Как объединить квартиры в одну?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как объединить квартиры в одну?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Об объединении квартир закон не говорит ни слова. С точки зрения законодательства объединение жилых помещений в многоквартирном доме — это перепланировка. Ей в Жилищном кодексе РФ посвящена глава №4, в которой подробно расписано, что это такое, при каких условиях она возможна и по каким причинам в ней отказывают.

Как объединить две квартиры в одну в документальном плане

Начинать расширять жилплощадь необходимо не с обрушения стен, а с множества разных согласований. В противном случае такая перепланировка может обернуться значительными неприятностями, штрафами и даже уголовным делом. Ведь стены дома, при строительстве имеют разную степень важности в устойчивости всех конструкций. И некоторые из них просто нельзя сносить или даже уменьшать их прочность, путем обустройства дверей. Поэтому, прежде чем думать как объединить две квартиры в одну, начать следует с согласований:

1. Муниципальное управление архитектуры. Чтобы было понятнее, в городах при администрациях создают управления архитектуры и градостроительства, а в других муниципальных образованиях (станицах, поселках и т.д.) — межведомственная комиссия, которая осуществляет те же полномочия по переустройству жилых помещений. Обращение в одно из этих подразделений — отправная точка по объединению квартир. Здесь дадут общую оценку типу дома и возможности объединения квартир. Если дом монолитный или кирпичный, то шансов на положительный ответ больше, чем в панельном. Результатом обращения будет получение разрешения на соединение квартир. Ознакомится с образцом заявления для получения разрешения о переустройстве, а также скачать его, можете на этой странице в конце статьи.

2. Проектный институт. Сюда следует идти, имея на руках вышеуказанное разрешение. Проектировщики должны выдать заключение о всех коммуникационных особенностях квартир — вентиляция, дымоход, водопровод, система отопления, а также о том, что в ходе проводимых работ, не будут затронуты важные инженерные коммуникации и новое помещение будет соответствовать нормам строительных стандартов. Кроме того, здесь должны разработать «кальку» — план реконструкции квартир, с которым потом необходимо обращаться в БТИ.

3. Бюро технической инвентаризации (БТИ). Именно здесь выдадут все самые главные документы на объединение квартир — новый технический паспорт, с указанием всех изменений в помещении и все справки для объединения лицевых счетов и внесения новых сведений в кадастровый реестр. Правда перед этим необходимо будет сдать работы по реконструкции специальной комиссии от муниципальных властей и архитекторов.

Среди основных причин отрицательного решения отмечают:

1. Попытка увеличить площадь подсобного помещения за счёт жилой комнаты.
2. Создание комнат без источников света и отопления.
3. Невозможность получения доступа к коммуникациям.
4. Перенос туалета с ванной в пространство жилой комнаты.
5. Изоляция от вентиляционных каналов, либо их полное перекрытие.
6. Отсутствие согласия со стороны несовершеннолетних собственников.
7. Затруднения у других граждан после проведения перепланировки.
8. Невозможность объединить квартиры из-за того, что они находятся на разных корпусах.
9. Снос несущих стен.

Это можно сделать в любой организации, которая предоставляет такие услуги, но проверьте есть ли у нее разрешение на проектирование или еще это называют допуск СРО.

Можно обратиться в коммерческие отделы по проектированию при БТИ. Тут точно не будет проволочек с разрешениями.

Сколько будет стоить проект неизвестно, потому что цена зависит от нескольких факторов:

• в каком регионе, какой тип дома;
• вторичный это рынок или первичный, дом новой постройки или советский;
• какие изменения в квартире хотят провести: спроектировать только дверной проем будет стоить около 10 000 рублей, а снести стену уже в 3-4 раза дороже.

Что говорит закон об объединении квартир

В статье 25 сказано: перепланировка — изменение конфигурации жилого помещения, требующее внесения изменения в технический паспорт. Изменяют конфигурацию, когда разбирают, переносят, возводят стены, прорубают или заделывают дверные проемы, переносят или прокладывают заново трубы для газа, воды, канализации. Эти изменения отражают в плане квартиры, который содержится в техпаспорте.

