Регистрация договоров найма (аренды) жилого помещения

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Регистрация договоров найма (аренды) жилого помещения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Чтобы сдать квартиру как физическое лицо по закону, необходимо заключить договор найма. Он заключается в письменной форме. После его необходимо зарегистрировать в расчетно-справочном центре Минска, либо, если речь идет о другом городе, в местной администрации. Подробно этот процесс расписан в 52-й статье Жилищного кодекса: «Заключение и регистрация договоров найма жилых помещений».

Как сдать квартиру официально?

1.Заключаем договор

В этом случае речь идет о договоре найма – соглашении, по которому одна сторона предоставляет в пользование жилое помещение другой стороне за определенную плату. Проще говоря, это документ, в котором закреплены взаимоотношения между арендодателем и нанимателем. Форму договора можно найти на сайте Министерства по налогам и сборам. Его вы и заполняете вместе с нанимателем. В нем указываются паспортные данные обеих сторон, состав семьи нанимателя, адрес и площадь квартиры, которая сдается, размер и сроки оплаты (только в белорусских рублях), права и обязанности и др. Договор должен быть заключен с момента фактического пользования квартиры нанимателем. Можно заключить договор на определенный срок, а можно бессрочно.

Он составляется в трех экземплярах: один находится у наймодателя, второй – у нанимателя, третий – в исполнительном комитете (районном, городском, поселковом, сельском), зарегистрировавшем этот договор.

Рекомендации, описанные ниже, позволят составить собственное впечатление о вопросе и разобраться в деталях:

1. Обязательное заключение договора аренды. В договоре обязательно прописать детали. Это адрес квартиры с ее характеристиками и реквизитами о праве собственности. Указываются данные по каждому собственнику жилья. Если детали прописаны неверно, соглашение можно оспорить. Это повлечет дополнительные проблемы и неприятности;
2. Указание назначения аренды. Специалисты подчеркивают важность этой детали. Указывается, что арендатор будет проживать в помещении, а не вести бизнес. При отсутствии условия арендатор может на законных основаниях сдавать квартиру в субаренду. Жилплощадь может использоваться под предпринимательскую деятельность. Офис, парикмахерская или магазин могут быть открыты без ведома арендодателя;
3. Срок действия соглашения прописывается до мелочей. Чтобы жильцы выселились в нужный срок в случае необходимости, необходимо указывать реальные даты. Важный момент – дата перехода квартиры в распоряжение арендатора. Как правило это 5 дней от даты заключения договора. Грамотный договор – гарантия для обеих сторон. Досрочное выселение может произойти только по решению суда, если нарушаются какие-то пункты. Условия расторжения этого типа со стороны арендодателя важны. Их нужно прописать заранее. Форс-мажорные обстоятельства никто не отменял. В этом случае подбирается новый вариант и оплачивается переезд. Досрочное выселение без весомых причин невозможно, если условия нет в договоре.

Кто может сдать квартиру в аренду и что при этом нужно оформлять

По ст. 49 Жилищного кодекса РБ сдать недвижимость вправе любой владелец. Собственник в этом случае опирается только на закон и свое желание, простой жилец – если получит официальное разрешение от хозяина или хозяев, если их несколько. Арендодателем выступает фирма или физическое лицо, но арендатором – только простые граждане.

Сдавать квартиру в аренду официально не просто требование закона – это самый выгодный путь для обеих сторон, потому что все обязательства и гарантии скреплены договором найма жилого помещения. Под ним понимают соглашение между хозяином и тем, кто хочет снять квадратные метры на конкретный срок за определенную помесячную плату. Такой документ могут составить два физических лица или организация с гражданином. Признак договора – возмездная основа. Так что и вопрос, стоит ли заключать договор аренды квартиры, подниматься не должен, это незаконно. Без соглашения о найме можно обойтись только в одном случае – если жильца пускают на безвозмездной основе. Но и в этом случае должно быть документальное подтверждение сделки – стороны подписывают договор о безвозмездном пользовании квартирой или ее частью. В договоре обязательно указывают количество сдаваемых комнат, их площадь и находящееся там имущество.

