В какой срок можно оспорить решение общего собрания МКД
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «В какой срок можно оспорить решение общего собрания МКД». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Обжаловать решения ОСС могут органы ГЖН и муниципального жилищного надзора, собственники помещений (ст. 20, п. 6 ст. 46 ЖК РФ). Управляющие организации обжаловать решения ОСС не могут, потому что не являются собственниками помещений.
Комментарии к ст. 46 ЖК РФ
1. Собственник помещения в многоквартирном доме сам, своей волей и в своем интересе реализует власть над имуществом — принимает решение о совершении действия и совершает действие. При множественности состава собственников в отношении их общего имущества реализация ими возможностей владения, пользования, распоряжения усложняется. В отношениях с участием множества лиц при формировании единого решения возникает «психическое множество отдельных воль, которое становится единством через множество волевых операций» .
———————————
Суворов Н.С. О юридических лицах по римскому праву. М., 2000. С. 128.
Такая особенность волевой организации в отношениях, усложненных множественностью лиц, владеющих имуществом на праве общей собственности, когда эти отношения могут возникнуть только на основании актов согласования их воль, предполагает необходимость упорядочения их действий по согласованию их воль, т.е. в силу множественности субъектов права собственности необходимо определение порядка принятия ими общих решений по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом. Иначе говоря, порядок принятия общих решений необходим для выработки «общей воли» таких субъектов как воли, сформированной через согласование их воль . При этом акты согласования воль могут представлять собой не соглашения участников общей собственности, а общие решения, принимаемые ими большинством голосов, если принятие таких решений допускается законом либо соглашением между сособственниками.
———————————
Понятия «общая воля субъектов права общей собственности» и «формирование воли субъектов права общей собственности» условны, поскольку воля как таковая отсутствует в связи с отсутствием единого субъекта права. По существу посредством данных понятий характеризуется отношение по реализации отдельных индивидуальных воль субъектов — участников общей собственности.
2. В п. 1 ст. 246 и п. 1 ст. 247 ГК РФ закреплено общее правило, согласно которому владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников. Таким образом, несогласие хотя бы одного из сособственников парализует возможность совершения указанных действий, т.е. принцип приоритета воли большинства при решении данных вопросов не действует.
Применение норм п. 1 ст. 246 и п. 1 ст. 247 ГК РФ возможно при небольшом количестве участников общей собственности.
В многоквартирных домах, как правило, количество собственников помещений, а значит, и участников общей долевой собственности довольно значительно. При большом количестве таких участников практически невозможно достичь единогласного решения вопроса об определении порядка владения, пользования и в установленных пределах распоряжения общим имуществом.
Кроме того, даже организационно очень сложно обеспечить участие в общем собрании всех собственников, особенно если вопросы в повестке дня общего собрания малозначительны. Требование единогласного решения по всем вопросам, возникающим по поводу эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, привело бы к парализации всей деятельности по управлению многоквартирным домом. Названные статьи ГК РФ не учитывают такую специфику права собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе многочисленность субъектного состава этой собственности. Поэтому наличие отношений общей долевой собственности в многоквартирном доме обусловило необходимость создания такого правового механизма управления общим имуществом в этом доме, который позволил бы достичь разумного компромисса между интересами большинства и меньшинства сособственников. Приемлемой оказалась конструкция, в соответствии с которой владение, пользование и в установленных пределах распоряжение общим имуществом в многоквартирном доме должны осуществляться сособственниками по решениям, принимаемым большинством голосов .
