Могу ли я расторгнуть ипотечный договор?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Могу ли я расторгнуть ипотечный договор?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Обычно даже при небольшой просрочке в один-два дня банк по телефону сам напоминает о необходимости внесения платежа. Всякое бывает: человек перепутал даты или просто забыл в череде забот внести вовремя деньги. Но, если не платить дольше, банк позвонит снова, напишет письмо на электронную почту или положит его в почтовый ящик и пригласит в офис.

Что делать, если банк подает в суд из-за неуплаты ипотеки

Когда не удалось урегулировать проблемы до суда и банк все же подал заявление о взыскании долга, вариантов решения остается совсем мало, особенно если сумма задолженности велика. Если обратиться к судебной практике, то, как правило, суд встает на сторону кредитора.

Но даже на этапе судебного разбирательства можно выйти на заключение мирового соглашения и договориться с банком о реструктуризации. Или убедить его до решения суда разрешить продать квартиру, иначе после вердикта ее будут выставлять на торги с большой скидкой, которая может не покрыть всю сумму задолженности.

Что точно не стоит делать, так это избегать судебных заседаний. Есть примеры того, что заемщик затягивал судебный процесс, продолжая проживать в это время в ипотечном жилье. Однако заемщик, как правило, выходит из процесса с долгами, квартиру чаще всего теряет и может попасть под банкротство, инициированное банком.

Соглашение сторон в рамках исполнительного производства

Иногда уже после вступления в силу решения суда о взыскании задолженности по кредитному договору, у должника появляется возможность погасить долг полностью или частично. Бывает, банки в рамках исполнительного производства соглашаются заключить соглашение, в котором определяются сроки (не более 3 лет из-за наличия исполнительного листа) и суммы ежемесячных платежей.

Причиной подобной лояльности служит нежелание кредитной организации начинать непростую процедуру обращения взыскания на заложенную недвижимость, тем более что вероятность ее продажи с публичных торгов по установленной судом начальной цене стремится к нулю.

Но следует упомянуть и о существенных недостатках подобной процедуры, ведь в данном случае условия, перечисленные в таком соглашении не проверяются и не утверждаются судом в отличие от мирового соглашения, заключенного в рамках судебного разбирательства, а значит могут быть не очень выгодными для должника.

Ипотечное кредитование отличается от потребительского рядом моментов. Это — значительные суммы и сроки финансирования, наличие залога. Ипотечный кредит оформляется на 15-20 лет и более. За это время в жизни заемщика многое может измениться. Он может потерять работу или получить инвалидность, переехать в другой город или страну. У него может родиться ребенок или тяжело заболеть ближайший родственник.

В любой из перечисленных ситуаций может возникнуть необходимость в расторжении договора. Инициатором выступает любая из сторон. Возможно и расторжение по соглашению между кредитором и заемщиком.

Последний вариант наиболее предпочтителен. Не тратится время на судебные заседания, не оплачиваются пошлины. Заемщик вносит оставшуюся сумму, договор расторгается, с квартиры снимается обременение. На практике этот способ используется редко. Инициатором расторжения чаще выступает кредитор, хотя закон дает сторонам равные права.

Когда можно расторгнуть договор ипотеки

В нормативных актах нет никаких упоминаний о том, когда можно расторгать кредитные договора. Но есть несколько моментов, заслуживающих внимания:

1. Можно ли расторгнуть договор ипотеки с банком до момента регистрации? Да! Если кредитное соглашение подписано, но деньги еще не перечислены на счет заемщика или не заложены в ячейку, покупатель может в любой момент отказаться от сделки. Достаточно уведомить сотрудников банка. Лучше не ограничиваться разговором, а изложить отказ на бумаге. Один экземпляр заявления с отметкой ответственного лица банка остается у подателя. Все дальнейшие действия по сделке приостанавливаются.
2. Можно ли расторгнуть договор ипотеки после регистрации? Если соглашение вступило в законную силу, но заемщик хочет расторгнуть его, ему необходимо написать заявление установленной формы и передать его в банк. Ответ дается в течение 30 дней. Если это не сделано, заемщик имеет право обратиться в суд, приложив к исковому требованию копию заявления в банк.

Если клиент систематически допускает нарушения обязательств, кредитор в любое время может заявить о расторжении контракта. Он обязан уведомить заемщика об этом и установить срок для возврата суммы в полном объеме с учетом начисленных процентов. Если это не происходит, займодавец обращается в суд. Для этого достаточно, чтобы просроченная задолженность превысила 5% от общей суммы обязательства.

