Минимальная доля в квартире: новый закон
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Минимальная доля в квартире: новый закон». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные сособственники имеют преимущественное право покупки такой доли по цене, за которую она продается (за исключением случаев продажи с публичных торгов).
Какие есть особенности кредитования долей?
Объектом кредитования выступает доля в праве собственности на квартиру либо на жилой дом. Доля в праве собственности на комнату не кредитуется.
Условия выдачи такого кредита:
- Кредитование долей в праве собственности и комнат предусмотрено в рамках программы «Готовое жилье». Приобрести комнату возможно так же в рамках «Военной ипотеки».
- В залог передаются оставшиеся доли в квартире.
- При расчете суммы кредита оценивается рыночная стоимость всего объекта и отдельно всех долей. Отчет об оценке делается на квартиру.
- Необходимо предоставить отказы от преимущественного права других сособственников (если покупатель не является собственником одной из долей).
- Использовать материнский капитал для погашения ипотеки на долю невозможно. При этом покупатель может перечислить средства маткапитала продавцу.
- Кредитование не осуществляется, если покупатель владеет «микро-долей» (например, 1/100), подаренной или проданной ему (для того, чтобы не предоставлять отказы от преимущественного права покупки).
- Продажа доли, которая находится в ипотеке, невозможно.
Сервис электронной регистрации и сервис безопасных расчетов при кредитовании долей использовать нельзя.
Если объектом кредитования является комната (выделенная часть квартиры), то в залог передается только эта комната либо иной объект недвижимости. Также в данном случае можно использовать сервисы электронной регистрации и безопасных расчетов.
Можно ли продавать долю ребенка в квартире?
Да можно, для этого необходимо получить согласие органа опеки и попечительства. При этом ребенок взамен отчуждаемой доли должен получить равноценную в другом жилом помещении, в противном случае опека не даст разрешения на сделку. Не обязательно проводить обе сделки по продаже и наделению несовершеннолетнего собственностью через куплю продажу. Возможен вариант, при котором доля несовершеннолетнего продается, а он получает равноценную долю в дар. Задача опеки – проследить за тем, чтобы несовершеннолетний не остался без собственности, доля его не уменьшилась, а условия не ухудшились.
Сделки с участием органов опеки и попечительства всегда непростые и затянуты во времени. В среднем на рассмотрение заявления у органов опеки уходит 1-1,5 месяца. При этом опека не всегда принимает положительное решение. Если они не дают разрешения на сделку – выход только один – обращаться в суд, но это очень небыстрый процесс. В среднем рассмотрение дела занимает от 6 месяцев. Будет ли покупатель ждать столько времени – большой вопрос.
В каких случаях необходимо нотариальное оформление?
Покупателям ОДС не обойтись без нотариуса, если они — супруги, потому что по закону все их имущество совместное. Если они хотят зарегистрировать владение по долям, им надо оговаривать это в брачном контракте, а его заключают только нотариально. Что касается купли-продажи долевой недвижимости, то ограничения относятся, по большей части, к продавцам, то есть к ее отчуждению.
С 31 июля 2019 года применяется новая редакция Закона о госрегистрации недвижимости, которая отменила обязательное нотариальное удостоверение ряда сделок. Так, теперь продать находящуюся в ОДС недвижимость можно без нотариуса, по простому письменному заявлению. Но при одном условии — отчуждение собственности надо оформить одной сделкой, т. е. все продают свои доли одновременно.
У нотариуса обязательно заверяют дарственные, завещания и вступление в наследство, а также все сделки, в которых участвуют несовершеннолетние и недееспособные граждане.
Не нужен нотариус, если вы просто перераспределяете между теми же владельцами уже имеющиеся доли. Например, на двоих было по 1/2, а теперь вы хотите сделать 9/10 и 1/10. Во многих случаях оформить соглашение на приобретение долей в недвижимой собственности также можно без присутствия нотариуса — например, если это:
- приватизация недвижимости на семью;
- покупка недвижимости у единоличного собственника;
- покупка у супругов-собственников, владеющих квартирой совместно.