———————————
К.П. Змирлов в своей статье «О недостатках наших гражданских законов», опубликованной еще в 1883 г. в журнале «Журнал гражданского и уголовного права», отмечал: «Закон наш не указывает определенного пути при разрешении несогласия между совладельцами относительно способа и порядка эксплуатации общего имущества; по этому вопросу надлежит указать, что постановления большинства обязательны для меньшинства, судебная власть может указать порядок распоряжения только по жалобе этого последнего или при отсутствии наличности большинства» (Законы гражданские с разъяснениями Правительствующего сената и комментариями русских юристов / Сост. И.М. Тютрюмов. Кн. вторая. М.: Статут, 2004. С. 270). В эпоху римского частного права каждый из сособственников общей вещи мог управлять данной вещью в целом, даже эффективно отчуждать ее и вносить в нее изменения, будучи ограничен правом воспрещения со стороны других сособственников, причем большинство не имело преимущества над меньшинством и запрещение одного могло пресечь любое нововведение, задуманное остальными (D.8.5.11) (Памятники римского права: Законы XII таблиц. Институции Гая. Дигесты Юстиниана. М., 1997. С. 313). Подобный порядок взаимоотношений сособственников при владении, пользовании и распоряжении общей вещью приводил к определенным трудностям в имущественном обороте. Поэтому многие объединения собственников, основанные на совместной собственности, распадались. В силу потребности объединения имущества для достижения экономического эффекта Юстиниан принял jus prohibendi и ввел принцип большинства, когда большинство совладель��ев составляли те из них, которые располагали более 50% доли собственности на вещь. Однако участники общей собственности, оставшиеся в меньшинстве, чьи интересы были ущемлены решением о так сформулированном множестве, могли потребовать выдела или раздела имущества (см.: Пухан И., Поленак-Акимовская М. Римское право: Базовый учебник / Под ред. проф. В.А. Томсинова. М., 1999. С. 220, 221). В первом советском Гражданском кодексе РСФСР 1922 г. (СУ РСФСР. 1922. N 71. Ст. 904) было установлено, что владение, пользование и распоряжение общей собственностью должны производиться по общему согласию всех ее участников. Однако законодатель допустил и исключение (ст. 62), поскольку при недостижении согласия реализация таких правомочий могла осуществляться по большинству голосов (такое исключение по существу было взято из положения ст. 818 проекта Гражданского уложения Российской империи (Ред. ком. 1905 г.): «Управление и пользование общим имуществом должны быть по общему согласию всех соучастников, а в случае разногласия — по большинству голосов, исчисляемому соответственно размеру долей» (Законы гражданские с разъяснениями Правительствующего сената и комментариями русских юристов / Сост. И.М. Тютрюмов. С. 269).
Возможность использования принципа «большинства голосов» следует из того, что в данном случае принадлежащие сособственнику правомочия имеют менее абсолютный характер, чем в других случаях реализации права общей долевой собственности, во-первых, в силу вышеуказанной специфики назначения объекта, а во-вторых, из-за большего числа управомоченных лиц на стороне собственника, что само по себе предопределяет существенные ограничения в осуществлении таких прав.
Данная позиция прослеживается и в отдельных решениях Конституционного Суда РФ. В частности, в Постановлении от 17 декабря 1996 г. N 20-П КС РФ указал на то, что право частной собственности не является абсолютным и не принадлежит к таким правам, которые в соответствии с Конституцией РФ не подлежат ограничению ни при каких условиях, следовательно, по смыслу ч. 3 ст. 55 Конституции РФ оно может быть ограничено федеральным законом в целях защиты прав и законных интересов других лиц. В другом решении КС РФ отметил возможность отхода от принципа равенства лиц одной категории при наличии различных правовых и фактических обстоятельств .
———————————
Постановление Конституционного Суда РФ от 17 декабря 1996 г. N 20-П «По делу о проверке конституционности пунктов 2 и 3 части первой статьи 11 Закона Российской Федерации от 24 июня 1993 г. «О федеральных органах налоговой полиции» // Вестник КС РФ. 1996. N 5.
Как правильно применять сроки исковой давности?
Срок исковой давности для признания ничтожного решения ОСС недействительным исчисляется по аналогии с п. 5 ст. 181.4 ГК РФ (п. 112 постановления Пленума от 23.06.2015 № 25).
Это значит, что решение собрания может быть оспорено в суде в течение шести месяцев со дня, когда лицо, права которого нарушены, узнало или должно было узнать об этом. Но не позднее двух лет со дня, когда сведения о принятом решении стали общедоступными для участников собрания.
- на доске объявлений;
- в СМИ;
- в интернете;
- на официальном сайте соответствующего органа;
- ссылкой в платёжном документе, направленном участнику, оспаривающему решение.
Сведения считаются общедоступными, пока лицо, чьи права были нарушены, не докажет иное.
