Стоит ли продавать или покупать квартиру в московских хрущевках под снос
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Стоит ли продавать или покупать квартиру в московских хрущевках под снос». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Собственники квартир в пятиэтажках, которые попали в первый этап, скорее всего, будут дожидаться нового жилья. Второй и третий этапы — это уже довольно отдаленная перспектива, здесь люди будут действовать по обстоятельствам — они могут выйти на рынок вторичного жилья для решения насущных жилищных проблем.
Что делать владельцам хрущевок: продавать или ждать переселения
«Если перед человеком остро стоит жилищный вопрос, а его дом попал во вторую или третью очередь, то он сам должен определиться — решать его сейчас и уже сегодня жить в комфортных условиях или ждать пять — десять лет, пока получит новые квадратные метры и сможет дороже их продать», — говорит председатель совета директоров сети офисов «Миэль» Марина Толстик.
При принятии решения о продаже квартиры в пятиэтажке нужно мониторить рынок и исходить из своих планов в среднесрочной перспективе, рекомендует генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова. По ее мнению, есть смысл подождать и не продавать квартиру только по переселению в первой волне. Сроки переселения во второй и третьей волне настолько длительные, что лучше использовать средства от продажи для улучшения своих жилищных условий на первичном рынке, отмечает эксперт.
«Сейчас — наилучшие условия ипотечного кредитования за всю историю существования рынка недвижимости в России. Застройщики или субсидируют ставку, предлагая ипотеку без процентов на первый год, или совместно с банками предлагают беспрецедентные условия — 3% годовых на весь срок займа. Всем, кто принимает решение, ищет объекты на первичном рынке, рекомендую совершить сделку именно сейчас. Для продажи имеющегося жилья тоже момент достаточно благоприятный, на рынок вернулись покупатели, все необходимые службы и сервисы возобновили привычный режим работы», — говорит председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
Как защитить себя при покупке?
Чтобы не потерять деньги в сделках с квартирами под реновацию, нужно учитывать определенные ограничения:
- проверить, не заключил ли собственник договор на передачу своей квартиры местным властям;
- выяснить, было или нет оформлено соглашение на выкуп квартиры;
- узнать, нет ли решения судебной инстанции о выселении владельца в принудительном порядке (если он отказался переезжать по реновации и при этом не согласился на денежную компенсацию);
- убедиться, что имущество принадлежит владельцу на праве собственности (оно может быть на балансе муниципалитета, а человек проживает по договору социального найма);
- проверить, не наложено ли на жилье обременение (банком или судом).
Мы не знаем, как окажется выгоднее конкретно для вас: продать квартиру сейчас или дождаться сноса и новой квартиры. Но вот что вам стоит учесть.
Никто не знает, что будет на рынке недвижимости через несколько лет: увеличатся цены или понизятся. Кроме того, сложно предугадать заранее цены квартир, которые даст город. Вдруг вместо тихого двора именно вам достанется дом с окнами на железную дорогу.
Узнайте срок переселения в новый дом
Если ждать год-два, а деньги за квартиру вам нужны не срочно, скорее всего, вам будет выгоднее дождаться переселения в новый дом и продать уже новую квартиру. Но если точных сроков нет, процесс может затянуться на 10-15 лет. Тогда можно смело продавать, не боясь потерять выгоду.
Ответы на популярные вопросы
- Можно ли использовать электронную регистрацию и сервис безопасных расчетов? — Нет, нельзя.
- Какие способы расчета возможны? — Только аккредитив.
- Можно ли использовать материнский капитал как первоначальный взнос? — Нет, нельзя.
- А погасить кредит досрочно погасить материнским капиталом? — Да, после оформления объекта недвижимости в собственность.
- Можно ли использовать субсидию 450 000 рублей для многодетных семей для погашения кредита? — Нет, нельзя.
- Можно ли получить налоговый вычет в будущем? — Да, ограничений нет.
Государство решило за банки сложный вопрос с переоценкой залогов. По закону о реновации, условия ипотеки меняться не должны. Если ваш дом только ждет своей очереди на расселение, то схема взаимодействия с банком не меняется. Даже после сноса дома вам не придется собирать кипу новых документов. Банк получит в залог новую квартиру взамен старой. На новую квартиру автоматически переоформится страховой полис, а к закладной будет прикреплен дополнительный лист о смене предмета залога. Пока ни один банк не пытался оспорить этот порядок. Но и проверить методику на практике еще не успели, поэтому лучше уточнить в банке, как в вашем случае будет происходить переоформление и нужно ли подписывать дополнительные бумаги.