Договор ипотечного страхования как основа отношений с кредитором

Договор ипотечного кредитования заключается на длительный срок, его оригинал должен храниться у заемщика. В этом документе прописываются проценты за пользование кредитом, механизм его погашения (сроки и суммы взносов), штрафы за просрочки по выплате и условия расторжения.

Расторжение ипотеки может потребоваться по разными причинам, приведшим к невозможности дальнейшей оплаты заемных средств — например, при утрате стабильного заработка, из-за болезни, в связи с арестом счета и имущества заёмщика, после кражи или стихийного бедствия.

Независимо от конкретной причины, перед заемщиком в самом общем случае стоят три основные задачи:

• собственное расторжение договорных отношений в банком-кредитором;
• добиться разрешения на продажу залоговой квартиры и продать ее максимально выгодно:
• добиться списания накрученных штрафов и пени.

Важно: в договоре об ипотеке обязательно должны быть описаны признаки, позволяющие признать заемщика попавшим в сложные жизненные условия, делающие невозможной дальнейшую выплату ипотеки.

Алгоритм раздела ипотеки

Процедура раздела купленной супругами во время брака в ипотеку квартиры выглядит следующим образом:

1. Официальная регистрация развода.

1. Обращение в кредитное учреждение с брачным договором или соглашением о разделе имущества, к которому должны быть приложены сопутствующие документы. Их количество и перечень определяется правилами конкретного банка. В большинстве случаев требуется предоставить копию ипотечного договора, документы о расторжении брака, а также справки о величине доходов бывших мужа и жены за последние 6 месяцев.
2. В случае одобрения предлагаемых созаемщиками условий раздела обязательств по погашению ипотечного кредита со стороны банка, составляются новые документы по ипотеке: два кредитных договора, если оба бывших супруга участвуют в продолжении выплат по займу, и один контракт, если кто-то из созаемщиков выходит из сделки. Банк выступает важным участником решения проблемы раздела имущества, приобретенного по ипотечному кредитному договору, при разводе. Поэтому целесообразно привлекать сотрудников финансовой организации на стадии переговоров по составлению брачного договора или соглашения о разделе имущества между супругами. Это увеличит вероятность одобрения сделки со стороны банка.
3. При отказе банка принимать условия созаемщиков, что на практике бывает достаточно часто, они имеют возможность обратиться в суд.

Кратко: как отказаться от ипотеки

• Отказаться от ипотеки и квартиры можно до момента получения продавцом денег от банка. Подписанный кредитный договор можно расторгнуть через заявление в банк, а зарегистрированную сделку отменит Росреестр по соглашению сторон.

• Досрочно погасить кредит своими средствами — быстрый способ закончить отношения с банком. Квартира останется у вас, у банка не будет претензий.

• Вы можете договориться с банком о мирном решении проблемы через продажу квартиры и погашение кредита с вырученных денег. Или переоформить ипотеку и квартиру на другого человека. С разрешения банка можно найти другого покупателя, который станет новым заемщиком и владельцем квартиры.

• Не платить ипотеку — не выход. Суд заберет квартиру в пользу банка, вы попадете в черные списки всех кредиторов.

Можно ли расторгнуть кредитный договор с банком по соглашению сторон

Если финансовое положение должника ухудшилось, то он вправе предоставить в банк заявление о расторжении договора. Банк, скорее всего, не пойдет клиенту навстречу. В лучшем случае, он предложит заемщику рефинансирование или реструктуризацию задолженности. В результате старый договор будет отменен, но появится новый.

Вообще, расторгнуть кредитный договор с долгами теоретически, конечно, можно, но практически — бессмысленно. После этого заемщику все равно придется исполнить свое обязательство по возврату кредита. К отношениям между ним и банком будут применяться все положения кредитного договора, в частности:

• об условиях возврата суммы займа;
• о неустойке за просрочку;
• о процентах за пользование денежными средствами.

Многие молодые люди сразу после заключения брака предпочитают оформлять ипотечный кредит, чтобы получить новую квартиру для совместного проживания. Но не всегда браки являются крепкими и надежными, поэтому нередко уже через несколько лет люди принимают решение о расторжении брака. В этом случае возникает вопрос, можно ли отказаться от ипотеки при разводе.

