В каких случаях возможно досрочное прекращение аренды земли
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «В каких случаях возможно досрочное прекращение аренды земли». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Споры, связанные с расторжением договора аренды, относятся к категории, предусматривающих обязательный досудебный порядок разрешения конфликта сторон. Прежде чем обратиться в суд, инициатор обязан уведомить о своих намерениях оппонента. Сделать это нужно в письменной форме посредством вручения уведомления с прописанным в нем основанием прекращения сделки.
Основания расторжения по инициативе арендодателя
В соответствии с положениями ч. 2 ст. 45 ЗК РФ по инициативе арендодателя расторгнуть соглашение можно в случаях, если:
- Арендатор использует участок, нарушая при этом требования законодательства РФ, а именно:
- использует не по назначению либо таким образом, что это приводит к ухудшению характеристик земли или загрязнению окружающей среды;
- портит землю;
- не соблюдает требование по рекультивации;
- не исполняет обязанность по приведению участка в состояние, соответствующее целевому назначению;
- не пользуется землей, выделенной для сельскохозяйственной деятельности или жилищного строительства в течение 3 лет;
- возводит на участке самовольные постройки либо не исполняет требование о их сносе или приведение в соответствие с законом.
- Возникла необходимость изъятия участка для государственных или муниципальных нужд.
В свою очередь ст. 619 ГК РФ допускает следующие основания для досрочного расторжения арендных отношений по инициативе владельца земли:
- арендатор использует имущество, нарушая при этом условия договора, в том числе неоднократно;
- в результате использования характеристики имущества существенно ухудшаются;
- землепользователь более чем 2 раза подряд не перечисляет арендодателю плату.
Если соглашение между арендодателем и арендатором регистрировалось, при разрыве правовых отношений необходимо снова пройти эту процедуру. Для этого стороны приходят в уполномоченный орган и регистрируют факт расторжения в ЕГР. Бытует мнение, что регистрация проходит в автоматическом режиме. Но это не так. Этот процесс обязателен и делается вручную при окончании сроков или прекращении сотрудничества вне зависимости от оснований.Если не сделать эту работу, объект будет числиться в категории арендуемых. В дальнейшем это приводит к спорным моментам при попытке оформить новый договор аренды с другим арендатором. Для регистрации факта расторжения необходимо иметь при себе следующие бумаги:
- соглашение о разрыве сотрудничества.
- постановление судебного органа о расторжение или уведомление (если срок действия договора не определен).
- факты, свидетельствующие об отправке уведомительного письма.
- арендное соглашение, прошедшее процесс регистрации.
- акт возврата имущества владельцу.
- чек, подтверждающий выплату пошлины.
- прочие бумаги (по требованию).
Список документов внушительный, поэтому их сбором лучше заняться заблаговременно.
Комментарий к Статье 46 Земельного кодекса РФ
Основания прекращения аренды земельного участка можно подразделить на общие основания прекращения права аренды недвижимого имущества, установленные гражданским законодательством, и на основания, которые дополнительно вводятся земельным законодательством применительно к аренде только земельных участков, — они перечислены в п. п. 2 и 2.1 комментируемой статьи.
Договор аренды прекращается в случае истечения срока, на который он был заключен. Если же договор заключался на неопределенный срок, то каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за 1 месяц, а при аренде недвижимого имущества — за 3 месяца (законом или договором может быть установлен иной срок для такого предупреждения). Если законом установлены максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, то договор прекращается по истечении этого предельного срока, даже если в самом договоре срок аренды не определен.
Так, согласно ст. 9 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» договор аренды участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может быть заключен на срок, не превышающий 49 лет (за исключением установленных этим Федеральным законом случаев), а для сенокошения и выпаса скота договор аренды указанных выше участков заключается на срок до 3 лет. Договор аренды земельного участка прекращается в случае смерти гражданина, арендующего этот участок, если по закону или договору права по договору аренды не могут перейти к наследнику.
Досрочное расторжение договора аренды возможно по требованию как арендодателя, так и арендатора, но только по решению суда. В ГК РФ предусмотрены случаи, когда арендатор и арендодатель могут требовать расторжения договора (ст. ст. 619, 620). В основном они так или иначе связаны с нарушением условий договора аренды.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора, если арендатор более 2 раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; использует землю с существенным или неоднократным нарушением установленных в договоре условий пользования ею, а также ухудшает состояние земли или использует ее не в соответствии с назначением. Что касается обязанностей по капитальному ремонту арендуемого имущества, о которых говорится в ст. 619 ГК РФ, то им, как представляется, в земельных правоотношениях соответствует обязанность проведения мероприятий по улучшению качества земель, по охране почв от ветровой, водной эрозии и предотвращению других процессов, ухудшающих состояние почв.