Из анализа ч. 4, 5 ст. 45 ЖК РФ следует, что проведение совместного заседания собственников помещений в многоквартирном доме связано с соблюдением ряда обязательных требований, таких как своевременное и полное уведомление всех собственников о предстоящем собрании, его повестке дня, сведений о времени и месте. Процедура собрания требует участия в нем большинства собственников помещений в многоквартирном доме или их представителей.
Согласно п. 1 ст. 181.3 ГК РФ решение собрания недействительно по основаниям, установленным настоящим Кодексом или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) или независимо от такого признания (ничтожное решение).
Таким образом, оспаривая решение общего собрания по мотивам процедурных нарушений, представитель юридического бюро привела суду убедительные доводы и доказательства в подтверждение своих доводов о реальном нарушении прав исца принятыми на собрании решениями. При разрешении данного спора суду представлены достоверные доказательства в подтверждение того, что решение общего собрания было принято с такими существенными нарушениями, которые повлекли за собой причинение истцу убытков, как собственнику помещений в многоквартирном доме.
Районный суд удовлетворил исковое заявление гражданки К. Решения общего собрания членов ЖСК «С-18», оформленные протоколом собрания жильцов дома были признаны недействительными.
Юристы ЮБ «АргументЪ» приложили все необходимые усилия для достижения положительного результата в данной ситуации, отстояв права членов жилищно-строительного кооператива в районном суде.
Комментарий к ст. 46 ЖК РФ
1. Согласно ч. 1 комментируемой статьи решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляется протоколом. Протокол общего собрания составляется в письменной форме в сроки, установленные общим собранием, но не позднее чем через 10 дней после проведения общего собрания (п. 2 Требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах, утвержденных Приказом Минстроя России от 25 декабря 2015 г. N 937/пр).
В протоколе общего собрания указывается наименование документа, дата и регистрационный номер протокола, дата и место проведения общего собрания, заголовок к содержательной части протокола, содержательная часть протокола, повестка дня, наличие кворума, количество голосов по каждому вопросу, место (адрес) хранения протоколов, перечень приложений (при указании на них в содержательной части протокола). Протокол подписывают председатель, секретарь собрания и члены счетной комиссии.
Лицо, по инициативе которого было созвано общее собрание, обязательно должно представить копии решений и протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в управляющую организацию, правление ТСЖ, ЖК, ЖСК, иной специализированный потребительский кооператив не позднее чем через 10 дней после проведения общего собрания.
Согласно ч. 1.1 комментируемой статьи управляющая многоквартирным домом организация, правление ТСЖ, ЖК, ЖСК, иного специализированного потребительского кооператива в течение пяти дней с момента получения указанных копий решений и протокола общего собрания собственников помещений обязаны в порядке, установленном законом, направить копии указанных решений и протокола в орган государственного жилищного надзора для хранения в течение трех лет. Причем орган государственного жилищного надзора в случае поступления в его адрес в течение трех месяцев подряд двух и более протоколов общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащих решения по аналогичным вопросам повестки дня, обязан провести внеплановую проверку в целях установления факта соблюдения требований законодательства при организации, проведении и оформлении результатов такого собрания.
В г. Москве органом государственного жилищного надзора является Государственная жилищная инспекция г. Москвы (п. 1 Положения, утв. Постановлением Правительства Москвы от 26 июля 2011 г. N 336-ПП).
Часть 1 комментируемой статьи определяет, что для установления факта принятия положительных решений по вопросам повестки дня необходимо определить долю голосов, отданных собственником помещения в многоквартирном доме за данное решение, от общего числа голосов, принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме (по отдельным вопросам — от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме). Таким образом, если собственник принимает участие в общем собрании, то все голоса, которыми данный собственник обладает, учитываются при определении наличия кворума.
Сведения о лицах, присутствующих на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, в соответствии с требованиями действующего законодательства, указываются в приложении к протоколу общего собрания собственников. Если решение собственника содержит такие недостоверные сведения, как неверный номер квартиры, ошибка в фамилии, неверно указанная площадь, и иные технические ошибки, но при этом ошибка носит характер описки либо ошибка признается в силу неразборчивости почерка собственника, оформившего соответствующее решение, и исходя из характера ошибки и имеющихся в приложении к протоколу сведений об участниках собрания имеется возможность достоверно установить, какое конкретно лицо оформило рассматриваемое решение, каким конкретно помещением в многоквартирном доме владеет указанное лицо, какова площадь этого помещения, такое решение учитывается при подсчете голосов участников собрания.