Если без нотариального заверения в вашем случае не обойтись, то этот документ добавляется к общему списку необходимых для оформления ОДС. Теперь остается заплатить госпошлину и приложить квитанцию к пакету документов.
Верховный суд поставил точку в споре собственников жилья и владельцев микродолей
Несколько квадратных метров в квартире — это еще не повод для вселения. Верховный суд поставил точку в споре собственников жилья и владельцев так называемых микродолей. Конфликты на этой почве возникали регулярно. Рейдеры превращали в кошмар жизнь людей. Доходило до криминала. И вот, наконец, все разъяснения даны.
И в тесноте, и в обиде. Не так коварен квартирный вопрос, как его прямое следствие — долевая собственность. Рано или поздно практически все сталкиваются с необходимостью раздела квадратных метров. Развод супругов, получение наследства, ссора родственников — мало ли какие бывают житейские ситуации! И тогда надо быть готовым, что в вашей квартире появятся чужие люди.
Когда Марина вернулась домой, обнаружила в дверях новые замки. Пока она лежала в больнице, бывший муж, по его словам, подарил свою долю другим людям.
«На площадь 14 метров вселилось четыре человека. Вся моя мебель стояла в общем коридоре, мне определили место жительства на лестничной клетке, рядом с мусорным стояком», — рассказывает Марина Зиновьева.
А к москвичке Галине Ивановне Песиковой наведались квартирные рейдеры, купившие долю в ее однушке. Линия фронта пролегала прямо по потолку.
«На одной стороне будет жить сособственница моя, на другой — я должна. На потолке они фломастером нарисовали, нарисовали на полу», — рассказывает Галина Песикова.
Квадратные метры раздора
Споры из-за недвижимости не редкость, достаточно посмотреть расписание любого суда. Ее делят при разводе, за нее спорят наследники, за нее борются очередники… Некоторые годами пытаются вселиться в принадлежащее им наряду с другими сособственниками жилище, другие столько же защищают свое право жить без соседей. Кто-то ежедневно противостоит так называемым черным риелторам, которые «профессионально» создают невыносимые условия для собственников, вынуждая их продать квадратные метры за бесценок. Порой покоя и сна собственников лишают те, кому в жилье принадлежат незначительные доли, буквально по 10–20 кв. сантиметров.
На кусочки право собственности может разлететься по множеству законных причин. Например, в результате раздела между наследниками. «Все большее распространение получают небольшие студии площадью 25–30 кв. метров. При наследовании студии 30 кв. метров шестью наследниками (родители наследодателя, его супруг и трое несовершеннолетних детей) их доля в праве собственности на квартиру может составлять 5 кв. метров», – моделирует ситуацию адвокат, юрист BGP Litigation Анастасия Прокопова.
Микродоли могут возникнуть и в результате использования при покупке жилья материнского капитала, размер которого учитывается при расчете долей родителей и детей в квартире. Они вовсе не должны быть равными, а могут рассчитываться из «веса» маткапитала в общей стоимости недвижимости, объясняют юристы.
«Микродоли могут появляться и при разделе общего имущества супругов в судебном порядке, если одна из сторон докажет, что большая часть имущества была приобретена на средства, полученные до брака. Например, была продана квартира, принадлежащая одному из супругов до брака, добавили общие сбережения и купили квартиру дороже», – объясняет адвокат юридической группы «Яковлев и партнеры» Евгения Рыжкова.
Сложность в том, что независимо от размера доли человек имеет право проживать в квартире, пользоваться ванной, туалетом, кухней… И потому наиболее ожесточенные споры разворачиваются как раз вокруг вселения в жилье владельца нескольких квадратных метров, а то и сантиметров.
С 1 января 2023 г. собственники наделяются правом бесплатно получать информацию о том, кто зарегистрирован в их жилом помещении — причем, получать согласие зарегистрированных граждан не потребуется (Закон от 14 июля 2022 г. № 304-ФЗ).