По договору аренды, а также в силу закона или иного правового акта она может быть возложена как на арендатора, так и на арендодателя. Если такая обязанность возложена на арендатора, а он в установленные договором аренды сроки (а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки) указанных мероприятий не проводит, арендодатель вправе ставить вопрос о досрочном расторжении договора.
ЗК РФ предусматривает дополнительно возможность прекращения аренды земельного участка по инициативе арендодателя по тем же основаниям, что и принудительное прекращение права пожизненного наследуемого владения и права постоянного (бессрочного) пользования (см. комментарий к ст. 45).
Пунктом 3 комментируемой статьи предусмотрено запрещение прекращения аренды земельного участка в период полевых сельскохозяйственных работ, но только для случаев использования земельного участка с грубым нарушением правил рационального использования земли, в том числе если участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки.
Дело в том, что в других случаях прекращения прав на землю, о которых идет речь в предыдущей статье, либо имеют место государственные интересы, которые требуют незамедлительного изъятия участка, либо участок не используется для сельскохозяйственного производства, либо в результате совершенного правонарушения становится опасным использовать участок в сельскохозяйственных целях. Федеральными законами могут быть установлены и иные случаи, когда не допускается прекращение аренды земельного участка по указанному выше основанию.
Договор аренды земельного участка может быть досрочно расторгнут судом также по требованию арендатора. Арендатор вправе требовать досрочного расторжения договора аренды земельного участка:
— если арендодатель не предоставляет ему земельный участок в пользование либо создает препятствия пользованию земельным участком в соответствии с его назначением или в соответствии с условиями договора. Например, фермер сдал в аренду временно не используемую им часть своего участка расположенному рядом сельскохозяйственному товариществу под распашку, но не убирает находящиеся на этой земле стройматериалы и сарай;
— если земельный участок имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были обговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра участка при заключении договора. Так, арендатор мог не знать к моменту заключения договора, что участок, к примеру, ежегодно затопляется весной при разливе реки, и это обнаружилось только в процессе пользования;
— если арендодатель не проводит мероприятий по улучшению качества земель, по охране почв от ветровой, водн��й эрозии и предотвращению других процессов, ухудшающих состояние почв, в то время как по договору аренды они составляют его обязанность, в установленные договором или иные разумные сроки;
— если земельный участок в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования. Такое может произойти, если, например, земельный участок подвергся радиоактивному или химическому загрязнению вследствие аварии на расположенном поблизости промышленном объекте.
Договором аренды могут быть предусмотрены и другие основания расторжения договора по требованию арендатора.
Расторжение договора аренды земельного участка сельхозназначения
В том случае если предметом сделки выступает земельный участок, предназначенный для ведения сельского хозяйства, прекращение договора его аренды может осуществляться как по общим основаниям, предусмотренным нормами ГК и ЗК РФ, так и по профильным, предусмотренным ФЗ «Об обороте…» от 24.07.02 № 101-ФЗ.
Согласно п. 2 ст. 45 и п. 2 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка сельхозназначения подлежит прекращению по инициативе арендодателя, если:
- арендатор создал (возвел) на участке самовольную постройку и не выполнил в отношении нее требования ч. 11 ст. 55.32 Градостроительного кодекса РФ, то есть не снес ее за свой счет либо не привел в соответствие требованиям градостроительных норм;
- арендатором не проводятся необходимые мероприятия по рекультивации и иному улучшению состояния почвы и ее охране;
- арендатор в случае установления для него обязанности по приведению земли в надлежащее состояние для использования по целевому назначению не сделал этого.
Расторжение договора аренды земли в суде
Если участники сделки не смогли прийти к общему мнению по поводу расторжения арендного контракта на земельный участок, то инициатор аннулирования договора аренды должен оформить исковое заявление, которое направляется в судебную инстанцию по месту регистрации земли.
Порядок действий инициатора расторжения в представленном случае:
Шаг 1. Для начала истцу следует правильно оформить исковое заявление и собрать пакет необходимой для расторжения документации;
Шаг 2. Далее, согласно требованиям законодательства Российской Федерации, заявитель при подаче иска должен оплатить государственную пошлину. Размер госпошлины равен следующим показателям:
- Для физических лиц сумма государственной пошлины составляет 2000 рублей;
- Для юридических лиц — 4000 рублей.
Продление договора аренды
В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок.
При этом арендатор, продолжающий пользоваться имуществом, не несет перед арендодателем никакой материальной ответственности за несвоевременный возврат имущества.