Объединить квартиры без перечисленных работ получается редко. Как минимум, прорубают дверь. В таких случаях получают разрешение на перепланировку.

В статье 26 Жилищного кодекса говорится, что перепланировка помещения в многоквартирном доме проводится по согласованию с органом местного самоуправления. В Москве перепланировку согласовывает Мосжилинспекция.

Объединить квартиры без перечисленных работ получается редко. Как минимум, прорубают дверь. В таких случаях получают разрешение на перепланировку.

Как сделать двухуровневую квартиру и узаконить перепланировку

Первое, что нужно сделать, до начала оформления документов, проверить, соблюдены ли следующие условия. Перепланировка возможна, если:

• квартиры смежные и находятся в одной вертикали;
• у квартир один собственник.

Важно, прежде чем начинать перепланировку, нужно получить на нее разрешение. Велик риск того, что уже сделанную перепланировку – не узаконят, более того – потребуют вернуть жилищу первоначальный вид, а это уже гораздо сложнее.

Фото Pexels
Если вы решились на перепланировку двух квартир в одну – двухуровневую, то нужно придерживаться следующего плана:

1. Поскольку предполагается затрагивание несущих стен или перекрытий, необходимо провести инженерное обследование. Этим занимаются специалисты проектной организации, которая является автором проекта дома. Если строение старое, и такая организация уже перестала существовать, то необходимо обратиться в Экспертный центр.
2. Следующий шаг — заказ проекта перепланировки. Для этого необходимо обратиться в саморегулируемую организацию, которая начнёт его готовить.
3. Согласование перепланировки производится через МФЦ, для этого в центр подается заявление на перепланировку, документы, подтверждающие право собственности, проект перепланировки квартир, технический паспорт.
4. В случае если квартиры принадлежат вам по договору социального найма, то надо предоставить согласие всех тех, кто проживает в данном помещении. Если квартиры расположены в доме, который признан историческим объектом, то потребуется заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры.
5. Только пройдя все пункты «квеста», можно приступать к реализации своей мечты – заключению договора со строительной организацией.
6. Когда соединение квартир фактически уже произошло, нужно всё измерить заново. Это делает кадастровый инженер, который исследует изменения в квартире и готовит техническое заключение о допустимости и безопасности произведённых работ. Затем вы подписываете акт комиссии по приёмке в эксплуатацию объекта.

Юридические вопросы, возникающие в процессе согласования объединения квартир по проекту

Еще на стадии планирования объединения квартир, оно должно быть согласовано со всеми соответствующими инстанциями, а для этого потребуется собрать ряд документов. В первую очередь – проект объединения квартир, в основе которого лежит техническое заключение на возможнсть объединения (ТЗК).

Если «горизонтальное» объединение квартир захватывает примыкающий тамбур, являющийся частью лестничной площадки, то придется получить согласие 73% жителей всего дома. Это требование объясняется тем, что речь идет об общедомовом имуществе, для отчуждения которого необходимо согласие собственников жилья. Несмотря на кажущиеся сложности, этот вариант объединения обладает рядом преимуществ: позволяет сделать единый вход в квартиру и выиграть в площади.

Если при объединении квартир владельцем смежной жилплощади выступает одно лицо, то процесс не встретит юридических проблем. Трудности возникают в том случае, когда у квартир разные владельцы. В таком случае оба собственника должны выступить в качестве заявителей на проведение перепланировки, оба одобрить проект и оба дать согласие на объединение.

Вопрос 4. После объединения в моей квартире есть два санузла. Могу ли я по закону сделать вместо одного из них сауну? Как легализовать сауну в типовом многоэтажном доме?

На вопрос ответил юрист Валерий Панов:

– Московские строительные нормы (МГСН 3.01 — 96, п. 3.31) допускают наличие саун в многоквартирных домах первой категории. А в действующих в России строительных нормах и правилах нет каких-либо указаний на этот счет. К первой категории относятся кирпичные и монолитные дома с железобетонными перекрытиями. Также в московских городских строительных нормах определена минимальная площадь квартиры, в которой разрешено обустраивать сауну: 38 кв.м для однокомнатной квартиры, 54 кв.м. для двухкомнатной и 68 кв.м. для трехкомнатной.

