Перепланировка квартиры: что можно, а что нельзя

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Перепланировка квартиры: что можно, а что нельзя». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Если владелец жилья запланировал капитальный ремонт, включающий изменения, которые необходимо будет внести в технический и кадастровый паспорта, его план необходимо предварительно согласовать. Для этого нужно подать заявку в районную (городскую) Жилинспекцию.

Если перепланировка квартиры не прошла процедуру согласования, без составления проекта, добросовестный владелец должен осуществить следующие действия:

1. Заказать в БТИ техпаспорт с внесенными изменениями о незаконных преобразованиях.
2. Подготовить проектную документацию в специальной компании.
3. Её нужно будет согласовать в пожарной инспекции, санэпидемстанции, архитектурном бюро.
4. Уплатить штрафные санкции, в размере, определяемом КоАП РФ.
5. Обратиться в суд за признанием проведенной перепланировки законной. Для этого потребуется подготовить заявление и сдать в судебный орган в месте нахождения объекта. К нему прикладываются:

• Согласованный во всех службах проект;
• Старый и новый техпаспорт;
• Новая кадастровая документация;
• Документ, определяющий право собственности на недвижимость;
• Гражданский паспорт заявителя;
• Заключение проектировщика о безопасности проведенного ремонта.

✓

Можно все, что принципиально ничего не поменяет. Спокойно делайте косметический ремонт, меняйте окна, стеклите балкон. Ставьте новое оборудование аналогичное тому, что указано в техпаспорте. Переставляйте электроплиту в пределах кухни.

?

Все, что изменит план квартиры и информацию в техпаспорте нужно делать с разрешения. Согласуйте работы, прежде чем менять границы помещений, строить и ломать стены, монтировать антресоль. А также перед тем, как устанавливать новое оборудование, которое не прописано в техпаспорте. Например, газовую плиту вместо электрической или душевую кабину взамен ванны.

✘

Нельзя делать то, что опасно. Например, запрещено делать водные теплые полы, переносить батареи на балкон, пристраивать к квартире лоджию или ставить газовые приборы в жилых комнатах. В аварийных домах практически любой ремонт будет под запретом.

---

Перепланировка и ипотека

---

Для оформления ипотечной сделки в списке обязательных документов присутствует отчет об оценке квартиры, в котором указаны все перепланировки, если они есть. Соответственно, при наличии незаконного переустройства помещения вероятность одобрения подобной ипотечной сделки снижается.

Так как все банки требуют предоставить этот отчет еще на этапе одобрения квартиры, поэтому продавцу и покупателю необходимо прийти к компромиссу, например:

• сфотографировать аналогичную квартиру без перепланирования (это возможно в новых построенных домах, где все квартиры до ремонта выглядят одинаково);
• попросить оценщика не указывать детали переустройства;
• оформить перепланировку законным путем.

Последний пункт – самый правильный, даже если на это придется затратить 2-3 месяца. Зато с официально узаконенной перепланировкой можно продавать квартиру любым способом (ипотека, всевозможные жилищные программы, наличные средства) не беспокоясь о том, что в процессе сделки возникнут проблемы.

Таким образом, даже перепланированную квартиру реально продать в ипотеку, если оформить все документы правильно. В то же время отчет об оценке, в котором скрыты важные сведения, теоретически становится поводом для аннуляции ипотечного договора и сделки по купле-продаже квартиры.

О чем говорит российское законодательство

Нормативно-правовые акты Российской Федерации содержат прямое указание на то, что вмешательства в целостность жилой площади должны быть зафиксированы документально, согласованы с компетентными органами, такими как: БТИ, жилищная инспекция. В противном случае может быть применена мера ответственности к собственнику: административный штраф с последующим решением суда:

• об узаконивании перепланировки в принудительном порядке
• о приведении жилого помещения в первоначальное состояние до переустройства по техпаспорту
• Бесплатная консультация юриста по продаже квартиры>>
• Подробная информация о переустройстве содержится в таких нормативно-правовых актах:
• Жилищный кодекс РФ
• СанПиН и СНиП
• Постановление Правительства РФ «Об утверждении правил пользования жилыми помещениями»

Купля-продажа недвижимости предполагает передачу новому собственнику документов на нее, в том числе и технического (кадастрового) паспорта, где на планах указана планировка жилища. Если изменения не были внесены в документы, то переустройство считается незаконным. Так можно ли продать такую квартиру, где имеются разночтения между фактическим ее видом и документальным? Такие возможности существуют. Необходимо разобраться подробнее.

