Как выделить доли из общей долевой собственности?
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как выделить доли из общей долевой собственности?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В соответствии с российским законодательством нормой жилой площади на одного человека является 12 квадратных метров. Но в случае с реальным разделом между собственниками жилого дома эти нормы не применяются.
Что подразумевает под собой раздел дома в натуре?
ВПЕРВУЮ ОЧЕРЕДЬ, при разделе дома необходимо руководствоваться Гражданским кодексом Российской Федерации, а именно, статьёй под номером 252. В ней говорится о том, что Вы вместе с совладельцем имеете право самостоятельно поделить дом и земельный участок путём заключения мирного соглашения.
Его можно оформить у нотариуса. В данном документе прописывается принадлежность каждой из комнат одному из владельцев дома, а также определяется порядок использования комнат общего назначения (ванна, туалет, кухня).
Помимо перечисленного, в документе допустимо указать правила оплаты коммунальных услуг, очерёдности проведения текущего и капитального ремонта. Однако необходимо учитывать, что у такого дома остается один кадастровый номер: то-есть в натуре ваша личная доля остаётся не выделенной.
ДЕЛЕНИЕ ДОМА В НАТУРЕ заключается в том, что каждому из совладельцев суд присваивает его собственную определённую площадь дома, нежилых построек на земельном участке и самого земельного участка.
После этого владелец может фактически разделить недвижимость (поставить перегородку, сделать отдельный вход и установить забор на придомовой территории).
Выделения доли в доме в натуре, когда потребуется
Раздел жилого дома может потребоваться в браке, при наследовании имущества или его принятия в дар. Выделение в натуре между собственниками долей – возможность каждого владельца фактически распоряжаться своей частью. Процедура позволяет прекратить действие долевой собственности.
Такие действия необходимы в том случае, если совладельцы не хотят совместно решать вопросы:
- регистрации новых жильцов;
- уплаты коммунальных счетов;
- оформления субсидий;
- ремонта реконструкции;
- изменения/замены инженерных сетей.
Все эти проблемы требуют регулярного согласования, а при сложных взаимоотношениях решить их практически невозможно. Единственный выход из этой ситуации – модифицировать долю в отдельное помещение.
Раздел дома между собственниками осуществляется согласно положениям законодательных актов России, в частности ЖК.
Скачать актуальную редакцию жилищного закона можно по ссылке.
Положения настоящего Кодекса гласят, что раздел дома оформляется:
- с помощью обоюдной договоренности между собственниками;
- с помощью обращения в судебное учреждение.
Пошаговое разделение дома между двумя и более собственниками выглядит следующим образом:
- установление размера долевой собственности каждого владельца;
- если планируется осуществление перепланировки, то стоит обратиться в БТИ, где будут внесены изменения в тех. паспорт дома;
- написание мирной договоренности, если это возможно;
- оформление нотариальной отметки на мирном соглашении;
- проведение экспертного анализа технического состояния дома. Если дело рассматривается в судебной инстанции, то данная процедура неизбежна. Если раздел дома осуществляется на основании мирного согласия собственников, то проведение подобной процедуры опционально;
- если мирно разрешить вопрос с разделением жилой недвижимости не удается, то стоит заняться оформлением искового заявления для подачи в суд;
- оформление раздела жилья в соответствии с решением судебного органа.
Как разделить дом? И что может быть поделено, а что нет?
Не всегда фактическая возможность раздела дома с участком совпадает с возможностями правовыми. Делимость объекта недвижимости, с точки зрения закона, имеет самостоятельное значение и не обязательно совпадает с реальной возможностью разделения стен и комнат.
Физически делимыми признаются все существующие объекты недвижимости, однако юридически делимыми они являются только в том случае, если существует возможность разделить их на части таким образом, чтобы каждая часть сохраняла однородность, то есть оставалась «жилой» по предназначению и чтобы пользование ею не нарушало прав других правообладателей и пользователей.
Иными словами, при разделении дома у каждого владельца должны быть свой вход, кухня, санузел и т. д.
