Как проверить квартиру при покупке на вторичном рынке?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как проверить квартиру при покупке на вторичном рынке?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Если осмотр квартиры проходит без присутствия владельца, следует обязательно запросить нотариальную доверенность. «В ней должны быть указаны адрес жилья и паспортные данные как собственника, так и человека, который непосредственно встречается с потенциальным покупателем. Нотариальная доверенность необходима, если взрослые дети сдают квартиру своих пожилых родителей, которые не могут сами присутствовать при показе квартиры», — подчеркнул эксперт «Авито-Недвижимости».

Совет № 3: Проверьте основание права собственности

Проверка оснований права собственности также поможет избежать встречи с мошенниками. В свидетельстве о праве собственности указано, на каком основании собственность была получена — по договору купли-продажи, в результате приватизации, дарения или в наследство. «В последних двух случаях велика вероятность, что сделка будет оспорена в суде родственниками или вновь появившимися наследниками. Обратите внимание, как давно продавец стал собственником квартиры, как он стал собственником — купил или получил в наследство. Эта информация есть в свидетельстве о государственной регистрации права. Если 15 октября продавец стал наследником, 25 апреля получил свидетельство о собственности, а 26 октября уже выставил квартиру на продажу, поверьте, здесь явно что-то не так», — советует Данильченко.

Слишком быстрая продажа может быть опасна с точки зрения оспаривания сделки другими наследниками. Срок исковой давности по оспариванию наследства составляет три года, поэтому при проверке документов нужно обратить внимание на срок владения недвижимостью этим продавцом: лучше, чтобы он составлял более трех лет, объяснила юрист.

Шаг 1. Подбираем банк

Сначала нужно понять, на что можно будет рассчитывать при покупке. Для этого необходимо предварительно выбрать желаемый вариант квартиры. Речь не идет о конкретной сделке. На этом этапе достаточно проанализировать рынок и определить среднюю цену на подходящее по основным параметрам жилье.

Необходимо выбрать один (или несколько банков), предлагающих ипотечное кредитование на вторичное жилье и сравнить условия. На сегодняшний день в списке наиболее привлекательных вариантов первыми строчками стоят:

• Альфа-Банк с займами на жилье по 8,4% годовых;
• Росбанк с ипотечной ставкой в 8,7%;
• ВТБ с переплатой в 10,4% годовых;
• Открытие со ставкой по кредиту на вторичку в 10,79%.

Риски и расходы (явные и скрытые) при оформлении ипотеки

Сумма, которую придется потратить при оформлении ипотеки на вторичку, варьируется от нескольких тысяч рублей до десятков и даже сотен тысяч. Зависит это от некоторых факторов.

Привлечение риелторов. Зачастую самостоятельно организовать подбор и покупку жилья довольно сложно, поэтому многие пользуются услугами профессионалов. Важным моментом будет обозначенная в договоре ответственность за проверку квартиры на юридическую чистоту. Оплата за такие услуги может составить несколько десятков тысяч рублей.

Проведение рыночной оценки квартиры. Деньги придется потратить на услуги аккредитованного банком оценщика. Поискать более дешевые варианты не получится.

Оплата нотариальных услуг. Банк может настаивать на нотариальном заверении сделки. Но законодательно это требуется только в трех случаях:

• если собственником является несовершеннолетний гражданин;
• если собственник находится под опекой из-за недееспособности;
• если квартира находится в долевой собственности у нескольких лиц.

Право собственности и другие документы

Убедиться в том, что продавец обладает правом собственности на квартиру и оно оформлено по закону можно благодаря:

• договору купли-продажи, ренты, мены;

• дарственной или свидетельству о наследовании;

• свидетельству о приватизации;

• решению суда, признающему право собственности.

Продавец должен иметь одну из указанных бумаг наравне с документом, подтверждающим право владельца на недвижимость – свидетельством о праве собственности на квартиру, а с 1 января 2017 года – выписка из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости). Наравне с указанными документами продавец должен предоставить:

• паспорт, а также второй документ, удостоверяющий личность (например, водительское удостоверение);

• свидетельство о праве собственности либо выписку из ЕГРН;

• расширенную выписку из ЕГРН (содержит данные за последние 20 лет, документ выдается в Росреестре или МФЦ, возможно заказать удаленно);

• кадастровый паспорт;

• выписку из домовой книги;

• технический план квартиры.

Справка из психо-неврологического диспансера

Если сделку проводит человек, стоящий на учёте в психо-неврологическом диспансере или наркологии, сделку могут признать недействительной.

Юристы предупреждают, что у некоторых людей создан целый бизнес, связанный с перепродажей одной и той же квартиры.