Квартира с перепланировкой и ипотека

Как продать квартиру с перепланировкой с оформлением ипотечного договора. Сделать это довольно сложно, если переустройство не было узаконено. Для кредитного учреждения такие обстоятельства – это риски, так как ликвидность такой недвижимости снижается. Банк не сильно заинтересован нести собственные расходы на согласование перепланировки.

Если же с банком была успешно совершена сделка по ипотеке, а потом выяснится, что планировка квартиры не соответствует документам, такой договор может быть расторгнут, в том числе в судебном порядке.

Таким образом, сторонам договора не стоит рисковать в данной ситуации. Продавцу нужно открыто предоставить всю информацию потенциальному покупателю, чтобы были достоверно оценены возможные риски и последствия. До обращения в банк за ипотечным кредитом на уже подобранную квартиру с незаконной перепланировкой всю документацию нужно привести в порядок. В противном случае от банка может поступить отказ в кредитовании по данному объекту недвижимости.

Как выявляют незаконную перепланировку

Собственники квартир наивно полагают, что легализация перепланировки – это необязательное действие, что вмешиваться в жилище никто не может. Дело обстоит иначе. Приехать с проверкой могут по таким причинам:

• В результате переустройства повысилась звукопроницаемость в соседнюю квартиру. Ее жильцы могут заподозрить факт нарушения целостности квартиры и подать жалобу в жилищную инспекцию.
• Во время перепланировки были нарушены строительные нормы, влекущие наступление аварий, сбои в работе коммуникаций общедомового назначения. В этом случае также по инициативе жильцов или коммунальных служб может быть проведена проверка с осмотром переоборудованного жилого помещения.
• Периодически коммунальные службы посещают квартиры с целью поверки ИПУ (индивидуальных приборов учета). В этот момент сотрудник данного учреждения может заподозрить, что в квартире, например, кухня на лоджии. Тогда тоже может быть инициирована проверка по факту наличия неоформленной в законном порядке перепланировки.

Помощь в оформлении перепланировок жилых и нежилых помещений в Москве

Оформление перепланировки квартиры в Москве – долгий и сложный процесс, поэтому перед началом ремонтных работ нелишним будет убедиться, что ваши планы по изменению планировки жилого помещения полностью соответствуют стандартам и требованиям действующего законодательства.

Центр согласования перепланировок «2ПРОЕКТОР» предлагает свои услуги в согласовании перепланировок жилых и нежилых помещений в Москве. Мы не только поможем вам в оформлении перепланировки на любом этапе согласования, но и предварительно проконсультируем относительно законности планируемых вами ремонтно-строительных мероприятий, что убережет вас от излишней траты времени и средств. Узнать подробнее о стоимости и сроках предоставления услуг вы можете на нашем официальном сайте.

Является ли перепланировкой перенос дверей? Нужно ли разрешение на возведение в квартире гипсокартонной перегородки? Получить исчерпывающие ответы на эти и другие вопросы, касающиеся перепланировки жилых помещений в 2021 году вы можете, позвонив по тел. 8 (495) 956 70 30. Мы всегда рады вам помочь!

Что не является перепланировкой?

В квартире можно многое изменять без получений разрешения от вышестоящих инстанций. Перепланировкой не считаются такие изменения как:

• замена отделки стен;
• смена покрытий полови потолка;
• переустановка электроплит;
• заделка проемов в несущих стенах;
• устройство перегородок, которые не изменяют давление на перекрытия;
• установка антенн или наружных сеток;
• ремонт наружных столярных элементов;
• установка кондиционеров;
• проведение косметического ремонта в доме;
• разборка встроенной мебели, если она не занимает помещения сантехнического учета;
• изменять материалы балконов и лоджий;
• разборка несущих перегородок;
• по типовых проектах выполненное остекление балконов;
• замена инженерного оборудования, если подобрано по таким же параметрам;
• переустановка сантехники.

Требования и ограничения

Каковы ограничения по перепланировке и что запрещено делать? Она не должна угрожать безопасности проживающих, целостности дома и нарушать тепловой контур здания.