Обычно банки негативно относятся к внесению каких-либо корректировок в кредитный договор. Поэтому если принимается заемщиками решение о расторжении брака и отказа от ипотеки, то они могут выбрать один из нескольких вариантов:

• один из заемщиков отказывается от права на эту недвижимость, поэтому он исключается из контракта, а также квартира переоформляется на второго заемщика, который далее продолжает погашать ипотечный кредит на прежних основаниях, но при этом нередко супруг, исключенный из контракта, требует получения половины ранее выплаченной суммы от бывшего мужа или жены;
• жилье продается непосредственными заемщиками, банком или с помощью аукциона, причем обычно для этого выбирается клиент банковского учреждения, желающий купить квартиру за счет заемных средств;
• продажа квартиры любому покупателю, готовому заплатить за нее наличные средства, которые далее применяются заемщиками для полного погашения кредита.

Наиболее часто предпочитают граждане пользоваться первым вариантом, поэтому квартира оформляется на одного из заемщиков. Человек, отказавшийся от недвижимости, теряет ранее зарегистрированную на него часть объекта, поэтому не сможет претендовать на нее какими-либо способами в будущем.

Как отказаться от ипотеки в Сбербанке, если супруги не желают оформлять на себя объект? В этом случае единственным решением проблемы выступает продажа недвижимости любым доступным способом. Деньги, полученные от этого процесса, направляются на погашение ипотеки. Если после этого остается какая-либо сумма средств, то она делится поровну между заемщиками.

Если разобраться в том, как отказаться от ипотеки при разводе, то сами бывшие супруги смогут решить, какой вариант решения проблемы считается для них наиболее актуальным.

Правила отказа в разных ситуациях

Процедура прекращения сотрудничества зависит от того, на каком этапе оформления ипотечного займа выполняется процесс:

• Кредит одобрен, но средства не были перечислены. Можно ли отказаться от ипотеки после одобрения? Так как деньги еще не были выплачены продавцу недвижимости, то заемщик может отказаться от сделки. Для этого надо оперативно написать заявление, на основании которого происходит аннулирование ранее подписанного договора. Но если для поиска квартиры использовались услуги агентства недвижимости, то придется их оплатить.
• Договор был подписан, а также деньги перечислены продавцу объекта. Можно ли отказаться от одобренной ипотеки в этом случае? При таких условиях отсутствует возможность расторжения контракта, так как банк просто не сможет забрать средства у продавца недвижимости. Но существует вероятность, что продавец квартиры согласится вернуть средства. Выполнить процесс надо в день оформления ипотеки. В этом случае заемщику все равно придется погасить начисленные банком проценты. Но многие банки отказывают в такой возможности.
• Заемщик уже некоторое время погашает ипотеку. Можно ли отказаться от ипотеки после одобрения при таких условиях? Для этого целесообразно заняться продажей недвижимости. Процедура обязательно реализуется с одобрением и участием непосредственного банковского учреждения. Покупатель может рассчитываться за квартиру заемными средствами, для чего переоформляется на него ипотечный договор, а также может выплачивать за недвижимость собственные наличные деньги.

Нередко граждане просто предпочитают не перечислять средства по договору, надеясь таким способом прекратить сотрудничество. В этом случае появляется много негативных последствий для непосредственных заемщиков. Банк начисляет дополнительные проценты и неустойки. После нескольких месяцев им подается заявление в суд. На основании решения суда квартира конфискуется и передается банку, который продает ее на торгах, а полученные деньги направляются на погашение долга. При этом у граждан портится кредитная история, и они теряют право самостоятельно регулировать процесс продажи объекта, чтобы в итоге получить некоторую часть от его стоимости.

Как расторгнуть ипотечный договор?

Если договор ипотечного кредитования уже подписан, то расторгнуть его по инициативе одной из сторон, получится только в судебном порядке.

В практике случается такое, что заемщика что-либо не устроило в приобретенном жилье, были какие-то нюансы, о которых продавец предпочел умолчать. Если аргументы стороны, желающей расторгнуть договор, то есть, заемщика, суду покажутся убедительными, то денежные средства, которые будут возвращены заемщику, могут как раз пойти на досрочное погашение ипотечного кредита. В этом варианте кредитной истории заемщика не будет нанесен урон и, возможно, ему удастся вернуть хотя бы часть первоначального взноса. Не только в подобной ситуации расторгнуть договор можно через обращение в суд, примеров и вариантов причин обращений – множество.

Важно при обращении предъявить суду весомые, содержательные факты или причины, объясняющие почему в данный момент заемщик не может исполнять свою часть договора. В любом случае, расторжение договора произойдет через суд и избежать финансовых потерь у заемщика не получится.

