Механизм арендного жилья с правом выкупа внедрят в Казахстане
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Механизм арендного жилья с правом выкупа внедрят в Казахстане». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
На этом этапе у некоторых участников бывает пробуксовка. Чтобы объективно оценить свои силы, следует знать, какой уровень дохода необходимо подтвердить участнику госпрограммы. Необходимый порог зависит от стоимости квартиры, ежемесячных взносов, количестве членов семьи. Так, по программе «Молодая семья» после оплаты арендного платежа на каждого члена семьи должно оставаться 10 МРП, то есть 21 210 тенге (в 2016 году). Учитывается совокупный доход супругов. Созаемщика привлечь молодой семье нельзя.
По информации МИИР, Казахстанская ипотечная компания в 2019-2020 годах в рамках имеющихся собственных источников и привлекаемых инвестиций предусмотрело реализацию разового проекта арендного жилья с выкупом для 3 тысяч работников образования и здравоохранения.
Как пояснили порталу kn.kz в КИК, в целях исполнения поручения Председателя Сената Парламента Республики Казахстан Дариги Назарбаевой по разработке отдельной программы для решения жилищного вопроса учителей и медиков Казахстанской ипотечной компанией была подготовлена специальная программа по ипотечному кредитованию жилья для представителей социально значимых профессий — врачей и учителей. Летом 2019 года между АО «ИО «КИК» Министерством здравоохранения и АО «ИО «КИК» Министерством образования и науки Республики Казахстан были подписаны соответствующие соглашения.
Для реализации данного направления АО «ИО «КИК» выделено 40 млрд тенге. Программа рассчитана на 2 года.
Механизм реализации программы включает в себя следующие этапы:
- Министерство определяет потребность в жилье в разрезе регионов.
- КИК приобретает готовое жилье в соответствии с этой потребностью.
- Министерство направляет списки претендентов в КИК.
- КИК проводит оценку платежеспособности и заключает договоры аренды с прошедшими участниками.
Требования к кандидатам
В КИК поясняют, получить арендное жилье с выкупом могут не только учителя или врачи, но и другие работники министерств и подведомственных организаций, которые остро нуждаются в жилье. Какие именно работники могут принять участие в Программе и требования к участникам (возраст, стаж работы и т.д.) решают самостоятельно Министерства (МОН РК и МЗ РК) и акиматы, с которыми заключены соответствующие соглашения. В КИК предоставляются готовые списки участников. КИК проверяет кандидатов лишь на их платежеспособность.
Обязательными условиями участия в программе являются:
- гражданство РК;
- отсутствие собственного жилья;
- наличие дохода за последний год;
- возраст арендатора, не должен превышать возраста выхода на пенсию на момент исполнения обязательств по договору аренды.
Условия и цены аренды с выкупом
Аренда с последующим выкупом осуществляется на следующих льготных условиях:
- первоначальный взнос отсутствует;
- срок аренды 20 лет;
- есть возможность досрочного выкупа жилья в любое время;
- отсутствие комиссии за рассмотрение заявления;
- привлечение гарантов при недостаточности дохода;
- ставка вознаграждения 3,1% годовых.
По данным КИК, максимальная арендная плата составит 1455 тенге за 1 кв.м для крупных городов и 1232 тенге для регионов. В среднем, за квартиру площадью 50 км.м арендный платеж составит порядка 60-70 тысяч тенге в месяц.
Порядок отбора и рассмотрения проектов жилищного строительства и реализации жилья определяется внутренними документами дочерних организаций АО «НУХ «Байтерек». Ценовые параметры по проектам строительства (приобретения) не должны превышать стоимости за 1 квадратный метр:
- до 260 тысяч тенге включительно — в городах Нур-Султане, Алматы и их пригородных зонах, Шымкенте, Атырау, Актау;
- до 220 тысяч тенге — в других регионах.
Аренда недвижимости с правом выкупа от ФН «Самрук-Казына»
Для всех платежеспособных граждан арендное жилье реализовывается ФН «Самрук-Казына». Оператор госпрограммы возводит жилье в сотрудничестве со строительной организацией и МИО. С очередниками из списков от акиматов работает КИК.