На какие ещё «подводные камни» можно натолкнуться при разделе дома в натуре?
СРАЗУ ЖЕ СТОИТ ОТМЕТИТЬ, что если Вы затеяли делёжку дома в натуре и достоверно не знаете, как делается раздел дома, лучше всего обратитесь за квалифицированной юридической помощью к юристу или адвокату.
В данных разбирательствах сами судьи нередко упускают из виду важные детали – раздел коммуникаций, незначительных конструктивных элементов дома. А это в дальнейшем может повлечь за собой массу споров и дополнительных судов, в случае если Вы захотите произвести ремонт дома и инженерных сетей, продать свою часть или оформить дарственную.
Нередко ещё до обращения в суд совладельцы уже живут в доме, который условно поделили. Часто одна из сторон претендует на те комнаты, которыми пользовалась ранее.
Но если они превышают долевую принадлежность одного из совладельцев, то суд не будет учитывать этот фактор.
Бывает и так, что не представляется возможным фактически разделить дом в натуре. Тогда истец имеет полное юридическое право потребовать суд установить правила пользования жилым домом. В сложившейся ситуации суд учитывает то, какие установились отношения между совладельцами, какой на данный момент времени существует порядок эксплуатации дома и другие мелкие нюансы.
Сколько стоит раздел дома по долям
При разделе дома в натуре собственникам придется заплатить некоторую сумму денежных средств, в различных ситуациях разную.
Например, если совладельцы решили проблему мирным путем и договорились заключить добровольное соглашение, то им придется оплатить работу нотариуса по заверению соглашения. Стоимость такой услуги зависит от стоимости недвижимости, которую собираются разделить совладельцы.
Так, при стоимости дома до 1 млн. рублей стоимость услуги составит две тысячи рублей, плюс 0,3% от стоимости дома.
Если недвижимость стоит свыше 1 млн. рублей, то услуга нотариуса будет стоить пять тысяч рублей, плюс 0,2% от цены домостроения.
При разделе дома через суд тот из владельцев, который подаст исковое заявление, должен будет оплатить госпошлину.
Стоимость технической экспертизы составляет от 10 тысяч рублей и выше, в зависимости от сложности и объема экспертного заключения.
Способы выделения доли
Существует три основных способа выделить долю собственности в натуральном выражении:
- Установить порядок пользования помещением. В этом случае речь идет о том, что одна из комнат по договоренности передается одному из собственников, но места общего пользования остаются доступными для всех жильцов.
- Разделить имущество. Это касается случаев, когда оценивается вклад каждого собственника в недвижимость, пропорционально чему разделяется совместно нажитое имущество.
- Продать, подарить или передать по наследству свою часть.
Когда все собственники помещения пришли в выводу о разделе, то будет достаточно лишь подписания соглашения. Типовой договор о выделении частей имущества в обязательном порядке должен содержать следующую информацию:
- Номер договора, дату и место подписания соглашения, наименование документа.
- Личные данные каждого собственника.
- Детальную информацию об объекте недвижимости с подтверждением регистрации и права собственности.
- Размер долей участников соглашения и способ их определения.
- Все имеющиеся сведения об обременениях, наложенных на собственность участников соглашения.
Договор необходимо подписать каждому собственнику, которого касаются нововведения. После заключения такого соглашения важно, чтобы государственные органы внесли соответствующие изменения в записи об объекте недвижимости.
В дальнейшем для изменения условий договора об определении долей необходимо взаимное согласие всех участников соглашения, всех, кто подписал его. В случае, если договориться мирно не получается, вопрос определения долей придется решать через суд.