Чтобы сделка прошла без осложнений, следует четко представлять себе ее последовательность. Пошаговая инструкция включает несколько пунктов:

• Подбор помещения по объявлению или через риэлторское агентство – последнее предпочтительнее, особенно, если стороны ищут способ, как сдать квартиру на длительный срок без сложностей. Агентство само проверит кандидатов.
• Переговоры с хозяевами, осмотр помещения;
• Подписание договора и акта приема-передачи.

Сдача квартир, какие есть варианты

Есть достаточно много вариантов получения дохода от сдачи квартир:

• сдача квартир (домов, комнат) по долгосрочным договорам найма физическим лица с уплатой подоходного налога в фиксированной сумме за каждую сдаваемую комнату;
• сдача квартир в аренду юридическим лица и предпринимателям, в этом случае арендатор удерживает 13% подоходного;
• сдача квартир посуточно с уплатой единого налога с физических лиц, таким видом могут заниматься только лица имеющие гражданство РБ, или иностранцы имеющие разрешение на постоянное проживание в РБ;
• регистрация ИП и осуществление сдачи жилых помещений от имени ИП.

• документ о праве собственности. Его данные должны быть вписаны в договор;
• паспортные данные. Обязательно указывают паспортные данные как арендатора, так и арендодателя;
• арендная плата. Ежемесячная сумма платежей прописывается не только цифрами, но и словами — в скобках после цифр. Это поможет в будущем избежать недоразумений;
• срок аренды. Обычно договор заключается на полгода, 11 месяцев или на год. В том случае, если не указана дата окончания договора, могут возникнуть разногласия в случае его досрочного расторжения;
• порядок расчета. В этом пункте обязательно указывается, какого числа арендатор передает деньги арендодателю;
• оплата коммунальных услуг. Обязательно прописывается, кто оплачивает коммунальные услуги. Обычно основную часть квартплаты оплачивает арендодатель, а арендатор платит по счетчикам воды и электросчетчику;
• условия досрочного прекращения договора. Этот пункт обязательно должен быть. В типовом договоре одна из сторон должна предупредить о досрочном прекращении договора за месяц или два;
• число проживающих. В договоре надо прописать этот пункт, чтобы потом не получилось, что вместо одного арендатора в квартире проживают десять человек;
• опись имущества. Указывается вся мебель и бытовая техника, которая находится в квартире. В случае порчи имущества арендатор обязан оплатить его стоимость;
• условия повышения ежемесячной платы. Например, можно прописать в договоре, что арендная плата повышается раз в год.

Нужен ли мне риелтор?

Если вы хотите сэкономить время или впервые сдаете жилье, имеет смысл привлечь риелтора — частного специалиста в области недвижимости или сотрудника агентства недвижимости. Он будет не только отвечать на звонки и показывать квартиру потенциальным жильцам, но и поможет определить цену и оформить документы.

Не обращайтесь сразу к нескольким агентствам, так как это может спровоцировать конкуренцию между риелторами, из-за чего они начнут предлагать вашу квартиру по заниженной цене, чтобы скорее привлечь нанимателей. Кроме того, если объект анонсирован на всех сайтах, это может вызвать у квартиросъемщиков подозрения.

---

Как определить размер депозита?

При сдаче квартиры в аренду рекомендуется взымать с арендатора депозит в размере одной месячной арендной платы. Жилец вносит депозит при подписании договора. В течение срока аренды депозит находится у арендодателя (наймодателя) и может быть использован для погашения возникшей задолженности или как компенсация за порчу имущества.

Если депозит засчитывается в счет оплаты арендной платы, коммунальных услуг или порчи имущества, арендатор должен пополнить депозит в установленные договором сроки (рекомендуемый срок — 3–5 рабочих дней).

По окончании договора аренды, если все арендные и коммунальные платежи оплачены арендатором, а имущество арендодателя (наймодателя) находится в удовлетворительном состоянии, депозит должен быть возвращен арендатору (нанимателю).