Нюансы отказа от ипотеки

Отказ от ипотеки это тот шаг, перед которым нужно хорошо все взвесить и обдумать. Нужно помнить, что в случае отказа, в будущем, может быть достаточно проблемно получить новое одобрение на выдачу кредита. Поэтому лучше заранее отработать все возможные варианты решения вопроса, кроме отказа, например, рассмотреть возможность рефинансирования в другом банковском учреждении, в котором более лояльные условия или возможности сдачи залоговой недвижимости в аренду.

Вырученных от продажи денежных средств практически никогда не хватает на погашение общей задолженности, поэтому решившись на отказ от ипотечных обязательств, заемщик должен понимать, что ему придется лишиться часть собственных денежных средств.

Многое зависит от обстановки на рынке недвижимости в какой-то конкретный момент времени, зачастую, чтобы закрыть сделку, недвижимость приходится продавать по заниженной стоимости.

Как расторгнуть договор по инициативе заемщика

Ранее мы рассмотрели, в каких случаях банк может потребовать досрочного погашения обязательства. Пришло время узнать, как расторгнуть договор ипотеки по инициативе заемщика?

Клиент может брать инициативу на себя в следующих ситуациях:

• существенное снижение дохода. За 10-15 лет можно потерять работу или здоровье, стать многодетным родителем;

Важно! Данную причину банки редко считают уважительной, и суды их в этом поддерживают. Основание — заемщику предлагается застраховать свои риски. Подавляющее большинство ограничивается покупкой обязательного полиса (страхование непосредственно предмета залога). Страховать жизнь/здоровье, вероятность потери работы решается не более 10% покупателей.

• одностороннее изменение банком положений кредитного договора, например, повышение процентной ставки или сокращение срока кредитования. Но данное основание не освобождает заемщика от необходимости погасить задолженность в полном объеме;
• выявление в соглашении противоречий действующему законодательству. Этот пункт заслуживает особого рассмотрения.

Рекомендуемая статья: Как оформить страхование ипотеки онлайн

Можно ли расторгнуть ипотеку и вернуть деньги? Если при внимательном прочтении заемщик установит, что отдельные положения противоречат нормативным и законодательным актам, у него появится возможность через суд не только расторгнуть договор, но и не возвращать банку деньги. Особо рассчитывать на такую возможность не приходится. Составлением контрактов в банках занимаются профессионалы экстра-класса, не допускающие грубых ошибок. Их задача — сделать так, чтобы банк в любом случае получал прибыль.

• признание заемщика недееспособным. Данный вариант граничит с мошенничеством. В последние годы широкое распространение получила практика, когда один из участников сделки после подписания договора купли-продажи недвижимости сообщает, что страдает психическим заболеванием и не контролировал свои действия, когда подписывал документ.

Важно! Доказать недееспособность можно через суд при наличии соответствующей справки и выписки из медкарты из ПНД. Если будет установлено, что заемщик просто пытается избежать ответственности, его ожидает обвинение по статье УК РФ.

• банк не исполняет свои обязательства. Например, в установленные сроки не перечисляет деньги по договору;
• рефинансирование. В 2018-2019 годах банки предлагают перекредитовать ранее взятые обязательства. Бонусы — снижение процентной ставки, уменьшение размера ежемесячного платежа, изменение периода кредитования. Как сделать рефинансирование ипотеки, этапы

Если заемщик подписывает соглашение о рефинансировании, ему остается погасить задолженность в «старом» банке и закрыть договор. Далее платежи вносятся в соответствии с новым графиком на другой расчетный счет.

• продажа квартиры. Должник может самостоятельно заниматься поисками покупателя на квадратные метры или передоверить процесс банку. Можно ли продать квартиру купленную в ипотеку?

Первый вариант для заемщика более выгоден. Есть возможность продать жилплощадь по рыночной цене и получить еще часть денег на руки после погашения займа. Если реализацией занимается кредитор, клиент в большинстве случаев остается и без денег, и без квартиры. Банк заинтересован только в том, чтобы получить обратно свои средства.

Как происходит расторжение ипотечного договора

Как можно расторгнуть договор ипотеки? Существуют ли нормативные акты, регулирующие процесс? Нет! На текущий момент времени ни в одном законе процедура пошагово не расписана. Ориентироваться стоит непосредственно на кредитный договор.

Если банк вообще не предусматривает возможность расторжения ипотечного соглашения, придется обращаться в суд. Исковое заявление нужно составлять и в ситуациях, приведенных ниже:

• основной заемщик умер — обязательства переходят к наследникам;
• банк и должник не могут прийти к компромиссу в вопросах определения суммы, подлежащей погашению;
• существенно изменились обстоятельства, клиент не может в дальнейшем исполнять свои обязательства;
• одна из сторон нарушает положения договора или законодательства.