В случае если при идентификации лица, оформившего решения собственника помещений в многоквартирном доме, имеются неустранимые сомнения в том, какое конкретно лицо заполнило решение (например, при наличии в многоквартирном доме различных помещений, принадлежащих лицам с одинаковыми фамилиями, и т.п.), указанное решение допустимо учитывать при подсчете голосов исключительно при наличии дополнительных документов (доказательств), позволяющих однозначно идентифицировать лицо, принявшее участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, и помещение, которым указанное лицо владеет.
Следует учитывать, что собственник помещений в многоквартирном доме не имеет права принимать участие в общем собрании только частью своих голосов, все голоса собственника обязательно учитываются при подведении итогов голосования. При этом собственник имеет право принять только одно решение («за», «против» или «воздержался») по каждому вопросу повестки дня, и количество голосов, отданных собственником за принятое им решение, равно общему количеству голосов, которыми обладает собственник.
В случае если в составе многоквартирного дома согласно технической документации (техническому паспорту) имеется нежилое помещение, указанное помещение является частью этого многоквартирного дома. При этом в случае оформления нежилого помещения в собственность площадь указанного помещения учитывается в общей площади помещений, собственники которых совместно владеют общим имуществом в многоквартирном доме и имеют право участвовать в общем собрании собственников помещений. Собственник нежилого помещения в числе прочих участвует в общем собрании, количество голосов собственника такого помещения пропорционально площади указанного помещения.
С чего начинать обжаловать решение общего собрания собственников?
Обязательно нужно знать, что проведение данной процедуры может быть инициировано любым собственником, который должен письменно сообщить Правлению и всем остальным собственникам о том, что необходимо организовать мероприятие по оспариванию решения в рамках защиты прав потребителей ЖКХ дома.
Уведомление о намерении обратиться с иском в суд об оспаривании решения общего собрания собственников помещений жилого дома должно содержать ссылку на то, что:
- указанное решение общего собрания принято в нарушение положений гражданского и жилищного законодательства. В частности можно говорить о том, что была нарушена процедура порядка созыва, подготовки и проведения собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания;
- в соответствии с п. 6 ст. 181.4 ГК РФ: «участники соответствующего гражданско-правового сообщества, не присоединившиеся в порядке, установленном процессуальным законодательством, к такому иску, в том числе имеющие иные основания для оспаривания данного решения, в последующем не вправе обращаться в суд с требованиями об оспаривании данного решения, если только суд не признает причины этого обращения уважительными».
К недостаткам нововведений старший юрист ProLegals Ольга Жукова относит и возможное снижения конкуренции между управляющими компаниями. Переход к необходимости абсолютного большинства для выбора УК может привести к блокированию возможности принятия этого решения в связи с отсутствием активного участия собственников в жизни МКД, считает юрист. То есть в связи с пассивностью собственников может даже не сформироваться кворум для принятия решения, пояснила Ольга Жукова.
Юрист обращает внимание еще на один аспект. Если управляющая компания не будет исполнять взятые на себя обязательства, а на собрание по выбору новой УК придет недостаточное количество собственников, то это затруднит или вообще сделает невозможным ее смену, поясняет Никита Кузьмин.
По теме статьи мы предлагаем вам посмотреть познавательное видео: Давайте подытожим. Как признать общее собрание собственников недействительным? Существует несколько причин, по которым это возможно сделать. К ним относятся отсутствие кворума, нарушение повестки дня, отсутствие нормальных уведомлений и т. д.
Чтобы оспорить решение общего собрания собственников жилья, Вы должны собрать имеющиеся доказательства и подать заявление в суд.
Помните, что оспаривать результаты нужно лишь в том случае, когда был нанесён серьёзный ущерб или нарушены Ваши права.В противном случае суд вряд ли удовлетворит вашу просьбу.