Фонд Недвижимости после возведения дома передает часть квартир очередникам от МИО, проверяя платежеспособность покупателей. Невостребованные объекты недвижимость реализовываются через сайт. Именно на эти квартиры могут рассчитывать все платежеспособные лица. Приобрести такое жилье можно с правом выкупа или посредством прямой продажи. Главное – грамотно подать заявку через интернет и знать время торгов.
Через оператора ЖССБ акимат может распределить в сданном в эксплуатацию доме половину через программу аренды жилья с правом выкупа. МИО составляет списки в порядке приоритетности. В эти списки также попадают молодые семьи, возраст супругов которых составляет до 29 лет. После получения заявок банк проверяет платежеспособность покупателей. После этого оставшаяся половина может быть реализована среди всей категорий граждан. Такие квартиры продаются путем прямой продажи.
Аренда коттеджей, домов в Алматы: помесячно, по суточно и по часам
Выходные с семьей, праздники или день студента — как провести время с максимальной пользой? Одно из популярных решений — снять коттедж на сутки и устроить себе отличный отдых на природе. Если правильно выбрать локацию, вид будет великолепным, а воздух, конечно, свежим.
Для проведения семейных и корпоративных мероприятий нет решения лучше, чем снять коттедж или усадьбу на сутки в столице или пригороде. Это может быть как коттедж на сутки в Алматы, так и аренда коттеджа за пределами города. Если вас интересует аренда коттеджа, аренда усадьбы на сутки в Алматы или в пригороде, то ознакомьтесь с базой предложений от Domler.kz. Преимущества суточной аренды очевидны— в коттеджах можно делать вечеринки для семьи и друзей, отмечать дни рождения, свадьбы, корпоративные мероприятия. Востребованная загородная недвижимость имеет атрибуты для качественного отдыха — расположение в экологичных зонах с лесом, водоемами, ухоженными территориями, наличие детских комплексов, оборудованными пляжами, лодками, банями, бассейнами, саунами. Владельцы заботятся о дизайне усадеб, тщательно выбирают места при постройке, педантично выстраивают положительную репутацию.
Где найти жилье с последующим выкупом от физического лица
Объявления об аренде квартиры с дальнейшим выкупом практически не встречаются в базах данных агентств недвижимости. Причина — россияне неохотно расстаются со своей собственностью. Квартиры, комнаты в коммуналках считаются чем-то вроде финансовой подушки безопасности. Их предпочитают просто сдавать в аренду и получать стабильный доход.
Договор аренды квартиры с последующим выкупом заключается, если собственник планирует продавать квадратные метры, например, с целью расширения, при отъезде в длительную командировку или при переезде в другой регион (город).
У арендатора в этом случае есть возможность примериться к квартире, оценить удобство проживания, звукоизоляцию дома, инфраструктуру района и иные параметры, определяющие комфорт.
Чтобы впоследствии не оказалось, что договор аренды признан недействительным или ничтожным, необходимо выполнение следующих условий:
- квартира соответствует критериям жилого фонда. Дом не предназначен на снос, не признан аварийным;
- определен конкретный человек, обозначаемый в договоре в качестве арендодателя. Супруг/супруга обязательно подписывают согласие на аренду квартиры с последующим выкупом. Если среди совладельцев значатся несовершеннолетние, дополнительно потребуется разрешение от органов опеки.
Подробнее о договоре аренды с последующим выкупом
В любом случае для составления такого договора будет полезно привлечь юриста. Данный документ включает в себя две части, первая представляет собой договор аренды, а вторая является договором купли-продажи объекта недвижимости в рассрочку. В обязательном порядке в договоре должны быть прописаны обязательства по арендной плате и по уплате выкупной стоимости дома/квартиры.
Договор может содержать условие, согласно которому арендуемое жилье поступает в собственность нанимателя по истечении арендного периода или до того, как он закончится, если вся выкупная стоимость будет оплачена.