Владелец, стоящий на учёте, продаёт квартиру (обычно покупатели справку не требуют). Затем идёт в суд и оспаривает сделку, ссылаясь на собственную невменяемость. Квартиру ему возвращают, покупателя выселяют. Так можно повторить несколько раз. Две сделки по московской квартире — уже 18 млн прибыли.

Понятно, что придётся вернуть покупателю деньги. Но что взять с человека, укоторого из имущества единственное жильё и небольшой доход? Почти ничего. Крошечная часть дохода, списанная приставами, не компенсирует потери и не поможет купить новое жильё.

Можно ли купить квартиру в ипотеку с перепланировкой?

Банки разрешают покупать квартиры только с узаконенными перепланировками. Вы не сможете приобрести недвижимость по ипотеке, если:

• лоджия объединена с комнатой;

• в квартире снесли несущие стены и не согласовали с БТИ;

• отопительные приборы перенесли на лоджию или балкон;

• газифицированную кухню объединили с общей комнатой;

• площадь санузла увеличена за счет жилого помещения;

• перенесли инженерные системы: канализацию и водопровод.

Задолженность за «коммуналку»

В процессе общения продавец квартиры может открыто сообщать о наличии долгов по ЖКУ, демонстрировать справки из управляющей компании (УК) с суммой долга, и даже давать вам средства на то, чтобы этот долг погасить. Но все это не отменяет того, что в будущем «всплывут» и другие долги.

Как вариант, УК может неожиданно «вспомнить», что теперь уже прежний собственник в свое время не прошел поверку счетчиков, в результате чего сейчас надо делать перерасчет согласно нормативам — это существенно увеличивает сумму задолженности. Здесь решающее значение имеет период, за который насчитали долги.

Если этот период попадает на время владения предыдущего собственника, то такая задолженность не касается нового хозяина жилья. Коммунальные долги имеют привязку не к квартире, а к конкретному лицу. Таким образом, если купив квартиру вы столкнулись с долгами по ЖКУ от предыдущего владельца, разбираться с этим обязан он, а не вы.

Но может быть и так, что «всплывший» впоследствии долг был рассчитан с того момента, как квартиру уже купил новый собственник, а о необходимости сделать поверку счетчиков продавец не предупреждал. Здесь возможны два сценария. Первый: если в ходе поверки становится понятно, что приборы в исправном состоянии, то есть основание требовать от УК квалифицировать переданные ранее показания счетчиков, как верные. Следовательно, делать пересчет по нормативам необходимости нет. Но если счетчики окажутся неисправными по итогам поверки, то расчет по нормативам будет резонным.

Чтобы понять адекватную ли цену назначает продавец, нужно знать, когда лучше покупать квартиру:

• самые выгодные предложения и активизация рынка недвижимости происходит весной и осенью;
• снижение цен на квартиры можно ожидать зимой;
• летом на вторичном рынке наблюдается «мертвый сезон».

Кроме того, первоначальная цена всегда на 20-30% выше той, которую продавец желает получить. За счет этой наценки владелец имеет возможность торговаться, постепенно снижая цену.

Сбить цену помогут некоторые особенности квартиры:

• угловое расположение;
• отсутствие балкона или лоджии;
• обременения в виде ипотеки и несовершеннолетних детей;
• необходимость замены чего-либо и т.д.

Подготовка документов для регистрации

Оформление покупки квартиры на вторичном рынке начинается с подготовки всех необходимых документов для сделки.

Документы при покупке квартиры-вторички:

• паспорта покупателя и продавца;
• правоустанавливающие бумаги на недвижимость;
• справка о составе семьи (подтверждает отсутствие или наличие в квартире прописанных граждан);
• выписка из ЕГРН (подтверждает право собственности);
• справка из БТИ о текущей стоимости квартиры;
• выписка из ЕИРЦ (необходимо для подтверждения отсутствия долга по коммунальным платежам по конкретному адресу);
• согласие супруга на продажу квартиры (если продавец состоит в законном браке);
• техпаспорт;
• квитанция на оплату государственной пошлины.

Как не парадоксально это звучит, но начинать осматривать квартиру перед покупкой необходимо задолго до входа в неё, на далёких рубежах и подступах. Так будет провести осмотр квартиры перед покупкой правильнее всего.