Если общая задолженность жильца не превышает размер депозита, разница возвращается владельцу квартиры.

---

Для чего нужен договор?

Договор защищает интересы обеих сторон. В нём прописывается, сколько человек будет жить в квартире и до какого времени, сумма ежемесячной оплаты и число, до которого необходимо произвести оплату, перечисляется мебель и бытовая техника, которую арендодатель сдаёт в пользование съёмщику, а также все права и обязанности сторон. Если одна из сторон нарушает свои обязанности – у другой на руках есть документ, с которым можно добиваться справедливости.

При помощи договора арендодатель сообщает государству, что получает доход, который облагается налогом. Неудивительно, что многие незаконопослушные арендодатели заключать договор отказываются. Но, как известно, скупой платит дважды. Разлад в отношениях с квартиросъёмщиком – и последний уже пишет в налоговую кляузу на своего арендодателя. Теперь тому грозит внушительный штраф, который значительно больше налога.

Цены упали в два раза

Сдача квартир на сутки — бизнес, на первый взгляд, простой и доходный, однако он таит массу нюансов и сложностей, требует полноценной самоотдачи. Так считает индивидуальный предприниматель Ирина (имя изменено. — Прим. «Про бизнес»), «суточница» со стажем. Уже больше 7 лет она сдает в Минске квартиры на сутки, предварительно взяв их в субаренду. Сегодня у нее в работе четыре квартиры. Как правило, большинство «суточников» ведет 2−4 квартиры.

— Доходность этого бизнеса сильно снизилась в последние годы, — говорит Ирина. — Здесь оказала свое влияние в том числе пандемия. Сегодня упала покупательская способность клиентов, что привело к снижению стоимости квартиры. Если еще пару лет назад цена стандартных столичных апартаментов составляла $ 40−60 в сутки, то сегодня аналогичная квартира сдается за 60−80 рублей (около $ 23−31).

То есть цены упали в два раза.

Значимая часть расходов в этом бизнесе — налоги и повышенная «коммуналка» (для квартир, которые сдаются в краткосрочную аренду, устанавливаются коммунальные платежи по экономически обоснованным тарифам). А ведь чтобы бизнес работал, нужно еще постоянно тратиться на рекламу, своевременно ремонтировать жилье, обновлять интерьер, закупать бытовую химию и т.п.

Само ведение бизнеса, по сути, не отличается от других видов деятельности: нужно вести бухгалтерскую документацию и книгу учета доходов, подавать отчеты в налоговую, Белстат, ФСЗН, РУВД (по иностранным гражданам).

Для чeгo cдaвaть квapтиpy

У cдaчи жилoй нeдвижимocти квapтиpaнтaм ecть мнoжecтвo плюcoв:

📈 Paзyмныe инвecтиции. Bы пoкyпaeтe жильe и зapaбaтывaeтe нa eгo cдaчe в apeндy бoльшe, чeм ecли бы влoжили эти дeньги в бaнк. Для cpaвнeния: мoжнo кyпить жильe зa 3 000 000 ₽ и cдaвaть eгo зa 15 000 ₽ в мecяц ycлoвнo. A ecли oткpыть вклaд в бaнкe нa тaкyю жe cyммy пoд 6.40% гoдoвыx, дoxoд в гoд cocтaвит 192 000 ₽, в мecяц cooтвeтcтвeннo — 16 000 ₽. Pacчeты ycлoвны, нo пoкaзывaют пpибыль. Кpoмe тoгo, нeдвижимocть мoжнo пpoдaть пoтoм, a дeньги «cъeдaeт» инфляция.

💸 Пoгaшeниe кoммyнaльныx плaтeжeй. Ecли y вac лишняя квapтиpa, в кoтopoй вы нe живeтe, зa нee вce paвнo пpидeтcя плaтить кoммyнaлкy. Ecли пycтить в нee жильцoв, жильe нe бyдeт в минyce — вы бyдeтe пoлyчaть пpибыль.