Может ли общее собрание мкд отменить свое же решение
Виктор Федорук (эксперт Движения «За права человек») отвечает на вопрос жителей (тел. приемной в Москве узнать в ИКД).Вопрос: В нашем многоквартирном доме в ноябре месяце 2006 года в спешном порядке состоялось заочное собрание по выбору формы управления домом. На том же собрании, тем же решением была избрана управляющая компания.
На собрании глава Управы нас убеждал, что эта управляющая компания и есть тот самый ДЕЗ, который сейчас нас обслуживает. Но, когда после собрания представитель нашего домового комитета получил для ознакомления копию Устава этой управляющей компании, то из него видно, что компания не имеет отношения к ДЕЗу.
Чувствуем себя обманутыми. Как правильно написать исковое заявление по отмене решения собрания?Ответ: Собрание в Вашем доме прошло не совсем корректно.
Среди нарушений процедуры чаще всего можно встретить такие (сведения взяты из обзоров судебной практики некоторых судов):
- нарушение сроков уведомления участников собрания;
- несоблюдение формы уведомления и несообщение участникам необходимых сведений;
- отсутствие кворума участников;
- нарушение подсчета голосов участников;
- не соблюдена повестка дня;
- не велся протокол собрания или велся, но с нарушениями установленных правил;
- о принятом решении не уведомлены собственники.
Важно! Отмена решения лишь по формальным признакам не будет осуществлена, т.е. суд оставит решение без изменений в том случае если истец в результате его реализации не понес убытков, а также, если участие в голосовании истца не повлекло бы изменение решения.
Вернуться наверх Александр7272 Александр7272 Ветеран Сообщений: 1445 Зарегистрирован: 03 дек 2015, 09:08 Благодарил (а): 366 раза Поблагодарили: 827 раза Могут ли одно решение собственников отменить другим?
DiziE писал(а):Источник цитаты 1. Пусть ГЖИ проверяет Вопрос один и тот же , срок менее 3-х месяцев, обязаны выехать на дом. Вернуться наверх Александр7272 Волжский парень Ветеран Сообщений: 1644 Зарегистрирован: 19 фев 2015, 14:20 Благодарил (а): 93 раза Поблагодарили: 501 раза Могут ли одно решение собственников отменить другим?
Александр7272 писал(а):Источник цитаты Законов математики еще никто не отменял, для кворума нужно 50%+1 голос, так что эти два подмножества как минимум должны пересечься, на сколько другой вопрос, но вы обязаны выполнять волю большинства. Не всё так просто.
Как отменить решения протоколов общего собрания собственников
ГПК РФ) Жилищный кодекс Российской Федерации (ЖК РФ) Земельный кодекс Российской Федерации (ЗК РФ) Кодекс об административных правонарушениях Российской Федерации (КоАП РФ) Налоговый кодекс Российской Федерации (НК РФ) Семейный кодекс Российской Федерации (СК РФ) Трудовой кодекс Российской Федерации (ТК РФ) Уголовно-исполнительный кодекс Российской Федерации (УИК РФ) Уголовный кодекс Российской Федерации (УК РФ) Уголовно-процессуальный кодекс Российской Федерации (УПК РФ) Бюджетный кодекс Российской Федерации (БК РФ) Градостроительный кодекс Российской Федерации (ГрК РФ) Лесной кодекс Российской Федерации (ЛК РФ) Таможенный кодекс Российской Федерации (ТК РФ) Водный кодекс Российской Федерации (ВК РФ) Воздушный кодекс Российской Федерации (ВзК РФ) Кодекс внутреннего водного транспорта Российской Федерации (КВВТ РФ) Данная редакция закона может быть не актуальна на настоящий момент.
Не забудьте пригласить к участию в голосовании и собственника муниципальных квартир и нежилых помещений, если таковы имеются в Вашем доме. Приложение: Примерный вариант бланка уведомления: Кому: Адрес: УВЕДОМЛЕНИЕ о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: , Москва, ул. , дом , корпус Уважаемые собственники помещений! Приглашаем Вас принять участие в общем собрании собственников помещений, которое будет проводиться в форме заочного голосования в соответствии со статьей 47 Жилищного кодекса РФ. Одновременно направляем Вам бланк решения собственника. Принятые Вами решения по вопросам повестки дня просим передать (указать лицо, в том числе консьержей, кому могут быть переданы решения), находящимся по адресу: Кроме того, заполненные бланки решений Вы можете передать членам инициативной группы: тел. Кв. . 1.2.