Вопрос о том, будет ли включена выкупная цена в плату за аренду или она фигурирует отдельно, остается на усмотрение участников сделки. Договор без указания цены в суде будет признан незаключенным. В результате арендатор в будущем не сможет требовать передачи объекта недвижимости ему в собственность, а арендодателю придется вернуть полученные по договору деньги, потому что это будет расцениваться, как неосновательное обогащение (при условии, что деньги были получены в счет выкупной стоимости).
Чаще всего по завершении выплаты всей выкупной стоимости обязательство арендатора по уплате платежей за аренду прекращается, но участникам сделки не запрещается установить другой срок прекращения данного обязательства. Сам договор должен пройти регистрацию в Росреестре — все предусматривающие отчуждение недвижимости договоры обязательно подлежат госрегистрации и заключенными они считаются с того момента, когда была совершена соответствующая регистрационная запись.
Снять дом с последующим выкупом в Подмосковье — снять дом с правом выкупа в Московской области
- В чем польза Knight Frank для вас?
- Экономьте время
Не тратьте время на поиск и анализ множества предложений недвижимости на разных сайтах. Мы сделаем это за вас профессионально, быстро, предложив оптимальные варианты по выгодной цене!
- В чем польза Knight Frank для вас?
- Получайте выгоду
Мы предлагаем недвижимость во всех сегментах и по всему миру, которую вы не найдете в открытой продаже на рынке. Согласуем самые выгодные условия для вас, без комиссии и дополнительных затрат.
- В чем польза Knight Frank для вас?
- Оставайтесь под защитой
Мы сотрудничаем только с проверенными застройщиками и собственниками, гарантируем прозрачность всех сделок. Обеспечиваем юридическое сопровождение, due diligence и профессиональное управление недвижимостью.
- В чем польза Knight Frank для вас?
- Используйте наш опыт
Мы обладаем широкой экспертизой во всех сегментах рынка и более 120 лет помогаем клиентам решить любой вопрос с недвижимостью. С нами вы получаете преимущество на рынке.
- В чем польза Knight Frank для вас?
- Реализуйте легко
Гарантируем помощь в быстрой и выгодной реализации вашего актива. Разместив ваш объект на ведущих торговых площадках и используя лучшие практики продаж на мировом рынке, быстро найдем покупателя или арендатора.
- В чем польза Knight Frank для вас?
- Получайте желаемое
Наша цель — найти для вас самое подходящее предложение на рынке. Мы не ограничены договоренностями с конкретными застройщиками и собственниками. Мы делаем все возможное, чтобы вы остались довольны сделкой.
- В чем польза Knight Frank для вас?
- Почувствуйте сервис на уровне
Забота о каждом клиенте, искреннее уважение и дружелюбный подход к работе помогают достичь желаемого вами результата. Это доказывают: 70% клиентов приходят по рекомендации друзей, 65% обращаются к нам повторно и 25% проводят с нами 3 и более сделки с недвижимостью ежегодно.
- В чем польза Knight Frank для вас?
- Приобретайте лучшее
- Обладая глубокой аналитикой на рынке, мы держим “руку на пульсе” и первыми узнаем о свежих рыночных трендах, актуальных ценах и новых предложениях, чтобы вы могли приобрести наиболее ликвидный объект по оптимальной цене.
Подробнее о договоре аренды с последующим выкупом
В любом случае для составления такого договора будет полезно привлечь юриста. Данный документ включает в себя две части, первая представляет собой договор аренды, а вторая является договором купли-продажи объекта недвижимости в рассрочку. В обязательном порядке в договоре должны быть прописаны обязательства по арендной плате и по уплате выкупной стоимости дома/квартиры.
Договор может содержать условие, согласно которому арендуемое жилье поступает в собственность нанимателя по истечении арендного периода или до того, как он закончится, если вся выкупная стоимость будет оплачена.