Тем более теперь, когда в стране заговорили о радикальных течениях и группировках. По словам арендаторов, участковые стали чаще проводить рейды по квартирам. Если обнаружится, что жилье сдается нелегально, владельцу грозит штраф. Согласно кодексу об административных нарушениях ст. 207 (сокрытие объектов налого-обложения) «в размере ста пятидесяти процентов от суммы налогов и других обязательных платежей, подлежащих уплате по сокрытому объекту налогообложения». И дело не только в рейдах: нередко в полицию обращаются соседи, которые недовольны шумом в арендуемой квартире.

Налоги за сдачу квартиры в аренду: ответственность за неуплату >>>

Можно обойтись и без регистрации в налоговой, если нотариально заверить договор о безвозмездном пользовании жилого помещения. В этом случае договоренность об оплате будет устной, а значит привлечь клиента за неуплату или порчу имущества на законных основаниях будет невозможно.

Как правильно сдать квартиру в аренду

Если обе стороны хотят расторгнуть договор, то это можно сделать, если обе стороны выполнили свои обязательства. Подробно процесс расторжения договора расписан в статье 61 Жилищного кодекса. В ней сказано, что после исполнения всех своих обязанностей квартиросъемщик может расторгнуть договор аренды в любое время. Также договор можно расторгнуть, если одна из сторон не выполнила или нарушила прописанные в договоре условия, использует помещение не по назначению. Если договор расторгается по желанию собственника, то он должен предупредить квартиранта об этом за месяц, прислав письменное уведомление.

По многим источникам известно, что в больших городах 80% жилья сдаются в аренду. Может быть, в Минске его не так много, но процент тоже приличный. Каждый год в столицу приезжают студенты, молодые специалисты, только что закончившие университет, тоже стараются остаться в Минске. Многие молодые люди едут в Минск в поисках работы. Все они в первую-очередь ищут квартиру в аренду. При нарастающем спросе на съемное жилье нужно обезопасить себя и свое имущество, поэтому мы расскажем вам, как правильно сдать квартиру в наем.

Налог на сдачу квартиры в аренду в беларуси

Как задекларировать доход? Вы сами обязаны обратиться в вашу налоговую службу по месту вашей регистрации (то есть там, где вы уже платите фиксированный налог). Подчеркиваю, сами! Не ждите, что кто-то вам позвонит, напомнит, что вы должны это сделать и подскажет адрес налоговой и номер кабинета. Это ваша обязанность . Оправдание, что я не знал или мне не сказали, равно как и презумпция невиновности для налоговой не работают. Даже все понимая и входя в положение не дать вам штраф они не могут! Итак, подать декларацию надо не раньше 1-го января следующего года, но и не позднее 1 марта следующего года. То есть за доход, полученный в 2014 году вам надо будет отчитаться в период с 1-го января по 1 марта 2020 года. Как выглядит декларация и как ее заполнять вам подскажут прямо в налоговой. Если нет очереди, сам процесс заполнения декларации не так и долог. Единственное, не советую вам откладывать это дело до конца февраля, так как тогда гарантированно попадете в очереди.

Сдача квартиры в аренду без посредников

В случае, когда вы желаете самостоятельно заняться сдачей своего жилья, не привлекая стороннюю помощь в виде риэлторских агентств, нужно подготовиться к огромному количеству звонков. Вам придется разговаривать по телефону с потенциальными квартиросъемщиками, уделять время для показа квартиры, вести переговоры.

Но до этого необходимо определить объективную арендную плату и условия аренды и продумать способ рекламы. Проще всего для подачи объявления использовать популярные сайты недвижимости такие, как belarus-inform.

Когда определена цена, обдуманы все условия, необходимо их сформировать в вище объявления. Текст должен быть небольшим, но информативным, чтобы отфильтровать нужную аудиторию, сузить круг клиентов.

Подробное объявление избавит от лишних звонков и вопросов, оно сэкономит ваше время и время других людей. Важно предоставить следующую информацию:

• адрес жилья аренды;
• преимущества расположения;
• подробный перечень мебели, бытовой техники;
• информация о телевидении, интернете;
• размеры квартиры;
• количество комнат;
• наличие кладовых;
• особенности квартиры;
• ограничения для жильцов (нельзя с животными, с детьми, курить и т.д.).

