Особенности продажи приватизированной квартиры
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Особенности продажи приватизированной квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При покупке жилья на вторичном рынке право собственности возникает сразу. С новостройками дело обстоит иначе — сначала покупатель подписывает ДДУ, затем ждет сдачи дома в эксплуатацию, затем получает ключи… Раньше срок владения новостройкой отсчитывался с момента регистрации права собственности, то есть после получения ключей. Теперь право собственности у дольщиков возникает с момента полной оплаты ДДУ.
Как проходит приватизация квартиры поэтапно в 2022 — 2023 году?
В каких случаях можно приватизировать муниципальную или государственную недвижимость, и стоит ли это делать? Обо всём по порядку. Приватизация — это процесс, в котором происходит оформление в собственность жилой недвижимости.
Если ранее она предоставлялась по договору найма от государства. В советское время квартира, комнаты в коммунальных квартирах, частные дома, коттеджи и землю выдавали сотрудникам предприятий.
Сейчас рассчитывать на такое жилье могут только малоимущие граждане. Для получения муниципального жилья подтверждается доход на каждого члена семьи. Он должен быть меньше суммы прожиточного минимума на каждого. Прожиточный минимум отличается в различных регионах РФ.
Для приватизации жилой недвижимости, нужно подтвердить факт проживания в квартире по договору социального найма. Это трудоёмкий процесс, требующий внимательности и определённых знаний.
Рекомендуем доверять процесс приватизации юристам. Сложности могут возникнуть, если один из зарегистрированных в квартире уехал, и неизвестно где он находится. После прохождения процесса приватизации, документы о праве собственности направляются в налоговые органы, и в управляющую компанию.
Достоинства и недостатки приватизации.
Далеко не всегда целесообразно приватизировать квартиру или комнату в коммунальной квартире. В начале рассмотрим достоинства приватизации.
После получения права на собственность, владелец может:
- Оставить недвижимость по наследству. Для этого в завещании нужно указать недвижимость вместе с остальной собственностью. Если квартира не будет приватизирована, то в ней продолжить все те, кто был в ней зарегистрирован.
- Продать, подарить, сдавать в аренду, передать в банк под залог при получении кредита. Все эти операции можно проводить, не боясь того, что жильё будет изъято.
- Изменять перепланировку в муниципальной квартире без согласия администрации запрещено. После получения прав на собственность, данное согласие не нужно.
- Перевести приватизированное жильё в нежилой фонд. Социальное жильё выдаётся только нуждающимся, что запрещает переводить его в нежилой фонд.
- Самостоятельно зарегистрировать в квартире или в комнате других граждан. В муниципальной квартире разрешено регистрировать только членов семьи. Желание прописать других лиц требует разрешение муниципалитета. Если площадь жилья не будет соответствовать количеству проживающих по нормативам, то всех проживающих зарегистрировать не удастся. Несовершеннолетних можно регистрировать независимо от площади жилья.
Когда могут отказать в приватизации?
Основная причина отказов происходит из-за подачи неполного пакета, либо из-за передачи ложной информации. Если были переданы справки с вышедшим сроком действия, их нужно незамедлительно обновить.
Практика показывает, часто отказ приходит по причине того, что заявление подаёт гражданин, ранее участвовавший в приватизации. Если хотя бы один зарегистрированный гражданин в квартире даст письменный отказ в разрешение на приватизацию, то данная процедура становится невозможной.
Далеко не всегда целесообразно получает в собственность муниципальное жильё. Если появилось желание приватизировать жилую площадь, рекомендуем посоветоваться с юристами для уточнения реальной необходимости данного процесса.
Если в скором времени дом будет признан аварийным, рекомендуем отказаться от приватизации, так как государство обязано предоставлять жильё тем, кто проживает в аварийных зданиях.
Обновлённое жильё может быть по качеству значительно лучше, чем-то, где проживали ранее. Вновь полученную квартиру, по договору муниципальной аренды, можно рассмотреть к приватизации.
Если дом уже обладает статусом аварийной недвижимости, то по закону приватизировать жильё в нём уже нельзя.