Под сауну можно переоборудовать только нежилые помещения, к которым относится и санузел. В соответствии с московскими строительными нормами для внутренней отделки сауны можно использовать только древесину лиственных пород. Не стоит выбирать для отделки древесину хвойных деревьев, поскольку она содержит смолы, из-за которых может самовозгораться. Кроме того, сауна в квартире значительно увеличивает нагрузку на электросеть, поэтому придется дополнительно установить провода с негорючей изоляцией, устройство защитного отключения и стабилизаторы напряжения.

Не стоит забывать и о пожарных нормах. В СП 118.13330 и СНиП 05.31.2003 прописаны противопожарные требования, общие для всех саун и бань. В квартире с сауной необходимо установить пожарные извещатели – обычно их прикрепляют к потолку в прихожей. Также придется провести перфорированную сухотрубку по периметру потолка парилки. Это обычная трубка с просверленными дырочками и краном, присоединенная к водопроводу. Это необходимо на случай возгорания – тогда нужно открыть кран, и вода польет стены. Необходимо выбирать светильники для сауны, изготовленные из термостойкого стекла, также у них должна быть изоляция от влаги.

Максимальный размер сауны – на двух человек. Это правило установлено в связи с нагрузкой на сеть при нагреве печи и ограниченным количеством пара, с которым может справиться система вентиляции дома. В сауне необходимо устанавливать электрическую печь заводского изготовления, причем обязательно, чтобы она автоматически отключалась через определенный промежуток времени (к примеру, после нагревания до определенной температуры или через шесть часов непрерывной работы).

Переоборудование санузла в сауну считается перепланировкой, поэтому ее необходимо будет узаконить в БТИ по правилам, общим для всех перепланировок. На это не понадобиться брать разрешения в управляющей компании, МЧС и у соседей. Но если электросеть квартиры недостаточно мощная для работы сауны, необходимо будет взять в Мосэнерго разрешение на дополнительную мощность и оформить подключение трехфазного ввода сети в квартиру.

Прежде чем ломать стены, покупателю необходимо получить разрешительную документацию на проведение перепланировки. Последовательность действий выглядит следующим образом.

Заказываем проект объединения квартир

Срок выполнения – от 10 дней до 2 месяцев, в зависимости от площади и сложности

Для создания проекта перепланировки необходимо обратиться в проектную организацию с допусками СРО, подготовив следующие документы:

– Выписка из ЕГРН для подтверждения права собственности на жилье;

– Поэтажный план дома от застройщика, на котором обозначены все несущие и ненесущие конструкции;

– Технический паспорт на обе квартиры. Его необходимо заказать в БТИ.

Согласовываем проект перепланировки

Срок выполнения – 45 дней

Для согласования собственнику квартиры необходимо обратиться в любой МФЦ по месту регистрации или Жилищную инспекцию с выполненным проектом перепланировки в двух экземплярах. А с 2018 года жители столицы могут подать заявление на согласование перепланировки в электронном виде на сайте госуслуг, и там же отслеживать статус его рассмотрения.

Жилинспекция рассматривает заявление в течение 45 дней и затем выдает либо положительное заключение, что означает разрешение на перепланировку, либо мотивированный отказ с разъяснением о необходимой доработки проекта. Далее вы исправляете недочеты и снова подаете пакет документов до получения положительного решения. И только потом – приступаете непосредственно к ремонтным работам. Причем известны случаи, когда собственникам отказывали по 3-4 раза, что затягивало начало ремонта на несколько месяцев. Поэтому очень важно выбрать надежную проектную организацию с большим опытом, чтобы не тратить время на пересмотр проекта.

Проводим ремонт

Срок выполнения – 3-6 месяцев

Не забудьте заключить договор со строительной организацией, которая будет делать вам ремонт. В дальнейшем этот документ пригодится для согласования перепланировки. Кроме того, ваш прораб обязан заполнять журнал ремонтно-строительных работ, который будет выдан в Жилинспекции одновременно с разрешением на проведение перепланировки.