Могут ли дом убрать из программы реновации
Жители многоэтажного дома могут проголосовать за исключение здания из программы реновации в любой момент в случае, если к этому времени ни один из нанимателей или собственников квартир еще не заключил договор о предоставлении нового жилья.
Чтобы дом исключили из программы, жители должны провести общее собрание, и на нем за отказ от реновации должны быть отданы не меньше одной трети от всех голосов дома. Если собрание решит исключить дом, то обратно его вернуть не получится.
Это риск для тех, кто решил инвестировать в старое жилье, чтобы затем получить новые квартиры. Если вы решили так вложить деньги, перед покупкой поговорите с будущими соседями и представителями управляющей компании. Выясните, нет ли в доме активных жителей, которые выступают и агитируют остальных против реновации. Если такие есть, схема инвестирования может провалиться, и вы останетесь с квартирой в старом доме.
Покупка дополнительных площадей по программе реновации в Москве
Второй вариант, которым могут воспользоваться участники программы реновации, — это докупка дополнительных площадей. Участники программы реновации имеют возможность в момент переезда приобрести за доплату квартиру большей площади и с большим количеством комнат по сравнению с бесплатно предоставляемым жильем либо несколько квартир.
Если в момент переезда переселенец не использовал свое право на докупку, то в течение двух лет в дополнение к уже оформленному в собственность равнозначному жилью можно приобрести еще одну квартиру. В обоих случаях можно приобрести квартиры общей площадью не более 100 кв. м со скидкой 10%. Такое право действует однократно.
Как пояснили в пресс-службе Фонда, докупить дополнительные площади в момент переезда можно в том же доме, где предоставляется новая квартира, либо в другом доме, построенном по реновации, но только в том же районе.
«В другом районе участник программы реновации может приобрести дополнительную квартиру только в течение двух лет со дня оформления его права собственности на равнозначное жилье. Приобрести такое жилое помещение возможно в любом районе города Москвы, где сформирован резерв жилых помещений», — пояснили в Фонде.
Выбрать квартиру в другом районе можно будет из специального квартирного фонда реновационных домов. Ознакомиться с перечнем доступных квартир можно здесь.
Продажа квартиры в рамках программы реновации в Москве
Участники реновации могут продать свою недвижимость до переселения или после. Законодательством не предусмотрены какие-либо ограничения по сделкам для граждан, владеющих недвижимостью в новостройках реновации.
По мнению экспертов, решение о продаже зависит от каждой конкретной ситуации и в большой степени от того, каковы сроки переселения дома, в котором у собственника находится квартира. Безусловно, квартира в новостройке будет стоить дороже, чем в доме под снос. Но вариант подождать и продать позже подходит тем, чей переезд планируется через четыре-пять лет, считает руководитель отделения «Войковская» агентства недвижимости «Азбука жилья» Елена Карелина.
По данным компании, сейчас средняя стоимость 1 кв. м в домах под снос — 219 тыс. руб. Средний бюджет составляет 9,56 млн руб. Средняя стоимость 1 кв. м на московском рынке — 262 тыс. руб., а средний бюджет — 17,1 млн руб. «Разница в стоимости очевидная, сейчас можно выиграть от 3 млн до 5 млн руб. после получения квартиры в новом доме и ее дальнейшей продажи», — отметила эксперт.
Если ждать нужно больше пяти лет, то можно рассмотреть продажу сейчас, тем более что спрос на рынке достаточно высокий. По оценкам «Инком-Недвижимости», за год экспозиция квартир в домах под снос сократилась на треть, до 1546 лотов, средняя цена квадрата в них выросла на 11%, до 207,6 тыс. руб., а усредненная стоимость — на 6,2%, до 8,6 млн руб.
Покупка квартиры в доме под реновацию: возможные риски
С 1 июля 2017 года вступил в силу Закон «О реновации». Суть данной Программы состоит в том, чтобы расселить жителей столицы из ветхого аварийного жилья во вновь построенные современные многоэтажные дома с обустроенной придомовой территорией и отличной инфраструктурой. Сейчас эта программа находится в стадии продуктивного воплощения в жизнь и уже прошли первые этапы реновации.
Многие «хрущевки» уже расселили, и новоселы получили свои квартиры в многоэтажках. Также на рынке недвижимости наблюдается тенденция продажи квартир в «хрущевках» по завышенным ценам.
Многие предприимчивые граждане интересуются приобретением данного жилья, чтобы впоследствии с выгодой для себя вступить в программу реновации. Законом не запрещены такого рода сделки, однако, нужно учесть все имеющиеся риски, которые будут сопровождать данные ситуации.