Вопрос о том, будет ли включена выкупная цена в плату за аренду или она фигурирует отдельно, остается на усмотрение участников сделки. Договор без указания цены в суде будет признан незаключенным. В результате арендатор в будущем не сможет требовать передачи объекта недвижимости ему в собственность, а арендодателю придется вернуть полученные по договору деньги, потому что это будет расцениваться, как неосновательное обогащение (при условии, что деньги были получены в счет выкупной стоимости).
Чаще всего по завершении выплаты всей выкупной стоимости обязательство арендатора по уплате платежей за аренду прекращается, но участникам сделки не запрещается установить другой срок прекращения данного обязательства. Сам договор должен пройти регистрацию в Росреестре — все предусматривающие отчуждение недвижимости договоры обязательно подлежат госрегистрации и заключенными они считаются с того момента, когда была совершена соответствующая регистрационная запись.
Отвечает управляющий партнер международного агентства недвижимости W1 Evans Анна Левитова:
В договоре аренды может быть предусмотрена возможность последующего выкупа помещения арендатором. В таком случае арендатор с собственником должны договориться и зафиксировать в договоре условие о размере выкупной цены или порядке ее определения. Если договором такое право арендатора не предусмотрено, то арендатор не будет иметь преимуществ перед другими потенциальными покупателями. Срок и условия выкупа помещения, как правило, дополнительно определяются сторонами. И даже если договор предусматривает право выкупа помещения, но арендатор не захочет этого сделать, обязать его по закону никто не может. Он продолжает им пользоваться в качестве арендатора и платить арендную плату в соответствии с договором.
Для владельца квартиры или дома может быть удобнее в первую очередь предложить покупку недвижимости своему арендатору: не придется тратить время на поиски покупателя, испытывать дополнительные неудобства. Такая форма соглашения между владельцем и покупателем непопулярна, ее считают альтернативой банковскому кредиту, причем не самой выгодной. Однако некоторые арендаторы могут сами предложить выкупить съемную квартиру.
Не пропустите:
Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
Как выгодно сдать в аренду квартиру в новостройке?
Ремонт квартиры под сдачу в аренду
Какая квартплата в апартаментах, есть ли нюансы при сдаче и проживании?
Для застройщика есть много рисков, связанных с подобной реализацией квартир напрямую, без лизинговых компаний. Прежде всего, за время проживания арендатора отделка будет изнашиваться. И тогда это сильно осложнит дальнейшую продажу в случае отказа текущего арендатора. Еще один минус — растянутое во времени получение денежных средств. А если цены на рынке снизятся, то застройщик понесет потери — ему выгоднее было бы продать эту квартиру сразу, по более высоким ценам.
Если же застройщик или клиент привлекает лизинговую компанию, то в сделке появляется дополнительная сторона, которая тоже должна работать с какой-то прибылью для себя, что означает менее выгодные условия для покупателя или продавца.
Договор аренды квартиры с последующим выкупом
При аренде квартир с правом выкупа должен составляется специальный договор. От других подобных документов он отличается тем, что в нем должны быть прописаны, как условия аренды, так и условия купли-продажи.
Для каждой из сторон намного выгодней чтобы сделку контролировали опытные юристы, тогда удастся избежать ошибок или обмана.
В самом договоре в обязательно порядке должны быть указанны условия выкупа. В договоре должны быть прописаны условия, при которых жилье может перейти в собственность арендатора:
- После завершения срока аренды (обычно она бывает от одного до трех лет).
- До того как кончился срок аренды при внесении жильцами всей стоимости квартиры.
- В третьем варианте совмещены два предыдущих. Квартира переходит после оплаты стоимости либо при истечении срока аренды.
В тексте договора обязательно должна быть указанна цена. Ведь часта стоимость отличается от общей суммы платежей от аренды. Помимо этого указывается порядок выплат. Также указывается размер помесячных платежей.
Проще говоря, договор аренды с правом выкупа квартиры сочетают в себе основные черты договора купли-продажи и договора аренды.
Так как такой документ является своеобразной совокупностью аренды и купли-продажи, то нельзя точно дать определение подобной сделке.
