проект перепланировки, который изготавливает проектная организация с нужными допусками СРО.

В том случае, когда суд удовлетворяет иск, собственнику помещения необходимо пройти ещё несколько шагов, с целью получения документов для узаконивания перепланировки:

Обратиться в БТИ для получения разрешения и проверочного акта, которые подтверждают, что перестройка сделана в рамках проекта;
Собственник передает разрешение и проверочный акт в Росреестр, который выдает новый кадастровый паспорт;
Собственник обращается в Регпалату, которая выдает ему новое свидетельство о праве на квартиру.

Когда суд не легализирует перепланировку и выдает отказ, то в данном случае собственнику придется приводить квартиру в исходное состояние до перепланировки. Данный процесс контролирует межведомственная комиссия, целью которой является отслеживание процесса восстановления без каких-либо нарушений.
Также суд обязательно назначит собственнику квартиры уплату штрафа. И получить новые документы на квартиру собственник сможет только тогда, когда оплатит штраф. До этого момента квартира будет находиться под судебным арестом.
В случае, когда собственник примет решение об оформлении перепланировки квартиры «задним числом», тем самым обманув администрацию, то ему может грозить дополнительная ответственность подлог.

В соответствии с жилищным кодексом РФ перепланировка – это ничто иное, как изменение конфигурации помещения, требующее внесения изменения в его технический паспорт. Не стоит путать с переустройством, процессом, связанным с установкой, заменой или переносом инженерных сетей или электрического (или иного) оборудования. При этом зачастую перепланировка проводится одновременно с переустройством.

Перепланировка может включать в себя следующие мероприятия (но не ограничивается ими, т.к. обычно исчерпывающий перечень установлен административным регламентом конкретного муниципалитета):

возведение, перенос и разборка перегородок;
ликвидация, перенос и устройство дверных проемов;
устройство дополнительных кухонь и санузлов;
изменение жилой площади за счет вспомогательных помещений и т.д.

Перепланировка квартиры через МФЦ

Конечно, в этом непростом вопросе не обойтись без ряда ограничений. Если вы решили изменить свою квартиру в 2021 году, знайте, на какую перепланировку не дадут разрешение компетентные органы:

Увеличение кухни за счет примыкающей комнаты или санузла, а также перенос зоны готовки в жилую комнату.
В одноуровневой квартире организация ванной или туалета над жилой комнатой.
Перенос и любые другие изменения газовых и водопроводных коммуникаций, а также систем отопления, в том числе перенос батарей на лоджии, укладывание любых труб в стены.
Удаление несущих стен и организация в них дополнительных дверных и арочных проемов.

Если перепланировка уже сделана

Проведение несогласованной перепланировки, даже не нарушающей строительные нормы, требует обязательного последующего согласования. То, как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры, не сильно отличается от предварительного согласования планируемой перепланировки. Необходимо следовать алгоритму:

Составить проект, если такового нет.
Подготовить проектную документацию, включая составление технического заключения о состоянии дома.
Получить разрешение (согласование) служб, ответственных за контроль. Например, газовых, если проводятся работы на кухне и затрагиваются газораспределительные сети.
Получить подтверждение от СЭС о соблюдении санитарных норм в квартире.
Обратиться в Жилищную инспекцию, следуя стандартному регламенту.
При необходимости оспорить отказ в суде.
Внести корректировки в технические документы в БТИ.

Если привлекаются изначально специалисты и составляется правильный проект перепланировки, то согласование проходит без существенных проблем. То, как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры самостоятельно без оформления проектных документов, зависит от фактически совершенных изменений. Не все действия владельцев могут являться правильными и соответствовать стандартам. Если нарушены технические требования, то оформить сделанную перепланировку квартиры будет невозможно. В таких ситуациях единственное решение – восстановление состояния квартиры до того, каким оно было до перепланировки.

Какие изменения требуют согласования с законом?

В идеале совершать какие-либо действия по изменению конфигурации внутри жилого помещения без согласования с соответствующими структурами нельзя.

Несмотря на запрет и предусмотренную ответственность, граждане сначала выполняют ремонтные работы, а после задумываются о том, как согласовать незаконную перепланировку.

Перепланировка — изменение конфигурации жилого помещения. Переустройство — изменение инженерных систем внутри помещения. И то, и другое требуют составления отдельного проекта и его дальнейшего согласования со службами, отвечающими за состояние коммуникаций, а также местными органами управления.

Разрешение на перепланировку необходимо в следующих случаях:

Частичный или полный демонтаж, установка, перенос стен и перегородок в рамках одного помещения;
Изменение местоположение газовой плиты или ее замена на электрическую;
Перенос, объединение, разъединение, расширение санузлов;
Демонтаж, перенос, изменение размеров дверных и оконных проемов;
Изменение конструкций полов.

Есть ряд запрещенных перепланировок. Согласовать их не получится ни при каких условиях. Более того, выявив подобные изменения, уполномоченные структуры выпишут собственнику квартиры штраф и обяжут вернуть помещение в первозданный вид.

К таким перепланировкам относятся:

Любые изменения в несущих конструкциях здания;
Объединение комнаты с кухней, изменения в вентиляционной системе в газифицированном доме;
«Замуровывание» в стены труб газоснабжения;
Перенос кухни или ванной комнаты, если квартира расположена выше первого этажа;
Устройство полов с подогревом, работающим от систем общедомового снабжения.

Существуют правила перепланировки квартир. Например, в Москве они установлены Постановлением Правительства №508 от 25.11.2011 г., а затем скорректированы Постановлением №840 от 26.12.2012 г..

Без согласований в квартире можно сделать несложный ремонт, который не приведет к значительным изменениям. По словам Андрея Купцова, без согласования можно сделать проем в ненесущей стене, если это никак не меняет нагрузку на перекрытия, заменить сантехническое оборудование без изменения его месторасположения. Разрешено также перестилать полы, если не меняются параметры помещения, такие как его высота. Эскиз проведенных работ необходимо направить для согласования в Мосжилинспекцию. Не надо согласовывать замену отделочных покрытий стен, потолка, пола — например замену линолеума на ламинат или плитку.

В упрощенном порядке можно согласовать устройство встроенных шкафов, заложение или устройство дверных проемов в ненесущих перегородках, перестановку мойки на кухне или замену ванны на душевую кабину в границах санузла.