Если купили квартиру, не зная, что дом относится к аварийным
Как покупка, так и продажа жилья в аварийном доме не запрещены законом, но в этом случае продавец должен уведомить покупателя о том, что дом в плохом состоянии и комиссия признала его непригодным для проживания, рассказал юрист Василий Сосновский.
Если продавец умалчивает об этом факте, то покупатель вправе расторгнуть сделку в суде согласно ст. 475 Гражданского кодекса. Продавцу придется вернуть деньги, а покупатель получит проданную недвижимость в собственность, пояснил он.
Начиная с 1 февраля 2022 года в соответствии с ФЗ № 148, в кадастр недвижимости стали заносить информацию о признании многоквартирных домов аварийными и подлежащими реконструкции или сносу, а также о признании такого дома непригодным для проживания. Ожидается, что это убережет честных покупателей от “покупки с сюрпризом”, если при заключении сделки их не уведомят о том, что дом или квартира аварийные.
Приобретение квартиры в доме под снос в Москве производится соответственно статьям 549–558 Гражданского кодекса. Перед совершением покупки познакомьтесь с тонкостями:
- выясните в градостроительном комитете, включён ли дом в программу реновации;
- нет ли соглашения продавца с администрацией о предоставлении жилого помещения взамен имеющегося, не была ли выплачена компенсация за квартиру;
- не наложено ли на жильё обременений судом или по ипотеке;
- продавец должен подтвердить право собственности Свидетельством или выпиской из ЕГРН.
После выяснения перечисленных факторов можно приступать к сделке.
- Составляется договор купли-продажи. Подробно описываются тонкости сделки. Указывается, что жильё относится к сносимому и расселяемому фонду.
- Оформляется передача денег составлением документов или по безналичному расчёту. Платёжные документы банка, подтверждающие перечисление, являются распиской. Покупатель и продавец ставят на поручении подписи.
- Подписывается передаточный акт квартиры и мебели, если это оговорено раньше. В него вносятся предметы, имеющиеся в квартире.
- Право собственности регистрируется в Росреестре. Вносятся изменения в Единый государственный реестр недвижимости. Покупатель получает выписку о праве собственности, продавец – выписку о том, что с него это право снято, с указанием документа.
ДНИ.РУ – Реновация в Москве: от идеи до реализации
Год назад в Москве стартовала масштабная программа реновации, аналогов которой, по утверждению экспертов, не существует в мире.
Сотни тысяч москвичей, живущих в морально устаревших домах, построенных 50-60 лет назад, в скором времени переедут в комфортные квартиры, получив при этом многочисленные бонусы. Dni.
Ru напоминают о том, что сделано за этот год строителями, законодателями, представителями исполнительной власти и всеми, кто причастен к воплощению программы реновации в жизнь.
С ЧЕГО ВСЕ НАЧАЛОСЬ
О старте нового этапа реновации в Москве мэр Сергей Собянин объявил после встречи с президентом 21 февраля 2017 года.
Градоначальник рассказал Владимиру Путину о том, что за последние годы 160 тысяч жителей хрущевок смогли переехать в новые квартиры, но в городе остаются еще несколько тысяч домов, ресурс которых находится на пределе.
В них проживает 1,6 миллиона москвичей, а площадь ветхих и изношенных зданий – 25 миллионов квадратных метров.
Мэр попросил главу государства оказать содействие в инициировании внесения необходимых изменений в законодательную базу для того, чтобы у жителей, власти и девелоперов не было проблем при реализации программы реновации. В свою очередь, Владимир Путин попросил сделать так, чтобы людей все устраивало и реновация стала прозрачной и понятной для всех.
Владимир Путин, президент России:
Я знаю настроения и ожидания москвичей. Они связаны с тем, чтобы эти дома снести и на их месте новое жилье построить. Мне представляется, что это и было бы самым правильным решением.
Московские власти так и поступили, они сделали реализацию программы реновации максимально прозрачной. Началась серьезная работа по подготовке переселения жителей из ветхого жилья – за дело взялись эксперты, законодатели и чиновники.
ЮРИДИЧЕСКАЯ ПОДДЕРЖКА
Юридическим сопровождением беспрецедентной программы переселения из ветхого жилья занялись депутаты Госдумы и Мосгордумы: парламентарии обсудили с экспертным сообществом необходимые поправки к федеральным и региональным законам, которые необходимо принять для того, чтобы программа не забуксовала. Помимо этого, депутаты провели ни один десяток встреч с экспертами в области градостроения, девелоперами и архитекторами.