Получаем техническое заключение

Срок выполнения – 10 дней

После того, как проведено объединение квартир, необходимо выполнить сделать новый обмер. Для этого нужно найти кадастрового инженера в компании, предоставляющей подобные услуги. Проще всего заказать документ в той же компании, что и разрабатывала проект перепланировки. Специалист приезжает к вам на объект, готовит техническое заключение о допустимости и безопасности произведенных работ, а также проверяет соответствие объекта всем строительным нормативам.

Получаем акт о завершенной перепланировке

Срок выполнения – до 1 месяца

С техническим заключением, копией договора со строительно-подрядной организацией, а также журналом ремонтно-строительных работ вы снова обращаетесь в Жилинспекцию. Орган направляет инспектора приемочной комиссии для проверки соответствия проведенного ремонта согласованному проекту. Если все в порядке, подписывается акт о завершенной перепланировке.

Заказываем новый техпаспорт в БТИ

Срок выполнения – 10 дней

Полученный акт о завершенной перепланировке становится основанием для внесения сведений о квартире в БТИ, которое изготавливает новых техпаспорт. К вам на объект выезжает специалист БТИ, который проведет обмеры объединенной квартиры и выдаст новый технический паспорт.

Регистрируем перепланировку в Росреестре

Срок выполнения – 10-14 дней

Заключительным шагом в объединении квартиры становится внесение изменений в Росреестр. Для этого через любое МФЦ можно предоставить в Управление полученный технический паспорт, а также акт ввода квартиры в эксплуатацию. В течение двух недель вы получаете новую выписку ЕГРП, в которой указана уже общая площадь объекта и его единый адрес.

Эксперты «Метриум» отмечают, что собственник имеет право пропустить последний этап и не объединять две квартиры в одну юридически. То есть по документам владелец будет обладать двумя объектами, объединёнными проемом. Однако это возможно только в ситуации, когда оба входа в квартиры не закладываются и остаются обе кухни. Такое решение актуально, если в перспективе вы планируете продавать объекты по отдельности. Заложить вырубленный в стене дверной проем куда проще, чем заниматься юридическим разделением. Да и найти двух покупателей на квартиры по 50 квадратных метров каждая проще, чем одного на площадь 100 «квадратов».

Что говорит закон об объединении квартир

Об объединении квартир закон не говорит ни слова. С точки зрения законодательства объединение жилых помещений в многоквартирном доме — это перепланировка. Ей в Жилищном кодексе РФ посвящена глава №4, в которой подробно расписано, что это такое, при каких условиях она возможна и по каким причинам в ней отказывают.

В статье 25 сказано: перепланировка — изменение конфигурации жилого помещения, требующее внесения изменения в технический паспорт. Изменяют конфигурацию, когда разбирают, переносят, возводят стены, прорубают или заделывают дверные проемы, переносят или прокладывают заново трубы для газа, воды, канализации. Эти изменения отражают в плане квартиры, который содержится в техпаспорте.

Объединить квартиры без перечисленных работ получается редко. Как минимум, прорубают дверь. В таких случаях получают разрешение на перепланировку.

В статье 26 Жилищного кодекса говорится, что перепланировка помещения в многоквартирном доме проводится по согласованию с органом местного самоуправления. В Москве перепланировку согласовывает Мосжилинспекция.

Объединить квартиры без перечисленных работ получается редко. Как минимум, прорубают дверь. В таких случаях получают разрешение на перепланировку.

В статье 26 Жилищного кодекса говорится, что перепланировка помещения в многоквартирном доме проводится по согласованию с органом местного самоуправления. В Москве перепланировку согласовывает Мосжилинспекция.