Нaлoгoвый вычeт и вoзмoжнocть нe плaтить НДФЛ
Для тoгo, чтoбы избeжaть yплaты нaлoгa oт пpoдaжи, cyщecтвyeт нecкoлькo мexaнизмoв. Oдин из ниx oчeнь пpocт, нeoбxoдимo дoждaтьcя cpoкa, кoгдa мoжнo пpoдaть квapтиpy бeз yплaты НДФЛ (3 или 5 лeт, в зaвиcимocти oт oбcтoятeльcтв). Дpyгaя вoзмoжнocть – нaлoгoвый вычeт. Eгo дeйcтвиe peглaмeнтиpyeтcя в п. 2 cт. 220 НК PФ. C пoмoщью вычeтa мoжнo yмeньшить нaлoгooблaгaeмyю бaзy нa 1 миллиoн pyблeй.
Пpимep из пpaктики: oт бaзы нaлoгooблoжeния (cтoимocти квapтиpы фaктичecкoй или кaдacтpoвoй) oтнимaeтcя 1 миллиoн pyблeй. Ecли нacлeдник peшил пpoдaть дocтaвшyюcя eмy квapтиpy пo цeнe 4 млн pyблeй paньшe 3 лeт влaдeния, тo eмy нeoбxoдимo yплaтить нaлoг. Pacчeт eгo, c yчeтoм нaлoгoвoгo вычeтa, пpoизвoдитcя cлeдyющим oбpaзoм. Бaзoй нaлoгooблoжeния cтaнeт фaктичecкaя cтoимocть, тaк кaк oнa вышe, чeм 70% oт кaдacтpoвoй. Из cyммы пpoдaжи (4 млн) нeoбxoдимo oтнять вычeт (1 млн), пoлyчитcя 3 млн. Имeннo c этoй cyммы пpидeтcя yплaтить нaлoг в paзмepe 13%. Ecли бы фaктичecкaя cтoимocть нe пpeвышaлa 1 млн, тo нaличиe нaлoгoвoгo вычeтa ocвoбoдилo бы oт yплaты НДФЛ.
Ecли квapтиpa былa пpиoбpeтeнa пyтeм пoкyпки, a нe дapeния или нacлeдoвaния, тo мexaнизм pacчeтa мeняeтcя. Пpимeняeтcя фopмyлa «дoxoды минyc pacxoды». T.e. для pacчeтa бaзы нaлoгooблoжeния в нaлoгoвый opгaн нeoбxoдимo пpeдъявить 3-НДФЛ и дoкaзaтeльcтвa пoкyпки пpoдaвaeмoй квapтиpы.
Пpимep. Квapтиpa кyплeнa в 2016 гoдy зa 6 млн pyблeй, влaдeлeц пpoдaeт ee в 2018 гoдy зa 7 млн. Cpoк влaдeния имyщecтвoм для пpoдaжи бeз НДФЛ, в дaннoм cлyчae, 5 лeт. Дoxoд пpи этoм paвeн 1 млн pyблeй. Oн и oблaгaeтcя cтaвкoй в 13%, cyммa нaлoгa paвнa 130 тыc. pyблeй.
Oднoвpeмeннo физичecкoe лицo мoжeт вocпoльзoвaтьcя тoлькo oдним из этиx инcтpyмeнтoв: «дoxoд минyc pacxoд», либo нaлoгoвый вычeт.
Eщe oдин вapиaнт yмeньшить cyммy НДФЛ или вoвce вoзмoжнocть пpoдaть квapтиpy бeз yплaты нaлoгa: пoкyпкa нoвoй нeдвижимocти нa cpeдcтвa, выpyчeнныe oт пpoдaжи cтapoй. Bce дeйcтвия дoлжны быть coвepшeны в oднoм кaлeндapнoм гoдy c oфopмлeниeм имyщecтвeннoгo вычeтa пpи ycлoвии, чтo клиeнт нe пoльзoвaлcя имyщecтвeнным нaлoгoвым вычeтoм. Eгo paзмep cocтaвляeт 2 млн pyблeй, пpeдocтaвляeтcя eдинopaзoвo.
Продать квартиру самостоятельно или с помощью риелтора
Многих владельцев недвижимости, которые хотят найти человека, который хотел бы её купить, интересует – можно ли продать квартиру самостоятельно или обязательно воспользоваться услугами риелтора? Здесь нет однозначного ответа, поскольку воспользовавшись услугами риелтора можно существенно сэкономить время и сберечь в целости свои нервы. Поскольку собирать все бумажки и общаться с покупателями будет именно специалист.