В начале марта 2017 года спикер Госдумы Вячеслав Володин встретился с мэром Москвы Сергеем Собяниным для того, чтобы обсудить законодательное сопровождение программы реновации.
“Необходимо подготовить пакет поправок, который будет призван решить задачу обеспечения новым, современным и комфортабельным жильем тех, кто проживал в старых пятиэтажках”, – заявил политик.
Вячеслав Володин, спикер Госдумы:
Будет создано новое городское и общественное пространство, а также удовлетворяющий требованиям современного горожанина удобный, функциональный и красивый мегаполис.
Было решено, что до принятия закона о реновации депутаты обсудят с экспертным сообществом и самими жителями сносимых пятиэтажек широкий круг вопросов: где и в какие сроки будет построено новое жилье, что делать с деньгами, уже внесенными на капитальный ремонт. Для взаимодействия властей и населения в Госдуме была создана специальная рабочая группа.
Пятиэтажный ажиотаж: вызовет ли программа реновации изменения на рынке жилья
/ СМИ о нас / Пятиэтажный ажиотаж: вызовет ли программа реновации изменения на рынке жилья
29 мая 2017
ТАСС узнал, кому нужны дома, которые могут снести, и стоит ли продавать квартиру в хрущевке.
Эксперты, опрошенные ТАСС, расходятся во мнениях относительно спроса на квартиры в домах, попавших в список для ания по включению в проект программы реновации (оно проходит с 15 мая по 15 июня).
Например, управляющий партнер «МИЭЛЬ – Сеть офисов недвижимости» Марина Толстик отметила, что рост активности в сегменте пятиэтажек заметен: «В апреле доля хрущевок в структуре продаж увеличилась до 19% – почти на 5 процентных пунктов по сравнению с мартом».
Руководитель аналитического центра портала объявлений о продаже недвижимости ЦИАН Алексей Попов отмечает, что всплеск интереса к квартирам в домах такого типа отмечался в марте, но сейчас сошел на нет.
По его словам, до встречи мэра Москвы Сергея Собянина и Владимира Путина, на которой президент поручил главе города возобновить программу реновации, на дома такого типа приходилось 65-70 объявлений в день.
«В конце февраля, когда прошел первый информационный фон, объем предложений несколько увеличился. Это можно объяснить тем, что владельцы квартир хотели оценить интерес потенциальных покупателей. Немного выросли и цены.
Но покупатели на это не отреагировали, поскольку рынок жилья Московского региона сейчас затоварен – как на первичном, так и на вторичном рынке», – рассказал Попов.
Однако после того, как был опубликован список для ания по включению в программу, количество предложений о продаже снизилось. «Сейчас они находятся в диапазоне 50-60 предложений в день, по данным на середину и конец мая», – сказал аналитик.
Толстик говорит, что некоторые владельцы «сносимой» квартиры, которые собирались ее продать до публикации списка на ание, сейчас снимают объявления.
Скупают ли хрущевки?
Вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко считает, что ажиотажного спроса на дома, которые вошли в список для ания по участию в программе реновации, ждать не стоит.
«В сегменте эконом-класса 70% покупок совершаются с помощью ипотеки. А банки не кредитуют такие объекты. Все эти пятиэтажки с точки зрения ипотечного заемщика не являются ликвидным товаром», – уверена Радченко.
Не подойдут они и для вложения денег, считает эксперт. «С точки зрения инвестиционного потенциала это тоже неликвидно, потому что неизвестно, где дадут квартиру в новом доме.
Нет никакой гарантии, что владельцу квартиры в Измайлово дадут новую там же, рядом с метро и с видом на пруд», – считает вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости.
«Реновация» стало словом года в 2017 году. Действительно, масштабы программы действительно впечатляли, московские власти запланировали снести и расселить больше 5 тысяч устаревших домов, а освободившиеся участки отдать под застройку современными кварталами.
Что особенно важно, дело не в состоянии домов (аварийные дома расселяются по другой программе), а именно в их моральном износе. Такие дома называли неудобными и непригодными к капитальному ремонту. Но история сноса московских пятиэтажек началась задолго до этого.
Расселять устаревшие пятиэтажки в Москве начали с начала 2000-х годов, а сама программа была разработана в 90-х годах прошлого века под руководством мэра Москвы Юрия Лужкова. Программу так и называли – «лужковская», по ней до 2010 года планировалось расселить 1722 пятиэтажных дома, и к настоящему времени программа почти завершена.