В рамках такого информирования будут предоставляться персональные данные жильцов: Ф.И.О., дата и место рождения, дата постановки на регистрационный учет, а по иностранным гражданам — также дополнительно сообщат их гражданство и срок регистрации.
Эти поправки понадобились в связи с тем, что органы МВД (которые ведут сейчас регистрационный учет граждан по месту жительства и пребывания) отказывались предоставлять собственникам жилых помещений информацию о зарегистрированных жильцах без их согласия (как того требует Закон о защите персональных данных №152-ФЗ).
А как собственник мог получить такое согласие, не зная, кто вообще числится на регистрационном учете, МВД не разъясняло.
Отныне продажа доли в праве собственности на жилье осуществляется в следующем порядке:
- Лицо, желающее продать свою долю в праве собственности на жилое помещение постороннему лицу, должно обратиться к нотариусу именно того нотариального округа, в котором находится продаваемый объект недвижимости (доля в праве собственности на жилье);
- Обязательному нотариальному удостоверению подлежат сделки по продаже незначительных долей, размер которых не позволяет их выделить в виде отдельной комнаты, а также сделки по продаже долей, совершаемыми от имени несовершеннолетних и недееспособных граждан;
- Реализуемая доля должна быть свободна от прав третьих лиц. Иными словами, на долю не должно быть зарегистрировано никаких обременений, например, не должно быть зарегистрированных прав аренды или залога недвижимого имущества;
- Нотариус направляет остальным сособственникам жилого помещения письменное извещение о намерении продавца продать свою долю жилого помещения, с указанием размера доли, её цены и иных условий сделки;
- Сделка по продаже доли подлежит обязательному нотариальному заверению и государственной регистрации не ранее, чем через месяц после извещения остальных сособственников жилого помещения о предстоящей продаже доли. Если продавец доли представит нотариусу документы, подтверждающие отказ остальных собственников от покупки доли на предлагаемых условиях, то нотариальное заверение и государственная регистрация сделки по продаже этой доли могут быть осуществлены до истечения вышеуказанного месячного срока;
- При оформлении документов по продаже доли в праве собственности на жилое помещение нотариус истребует у продавца доли нотариально заверенное согласие супруга.
У нового порядка оформления сделок по продаже долей в праве собственности на жилые помещения есть, как свои плюсы, так и свои минусы.
Минимальная доля в квартире: новый закон
Нововведения в некоторой части коснулись и порядка определения минимальной доли. Это необходимо для того чтобы избежать необоснованного дробления и не допустить ущемления прав граждан.
Если жилая площадь не превышает тридцати квадратов, то минимально можно оформить одну треть от жилья, если метраж превышает отметку в тридцать квадратов, то одну шестую.
В той ситуации, когда жилье больше ста двадцати квадратов, то доля должна быть не меньше одной пятнадцатой.
Микродоли в квартирах приносят массу неудобств, как собственникам жилых помещений, так и законодателям. Связано это с тем, что недобросовестные лица в целях оформления прописки для посторонних лиц дробят жилье на мелкие части, что в принципе не допускает проживания в них.
Согласно новому законопроекту теперь дробление квартиры на мелкие части будет запрещено.
Вне зависимости от метража жилого помещения, минимальная доля на каждого прописанного лица в нем должна быть не менее установленных нормативов, закрепленных жилищным законодательством. На сегодняшний день это шесть квадратных метров.
В данной ситуации действуют те же правила, что и были описаны выше. Предложить купить часть на общих условиях продавец обязан всем тем лицам, которые участвовали в приватизации. Он имеет право не предлагать покупку лишь тем проживающим гражданам, которые в процессе не участвовали, но сохранили право на проживание в жилом помещении и прописку в нем.
Особенность такого рода сделки состоит в том, что отчуждение имущества несовершеннолетнего его законными представителями невозможно. Право на отчуждение появляется лишь в той ситуации, когда на это дали свое согласие органы опеки и попечительства.