Подробно ответить на эти вопросы, касающиеся именно вашего случая (ведь может быть так, что именно в вашем доме и в вашей квартире не допускаются такие изменения) смогут специалисты Департамента капитального строительства муниципалитета, проектных организаций, а также юристы, специализирующиеся по жилищному праву.

Для начала рассмотрим — что нельзя делать при перепланировке:

• снос несущей стены;
• «ужимка» комнат более чем на 25% ради увеличения санузла и кухни;
• расположение санузлов над жилыми помещениями соседей снизу;
• перенос вентиляции, стояка, радиатора;
• объединение комнаты и кухни с газовой плитой;
• расширение лоджии за счет жилого пространства;
• устраивать на лоджии теплый пол от центрального отопления.

Что можно делать:

• «отсечь» от коридора, чтобы увеличить санузел;
• переносить краны за счет установки новых труб;
• объединять пищеблок и комнату за счет дверного проема.

Что включает в себя дополнительное оформление перепланировки квартир

Начиная с 14 февраля, в списке работ по перепланировке появилось понятие обустройства антресолей – площадки под потолком квартиры, за счет которой вырастает жилплощадь. Как правило, если потолок высокий, например, от трех метров, тогда там размещают спальни, гостиные или детские комнаты.

Иными словами, теперь, если хочешь построить дома антресоль, то это уже считается перепланировкой. Ее нужно официально согласовывать в Мосжилинспекции.

По новым правилам антресоль не может занимать больше 40 процентов площади квартиры. На ней запрещено ставить любое сантехническое оборудование, а также электрические и газовые плиты. В одном помещении допускается устройство только одной антресоли.

Главное отличие новшества в том, что раньше установка антресоли в квартире считалась не перепланировкой, а реконструкцией. Поэтому ее можно было не согласовывать в Мосжилинспекции. Но все равно нужно было обязательно получить разрешение на реконструкцию от Мосгосстройнадзора, что для собственника квартиры или офиса было практически невозможно.

Закон о перепланировке

Базовым законом, регулирующим переустройство и перепланировку жилых помещений, является Жилищный кодекс Российской Федерации, в нем содержится отдельная глава, посвященная данному вопросу.

Указанные работы связаны с внесением изменений во внешнюю и внутреннюю составляющую жилого помещения, в том числе с переносом или заменой коммуникаций, оборудования. Новые данные обязательно вносятся в технический паспорт жилого помещения.

Статья 25 Жилищного кодекса Российской Федерации законодательно закрепляет виды перепланировки и переустройства.

Под перепланировкой понимаются работы, связанные с преобразованием помещения в пространственном отношении, а под переустройством – работы, связанные с оснащением внутренней части помещения, проведением коммуникаций или их заменой.

Более подробно работы такого типа регламентируются Постановлением Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 N 170 Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда.

Выделяются следующие виды работ по переустройству:

• замена газовых плит электрическими плитами,
• перенос газовых и отопительных приборов в пределах жилого помещения,
• переустройство коммуникаций санузлов и душевых кабин.

Выделяются следующие виды работ по перепланировке:

• перенос существующих стен, а также их ликвидация или создание новых (если они не являются несущими),
• увеличение или уменьшение количества комнат,
• обустройство дополнительного помещения в виде ванной комнаты или кухни.

Нормативно-правовыми актами местного уровня в указанные выше перечни могут быть внесены дополнения и уточнения. Ярким примером, иллюстрирующим такую возможность органов местного самоуправления, является Постановление Правительства Москвы № 508-ПП «Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах».

В нем содержится широкий перечень работ по перепланировке, поэтапный процесс согласования проектов и получения разрешения.

Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам. Узнайте подробности здесь.

Ряд статей Жилищного кодекса Российской Федерации регламентирует порядок получения разрешения на перепланировку. Установлены основания, влекущие невозможность получения такого разрешения.

На рассмотрение полученных от собственника документов комиссии отводится 45 дней.

Основанием для отказа в выдаче разрешения на осуществление работ по перепланировке является несоответствии работ строительным нормативам. Если выясняется, что в результате перепланировки будут нарушены права третьих лиц, то в ее проведении также будет отказано.

Вы не получите разрешение комиссии, если обнаружится, что были поданы не все документы из перечня необходимых. В таком случае вы сможете повторно обратиться в данный орган, приложив недостающие документы. В других случаях решить проблему можно только в суде.