Какие документы потребуются

Жилищный кодекс определяет типовой перечень документов, который представляют в жилищную инспекцию, чтобы получить разрешение на перепланировку. В перечень входят:

• заявление собственника квартиры;
• удостоверение личности заявителя (с представителя спросят еще и нотариально заверенную доверенность, позволяющую действовать от имени заявителя);
• копии правоустанавливающих документов на объединяемые квартиры (договор купли-продажи, дарения, мены, свидетельство о праве на наследство);
• технические паспорта объединяемых квартир;
• согласие собственников на перепланировку;
• проект перепланировки, который получают в архитектурно-проектных организациях;
• иные документы, подтверждающие статус дома или владельца квартиры (памятник культуры, участник долевого строительства).

Объединение квартир на соседних этажах

Такой вариант называют объединением по вертикали. Он сложнее объединения по горизонтали. Проемы делают не в стенах, а в межэтажных перекрытиях, которые принимают на себя нагрузку вышележащих этажей.

Прежде чем дать заключение, проектировщики посмотрят по планам, какие стены несущие, каково их состояние, что из себя представляют межэтажные перекрытия. Чем меньше этажей сверху, тем больше вероятность получить разрешение. Почти всегда разрешают присоединить мансарду и объединять квартиры в двух-трехэтажных домах.

Для объединенной квартиры на разных этажах понадобится лестница. Какой она должна быть и где будет располагаться, в мельчайших подробностях укажут в организации, куда хозяева обратятся за проектом перепланировки.

Проектировщики потребуют укрепить проем для двери в межэтажном перекрытии и распишут, как это сделать. Если расчеты покажут, что нарушаются нормы безопасности здания, сделать проем не разрешат. Отказы случаются в старых домах с ветшающими конструкциями и панельных зданиях, где почти все стены несущие.

Обустройство проема и лестницы — затратный процесс. Прежде чем затевать объединение вертикальных квартир, следует здраво оценить свои финансовые возможности.

Сложности также возникают, если хозяева надумают замуровать один из выходов двухэтажной квартиры. СНиП 31-01-2003 разрешает иметь в многоуровневой квартире только один выход. Но при условии, что ее верхние помещения расположены не выше 18 м от земли. Если выше, выходов должно быть два. Такое требование продиктовано нормами противопожарной безопасности — пожарные автовышки в большинстве своем поднимаются только на такую высоту. Кроме того, этаж, на котором заделывают дверь, должен быть обеспечен аварийным выходом. Если эти требования не выполняются, оставляют обе двери.

Объединение комнат в коммуналке: Как можно объединить комнаты в коммуналке в отдельную квартиру

В первую очередь на получение комнат, получивших статус никому не принадлежащих помещений, обладающих жилым назначением,, на бесплатной основе, будут претендовать те, кто успел встать на жилищный учет до первого марта две тысячи пятого года. Если же таковые отсутствуют, то комнаты, которые получили статус свободных, будут предоставлены на бесплатном основании тем жильцам, которые занимают жилые помещения менее установленной нормы предоставления на каждого из членов семьи. Однако это при том условии, что ими ни разу не ухудшались жилищные условия на протяжение пятилетнего срока. При отсутствии тех соседей, которые обладали бы правом на льготное предоставление им помещений, обладающих жилым назначением, их будет предложено выкупить по текущей цене тем гражданам, которые жилой площадью уже обеспечены, а, соответственно, быть наделенными статусом малоимущих не могут .

Рекомендуем прочесть: До Какого Года Продлена Приватизация Садовых Участков

После того как одной или же несколькими комнатами будет получен статус свободной ее судьба будет решаться органами исполнительной власти. В частности, они будут решать вопрос, который касается того, кому они достанутся, а также на каких условиях (на платной основе или же на безвозмездной основе). Согласно правовым нормам, которые установлены текущим жилищным законодательством России, сотрудники органов местного самоуправления Российской Федерации обязаны уведомить об этом жильцов . Жильцы же обязуются направить свой ответ в течение месячного срока.

Режим общей долевой собственности в коммунальной квартире

Собственникам комнат в коммунальной квартире необходимо помнить, что распоряжение общедолевым имуществом возможно только при согласии всех собственников, т.е. перепланировка/переустройство коммунальной квартиры возможна без согласия всех собственников только в случае экстренной необходимости для предотвращения повреждения или утраты общего имущества.