Такого рода ограничение связано с тем, что малолетние лица не имеют полного комплекса прав по распоряжению принадлежащим им имуществом. Для того чтобы обезопасить их от злоупотребления прав со стороны законных представителей и сохранить имущество граждан до достижения ими совершеннолетия и был введен такой запрет.
Для продажи коммунальной квартиры, а точнее части в ней, действуют те же правила, что и при продажи доли в обычной квартире.
Прежде чем продать свою долю, необходимо обязательно письменно известить других участников собственности, разъяснить им порядок и условия продажи и обозначить цену. Если они отказываются от покупки, можно предложить выкупить часть уже третьим лицам.
В том случае, если для третьих лиц будут обозначены более выгодные условия, нежели чем для остальных участников долевой собственности, такая сделка будет признана недействительной.
Следует разобраться в том, что факт наличия доли не означает, что у конкретного лица имеется некое количество конкретных метров или он имеет во владении одну или несколько комнат. Доля – это часть права владения жильём. А гражданский кодекс упоминает условие принадлежности недвижимости двум и более лицам. В условиях единственного владельца целой квартиры речь о долях не ведётся.
Виды владения:
- Равное. Распределение происходит поровну, между жильцами (количество квадратных метров делится на число владельцев). К примеру, жилье размером 40 кв. м. будет поделено по 10 кв. м., если в квартире 4 собственника.
- Пропорциональное. Деление происходит в соответствии с реальным владением недвижимости. В данном случае у проживающих права разняться – у одного может быть больше, у другого меньше. Доли на собственников в квартире в 40 кв. м. может быть, например, на первого- 10, на второго — 6, на третьего– 6, на четвёртого – 18 кв. м. Или как-либо еще, здесь распределение может быть не равномерным.
Регулирование права собственности на жильё или долю в нём устанавливает гражданский кодекс РФ. А налог устанавливается в соответствии с положением налогового кодекса РФ и составляется он из умножения ставки налога (на данный момент он составляет 13%), на сумму, в которой оценивается жильё.
Закон гласит, что гражданин не только имеет права, но и обязанности. Под обязанностями здесь идёт речь о налогообложении. Для разных видов вложения сумма налога формируется по-разному.
Существует два вида формирования цены:
- Если жилищем располагает один человек, налог составляется исходя из ставки налога на стоимость жилья.
- Если недвижимость поделена на доли – сумма будет состоять из налога на стоимость части, принадлежащей жильцу и налога.
Гражданин имеет право распоряжаться своей собственностью по своему усмотрению. Что касается долей, встречаются случаи, в которых люди хотят подарить или отдать какую-то часть своей доли. При этом проживающий не имеет желания выписываться или покидать дом. Здесь закон чётко говорит о том, что такой собственник имеет право отдать часть доли, при этом сохранить часть прав за собой. Наиболее частый пример – прописать кого-то из родственников.
С 2021 года установлены размеры метража. 10 кв. м. придётся отдать, а себе оставить минимум 6. Хотя сколько именно оставить себе, нигде не закреплено. Самое главное условие – если вы собираетесь отдать или продать долю, то она должна быть не менее 10 кв. м.
Минимальная доля жилья, которую можно продать, отдать:
- 1/3 от квартиры, размером от 30 до 60 кв. м.;
- 1/10, если метраж составляет от 60 до 120 кв. м.;
- 1/15, если квартира составляет более 120 кв. м.
Доли в квартире: изменение законодательства в 2021 году
Законопроект направлен против так называемых рейдеров, которые оформляют право собственности на микродоли, а затем выживают текущих собственников. Известны случаи, когда люди оставались без жилья или искали деньги на выкуп микродолей. Введение поправок должно ограничить мошеннические схемы.
Инициативу вынесли на обсуждение Государственной Думы 21 декабря 2017 года. Законопроект уже прошёл I чтение и по нему готовятся поправки. Однако говорить о его применении пока рано – на первую половину 2019 года он еще не вступил в законную силу. Впрочем, суды используют часть предложений при вынесении своих вердиктов.