Вместе с тем, до сих пор ряд арбитражных судов признают такие договоры прекратившими свое действие, а действия арендаторов – незаконными, взыскивая с них пени, штрафы и неустойки. В частности, в праве на продление арендных договоров суды отказывают в следующих случаях:
- при установлении в тексте договора срока его действия;
- при установлении в договоре условия об обязательном возврате имущества по истечении срока действия договора;
- при наличии в договоре условия о неустойке за несвоевременный возврат имущества по окончании срока действия договора.
Порядок расторжения договора аренды
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок – последний абзац статьи 619 ГК РФ
Другими словами, для досрочного расторжения договора аренды предусмотрен обязательный претензионный порядок.
Арбитражный процессуальный кодекс в части5 статьи 4 гласит, если для определенной категории споров федеральным законом установлен претензионный или иной досудебный порядок урегулирования либо он предусмотрен договором, спор передается на разрешение арбитражного суда после соблюдения такого порядка
В соответствии со статьей 125 АПК РФ, исковое заявление должно содержать сведения о соблюдении Истцом претензионного или иного досудебного порядка, если он предусмотрен федеральным законом или договором. А в соответствии со статьей 126 АПК РФ, к исковому заявлению прикладываются документы подтверждающие соблюдение претензионного или иного досудебного порядка.
Более того, если Истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с Ответчиком, Арбитражный суд оставляет такое исковое заявление без рассмотрения.
Все вышесказанное призвано обратить внимание читателя на обязательность соблюдения претензионного порядка при подаче искового заявления о досрочном расторжении договора аренды по требованию арендодателя.
Когда инициативу проявляет арендодатель?
Условия для данной ситуации отражаются в положениях гражданского закона. Это допускается, когда совершены неоднократные или значительные нарушения относительно условий соглашения, когда гражданин использует земельный надел таким образом, что происходит ухудшение состояния почвы. Основанием становится и то, что арендные платежи не вносились на протяжении двух ряд подряд. Отраженная норма применяется, когда соглашение сформировано в отношении земель сельхозназначения или других участков. Стоит отметить, что указанная норма применяется в отношении любого соглашения об аренде.
ВНИМАНИЕ !!! По инициативе арендодателя предусматривается возможность расторгнуть соглашение при наличии дополнительных оснований. Они представлены тем, что земельный надел используется таким образом, что в результате происходит снижение свойств плодородности или противоречит установленному назначению.
Кроме того, действия граждан могут влечь за собой нарушение экологической обстановки. Также основанием становится то, что не выполняются обязательства, связанные с рекультивацией. Это относится к тем участкам, которые отнесены к с/х угодьям. Устанавливается и то, что соглашение может быть расторгнуть в ситуации, когда участок предназначен для ведения сельского хозяйства или постройки жилого помещения, при этом не происходит использования в соответствии с установленным назначением. В законе отражен срок для этого. Бездействия должны продолжаться не менее 3 лет подряд.
Законодатель предусматривает возможность расторгнуть правоотношения, которые сформированы с органами государства или муниципалитета. Это происходит, когда прекращается действие соглашения об освоении местности.
Процедура прекращения отношений
Реализуется расторжение в порядке, отраженном в законодательстве. По инициативе одной стороны допускается прекращение действия соглашения, если такое основанием прописано в законе или соглашении. Обязательно потребуется обосновать причине своего поведения. Второму участнику отношений нужно направить уведомление относительно расторжения отношений. Ответ на него должен быть дан в течение 30 дней. Другой срок может отражаться в тексте документа. Когда указанный срок истек – происходит заключение соглашения относительно прекращения отношений между сторонами. Если второй участник не совершает никаких действий – потребуется обратиться в судебный орган.
Рассмотрением дела будет заниматься суд общей юрисдикции или арбитраж. В последнем случае подразумевается, что участники занимаются коммерческой деятельностью.
ВНИМАНИЕ !!! Важным моментом выступает то, правильно ли составлено исковое заявление. От этого зависит наличие шансов на выигрыш. Для уведомлений не разработано отдельного бланка в законодательных актах. Составить его потребуется в письменной форме и отразить некоторые обязательные данные. В том числе, это сведения об участнике, которым формируется бумага. Для граждан прописывается фамилия и инициалы, относительно фирм указать потребуется адрес нахождения и ИНН.
Отражению подлежат реквизиты второго участника. Прописать нужно данные о ранее заключенном соглашении. Делается указание на основание, которое применяется для расторжения отношений между сторонами. Как пример, это может быть неиспользование надела на протяжении срока, установленного в законе. Отразить нужно перечень нарушений договора, если они имеют место.
Договора аренды земельных участков могут быть расторгнуты по нормам законодательства или с опорой на заключенный договор. При этом действует правило, согласно которому нормы, содержащиеся в подписанном сторонами соглашении, имеют приоритет перед порядком, прописанным в законодательстве.
Если в договоре есть параграф, предусматривающий порядок досрочного расторжения , то сторонам следует опираться на эти условия.