Риелторы – это не добрые самаритяне. За их услуги нужно платить, иначе покупка не состоится. Плата индивидуальна, но в среднем 2%-4% от стоимости жилья, когда состоялась купля-продажа. Оценка недвижимости проводится через сервис-агрегатор, чтобы в точности определить, настолько конкурентной будет обозначенная на рынке стоимость.
Купля-продажа через агентство ещё более простая, поскольку на такие организации работает оценщик, который проведет анализ помещения. Также в их штате есть свой юрист, который занимается оформлением сделок. Он поможет правильно оформить документ, а когда найдется покупатель, будет юридически сопровождать сделку.
При продаже недвижимости учитывается, сколько у неё собственников. Если только один владелец, купля-продажа пройдет успешно, даже если заниматься делом самостоятельно. Но если процедура заметно сложнее (несколько собственников, на квартиру ДДУ, она разделено на несколько долей, ещё не выплачена ипотека), лучше воспользоваться услугами профессионалов. Они помогут правильно подготовить документы таким образом, чтобы сделка не нарушала закон. Проигнорировав необходимость профессиональной помощи, есть риск, что останетесь без жилья и денег.
Помимо того, что составляется договор купли-продажи недвижимости, если покупатель передает продавцу задаток, должен быть составлен договор задатка. Задаток поможет в ситуациях, когда покупатель резко передумал вступать в сделку. Тогда деньги останутся продавцу в качестве компенсации. Если сделка расторгается по вине продавца, он должен вернуть задаток в двойном размере.
Главное определиться с размером задатка, прежде чем продать имущество. Зависимо от обстоятельств размер задатка может составлять от 2% до 5% полной стоимости сделки. Отдавать такие деньги без можно, только если есть гарантия, что никакого обмана не будет.
Как снизить размер выплат?
Способ 1 подойдет тем, кто приобретал квартиру на собственные средства или в ипотеку и имеет на руках все подтверждающие документы. В этом случае налог выплачивается от разницы между стоимостью приобретенного жилья и ценой, за которую его продают.
📌 Пример. Квартира приобреталась за 2 115 000 рублей, продается за 3 670 000 рублей, кадастровая стоимость – 3 200 000 рублей. У владельца на руках есть договор, который подтверждает, что он купил жилье за 2 115 000 рублей. Государству нужно будет выплатить 13% от разницы между покупкой и продажей: (3 670 000 – 2 115 000) х 0,13 = 202 150 рублей.
Если бы владелец стал продавать эту же квартиру, учитывая ее кадастровую стоимость – 3 200 000 рублей, то размер налога был бы в разы выше. 3 200 000 х 0,7 = 2 240 000 рублей, что меньше суммы, указанной в договоре – 3 670 000 рублей, поэтому налог будут отсчитывать от нее. Таким образом налог составит: 3 670 000 х 0,13 = 477 100 рублей, что в 2 раза больше, чем при использовании первого способа.
❗️ Если продавец планирует сократить сумму налога приведенным выше способом, важно не забыть подать декларацию и предоставить документы о ранее произведенных расходов (то есть подтвердить факт того, что квартира была куплена ранее). За владельца налоговая это не сделает, и могут возникнуть проблемы.
Что такое приватизация и зачем она нужна?
Приватизация жилого помещения – это бесплатная передача жилья, которое принадлежит государству, в собственность гражданина. Приватизация позволяет жильцу распоряжаться квартирой в полной мере — продать, передать по наследству, дарить или сдавать в наем.
Юридический статус приватизированного жилья
В России можно жить бесплатно в государственной или муниципальной квартире по договору социального найма. Такие квартиры нельзя продать или завещать. Но их можно приватизировать, получить в собственность и потом распоряжаться ими как угодно.
Приватизация — бесплатная передача муниципальных и государственных квартир людям, которые в них живут. После приватизации жилец становится полновластным собственником квартиры и может распоряжаться ею как хочет: продать, сдать, заложить в кредит, подарить, сделать перепланировку или передать по наследству.
Долевая собственность. Если в приватизации участвуют несколько жильцов, квартира переходит в долевую собственность — долями наделяются все люди, прописанные в квартире. Это значит, что все собственники будут иметь равные доли, которыми смогут распоряжаться как захотят. Продать свою долю собственник может только с разрешения всех остальных собственников.
«Отказники». Приватизировать жилье можно только один раз после достижения 18 лет. Поэтому взрослые люди могут отказаться от приватизации в пользу другого человека. Например, часто родители отказываются в пользу детей. Дети отказаться от приватизации не могут.