Учтите! Если вы произвели перепланировку в частном доме, не получив соответствующего разрешения, вам назначат штраф.

Провести строительные работы согласно проекту

После всех разрешений можно приступать к строительству. Строго придерживайтесь утверждённого проекта. Если будут отступления, вашу перепланировку могут потом не принять и придётся переделывать. Чтобы гарантировать проверяющим органам полное соответствие проекту, в договоре с подрядчиком пропишите используемые стройматериалы и их количество. Когда стройка закончится, приглашайте на замеры инженера БТИ. Через неделю вам сделают новый техпаспорт и техплан. Цена зависит от выбранного БТИ.

Когда получите новый техпаспорт и справку о факте перепланировки, направляйтесь с ними в жилищную инспекцию. После вашего обращения назначат комиссию, которая придёт и проверит соответствие сделанной перепланировки проекту. В случае успешной проверки вы получите два документа:

• акт о перепланировке
• решение о законности перепланировки

Как выявляют незаконную перепланировку?

Многие не переживают о том, что документы на квартиру не безупречны, полагая, что никому нет дела до этого. На самом деле риск выявления незаконной перепланировки всегда существует. Обычно выявление происходит следующим образом:

1. В процессе перепланировки могут произойти изменения характеристик смежных конструкций. Например, звукопроницаемость смежной с соседями стены увеличится, или же ухудшится вентиляция или как-то иначе соседи смогут предположить, что в соседней квартире произошла перепланировка, и подадут жалобу в жилищную инспекцию. По факту обращения в квартиру будет направлена комиссия, которая сверит план квартиры с ее фактическим состоянием, а при обнаружении несоответствий выпишет штраф и выдаст предписание устранить несоответствия в документах в срок до 6 месяцев или привести квартиру в ее первоначальное состояние.
2. Из-за грубых нарушения строительных норм и правил произойдет авария, либо сбой в работе общедомовых коммуникаций, что потребует вмешательства коммунальных служб, а далее предыдущий сценарий полностью повторится, с той разницей, что сумма штрафа будет больше, саму переделку, возможно, устранить будет нельзя, равно как и согласовать.
3. В ходе сверки показаний счетчиков перепланировка может быть обнаружена работником коммунальных служб, после чего заявление поступит уже от лица коммунальной службы в жилищную инспекцию.

Оформление и легализация

Свою перепланировку каждый квартирный владелец обязан правильно оформить и произвести все работы согласно строительно-ремонтным нормативам и стандартам. Для оформления понадобится четко понимать, куда именно следует обращаться за получением специального разрешения на проведение модификационных работ.

Организации, куда обращаться для узаконивания перепланировки:

1. БТИ (Бюро Технической Инвентаризации) – выдает и вносит в техпаспорт жилого помещения изменения по конструкциям;
2. государственное кадастровое учреждение – изготавливает, оформляет и переоформляет кадастровые паспорта;
3. компания-проектировщик жилого здания, у которой есть лицензия, а также допуск СРО (Саморегулируемой некоммерческой организации);

РосГосРеестр или ЕГРН (Единый Российский Государственный Реестр Недвижимости) – выдает правоустанавливающие документы с учетом площадей, приходящихся на каждого владельца (если их несколько).

Кроме профильных учреждений, обращаются также и универсальные:

• МФО (Многофункциональный Центр) – здесь можно подавать заявления и оформлять допуски;
• интернет-портал Госуслуги – в режиме онлайн осуществляется только подача заявлений и получение готового разрешения после прохождения всех процедур в режиме оффлайн.

Несколько вариантов оформления:

1. Можно делать без специального разрешения.
2. Допуск необходим, но закон разрешает оформить его позднее.
3. Без специального допуска осуществление работ будет считаться противозаконным.

И последний случай переделки конструкций квартиры – это работы, на которые ни одна организация не даст своего разрешения. Рассмотрим подробнее каждый из вариантов, когда разрешено самовольное перестроение квартиры, а когда нельзя этого делать без наличия специального документа.

Похожие записи:

• Кому повысят пенсии в 2023 году
• Когда положен первый отпуск, как его оформляют и оплачивают
• Оформление документов для выезда детей за границу в декабре 2022 года