В совместной собственности общность имущества проявляется в большей степени, чем в долевой. Объясняется это тем, что отношения между участниками совместной собственности (между супругами, например) носят более доверительный и длительный характер, нежели отношения между участниками иной долевой собственности. Долевая собственность отличается от совместной тем, что при долевой собственности доли каждого из ее участников, как правило, определены заранее, в то время как при совместной собственности доли определяются лишь при разделе или выделении общего имущества, т. е. при прекращении отношений совместной собственности либо для всех, либо для части ее участников. При этом доли, как при долевой, так и при совместной собственности предполагаются равными, если иное не установлено законом или договором.

Рекомендуем прочесть: Расчет лимита для расторжении договора рсо в одностороннем порядке

Сторона-4: Сидорова Светлана Евгеньевна, 06.08.1988 года рождения, паспорт 1234 567890, выдан 30.01.2003 года ОВД Железнодорожного района города Новосибирска, действующая с согласия законного представителя — матери Петровой Натальи Анатольевны, — зарегистрированная по адресу: город Новосибирск, улица Урицкого, дом 123, квартира 123, вместе именуемые «Стороны»,

4. Сторонам настоящего соглашения как собственникам Квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим им помещением, занимаемым под Квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома – общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри Квартиры, обслуживающее более одной квартиры (статьи 289, 290 Гражданского кодекса РФ).

Проект объединения квартир

В первую очередь делают проект объединения помещений. Это необходимый пункт, так как между квартирами может оказаться не несущая стена. Возможность демонтажа определенных в разных видах домов различна. Если в панельном доме такие стены могут оказаться разгрузочным, то в монолитном возможно наличие колон, которые демонтировать нельзя. Без проекта ни одна официальная перепланировка не будем согласованы. Без согласованные перепланировки квартиру будет очень сложно продать в будущем, под такую квартиру не одобрят ипотечное кредитование и это просто небезопасно для дома в целом.

Это можно сделать в организации у которой есть разрешение на проектирование (СРО). Обращаясь в подобную организацию, стоит проверить что она есть в реестре СРО. Для этого необходимо получить от компании свидетельство о допуске к определенному виду или видам работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства. В ней указан номер подготовим компания числится в реестре. Проектная компания согласовывает и выдает техническое заключение по безопасности перепланировки. Это заключение делается совместно с самим проектом по перепланировке.

Объединение квартир: плюсы и минусы

Объединение двух квартир в одну процесс долгий и не дешёвый. Так стоит ли заниматься этим? Важно учесть все достоинства и недостатки этого решения, взвесить их и определиться стоит ли заниматься этим процессом. Для рынка вторичного жилья плюсы более очевидны. Это наиболее комфортный способ увеличение пространства квартиры без переезда в новую квартиру и новый район. Таким образом можно увеличить жилье, при этом не меняю детские сады и школы для детей, работу. Квартиры на вторичном рынке имеют небольшие площади и не самые удобные планировки. Объединение двух квартир в одну может решить обе эти проблемы. Можно получить одну большую квартиру с очень интересной планировкой. Особенно это актуально для объединения двух квартир в одну по вертикали.

К очевидным минусам относится длительный и многосложных процесс согласования перепланировки. Это и большой сбор документов, и хождение по разным структурам, и ожидание. Кроме того, это дополнительные расходы. Помимо этих расходов придётся потратиться на осуществление перепланировки, её техническую часть, то есть снос стен. К менее очевидным минусам относится уменьшение стоимости квадратного метра квартиры. Чем меньше площадь квартиры, тем дороже стоимость квадратного метра в ней. При объединение двух квартир в одну, площадь квартиры увеличивается и, соответственно, стоимость квадратного метра в такой квартире уменьшается. В перспективе продажи такой квартиры необходимо учитывать этот фактор.

Похожие записи:

• Делится ли при разводе имущество, полученное в наследство
• Какие изменения в оплате ОДН вводятся в РФ с 1 .01. 2023 года?
• Льготы при поступлении в вуз 2023 в подробностях