Основная суть закона о микродолях:
- запрет на их продажу посторонним людям;
- ограничение в регистрации (прописке), если доля не соответствует минимальной жилищной норме на человека (от 8 до 15 м²);
- запрет на вселение в квартиру, если дробь собственника меньше учётной нормы (метража).
Исключением будет дробление квартиры на микродоли в результате приватизации или наследования.
Проблема в том, что внуков 5 человек. Если откроется наследство, комнату поделят между всеми внуками.
Каждый из них получит по 1/5 части, т.е. микродоле.
Верховный суд поставил точку в споре собственников жилья и владельцев микродолей
По данным аналитического центра Национального агентства финансовых исследований, 10 млн граждан, или 9% населения, живут в арендованном жилье. Почти половина из них не видит возможности приобрести собственные квартиры и собирается снимать жилплощадь еще долгие годы. Практически у всех возникает проблема: собственники очень редко соглашаются регистрировать жильцов на своих квадратных метрах, а это значит, что люди без прописки лишаются гражданских и бытовых прав. Они не могут участвовать в выборах, получать пособия на детей, записывать их в детсады и школы или просто встать в очередь на получение жилья. У большинства возникают трудности с налоговой инспекцией, которая не оформляет ИНН, а без этого документа невозможно устроиться на работу. Гражданам с российскими паспортами, но без регистрации не оформляют пенсию.
«Многие эти вопросы решаются в суде. Но гораздо проще сделать фиктивную регистрацию, чем ходить в суд», — считает председатель совета Калужского регионального общественного движения «За права человека» Татьяна Котляр.
Правозащитники высказались за то, что регистрация должна стать уведомительной и оформляться без присутствия самого собственника. Сейчас согласие хозяина обязательно, он должен предъявить паспорт, документ о праве на квартиру, а также подтвердить согласие всех прописанных там родственников. Кроме того, при регистрации учитывается соблюдение норматива по площади жилья.
Теперь правозащитники заявили, что в России пора вводить регистрационные процедуры без подтверждения принимающей стороны. Для того чтобы получить регистрацию, арендатору достаточно будет предъявить письменный договор о найме. «При этом собственников из процедуры регистрации можно совсем исключить», — полагает Татьяна Котляр. Таким образом, сам факт аренды автоматически даст человеку право на регистрацию и все связанные с ней права.
А вот о правах собственников авторы инициативы забыли. У этих людей неизбежно появится много новых проблем. «Когда мы говорим об уведомительном характере регистрации, важно понимать, будет ли знать владелец квартиры о том, что у него в квартире зарегистрированы другие люди. Ко мне обратилась женщина, в квартиру которой прописались 85 мигрантов. И узнала она об этом, когда пришел счет на 600 тысяч рублей. Такие проблемы уже возникают, важно их не тиражировать», — заметила председатель комиссии Совета по правам человека по миграционной политике, местному самоуправлению и территориальному развитию Татьяна Мерзлякова.
Категорически против и юристы. «Авторы инициативы почему-то забыли, что зарегистрированный на чужой жилплощади человек может оформить здесь же своих родственников. Например, родители без проблем прописывают несовершеннолетних детей, для этого даже разрешения хозяина не надо. А как насчет выписки арендаторов? Сделать это без согласия жильцов очень сложно», — говорит юрист адвокатской конторы Юрий Федотов.
Между тем предложения правозащитников были озвучены президенту и много раз обсуждались с профильными ведомствами. Федеральная налоговая служба, судебный департамент Верховного суда и Генпрокуратура их поддержали. Такая практика, безусловно, сильно облегчит работу чиновников. Замначальника отдела миграционного учета иностранных граждан и лиц без гражданства УРВР ГУВМ МВД России Михаил Илинич отметил, что полиция тоже стремится к тому, чтобы все граждане были зарегистрированы.
«Если в стране удастся обеспечить обязательное заключение договора аренды жилья, в таком случае можно подумать и о том, чтобы арендатор уже на основании этого договора мог сам себя зарегистрировать», — отметил Илинич.