При назначении строительно-технической экспертизы в отношении определения технической возможности и разработке вариантов преобразования жилого дома как элемента домовладения в соответствии с условиями, заданными судом, рекомендуется в соответствии с методикой ставить вопросы в следующих формулировках:
- имеется ли возможность раздела между совладельцами домовладения (выдела доли домовладения) в соответствии с их идеальными долями в праве собственности на домовладение; если такая возможность имеется, разработать варианты раздела домовладения (выдела доли домовладения);
- какова стоимость домовладения;
- при предложенных вариантах раздела домовладения (выдел доли домовладения) в соответствии с их долями рассчитать стоимостное выражение выделенной доли;
- при невозможности раздела домовладения (выдела его доли) в точном соответствии с идеальными долями рассмотреть возможность раздела (выдела) с отступлениями от указанной величины и разработать соответствующие варианты раздела (выдела) с максимальным приближением к величинам идеальных долей в натуральном выражении;
- если провести раздел возможно только с отступлениями от идеальных долей, то определить, каково стоимостное и натуральное выражение этого несоответствия по каждому из разработанных вариантов;
- каковы будут доли собственников исследуемого домовладения в случае раздела и как перераспределятся доли собственников в результате выдела доли по представленным вариантам;
- каковы виды, объем и стоимость работ и материалов, необходимых для переоборудования основного и вспомогательных строений в соответствии с разработанными вариантами его раздела (выдела отдельной части);
- если раздел (выдел доли) жилого дома спорного домовладения невозможен, аргументировать такую невозможность.
Для решения задач, связанных с определением технической возможности и разработкой вариантов преобразования жилого дома как элемента домовладения в соответствии с условиями, заданными судом, необходимо предоставить следующие документы:
- документы, содержащие данные о величине долей совладельцев в праве собственности на домовладение: определение суда о назначении экспертизы; справка или технический паспорт территориального органа технической инвентаризации, (далее — технический паспорт БТИ); документы, подготовленные нотариатом при оформлении наследства, сделок купли-продажи, завещаний, договоров мены, дарения, брачных договоров; судебные решения и пр.;
- свидетельства о государственной регистрации права на недвижимость (жилой дом, строения и сооружения) и данные, указанные в них: состав домовладения, общая площадь жилого дома;
- технический паспорт на спорное домовладение, включающий сведения о габаритах, величине износа и иных технических характеристиках его строений, сооружений и коммуникаций, о правовой их регистрации; о конфигурации земельного участка домовладения;
- кадастровый паспорт на строения, оформленный в соответствии с установленным порядком;
- проектную документацию на строительство жилого дома;
- документы, содержащие сведения о том, является ли спорным всё домовладение либо его часть: определение суда, а в случае отсутствия этих данных в определении суда – ответ суда на ходатайство, содержащее запрос эксперта о предоставлении указанных сведений;
- документы, в которых отражены точки зрения сторон по делу о сложившемся порядке пользования спорным домовладением и о предлагаемых сторонами вариантах его раздела (протоколы заседаний суда на стадии подготовки дела к рассмотрению либо на стадии рассмотрения дела; заявления истцов и ответчиков, графические приложения к ним и пр.);
- иные документы.
Этапы проведения экспертизы
- Изучение всей документации на жилой дом, предоставленной в распоряжение эксперта-строителя (комиссии экспертов-строителей);
- Визуальное обследование спорного объекта недвижимости с фиксацией технического состояния жилого дома (поскольку обнаруженные недостатки могут препятствовать разделу дома), определением процента полезной (суммарной жилой) площади в общей площади домовладения, оценкой возможности создания отдельных изолированных помещений внутри жилого дома;
- Разработка строительного заключения, в котором указываются результаты проведенного осмотра и перечисляются все возможные варианты раздела спорного объекта недвижимости.
Что подразумевает под собой раздел дома в натуре?
Во-первых, при разделе дома нужно руководствоваться Гражданским кодексом РФ, а именно статьей 252. В ней сказано, что вы и совладелец имеете право самостоятельно разделить дом и землю, заключив мирный договор.
Его можно оформить у нотариуса. Этот документ прописывает принадлежность каждой из комнат одному из владельцев дома, а также определяет порядок использования общих помещений (ванная, туалет, кухня).
Помимо вышеперечисленного, в документе допускается указывать правила оплаты коммунальных услуг, последовательность текущего и капитального ремонта. Однако следует учитывать, что у такого дома только один кадастровый номер: то есть в натуре ваша личная доля остается нераспределенной.