Сторона, желающая расторгнуть соглашение, готовит исковое заявление и прикладывает к нему:

• копию кредитного договора со всеми приложениями, дополнениями, графиками платежей и т. д.;
• платежные поручения на оплату;
• документы, подтверждающие ухудшение материального положения (для заемщика).

Важно! Судья при рассмотрении дела руководствуется действующим законодательством (ФЗ «Об ипотеке», ст. 334 ГК РФ) и положениями договора. Если заявитель считает, что отдельные положения соглашения нарушают его права, это нужно указать и обосновать в заявлении.

Если судья принимает решение расторгнуть договор, квартира подлежит реализации с торгов через электронные торги. На первоначальном этапе проводится оценка. В случае, когда заемщик не согласен с цифрами, обозначенными в отчете, он может их опротестовать. Оплачивать новую процедуру будет он сам.

Изначально квартира выставляется на торги за 80% от оценочной стоимости. Если желающих приобрести не нашлось, цена снижается на 15-30%. Если в итоге квартира продается за сумму, превышающую задолженность, остаток передается заемщику.

Для клиента важно знать не только, можно ли расторгнуть договор ипотеки с банком, но и сколько придется за это заплатить. И здесь возможны нюансы. Некоторые кредиторы непосредственно в контракте прописывают всевозможные пени и штрафы за проведение подобной операции.

Помимо этого заемщик оплатит:

• судебные издержки, госпошлину за подачу искового заявления;
• услуги юриста;
• оценку недвижимости для последующей реализации через торги;
• 350 рублей в качестве пошлины при аннулировании закладной и исключении сведений о ней из Госреестра;
• 350 рублей, если в закладную вносятся изменения и дополнения. Такая же сумма оплачивается за корректировку записей в ЕГРН.

Сумма издержек может быть значительна. К тому же банк за весь период, пока договор не расторгнут, будет начислять проценты и пени, если от заемщика не поступают плановые платежи.

Можно ли расторгнуть договор ипотеки с банком?

Ипотека – это частный случай договора, который подчиняется российскому законодательству и регулируется ст. 450 ГК РФ. Согласно этому документу, договор может быть расторгнут двумя путями: по соглашению сторон (если нет возражений между участниками договора) или через суд – если добиться консенсуса не удалось. Судебное разбирательство может инициироваться любой из сторон договора.

В любом случае, расторжение договора подразумевает, что стороны погашают обязательства друг перед другом в полном объеме, в данном случае необходимо будет или выплатить всю оставшуюся сумму, или вернуть банку залоговое имущество — квартиру. Таким образом, отказаться от ипотеки можно, однако в этом случае не обойтись без потерь – денег или недвижимости, дополнительно может потребоваться выплатить неустойку – это зависит от условий расторжения договора.

Вызываю огонь на себя

Теоретически у заемщика есть определенные права. И он может попытаться обратиться в суд с требованием признать ипотечный договор недействительным.

Например, можно попробовать убедить суд, в том, что клиент не осознавал последствий заключения соглашения о залоге. Как вариант, также можно апеллировать к статье 451 Гражданского кодекса «Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств». Или попробовать уличить кредитора в неисполнении взятых на себя при заключении договора обязательств.

Если будет признан недействительным договор, окажутся недействительными и обязательства сторон. А клиент останется должен банку только сумму, взятую в кредит без процентов. Если же произошла переплата, судья обяжет банк ее вернуть.

Но БН неизвестен ни один случай подобных юридических побед.

В реальности у должника остается выбор лишь одной из двух стратегий. Самому инициировать судебное разбирательство, доказывая свою неспособность далее выплачивать кредит, или тянуть с решением вопроса сколько можно. В первом случае удается сэкономить на оплате штрафов, во втором – подольше пожить в залоговой квартире.

При выборе первого варианта должнику необходимо письменно уведомить кредитора о желании расторгнуть договор. Более того, заявление нужно зарегистрировать, чтобы потом представитель кредитной организации не мог отрицать факт обращения. Ведь банку выгодно, чтобы долг продолжал расти, и заявление клиента финансовая структура может просто «не заметить».

Если последовал официальный отказ или банк никак не реагирует более 30 дней, должнику нужно идти с иском в суд самостоятельно. При этом заемщик может рассчитывать на определенное снисхождение при предоставлении отсрочки для исполнения решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество.

Похожие записи:

• Кому и какие налоги платить при покупке и продаже квартиры
• Штрафы для водителей такси в 2022 и 2023 году
• Пенсионеров Самарской области ждет выплата почти в 22 000 рублей в 2023 году