Средняя прибыль с месячной аренды и насколько выгоднее посуточная

Сдача жилья посуточно способна приносить стабильный доход, независимо от времени года. Однако на размер прибыли влияет множество факторов, таких как местоположение дома, количество комнат, площадь квартиры, качество ремонта и наличие нужной бытовой техники.

Приведем приблизительные расчеты на месячную аренду:

1. Цена однокомнатной квартиры варьируется от 250 до 700 долларов в мес.

2. Стоимость «двушка» увеличена на 50 долларов и составляет от 300 долларов ежемесячно.

3. Трехкомнатные и четырехкомнатные апартаменты обходятся от 350 и 500 долларов соответственно.

Это примерные цифры, которые могут варьироваться как в большую, так и в меньшую сторону. Подсчитывая прибыль, владельцу не стоит забывать про налоги. Как правило, он составляет в среднем 23 доллара. Бывают ситуации, когда после выселения жильцов человеку приходится делать косметический ремонт. На эти затраты, в среднем, уходит 55 долларов ежемесячно. В результате, «в карман» к собственнику падает около 75-78% от первоначальной цены жилья. Сдавая квартиру на сутки, можно заработать значительно большие деньги за этот же срок. В среднем сумма “чистыми” процентов на 50-70 больше. Но придется приложить больше усилий: проводить уборку помещения, искать клиентов, следить за исправностью мебели и техники. Если арендодатель будет экономить, при этом не затрачивать средства на клининг и “амортизацию”, то со временем квартира придет в «негодность». Для ее восстановления потребуется еще больше денег.

Квартира посуточно приносит на 70% больше

Посуточная аренда квартир приносит на 50-70% больше прибыли, чем сдача на долгосрочную перспективу. Если собственник недвижимости желает вплотную заняться ее сдачей, то ему следует изучить ситуацию на рынке. Достаточно посмотреть в интернете, сколько стоит жилье, изучить объявления других арендодателей.

Для такого большого города, как Минск — это отличный бизнес. Сюда приезжают туристы и командированные, не желающие оплачивать гостиничные услуги втридорога. Частные апартаменты для них всегда будут доступнее по цене.В нынешней ситуации доход собственника будет составлять 10-15% в год от вложенных средств. При этом работать придется каждый день. Однако не стоит бояться такого бизнеса. Он никогда «не прогорит», потому что квартиры всегда будут ликвидным активом.

На что обратить внимание при аренде квартиры?

• Документы собственника — их проверка поможет вам избежать проблемных моментов, которые связаны с мошенничеством. Нередко квартиры сдаются в субаренду, предлагаются теми, кто к ним не имеет никакого фактического отношения. По этой причине важно уточнить, кто является собственником и удостовериться в том, что вы имеете дело с ним или его представителем.
• Внимательно осмотрите квартиру — проверьте исправность кранов, выключателей. Это важно, так как если вы заезжаете в объект после других квартирантов, вполне возможно, что-то сломано, о чем не знает нынешний владелец. В результате придется отвечать именно вам!
• Заключайте договор — для арендаторов это всегда must-have. Многие владельцы предпочитают заключать договор на словах, так как не хотят себя связывать себя дополнительными обязательствами, но для вас важно скрепить подписью не только порядок взаиморасчетов, но и ответственность сторон. Договор может быть типовой, предложенный вами, риелтором или собственником.
• Согласны ли вы работать с посредниками? Как только “рынок” узнает о том, что вы нуждаетесь в жилье, вам сразу начнут поступать звонки с предложениями от риелторов. В этом нет ничего плохого, именно так работает данная индустрия. Если для вас крайне актуальны вопросы экономии, можете отказаться от услуг посредников, но в этом случае придется потратить много времени на самостоятельный поиск и отсев.

Похожие записи:

• ТОП-28 Способов Как Работать из Дома 2022-2023
• Как научиться правильно выбирать передачи?
• Ответственность за уклонение от мобилизации