Именно по данной причине, занимаясь непосредственным заключением подобного договора, стороны должны тщательно проработать не только основные законодательные нормы, касающиеся договора аренды, но и нормы, непосредственно относящиеся к купле-продаже. На практике все это оказывается достаточно сложной процедурой для обеих сторон договора.
Исходя из всего этого, можно сделать вывод, что для проведения подобной сделки сторонам придется соблюсти следующие особенности и условия:
- Подобный договор достаточно сложно составить самостоятельно, именно поэтому сложно отказаться от обращения к профильному специалисту.
- Из-за того, что в действующем на территории страны законодательстве не имеется достаточно четкой рекомендации подобного договора, лучше всего использовать его только в тех случаях, когда между обеими сторонами устанавливаются доверительные отношения. К примеру, подобный договор достаточно часто заключается между родственниками или близкими людьми. В подобной ситуации такой договор будет носить исключительно формальный характер. Кроме этого, если между сторонами будут возникать какие-либо споры, доверительный характер заключения подобного договора сыграет только на руку. Так не придется обращаться в суд для урегулирования сложившегося конфликта.
- Одним из самых принципиально важных и сложных вопросов при заключении такого договора является существенный вопрос о цене. Как правило, такая цена устанавливается выше, чем цена на квартиру. При помощи этого, арендодатель старается уберечь себя от всевозможных рисков.
Жилье в рассрочку от Жилищных кооперативов
Еще один вариант приобретения жилья в рассрочку предлагают Жилищные кооперативы. Например, ЖК «Бест Вей», работающий по всей стране с 2014 года, предлагает своим клиентам квартиры от 0% до 2%. Но первоначальный взнос при нулевом проценте — 50% стоимости квартиры. В качестве первого взноса принимают материнский капитал. Срок рассрочки всего 10 лет.
Семья Сидоровых при вложении всей суммы материнского капитала (453 026 руб.) может приобрести себе квартиру в рассрочку на 10 лет стоимостью 1 500 000 руб. под 2% годовых. Каждый месяц вносить сумму 10 750 руб. + коммуналка. Переплата за 10 лет составит 358 680 руб. (пример расчета взят с сайта компании).
Как на каждый товар найдется свой покупатель, так и на каждую продаваемую квартиру найдется потенциальный собственник. Надо просто просмотреть и продумать все предлагаемые рынком жилья варианты.
Куда обратиться за составлением договора?
Если вы имеете юридическое образование, ориентируетесь в текущем законодательстве и можете самостоятельно просчитать все риски, составить договор самостоятельно не составит труда, такой договор составляется в обычной письменной форме.
В противном случае не рискуйте, сэкономив на услугах специалиста и понадеявшись на собственные силы, можно потерять гораздо больше, более того, такие действия могут привести к крайне негативным последствием – и деньги потеряете, и жилье не приобретете.
Примерный образец договора можно найти на просторах интернета, однако рисковать и брать за основу такой договор не стоит, лучше обратиться к квалифицированному юристу, он поможет вам правильно составить договор с учетом вашей конкретной ситуации.
Какие риски у покупателя и продавца при заключении договора?
Если договор изначально заключен без нарушений и на законных основаниях, то риск срыва сделки минимален. Шансов, что один «кинет» другого, нет.
Владелец недвижимости защищен, так как права собственности на недвижимость переходят к арендатору только после выплаты всей стоимости жилья, которая зафиксирована в договоре.
Покупатель тоже защищен, потому что договор регистрируется в управлении «Росреестра» и находится под защитой государства. После регистрации продавец не вправе отказать в его исполнении. Итоговая сумма жилья и условия его использования также не изменятся на протяжении всего срока действия договора.
Сделка считается законной, если при ее осуществлении не было злоупотреблений. Если жилье юридически существует, если собственник распоряжается им на законных правах или с согласия совладельцев, если квартира продается одному лицу или группе соарендаторов, которые в курсе этого, то сделка законна.
Если же продавец не собственник недвижимости и продает квартиру по поддельным документам или сразу нескольким людям, то это уже мошенничество и наказывается соответственно УК РФ.