Но многие чиновники выступили против. «Остальные ведомства миграционного, силового и социального блока выразили замечания, не предложив никакого механизма регистрации», — признал руководитель проекта «Право на Родину» Евгений Бобров. Между тем разговоры о необходимости введения уведомительной регистрации велись еще в 2010 году. Тогда ФМС России подготовила законопроект, согласно которому граждане России могли встать на миграционный учет, отправив по почте заказное письмо в региональное отделение ФМС. И никаких штампов в паспорте. У инициативы оказалось немало противников, и она принята не была. Возможно, вторая попытка будет успешней — на счастье арендаторам и на горе владельцам недвижимости.
Наталья Пуртова.
Фото: ADOBESTOCK
Общими условиями для юридического выдела жилого помещения являются:
- наличие собственного санузла;
- возможность обустройства кухни в каждой автономии квартирных площадей;
- отдельный выход к общему имуществу здания или на улицу.
При этом если есть возможность произвести перепланировку или переустройство в квартире для достижения поставленных целей, значит, сначала оформляются документы для соответствующих работ.
Однако в большинстве квартир оборудовать несколько ванных комнат и кухонь не получится ни при каких обстоятельствах. Квартира является неделимой вещью.
Нотариальное удостоверение сделок
Действительно, обязательная регистрация договора отчуждения-приобретения недвижимости уже давно отменена, в 2013 году (внесены изменения в Гражданский кодекс РФ!
Сохранена обязательная регистрация перехода права.
-Так нотариус нужен или нет?
-Нотариус не регистрирует договоры и переходы прав. Единственным регистратором сделок с недвижимостью в России является РОСРЕЕСТР.
-А что делает нотариус?
-Нотариус — это уполномоченный свидетель сделки, он подтвердит, что участник сделки собственноручно подписал договор и имел право это сделать. То есть являлся дееспособным и действовал в соответствии с требованиями закона.
На основании нотариального договора также необходимо зарегистрировать переход права собственности от продавца к покупателю, от дарителя к одаряемому, но заявления об этом может подать только приобретатель права. То есть в МФЦ можно обратиться только покупатель или одаряемый.
С 02.2019 года у нотариуса есть обязанность передать документы в Росреестр для регистрации перехода права ( в электронном виде либо на бумажном носителе) бесплатно, если участникам сделки нужна такая услуга.
На основании договора(соглашения), составленного в простой письменной форме так же регистрируется переход прав в Росреестре, но заявления об этом должны подать все участники сделки лично или их законные представители.
Юридический статус доли в квартире
С одной стороны, все понятно, с другой – не очень. Если придерживаться определения Гражданского Кодекса, то доля — это имущество, которое принадлежит сразу нескольким собственникам. Но это не совсем так. Квартира может сразу принадлежать нескольким владельцам, но при этом не быть разделенной на части. А может быть ситуация, когда жилая площадь разделена на части и каждая из них принадлежит одному или нескольким владельцам. В такой ситуации идет речь о долевом владении.
Но если речь идет о долевой стоимости, то почему-то все сразу вспоминают коммунальные квартиры. Но это не только они. Любая, даже современная недвижимость, может быть разделена на части.
По статистическим данным, до 80% от всей жилой площади в каждом регионе принадлежит собственникам на правах долевого участия.
Например, есть супруги, которые оформляют развод, и чтобы разделить совместно нажитое имущество, разделяют квартиры 50 на 50%. Таких примеров много, и зачастую они связаны с разделением права собственности субъектов в проблемных ситуациях.
Есть разница в праве собственности на квартиру, если она принадлежит на правах долевого участия или на совместных правах? Практически нет. Когда приобретается квартира и собственность оформляется сразу на несколько участников, то они владеют имуществом на равных правах. Если же выделяются доли, то они могут быть не равномерными.
Отличительной особенностью долевого деления является то, что в документе о праве собственности всегда указывается доля другого владельца, вне зависимости от их количества. Доли обозначаются не в процентах, а как ½, 1/3 и т.д.
