Как расторгнуть договор с управляющей компанией?
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как расторгнуть договор с управляющей компанией?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Как правило, УК предлагает жильцам свою форму договора управления МКД. Этот договор может не соответствовать законодательству либо содержать заведомо невыгодные для жильцов условия. В таком случае собственники помещений вправе обратиться к УК со своими предложениями по корректировке договора.
Стороны договора управления МКД
Субъекты договора управления МКД довольно специфичны.
На одной стороне всегда находится управляющая организация (далее — УК), которая должна обладать специальной лицензией на управление МКД (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ). УК выбирается жителями дома на общем собрании либо путем проведения открытого конкурса (подробнее об этом — ниже). Управлять домом может только одна УК (ч. 9 ст. 161 ЖК РФ).
На другой стороне договора в качестве заказчиков услуги по управлению могут находиться:
- Собственники квартир или иных помещений в МКД. Договор на управление заключается с каждым собственником, самостоятельно исполняющим обязанности по договору, не отвечая по обязательствам других. При этом собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов всех собственников, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ).
- Застройщик, только что сдавший в эксплуатацию новый дом.
- Органы управления ТСЖ, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива.
Разногласия к договору управления многоквартирным домом
В случае несогласия с предлагаемыми условиями договора собственникам целесообразно объединить усилия и обращаться в УК с заявлением, подписанным советом дома (если он выбран) либо инициативной группой от имени всех жильцов или их большинства. Добиться для себя каких-либо персональных условий, обращаясь в одиночку, вряд ли получится.
Обратите внимание! Пытаться урегулировать разногласия таким путем наиболее эффективно, пока договор еще не заключен, то есть на стадии выбора УК. На этом этапе можно отказаться от выбора именно этой УК, если она не идет навстречу и не меняет условия. Если же договор уже заключен, то изменить его возможно только путем заключения дополнительного соглашения либо пожаловавшись в Роспотребнадзор или Государственную жилищную инспекцию при наличии противозаконных условий.
Если договор управления заключен по итогам открытого конкурса
Жилищный кодекс выделяет особый субъект договора управления — управляющую организацию, выбранную по конкурсу органом местного самоуправления (п. 4 ст. 161, п. 8.1 ст. 162 ЖК РФ). Особенность в том, что собственники помещений ограничены в праве расторжения договора, даже если выбрали иной способ управления. Повторим, по общему правилу п. 3 ст. 161 ЖК РФ способ управления может быть изменен в любое время (а договор управления в этом случае считается расторгнутым). В случае заключения договора управления по результатам открытого конкурса собственники вправе принять решение об изменении способа управления в любое время (до истечения срока действия договора), но договор управления может быть расторгнут собственниками помещений в одностороннем порядке только по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора (п. 8.1 ст. 162 ЖК РФ). Получается своеобразная санкция за нерасторопность и нерадивость хозяев — это с одной стороны.
С другой стороны, выбранная по конкурсу управляющая организация также оказывается в нестабильном положении, поскольку не имеет преимущества продления договора в случае отсутствия заявления о расторжении договора. Такой вывод следует из п. 6 ст. 161 ЖК РФ, согласно которому орган местного самоуправления не позднее чем за месяц до окончания срока действия договора, заключенного по результатам открытого конкурса , созывает собрание собственников для решения вопроса о выборе способа управления домом (если собственники не приняли такое решение ранее). Естественно, всегда есть шанс, что выбранная по конкурсу организация вполне устроит собственников и они предпочтут ее в качестве способа управления на новый период.
Этот срок может варьироваться от года до трех лет (п. 5 ст. 162 ЖК РФ).
- Жилищный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 29 декабря 2004 года N 188-ФЗ.
- Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): Федеральный закон от 30 ноября 1994 года N 51-ФЗ.
- Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 27 октября 2009 года по делу N А11-10021/2008.
- Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 30 апреля 2009 года по делу N А12-10555/2008.
- Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 26 января 2012 года по делу N А40-2603/11-136-15.
- Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 26 июля 2011 года по делу N А05-14180/2010.
- Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 1 июля 2011 года по делу N А65-32220/2009.
- Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 31 мая 2011 года по делу N А57-10897/2010.
- Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа, от 21 октября 2009 года по делу N А65-4601/2009.
- Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 26 июля 2011 года по делу N А05-14180/2010.
- Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 15 июня 2011 года по делу N А54-4550/2010-С16.
- Определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28 декабря 2011 года N ВАС-12301/11.
- Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15 июля 2010 года N 1027/10 по делу N А11-10018/2008.
- Определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26 ноября 2010 года N ВАС-15819/10.
- Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 21 апреля 2010 года по делу N А40-16297/09-6-189.
- Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 8 апреля 2010 года по делу N А12-15747/2009.
- Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 9 февраля 2010 года по делу N А12-14498/2009.
- Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 26 января 2011 года N Ф09-11413/10-С5.
- Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 6 июня 2002 года N 115-О.
- Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 9 ноября 2010 года N Ф03-7834/2010 по делу N А16-460/2010.
- Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 28 ноября 2006 года по делу N А23-781/06Г-8-101.
- Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 26 апреля 2004 года N КГ-А40/2936-04.
- Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 27 февраля 2004 года N КГ-А40/11276-03.
- Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 27 декабря 2006 года N Ф04-8517/2006(29600-А70-38) по делу N А70-5029/32-2006.
- Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 18 сентября 2001 года N А33-360/01-С2-Ф02-2146/01-С2.
- Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 15 сентября 2006 года по делу N А29-12281/2005-2э.
- Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 31 марта 2009 года по делу N А63-2036/2008-С3-16.
Может ли УК расторгнуть договор в одностороннем порядке
При заключении соглашения с какой-либо из управляющих компаний люди, имеющие жилые помещения на праве собственности, считают, что при оплате ими денежных средств все пункты соглашения будут исполняться беспрекословно. При этом собственники зачастую отказываются помнить о законных правах и интересах управляющей компании.
По итогам подсчета имеющихся на настоящее время сведений, работники таких компаний не получают заработную плату. Она заменяется вознаграждением, которое, в свою очередь, не достигает прожиточного минимума, так как жильцы не вносят в срок деньги по оплате коммунальных услуг и обслуживания. По этой причине управляющая компания сталкивается с трудностями.
УК приходится регулировать сложные отношения с большинством подрядчиков и предприятий или же вообще прекратить сотрудничество с жильцами.
На данный момент увеличивается число рассматриваемых дел в суде по отказу УК от обслуживания жилых помещений. Некоторые разбирательства не рассматриваются судом вообще, а некоторые впоследствии становятся предметом обжалования.
В связи с возрастанием ситуаций отказа управляющей компании от исполнения соглашения и собственники жилых помещений, и компании понимают, как защищать свои права. УК при этом при невыполнении другой стороны действий по договору видят смысл отказаться от сотрудничества.
Устанавливаются причины, по которым такие фирмы могут отказаться от соглашения, двумя нормативными актами Российской Федерации. К таким относится, прежде всего, Жилищный Кодекс. Пункт 8 статьи 162 ЖК РФ является отсылочной нормой, которая гласит, что для изучения оснований по отказу следует обратиться к Гражданскому Кодексу РФ.
ГК РФ раскрывает более подробно необходимую информацию в статье 450. Данная статья утверждает, что разорвать отношения можно лишь по соглашению между сторонами. Однако для этого правила установлены исключения.
К таким можно отнести ситуации, в которых жильцы или УК не исполняют обязательства по договору, из-за чего другая сторона получает убытки. В другом случае управляющая компания может изменить соглашение по своему волеизъявлению при существенном изменении соглашения, которое не совпадает с заключенными условиями.
Хоть эти положения описаны достаточно размыто и не дают конкретики, можно сделать вывод о том, что Гражданский Кодекс гарантирует управляющей компании право на расторжение договора по своему волеизъявлению при существенных условиях.
Помимо этого, вышеуказанная статья 162 ЖК РФ дает ознакомиться с частью 8.2, которая гласит, что отказ от соглашения возможен в том случае, если одна сторона разъяснит это другой и получит ее согласие. Для таких действий нужно провести собрание, на котором собственники выскажут свое одобрение.
Как взыскать ущерб с управляющей компании?
Расторжение в судебном порядке
В ситуациях, когда не удается расторгнуть контракт, собственники подают иск в районный (городской) суд. Важно правильно составить заявление и иметь достаточное количество доказательств нарушений условий, свидетельствующих о том, что управляющий не справляется с обязанностями.
При составлении искового заявления от руки используется ручка с черными или синими чернилами. Лучший вариант – набор текста на компьютере. Не следует использовать недостоверную информацию, помарки, ошибки и исправления не допустимы.
Форма документа несложная:
- наименование суда (полное)
- реквизиты лиц, подающих заявление, и управляющей компании
- наименование документа
- изложение претензий по пунктам
- просьба расторгнуть соглашение
- перечень документации в приложении
- подпись (с расшифровкой) председателя собрания
- место и дата составления
В канцелярию сдаются 3 ксерокопии.