По закону жилец, отказавшийся от приватизации, но сохранивший прописку по старому адресу, может жить в квартире пожизненно — выселить его нельзя.
Продать муниципальную квартиру без приватизации нельзя. Но можно продать жилье, если вы уже получили договор приватизации, но еще не оформили право собственности. В этом случае после продажи квартиры, Росреестр одновременно внесет в ЕГРН запись о прежнем владельце и переходе собственности к новому.
Можно ли продать приватизированную квартиру с обременением
Все вышесказанное относится к квартирам, которые не имеют определенных обременений. Но что делать, если в квартире прописан человек, который отказался от участия в приватизации? Поскольку в соответствии с законом данное лицо сохраняет за собой право бессрочного проживания в квартире, принудительно выписать его не удастся.
Этот момент серьезно настораживает всех покупателей. Однако сам факт регистрации и права проживания никак не влияет на возможность совершить сделку. Но каким-то образом указать в ДКП положение о том, что после продажи данное лицо выпишется добровольно, невозможно. Нельзя предусмотреть и иные варианты его выселения.
Поэтому чисто технически это не является препятствием для совершения сделки. Но с «житейской стороны», вряд ли кто-то согласится приобретать жилье с подобным обременением.
К юристам часто обращаются с вопросом: хочу продать приватизированную квартиру, но долей в праве обладает несовершеннолетний, как быть? Это очень важный момент. Права недееспособных и несовершеннолетних подлежат особенной государственной защите.
Для выписки недееспособного или несовершеннолетнего (даже если он не владеет долей в квартире) обязательно потребуется разрешение органов опеки. И если чиновники сочтут, что регистрация по новому адресу негативно скажется на качестве жизни «подопечных», своего согласия они не дадут. Сделка станет попросту невозможной.
Каким способом можно осуществить продажу неприватизированной квартиры
- Можно прописать потенциального покупателя на жилую площадь неприватизированной квартиры с последующей выпиской основного квартиросъемщика. По закону это будет выглядеть как оформление постороннего лица по договору-найму для проживания.После заключения договора продавец получает оговоренную сумму и выписывается с данной площади. Покупатель теперь может начать процесс приватизации на себя;
- Можно обменять неприватизированное жилье на приватизированное. Данный вариант весьма сложный.Для осуществления обмена собственник приватизированной квартиры может расприватизировать свое жилье. Тогда две площади будут меняться как муниципальные. Но продавцу будет сложно найти такого покупателя.Можно поступить иначе. Нанимателю и собственнику обменяться своими правами и соответственно жилплощадями. Наниматель выпишется и на основании договора – дарения станет собственником приватизированного жилья, а покупатель станет нанимателем. За осуществления такой сделки необходимо заплатить немалую сумму за обмен.Покупатель квартиры, если он уже воспользовался своим правом на приватизацию, не сможет оформить в собственность неприватизированное жилье по обмену. Также покупатель теряет право на получение государственного жилья, на стандартный налоговый вычет, которым он мог воспользоваться, если бы приобрел приватизированную жилплощадь;
- Проще всего продать неприватизированное место жительства, приватизировав его.
Способы продажи неприватизированной квартиры
Несколько десятилетий назад обмен с доплатой был самой распространенной формой, как продать квартиру. После проведенной приватизации этот способ стал использоваться очень редко. Недостаток обмена-продажи состоит в том, что обмен неприватизированной жилой площади возможен только на аналогичную муниципальную квартиру. Такого жилого фонда осталось очень мало, поэтому выбор варианта для переезда затруднен. Существует три варианта как можно продать неприватизированную квартиру.
Вариант 1. Квартиросъемщик неприватизированной жилой площади может прописать у себя покупателя. После того, как деньги за квартиру будут переданы прежнему хозяину, он выписывается. Единственным собственником остается лицо, которое покупает неприватизированное жилище. У этого способа тоже есть свои недостатки.
Вариант 2. Жену (мужа) прописывают на любую территорию. Для этого не нужно получать согласие остальных квартиросъемщиков жилища. Фиктивный брак с последующей пропиской покупателя – это еще один вид продажи неприватизированной квартиры. Это достаточно опасный для продавца вариант, поскольку вступая в брак, он тем самым дает своему супругу определенные права.
Брачный договор может закрепить права мужа и жены на их личное имущество. Неприватизированная квартира не принадлежит квартиросъемщику. Распоряжаться ею и совершать юридически значимые действия он не может. Такая схема позволяет продать неприватизированную комнату в общежитии.