Как отменить решение собрания собственников жилья?.
Доброе утро!Скажите пожалуйста,как можно отменить решение общего собрания,если оно было заочным,и собственникам не говорили,что они должны оплачивать исковое решение вынесенное на управляющую компанию,можно ли провести новое собрание с переизбранием старшей дома и признанием предыдущего собрания недействительным в связи с утратой доверия к старшей дома?
21 Января 2017, 06:49 Диана, г. Мыски
Другой комментарий к статье 46 ЖК РФ
1. Комментируемая статья устанавливает правила принятия решений общим собранием собственников помещений по некоторым вопросам, отнесенным к его компетенции.
К правилам ведения общего собрания собственников специальных требований коммент. ст. не предъявляет. Его традиционно должен вести избранный большинством голосов присутствующих собственников или их представителей председатель собрания. Желательно заранее согласовать и предложить в качестве возможной для избрания кандидатуру председателя собрания. Аналогичным образом избирается секретарь собрания, который обязан вести протокол общего собрания.
2. В части 1 коммент. ст. закреплены формулы принятия решений по вопросам, относящимся к компетенции общего собрания и поставленным на голосование. В этих формулах законодатель постарался преодолеть препятствия, имманентно присущие общему порядку согласования актов распоряжения имуществом, находящимся в общей долевой собственности.
По общему правилу решения общего собрания собственников помещений по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов собственников, участвующих в собрании. Квалифицированное в 2/3 большинство голосов всех собственников помещений требуется для принятия решений:
— о реконструкции многоквартирного дома, в том числе с его расширением или надстройкой;
— возведении хозяйственных построек и других зданий, строений и сооружений;
— ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
— пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;
— передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме.
Решение общего собрания по выбору способа управления многоквартирным домом должно применяться с учетом правила, закрепленного в ч. 1 ст. 143 коммент. закона.
3. Важным документальным подтверждением принятых на общем собрании собственников помещений решений является протокол общего собрания. Его ведение, как правило, возлагается на секретаря собрания. В протоколе должны получить отражение все вопросы, обсуждавшиеся в ходе собрания, а также поступившие предложения. Персональную ответственность за фактическую достоверность сведений, содержащихся в протоколе, его оформление, сроки оформления, установленные общим собранием, несут председатель и секретарь собрания, которые подписывают указанный протокол.
Протоколы общих собраний собственников помещений должны храниться в месте либо по адресу, определенным решением собрания, и быть доступными для ознакомления собственникам помещений или их представителям. Представляется, что решением общего собрания должна быть установлена возможность снятия копий с протоколов общих собраний при наличии оправданного к тому интереса собственника помещения или его представителя.
4. В части 2 коммент. ст. сформулировано императивное правило, согласно которому налагается запрет на принятие решений по вопросам, не включенным в повестку дня, а равно на изменение повестки дня общего собрания собственников помещений, указанной в сообщении о его проведении. Очевидно, что требуемая законодателем определенность по вопросам, включенным в повестку дня общего собрания собственников помещений, не позволяет обойти правило коммент. части путем указания в повестке дня вопроса, имеющего название «разное».
5. Собственник помещения, по инициативе которого созвано собрание, должен довести до сведения других собственников данного многоквартирного дома информацию, касающуюся решений, принятых общим собранием, и итогов голосования по вопросам, вынесенным на голосование. Информация, содержащая указанные сведения, доводится до собственников единственно возможным с точки зрения законодателя путем, а именно посредством размещения соответствующего информационного сообщения в доступном для всех собственников помещении данного дома. Указанное сообщение должно быть размещено в помещении, а, скажем, не на входной двери, ведущей в это помещение. Срок, в течение которого информационное сообщение подлежит размещению, не должен превышать десяти дней с даты принятия соответствующих решений.