Уведомление о расторжении договора с управляющей компанией — образец.
Процедура отказа от услуг Управляющей организации сопровождается следующими документами:
- уведомления (жильцам — об общем собрании, на котором поднимут вопрос о возможности дальнейшего сотрудничества с данной организацией с упоминанием даты проведения и в Управляющую компанию — о досрочном расторжении договора о сотрудничестве, с обязательными ссылками на действующее законодательство);
- жалобы собственников (копии) на деятельность компании;
- обращения в УК, Роспотребнадзор, Госжилинспекцию (копии);
- протокол общего собрания проживающих.
Управляющей организации отправляется уведомление с копией протокола собрания. После этого компания должна подготовить все материалы для передачи новой компании — той которую выбрали для сотрудничества жильцы.
Правда, не исключено, что этим дело не ограничится и возможно, придется обращаться в суд.
Вопрос будет рассматриваться в районном суде общей юрисдикции.
Управляющие компании массово отказываются от обслуживания ветхого жилья
Отопительный сезон стартовал в 61 субъекте Российской Федерации. Тем не менее из многих регионов страны приходят тревожные сводки о том, что управляющие компании массово отказываются от обслуживания ветхих домов.
Специалисты прогнозируют, что эта тенденция будет нарастать, и причиной тому — низкие тарифы: за деньги, которые собирают с жильцов, невозможно содержать дома так, как того требует законодательство.
Что же делать жильцам брошенных на произвол судьбы домов? В этом разбирались собкоры «РГ».
Жителей пятиэтажки по адресу Загородное шоссе, 38 в Любани Ленобласти бросила управляющая компания. Просто отказалась продлевать договор. Это обычная пятиэтажная хрущевка на четыре подъезда в состоянии изрядной запущенности.
- — Подвал затоплен, оттуда летят комары, по стенам ползет грибок, чердак загажен голубями, канализационные люки во дворе проваливаются, территория вокруг дома в плачевном состоянии, — перечисляет жительница дома Раиса Бахтерева.
- Жителей пятиэтажки в Любани бросила управляющая компания. Просто отказалась продлевать договор
- Нельзя сказать, что управляющая компания вовсе игнорировала проблемы дома, но все делала спустя рукава и как-то не до конца, говорят местные жители.
Расторжение в судебном порядке
В ситуациях, когда не удается расторгнуть контракт, собственники подают иск в районный (городской) суд. Важно правильно составить заявление и иметь достаточное количество доказательств нарушений условий, свидетельствующих о том, что управляющий не справляется с обязанностями.
При составлении искового заявления от руки используется ручка с черными или синими чернилами. Лучший вариант – набор текста на компьютере. Не следует использовать недостоверную информацию, помарки, ошибки и исправления не допустимы.
Форма документа несложная:
- наименование суда (полное)
- реквизиты лиц, подающих заявление, и управляющей компании
- наименование документа
- изложение претензий по пунктам
- просьба расторгнуть соглашение
- перечень документации в приложении
- подпись (с расшифровкой) председателя собрания
- место и дата составления
В канцелярию сдаются 3 ксерокопии.
Уведомление о расторжении договора управления МКД образец – Юридический ликбез
Бизнес юрист > Гражданское право > Договорное право > Расторжение договора > Уведомление о расторжении договора управления МКД: образец, рекомендации
Жилищным кодексом (ЖК) не дается определений понятий «многоквартирный дом (МКД)», «управление МКД». Обычно дом считается многоквартирным, если есть два или более помещений. Обязательно наличие одного собственника.
Управление – это процесс, обеспечивающий функциональность общего и частного имущества, достижение целей, поставленных владельцами квартир.
Чаще всего субъект (управляющая компания) действует по договору и принимает решения, позволяющие организовать мероприятия по управлению.
Как отказаться от услуг управляющей компании: пошаговая инструкция
Можно ли отказаться от услуг управляющей компании? Порядок расторжения договора с управляющей компанией описан в статье 162 Жилищного кодекса РФ.
Основное для этого условие — договор с данной Управляющей организацией должен быть действующим на момент отказа. Самый простой путь — это дождаться, пока договор попросту истечет, а потом заключить новый — уже с другой организацией.
Может оказаться так, что привлекательнее выглядит альтернатива не переходить ни к какой компании, а взять управление домом в свои руки. То есть создать ТСЖ.
Для этого необходимо опять-таки создать инициативную группу, провести общее собрание, затем открыть отдельный лицевой счет.