РАЗДЕЛЕНИЕ ДОМА ПО ВИДУ заключается в том, что суд назначает каждому из совладельцев свою определенную площадь дома, нежилые постройки на земле и сам участок.
После этого собственник может фактически разделить имущество (поставить перегородку, создать отдельный вход и установить забор на придомовой территории).
На какие ещё «подводные камни» можно натолкнуться при разделе дома в натуре?
НЕМЕДЛЕННО СТОИТ ОТМЕТИТЬ, что если вы начали раздел дома натурой и не знаете достоверно, как это делается, лучше всего обратиться за квалифицированной юридической помощью к адвокату или адвокату.
В этих процессах сами судьи часто упускают из виду важные детали: коммуникационную часть, второстепенные конструктивные элементы дома. А это может привести к множеству дополнительных судебных разбирательств и судов в будущем, если вы захотите отремонтировать дом и инженерные сети, продать свою часть или оформить акт дарения.
Часто еще до обращения в суд совладельцы уже проживают в доме, который они условно поделили. Часто одна сторона заявляет права на комнаты, которые она использовала раньше.
Но если они превысят квоту одного из совладельцев, суд не учтет этот фактор.
Бывает и так, что реально разделить дом на природе не получается. Тогда истец имеет полное законное право просить суд установить правила использования жилого дома. При этом суд учитывает, какие отношения сложились между совладельцами, каков действующий порядок управления домом и другие мелкие нюансы.
Как разделить дом на два хозяина
Нередки ситуации, когда разделить пытаются двухквартирный дом. Пи разделе такого дома возникает интересная ситуация – недвижимость изначально предназначена для раздельного проживания двух хозяев, каждое помещение имеет отдельный вход, у каждого помещения имеется свой уникальный почтовый адрес, но Росреестр отказывает с регистрации права собственности. Причина банальна: земля под домом имеет категорию, предназначенную для индивидуального жилого строительства, а дом – статус многоквартирного.
В таких ситуациях оба владельца своих половин дома должны сначала оформить весь дом в общую долевую собственность, подтвердив таким образом целевое использование земли. Затем раздел происходит по вышеописанному сценарию: выделение долей в натуре.
Важно. Если такой дом построен в 2006 году или позже, то прежде, чем приступить к выделению долей, необходимо получить акт о сдаче недвижимости в эксплуатацию.
Сколько стоит раздел дома по долям
При разделе дома в натуре собственникам придется заплатить некоторую сумму денежных средств, в различных ситуациях разную.
Например, если совладельцы решили проблему мирным путем и договорились заключить добровольное соглашение, то им придется оплатить работу нотариуса по заверению соглашения. Стоимость такой услуги зависит от стоимости недвижимости, которую собираются разделить совладельцы.
Так, при стоимости дома до 1 млн. рублей стоимость услуги составит две тысячи рублей, плюс 0,3% от стоимости дома.
Если недвижимость стоит свыше 1 млн. рублей, то услуга нотариуса будет стоить пять тысяч рублей, плюс 0,2% от цены домостроения.
При разделе дома через суд тот из владельцев, который подаст исковое заявление, должен будет оплатить госпошлину.
Стоимость технической экспертизы составляет от 10 тысяч рублей и выше, в зависимости от сложности и объема экспертного заключения.
Минимальные размеры помещений при разделе жилого дома
В соответствии с российским законодательством нормой жилой площади на одного человека является 12 квадратных метров. Но в случае с реальным разделом между собственниками жилого дома эти нормы не применяются.
В тех ситуациях, когда на долю любой из сторон при разделе достается изолированное помещение менее установленной нормы при исполнении всех прочих требований (санитарных и технических), никто не вправе отказать в разделе, ссылаясь только на то обстоятельство, что помещение меньше нормативного.
Но и дробить дом на мизерные доли тоже непозволительно. Опасным пределом для человека считается жилое помещение менее восьми квадратных метров, поэтому установлено, что минимальной площадью любой отдельной доли при разделе является помещение размером 8,1 кв.м.