В первую очередь обратите внимание на сам дом, в котором вы предполагаете жить, соберите по максимуму достоверной информации по зданию — год постройки, материал стен — из чего дом построен, когда был последний капитальный ремонт, что конкретно менялось — кровля, инженерные коммуникации, или же просто был проведен лёгкий косметический марафет, размер услуг жкх, какая управляющая компания осуществляет эксплуатацию дома. Оцените транспортную, социально-бытовую инфраструктуру вокруг своей будущей квартиры. Ответьте себя на ряд первостепенных вопросов: В какой магазин будете ходит по утрам за хлебом, в какое учебное учреждение отдадите своего ребёнка, в каком парке или сквере будете совершать вечерний променад, как вы будете добираться на работу…

Для сбора информации по криминогенной обстановке вам стоит обратиться к участковому полиции, но лучше всего на осмотре квартиры включить местное сарафанное радио — расспросите местных жителей, бабушек на лавке, о том чем и как живёт дом и микрорайон в общем — есть ли сборища наркоманов, где живут алкоголики и другие ассоциативные элементы.

Для многих клиентов на рынке вторичного жилья вопрос о покупке снимается далеко на подступах к самой квартире…

Назначать просмотр необходимо по предварительной устной договоренности с представителем собственника — риэлтором или агентом, или самим хозяином квартиры. Не надо ломиться в закрытую дверь и играть в детектива, вычислять по фото или у местных жителей где конкретно в доме какая квартира продаётся. Заявившись к продавцу, неожиданно для него, вы можете скомпрометировать себя и выставить не в лучшем свете. И скорее всего осмотр квартиры для вас закончится не начавшись

Очень часто потенциальные покупатели узнают о том, где находится в каком подъезде квартира, лишь на просмотре. Риэлторы в целях конфиденциальности держат до последнего эту информацию в секрете. Частенько клиентов подстерегает неожиданный и неприятный сюрприз — квартира в торце или угловая. И если для вас как для покупателя этот момент определяющий, рекомендую заранее задать вопрос о расположении квартиры на этаже и планировке.

Типичные ошибки клиентов на осмотре квартиры перед покупкой

Ошибки совершённые на просмотре могут выйти вам боком. Они либо загонят вас в тупик, либо отодвинут на неопределенное время от намеченной цели — приобретения своего собственного жилья.

Очень часто потенциальные покупатели забывают о всех правилах приличия, наставлениях и рекомендациях перед осмотром квартиры и наломав дров остаются ни с чем. Ломятся напролом как слон в посудной лавке, неповоротливо без смекалки.

Вопрос купли-продажи недвижимости, и в частности осмотр квартиры перед покупкой, очень сложен и многогранен, уж очень много есть нюансов. И записываться на просмотр квартиры, не заручившись некоторыми сведениями и рекомендациями, не просто опрометчиво — в большинстве случаев вообще недопустимо.

Надеюсь, несколько моих практичных советов помогут вам с достоинством пройти этот этап в вашей жизни, уверенно держаться на осмотре квартиры перед покупкой на вторичном рынке и обращать своё внимание действительно на важные моменты.

И не забывайте, что это рынок — будьте на стороже, держите хвост пистолетом и ухо востро.

Шаг 3. Звонок продавцу

Перед назначением встречи позвоните продавцу и задайте несколько уточняющих вопросов. Это поможет вам отказаться от просмотра сомнительных вариантов и вы сэкономите время.

1. Продается ли квартира? Часто продавцы или посредники забывают снять объявление с площадок в Интернете. Так что нужно назвать адрес и сразу уточнить, продается ли эта недвижимость.
2. Кто продает квартиру? Определите, с кем имеете дело: риелтором или владельцем.
3. Какова реальная стоимость квартиры? Продавцы могут занизить цену в объявлении, а при осмотре этот факт всплывет. Вы потеряете время, которое можно было потратить на изучение варианта без скрытой наценки.
4. Есть ли торг? Торговаться лучше при личной встрече. Но если в объявлении было указано, что продавец не против снизить цену, лучше получить подтверждение.
5. В каком состоянии квартира? Узнайте о состоянии сантехники, когда был последний ремонт, какое уложено напольное покрытие, заменена ли проводка и т. д. Если продавец ограничивается только общими фразами, будьте внимательны, от вас могут скрывать что-то важное.
6. Есть ли юридические ограничения? Прописаны ли дети, есть ли неузаконенные перепланировки, сколько собственников в квартире, как она была получена в собственность и пр. Это поможет сразу понять, насколько сложной будет сделка купли-продажи.
7. Каков точный адрес квартиры? Если продавец отвечает: «Я встречу вас у подъезда», – узнайте, почему он не хочет сказать адрес. Возможно, от вас пытаются скрыть серьезные недостатки квартиры.
8. Предстоит прямая или альтернативная продажа? Прямая продажа – вы просто покупаете квартиру. У продавца уже есть место жительства, куда он переезжает. Альтернативная продажа – вы покупаете квартиру и ждете, пока продавец найдет себе жилье. При этом въехать в квартиру вы не можете. Если вы хотите сразу жить в новой недвижимости, этот вопрос необходимо обговорить.