Самым абсолютным доводом в пользу отхода от одного «управителя» к другому было и остается истечение срока действия договора с собственниками.
Как отказаться от управляющей компании? Первое, что следует сделать — это провести собрание всех собственников квартир.
Для этого нужно каждого оповестить в письменной форме. Если же в данном доме есть и неприватизированные квартиры — на собрании обязательно должен присутствовать представитель муниципалитета.
Для того, чтобы точно знать, какие в вашем здании квартиры уже перешли в частную собственность, а какие до сих пор социальные, нужно обратиться в муниципалитет с соответствующим запросом.
Причем, в этом случае нужно будет быть готовым вдвойне, поскольку муниципалитет скорее всего инициирует проверку, по результатам которой будут составлены определенные акты.
Обычно кандидатура — под эгиду какой организации перейти — уже существует.
Однако все же окончательное решение принимается на собрании жильцов.
Необходимо тщательно изучить все отзывы о предполагаемой управляющей организации, особенно негативные. То же самое следует сделать, если вы действуете в одиночку.
А можно и вообще не переходить ни к какой Управляющей организации, а взять управление в свои руки — то есть, создать товарищество собственников жилья. Такое решение также принимается путем большинства голосов собрания жильцов.
Как расторгнуть договор с управляющей компанией? Итак, порядок действий будет следующий — инициативная группа проводит опрос среди обитателей дома и разъяснительную работу.
Далее обсуждается, как это преподнести на собрании и что предложить в качестве альтернативы. Далее на общем собрании выбирают, под эгиду какой организации перейти.
Понятное дело, что самим инициаторам себе ничего объяснять не надо, их настолько достала некачественная работа, а то и злоупотребления действующей организации, что нет смысла работать с ней дальше. Но остальным собственникам это придется объяснить и тщательно обосновать.
Расторжение договора управления в одностороннем порядке
«Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение», 2012, N 3
В прошлом номере журнала мы уже затрагивали тему изменения и расторжения договора управления МКД в рамках статьи С.Н. Козыревой «Обязательства по капитальному ремонту общего имущества» (на с. 46). Тогда эксперт выразил имеющиеся в профессиональном сообществе сомнения по поводу возможности применения к договору управления МКД общих положений ГК РФ в части его изменения и расторжения по требованию одной из сторон. Сегодня есть повод вернуться к данному разговору, поскольку Президиум ВАС РФ в Постановлении от 22.11.2011 N 7677/11 (далее — Постановление N 7677/11) сформулировал определенную позицию на этот счет.
Размещено на сайте ВАС РФ 09.02.2012.
Можно ли собственникам МКД в любой момент отказаться от исполнений договора, или голова или хвост?
Жилищный кодекс в ч. 3 ст. 161 дает право собственникам в любой момент изменить способ управления многоквартирным домом. Судебная практика называет это основанием для прекращения договора с управляющей компанией, если дом до этого управлялся ею.
В силу положений ч. 8 ст. 162 ЖК РФ порядок прекращения (расторжения) договора управления МКД регулируется гражданским законодательством. Дополнительно ч. 8.
1 этой же статьи предусматривает, что собственники вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора с компанией (односторонний выход), которая была выбрана им по конкурсу, по истечении каждого последующего года, если до истечения договора общим собранием была выбрана новая управляющая компания или изменен способ.
Дополнительно же ч. 8.2 этой же статьи.
Основания для расторжения договора с управляющей компанией
Причины расторжения договора между собственниками квартир дома и управляющей организацией регламентированы Гражданским и Жилищным кодексами РФ, а именно ст. 450 ГК РФ и ст. 162 ЖК РФ.
К ним относятся следующие доказанные факты:
- невыполнение/отказ УЖК от условий, предусмотренных в действующем договоре;
- некорректное/низкокачественное воспроизведение мероприятий по обслуживанию помещений, вентиляционных, коммуникативных и иных систем;
- сокрытие информации, сопряженной с деятельностью фирмы и расходом взимаемых денежных средств.
Также поводом к инициированию процедуры могут служить факторы, указанные в самом тексте соглашения сторон и сопутствующих правовых актах. Абсолютным основанием для аннулирования контракта служит окончание срока его действия.
Помимо этого законными причинами являются:
- обоюдное соглашение между исполнителем и заказчиками по разрыву договоренности;
- судебное постановление;
- общепринятое решение жильцов.
При присутствии одного из вышеизложенных обстоятельств, собственники вправе расторгнуть ранее заключенный договор. Следует учитывать, что некоторые аргументы для успешного выполнения процедуры потребуется подкрепить конкретными доказательствами.