6. Правило, закрепленное в ч. 5 коммент. ст., перекликается с нормой, нашедшей отражение в ч. 1. Указанное правило снимает часть проблем, связанных с немотивированным желанием ряда собственников свести на нет возможности коммерческого использования объектов, входящих в состав общего имущества многоквартирного дома. С другой стороны, не в меру активные собственники могут проводить обязательные для всех решения, реализация которых будет обременительна для части собственников, выступающих против указанных решений. На этот случай законодатель предусматривает формальную возможность обжалования принятых общим собранием решений в суде. Схема реализации такой возможности определена в ч. 6 коммент. ст.
Как представляется, формулируя норму ч. 5 коммент. ст., разработчики закона попытались обойти предписания, содержащиеся в Постановлении Конституционного Суда РФ от 3 апреля 1998 г. N 10-П, имея в виду то обстоятельство, что общее собрание собственников помещений не является объединением лиц в юридическом смысле, поэтому возможно понуждение условного меньшинства условным большинством. Однако и без членства в объединении (факт проживания граждан — собственников помещений в одном доме не означает автоматического возникновения какого-либо объединения de jure) решения общего собрания, обязывающие всех собственников помещений, в том числе и тех, кто не принимал участие в голосовании либо голосовал против, не могут быть для последних позитивно обязывающими, особенно в части пользования и распоряжения элементами, входящими в состав общего имущества многоквартирного дома, что противоречило бы нормам ст. ст. 246 и 247 ГК РФ.
7. Право на обжалование в суд решений, принятых общим собранием собственников помещений, предоставлено собственникам, которые не принимали участия в собрании, принявшем обжалуемое решение, и собственникам, которые голосовали против принятия обжалуемого решения. При этом необходимым условием реализации права на обжалование (в материальном смысле) выступает факт нарушения обжалуемым решением прав и охраняемых законом интересов собственника помещения. Обжалование решения общего собрания осуществляется в порядке искового производства. Срок исковой давности определен законодателем в шесть месяцев. На вопрос о том, кто будет являться ответчиком по иску собственника помещения, коммент. ст. ответа не дает. По смыслу п. 2 ст. 27 АПК РФ образования, не имеющие статуса юридического лица, могут быть стороной спора, разрешаемого арбитражным судом.
8. Часть 7 коммент. ст. предоставляет собственнику, которому принадлежат все помещения в многоквартирном доме, право единоличного принятия решений о реконструкции дома, в том числе с его расширением или надстройкой, о возведении хозяйственных построек и других зданий, сооружений, о ремонте многоквартирного дома, о пределах использования земельного участка, в том числе введении ограничений пользования им, о передаче в пользование помещений, находящихся в многоквартирном доме. Реализация подобного рода решений должна осуществляться по правилам, установленным законодательством о градостроительной деятельности, земельным и гражданским законодательством. Норма, содержащаяся во втором предложении коммент. части, косвенно указывает на обязанность собственника, которому принадлежат все помещения в многоквартирном доме, проводить годовые общие собрания с пользователями (нанимателями, арендаторами) помещений, расположенных в этом доме.
Кто может оспорить и какой даётся срок на обращение в суд?
Кто может оспорить? Воспользоваться такой возможностью – право любого из собственников, которого не устраивают итоговые результаты. Важно отметить, что подать жалобу сможете лишь в том случае, если Вы голосовали против или же вовсе не присутствовали на обсуждении.
ВНИМАНИЕ! Если Вам кажется, что имел место факт мошенничества, например, подписи некоторых владельцев были подделаны, — нужно писать заявление в прокуратуру.
Если факты подтвердятся, то результатом будет не только отмена решения, но и наложение определённых ограничений на ответчика. Если им будет Совет дома, то все его члены потеряют свои должности.
Иск о признании протокола общего собрания недействительным
Оснований для обжалования решения общего собрания собственников многоквартирного дома не так уж много. Хотелось бы отметить основные:
- Ненадлежащий инициатор собрания. Так, инициатором проведения внеочередного общего собрания собственников может являться только кто-то из собственников помещений в многоквартирном доме.
- Отсутствие необходимого кворума. Необходимо помнить, что в соответствии с жилищным кодексом, собрание собственников правомочно только если на нем присутствует собственники помещений, имеющие более 50 % голосов от общего числа голосов.