Незначительная доля в праве собственности: это сколько?
Термин «незначительная доля», хотя и активно встречается в судебных решениях, точного определения не имеет. Таковой может считаться часть собственности, которую невозможно выделить в натуре. Представим 2-комнатную квартиру, общей площадью 50 кв.м., с двумя жилыми комнатами, площадью 10 и 20 метров соответственно. 1/3 часть позволяет выделить долю – ей соответствует помещение 10 кв.м.
Если мы говорим про четверть, то придётся уменьшать долю второго собственника (на грани малозначительности). А вот 1/5 в праве собственности – это уже та самая незначительная часть, вычленить которую нереально. Ведь к жилой комнате прилагается и доля в праве на общие помещения. При разделе коттеджей (дач) пространство для манёвра несколько шире.
Продажа и дарение долевой собственности в 2021 году
Данный закон позволит значительно сэкономить на сделках купли-продаже, так как оплата нотариальных услуг обходилась гражданам в 0,5% от общей суммы сделки. Кроме того, оформление сделки через нотариуса значительно затягивало процедуру регистрации недвижимости.
«Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона)».
Как сообщает Управление Росреестра по Курганской области, с 31 июля 2021 года будет отменено нотариальное оформление отдельных видов сделок при распоряжении имуществом, находящимся в долевой собственности.
Федеральным законом от 01.05.2021 №76-ФЗ исключается норма об обязательном нотариальном удостоверении сделок по отчуждению долей на недвижимое имущество по одной сделке.
То есть с этой даты ее можно будет оформить в простой письменной форме.
Разберем на примере: если родители и их взрослые дети решили продать квартиру после 31 июля 2021 года, то они должны составить договор в простой письменной форме и обратиться в любой офис МФЦ, минуя нотариуса.
В первую очередь, такое нововведение позволит значительно сэкономить денежные средств.
Однако при желании договор купли-продажи недвижимости по-прежнему можно удостоверить у нотариуса для получения дополнительных гарантий по чистоте сделки.
Нововведение с 31 июля текущего года затронуло все виды сделок с недвижимостью, требующие до этого времени нотариального удостоверения, включая отчуждение или ипотеку.
В соответствии с ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» с 1 августа 2021 года произошла отмена необходимости нотариального удостоверения договоров о долевой ипотеке при наличии права общей собственности на недвижимое имущество, которые заключаются с любыми кредитующими население финансовыми организациями.
- Упрощение процедуры продажи или дарения объектов недвижимого имущества. С этой точки зрения существенно сократятся сроки заключения подобных сделок, что обусловлено отсутствием необходимости простаивать в длинных очередях к уже перегруженным работой нотариусам.
- Экономия денежных средств риэлторами и фирмами. До нововведения средняя стоимость услуг по нотариальному оформлению таких сделок составляла порядка 25–30 тысяч рублей (исходя из цены недвижимости и прейскуранта на работу нотариуса). Хотя, это вряд ли скажется на общей стоимости реализуемого жилья — снижения цен на недвижимость в связи с внесёнными в действующий закон поправками эксперты не предвидят.
Как выкупить долю в квартире у родственника
После надлежащего уведомления, если один из владельцев выразил желание приобрести отчуждаемую долю, переходят непосредственно к обсуждению предстоящей сделки. Собственник доли должен определить ее цену. Чаще всего поступают просто – за основу берется рыночная стоимость всей квартиры. Затем либо делят общую цену квартиры на количество квадратных метров ее площади и получают стоимость одного метра. Либо определяют стоимость доли в процентном соотношении к общей цене квартиры.
Сама стоимость доли в квартире и порядок ее уплаты фиксируется в предварительном соглашении продавца и покупателя.
Договор купли-продажи может составляться как самим продавцом, так и по его поручению квалифицированным юристом по недвижимости. Также данный договор может быть оформлен нотариусом (за отдельную плату). Экземпляров договора должно быть три (продавцу, покупателю и нотариусу). Юридическая сила их одинакова.