При отсутствии в договоре положений, затрагивающих этот важный аспект, суды будут ориентироваться на нормы Гражданского и Земельного кодексов.
Согласно Земельному кодексу (ст.46) основаниями для расторжения аренды могут стать:
- Решение суда, если собственником земли является муниципальное образование или государство, а арендатором – физлицо.
- Инициатива сторон – в остальных случаях. При этом нередко сторонам не удается достигнуть согласия и мирно решить вопросы досрочного прекращения договора, поэтому они вынуждены обращаться за защитой своих интересов в суд.
Аренда земельного пая
Пай – это не участок в общем понимании. Этот термин применяется для определения права на долю в коллективной собственности. Эту долю можно выделить из общей собственности в объеме, пропорциональном установленному размеру земельного пая.
Примерно по тому же принципу работали колхозы и совхозы в СССР. Например, члены, имеющие земельный пай, вправе получить часть собранного урожая в соответствии с собственной долей в общем имуществе.
Владельцы земельного пая не знают, на какую конкретно часть надела они вправе рассчитывать. Однако собственник, как уже говорилось выше, вправе установить четкие границы и выделить участок для дальнейшего распоряжения.
Чтобы разумно использовать сельскохозяйственную землю, требуется наличие специализированной техники и определенной квалификации. По этой причине зачастую обширные участки земли простаивают, ведь крайне мало собственников земельных паев, обладающих требуемыми ресурсами.
В таких условиях вполне рационально передать земельный пай в аренду. Этот способ имеет выгоду и для арендатора – оформить участок в аренду проще и быстрее, чем приобретать ее в собственность.
Предметом арендных отношений может быть только выделенный земельный пай. Чтобы осуществить выделение из общей собственности потребуется обратиться в управление коллективного хозяйства и написать заявление о начале процедуры межевания с целью определения конкретной части земли. Для правомерности процедуры нужно уведомить остальных дольщиков о проводимых мероприятиях.
Что говорит Земельный кодекс
Правила расторжения всех видов договоров прописаны в Гражданском кодексе (ГК). Однако более подробные рекомендации, а также дополнительные условия, при которых возможно расторжение договора аренды земельного участка, находятся в Земельном кодексе (ЗК). Здесь им посвящена 46 статья. В ней поданы причины, по которым одна из сторон может настоять на прекращении аренды.
- Решение о досрочном разрыве договора, в котором владельцем надела является муниципалитет, а арендатором – частное лицо, принимает суд.
- Когда инициатором расторжения выступает одна из сторон, дело разрешается в арбитражном суде. Как правило, в ходе подобных процессов избежать споров удается крайне редко.
Если же стороны заключают соглашение о расторжении ранее заключенного ими договора, в суд обращаться не приходится. Перед тем, как подавать иск, сторона, решившая расторгнуть договор, должна узнать мнение противоположной стороны на этот счет. Лишь в случае отказа дело будет рассмотрено в суде.
Следует также учитывать, что в тексте договора могут быть прописаны дополнительные требования к его расторжению. В таком случае, опираться нужно будет, в первую очередь, на них.
Далее мы расскажем о том, как расторгнуть договор аренды земельного участка.
При защите нарушенного права арендаторам необходимо учитывать, что оспаривание решения ГЗК, а также распоряжений ДГИ в порядке публичного производства является ненадлежащим способом защиты нарушенного права.
Решения Градостроительно-земельной комиссии города Москвы являются поручениями органам исполнительной власти города и не являются действиями, порождающими, изменяющими либо прекращающими гражданские права и обязанности, вытекающие из гражданских договоров, заключенных правительством Москвы с третьими лицами.
ГЗК создана для оперативного решения вопросов в области градостроительства, инвестиционной деятельности, земельных отношений, строительства, реконструкции объектов капитального строительства, реставрации недвижимых объектов культурного наследия. Решение ГЗК является лишь предпосылкой к совершению в установленном законом порядке определенных действий, связанных с расторжением договора аренды земельного участка. Сами решения не изменяют и не прекращают договора аренды земельного участка, следовательно, не нарушают права и законные интересы арендатора (см. Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 11 июля 2013 года по делу N А40-73725/12-150-738).
Спор о правомерности действий арендодателя, связанных с расторжением договора аренды, не подлежит рассмотрению по правилам производства по делам, возникающим из публичных отношений, поскольку отношения арендатора и арендодателя имеют гражданско-правовой характер (см.: Постановление Девятого апелляционного арбитражного суда от 22 мая 2013 года по делу N А40-145481/12, Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 19 июня 2013 года по делу N А40-143314/12).
Лицом, ответственным за одностороннее досрочное расторжение договора аренды, является Департамент городского имущества города Москвы.