- Несоблюдение процедуры проведения собрания. В этом пункте хотелось бы отметить то, что информация о проведении собрания должна быть донесена до собственников помещений не позднее, чем за 10 дней до такого собрания. Стоит также помнить и то, что информация должна быть оформлена надлежащим образом — в ней должны быть указаны время и место проведения собрания, форма проведения собрания, вопросы, рассматриваемые на собрании.
Стоит также отметить и иные основания для того, чтобы отмена решения общего собрания собственников в судебном порядке произошла — это фальсификация документов относительно собрания собственников, а также отсутствие документов, которые подтверждали бы полномочия голосующих.
Важно: признание недействительным решения общего собрания собственников осуществляется в судебном порядке путем предъявления соответствующего искового заявления в суд. Не стоит забывать, что иск о признании протокола общего собрания недействительным подается к инициаторам собрания — они будут являться ответчиками по указанному спору.
Пример искового заявления об оспаривании решения общего собрания собственников
Дорогомиловский районный суд
121165, г. Москва,
ул. Студенческая, 36
: Васюкова Инна Васильевна
проживающая по адресу:
121166, г. Москва,
ул. Козная д. 5 кв. 222
тел. 82366396696
Я, Васюкова И.В. обладаю – квартиру № 2222, расположенную по адресу: г. Москва, ул. Колхозная д. 5252. Право собственности подтверждается договором дарения № 0012122 от 22.11.2004 года и Свидетельством о государственной регистрации права.
Мне стало известно, что 26.05.2018 года проводилось общее собрание собственников жилья дома № 5252 по вышеуказанному адресу, на котором избран способ № 5252 по ул. Колхозной г. Москва. В качестве такого способа было избрано Товарищество Собственников Жилья (ТСЖ) «Утюг». Создано ТСЖ «Утюг», утвержден его устав и определено правление. Факт проведения собрания подтверждается копией протокола № 1 от 26.05.2018 года.
Отмена протокола общего собрания собственников
Вход на сайт Письменное уведомление о созыве общего собрания собственников по выбору способа управления недвижимым имуществом совместного домовладения с указанием места и времени его проведения, повестки дня и инициатора этого собрания направляется этим инициатором каждому собственнику заказным письмом или вручается ему под расписку. Уведомление должно быть направлено не позднее чем за 20 дней до даты проведения общего собрания. Общее собрание собственников правомочно, если на нем присутствует более двух третей собственников (или их представителей), обладающих более чем двумя третями голосов от общего числа голосов всех собственников.
3 ст. 47 ЖК РФ — отсутствуют требуемые сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвовавшего в голосовании, способ подсчета голосов (из расчета 1 кв. м. — 1 голос) — не соответствует требованиям ч. 3 ст. 48 ЖК РФ.
Юридические услуги в курске
Дата подачи решения подпись Примерный текст протокола собрания: ПРОТОКОЛ N общего собрания собственников помещений по выбору способа управления многоквартирным домом по адресу: в форме заочного голосования г.Москва дата проведения Начало приема решений собственников помещений: с « » 2007 г., с часов до часов. Последний день приема заполненных решений собственников помещений: « » 2007 г. до 22 ч. 00 мин. В заочном голосовании приняли участие: — жилых помещений — % голосов; — нежилых помещений — % голосов.
Представитель собственника по жилым помещениям, находящимся в собственности города Москвы (Ф.И.О)., по доверенности, выданной « » 2007 года. Представитель собственника по нежилым помещениям, находящимся в собственности города Москвы (Ф.И.О.), по доверенности, выданной « » 2007 года. Всего присутствовало собственников, обладающих % голосов от общего числа голосов.
Оспаривание решений ОСС в суде
Часто можно столкнуться с тем, что права и интересы собственников помещений в МКД нарушаются. Законом предусмотрена единственная форма защиты – обращение в суд с заявлением о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений в МКД.
- Основания для оспаривания решения ОСС в суде
- Основания для отказа суда в удовлетворении иска
- Сроки обжалования решений ОСС
- Истец и ответчик
- Недействительность решений ОСС: оспоримые и ничтожные решения