Вариант 3. Наиболее безопасна для продавца сделка продажи через перевод в собственность неприватизированного жилья. Перевести квартиру из муниципального фонда в частную собственность все еще возможно. Для этого нужно обратиться в местные органы управления с соответствующими документами.
Как быть с неприватизированной недвижимостью?
Продать жильё, которое не принадлежит гражданам, невозможно. Чтобы продать квартиру, её нужно вначале приватизировать. В приватизации есть свои положительные и отрицательные стороны.
К положительным факторам относятся следующие:
- жилец получает собственное жильё, из которого его нельзя выселить;
- владелец квартиры может продавать, менять, дарить жильё;
- можно делать капитальный ремонт своей жилплощади.
Минусы приватизации:
- госпошлина за регистрацию права собственности – 2 000 рублей;
- стоимость оформления документации – 5 000 рублей;
- регистрация госорганами – 60 дней.
Продать квартиру после оформления её в собственность можно, являясь владельцем жилья и имея на руках весь пакет требуемых документов. Если квартира принадлежит владельцу приватизированного жилья больше трёх лет, подоходный налог от полученного дохода платить не нужно.
Что такое приватизация
Приватизация жилья – это бесплатная передача государственного или муниципального жилого помещения в собственность граждан. Официальное название процедуры – «Передача жилых помещений муниципального жилищного фонда в собственность граждан в порядке приватизации». Регулируется она законом Российской Федерации от 04.07.1991 года №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ».
В соответствии с российским законодательством каждый гражданин страны имеет право один раз в жизни осуществить приватизацию: зарегистрировать свое право собственности или получить жилье в собственность. Исключение – дети, которым на момент регистрации права собственности было меньше 18 лет. По достижении восемнадцати лет они могут воспользоваться своим правом еще раз. Кроме того, чтобы приватизировать жилое помещение, необходимо согласие всех совершеннолетних граждан, которые в нем проживают.
Способы приватизации государственного и муниципального имущества регламентируются законом от 21.12.2001 №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества.
Особенности продажи неприватизированного жилья
Что такое приватизация? Прежде всего, это процесс преобразования имущества от организации (чаще всего в её роли выступает государство) в собственность. К приватизации допускаются как жилые, так и нежилые помещения, земля. В неприватизированной квартире допустимо проживать, разрешается оформление регистрации по месту жительства, но при этом запрещается вводить какие-либо изменения. Если же вы проходите через процесс приватизации, то имущество можно продать, оформить дарственную, оставить в наследство.
Продавать квартиру без приватизации процесс сложный, притом есть четкие критерии, без которых сделка может не осуществиться. Реализовать продажу неприватизированной квартиры стоит в том случае, если:
- у вас есть регистрация по месту жительства в жилой площади по муниципальному договору;
- вы являетесь гражданином Российской Федерации;
- сохранено право на приватизацию;
- есть согласие, либо отказ от участия в приватизации квартиры у лиц и членов семьи, зарегистрированных в квартире
Важно!
Стоит выделять некоторые причины и факторы, из-за которых многие люди не видят смысла в приватизации жилья. Рассмотрим различные «за» и «против» приватизации жилого помещения:
Отрицательные стороны:
- Налог
Налоги – обязательная ежегодная мера государства для собственника. За приватизированную квартиру обязательно нужно платить.
- Благоустройство жилья
Любой владелец квартиры берет ответственность за поддержание своей квартиры в хорошем состоянии самостоятельно. В решении данного вопроса чаще всего государственной помощи добиться невозможно. Все расходы собственник берет на себя.
- Нецелесообразность приватизации аварийного жилья
Самый невыгодный фактор. При распределении и расселении вы сможете рассчитывать только на жилье с равной площадью.
- Если у вас есть иная недвижимость, осуществление приватизации квартиры в социальном найме не является возможным.
- У лиц с иностранным гражданством отсутствует право на приобретение муниципального жилья.
Положительные стороны:
- Собственность
После приватизации жилья вы выступаете в роли собственника квартиры и правомерны распоряжаться ей по своему усмотрению.
- Возможность перепланировки
В муниципальной квартире вы не сможете менять планировку квартиры, так как вам хочется. Например, вы не сможете совместить санузел, или разобрать стены, потому что вносить подобные изменения в муниципальном жилье недопустимо.
- Обретение статуса нежилого помещения