Новый закон касательно обращения недвижимого имущества предусматривает обязательное проведение отчуждения доли в квартире через нотариуса того субъекта РФ, на территории которого она находится.
Плата за услуги нотариуса зависит от наличия родственной связи, а также от суммы сделки. При отчуждении доли родственнику (ребенку, супругу или родителю) платеж составит 0,2 % от цены продаваемой части плюс 3000 рублей (если доля стоит не более 10 000 000 рублей). Если сумма превышает 10 000 000, то плата составит 0,1 % от суммы сделки и еще 23 000 рублей, при этом общая сумма платежа не должна превышать 50 000 рублей. Для дальнего родственника (либо вообще постороннего человека) при цене сделки, не превышающей 1 000 000 рублей тариф составит 0,4 % цены доли плюс 3000 рублей. От 1 000 000 до 10 000 000 – 0,2 % цены сделки и еще 7 000 рублей. Более 10 000 000 – 0,1 от суммы сделки и 25 000 рублей, но не более 100 000 рублей.
Нотариусу предоставляется вышеуказанный пакет документов (в оригиналах). Если продавец (покупатель) не может лично присутствовать при нотариальном удостоверении сделки, он может оформить доверенность на другое лицо. Следует помнить, что, если не соблюдено условие о надлежащем извещении совладельцев, нотариус сделку не удостоверит.
Порядок регистрации сделки по отчуждению доли в квартире ничем не отличается от постановки на учет целой квартиры. Пакет предоставляемых документов тот же: удостоверения личности сторон сделки, заявление, сам договор купли-продажи, уже заверенный нотариусом, правоустанавливающие документы на квартиру, кадастровые документы, квитанция об уплате пошлины за регистрационные действия. Размер пошлины ровным счетом такой же, как и при регистрации сделки с целой квартирой – 2000 рублей.
ВАЖНО !!! Также обязательно добавляются документы, подтверждающие надлежащее уведомление сособственников и их отказы от преимущественного права покупки (если помимо совладельца, приобретающего долю, есть еще собственники; если их нет, то вышеуказанные документы не предоставляются).
Ранее заявление о регистрации можно было подать как непосредственно в Федеральную регистрационную службу, так и в многофункциональные центры. Но сейчас документы на регистрацию принимают только МФЦ, которых становится все больше и больше. Если нет возможности самому заняться регистрацией, то эту обязанность за дополнительную плату (порядка 1000 рублей) можно переложить на нотариуса. Это сейчас довольно часто оказываемая услуга.
По общему правилу, срок постановки на учет не должен превышать трех рабочих дней, но на практике он почти никогда не соблюдается.
При продаже доли в квартире другому собственнику уплачивается стандартный налог на доходы физических лиц, установленный в размере 13 % от цены сделки. От налога освобождается тот собственник, который владел данной долей более трех лет и ее цена не превышает стоимость приобретения части квартиры. Также налогом не облагается сделка по отчуждению доли квартиры стоимостью менее 1 000 000 рублей.
Соблюдение вышеуказанной инструкции по отчуждению доли квартиры другому собственнику поможет избежать возможных проблем, связанных с заключением подобной сделки.
Нет. Условия и порядок действий одинаковы в любой ситуации, когда речь идет о продаже доли, неважно 1/3 это 2/3, 1/32 или 9/10.
Порядок продажи доли в жилом помещении
При продаже доли в квартире необходимо получить согласие от других собственников имущества. По-другому продать недвижимость не получится. При оформлении сделки необходимо предоставить письменное согласие от всех дольщиков. В ином случае органы Росреестра не зарегистрируют сделку.
Обратите внимание на то, что первое право выкупа доли получают другие дольщики. Например, если вы решили продать часть недвижимости, сначала необходимо поговорить с другими собственниками. Вполне возможно, что они пожелают выкупить вашу часть. Если у вас уже есть покупатель, то миновать процедуру невозможно.
В любом случае дольщики обладают правом первой очереди на выкуп доли. Подобная практика приветствовалась при продаже комнат в коммунальных квартирах.