Какие вопросы задавать при покупке квартиры

Как проверить квартиру перед покупкой при разговоре с продавцом? Разберем основные вопросы, которые стоит задать собственнику или его представителю, чтобы совершить первый шаг сделки.

• в первую очередь нужно узнать, кто является собственником недвижимости и встретиться с ним непосредственно;
• на каком основании было получено право собственности на квартиру;
• кто прописан на сегодняшний день и кто был выписан из квартиры;
• есть ли у собственника дети, не достигшие совершеннолетнего возраста, и супруга/супруг;
• наличие третьих лиц, которые могут претендовать на право собственности или пользования;
• есть ли в квартире скрытые дефекты (санузел, трубопровод);
• спросить о соседях: легко ли найти с ними общий язык, случались ли конфликты и т. д.

Ответы на Ваши вопросы должны быть подкреплены официальными документами, заверенными нотариусом.

Акт приема-передачи – это приложение к договору купли. Необходимость его составления прописана в статье 556 Гражданского кодекса РФ. Акт является документом, на основании которого происходит приемка квартиры – это финальный этап сделки. Он подтверждает, что продавец выполнил свои обязательства перед покупателем и передал недвижимость. Если любая из сторон уклоняется от подписания, это считается отказом исполнить договоренность.

Акт может быть подписан одновременно с договором купли или позже (например, если продавцам требуется время для переезда). Однако специалисты советуют дождаться оформления права собственности. Представьте ситуацию: продавец передал ключи, покупатель начал в квартире ремонт – а Росреестр отказал в регистрации сделки.

Люди часто пренебрегают подписанием акта приема-передачи, считая его пустой формальностью. Но такое легкомыслие может привести к серьезным юридическим последствиям для обеих сторон.

Как покупать квартиру на вторичном рынке в ипотеку через риэлтора

Стоит ли покупать самостоятельно или же обратиться к риэлтору?

В решении данного вопроса каждый отдельно взятый гражданин руководствуется своими конкретными предпочтениями. Напомним, что оплата услуг риэлтора – очень не дешевое удовольствие, однако, имеющее ряд довольно весомых аргументов-преимуществ.

Такими плюсами выступают, прежде всего, экономия времени и исключение рисков быть обманутыми недобросовестными продавцами, преследующими корыстный мотив, либо же и вовсе мошенниками.

Кроме того, риэлтор со своей опытной точки зрения может просто-напросто дать ряд дельных советов, о существенности которых простой гражданин даже не догадается.

Риэлтор адекватно и объективного оценит квартиру по всем достоинствам и недостаткам, так как очень часто продавцы, не удосужившись проанализировать местный рынок недвижимости, а точнее средние цены по конкретным параметрам квартиры, ставят просто «баснословные», не находящие подтверждение в качестве квартиры, цены.

Выбирая квартиру, стоит обращать особое внимание на важные моменты, такие как ее месторасположение и состояние коммуникаций самого дома.

Касательно месторасположения

Данный фактор является наиболее весомым и постоянным составляющим элементом общей цены на жилье.

Поясним на примере. При условии, что район продажи квартиры характеризуется невозможностью утром выехать общественным транспортом к месту работы в другом районе, либо же поблизости нет ни школ, ни больниц, ни торговых объектов, то очень мала вероятность того, что какие-то второстепенные блага внутри квартиры смогут должным образом компенсировать вышеуказанные глобальные недостатки.

Относительно коммуникаций

Здесь, как и в случае с расположением дома, повлиять на какие-то факторы не представляется возможным. Остается только выбирать подходящий приемлемый вариант.

Узнайте, попадает ли данный конкретный дом под какую-либо государственную (городскую) программу по благоустройству, в противном же случае, неизбежны длительные застои в ремонте важных коммуникационных узлов.

Итак, внимательно смотрим на состояние труб центрального отопления, водопровода, канализационной системы. При возможности, общаемся с соседями, проживающими на верхних этажах, с целью выяснения состояния крыши (нет ли течи при обильных осадках и т. п.). Стоит узнать и хотя бы примерную дату последнего капремонта дома.

Проверяем документацию по квартире

Следует проверить документы собственника на право собственности:

• Договор купли-продажи (или иной документ-основание);
• Данные о зарегистрированных в квартире лицах (особенно о детях);
• Справочные данные об отсутствии задолженностей по коммунальным услугам;
• Выписку из ЕГРП;
• Паспортные данные собственника квартиры.

Похожие записи:

• Какой штраф за езду без прав и без шлема на скутере
• Прорвало стояк в квартире, кто виноват?
• Как получить свидетельство о расторжении брака после решения суда